昆明昆明市房地产市场分析报告.docx

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昆明昆明市房地产市场分析报告

昆明2011年1月份市场分析报告

第一篇  发展环境篇

　　一、市场资讯

　　　　2011年1月份市场热点资讯追踪

　　二、政策动态

　　1、国家政策：

1月份的“国八条”是国家对房地产市场的又一记重拳。

2、昆明地方性法规

对昆明房地产市场而言，“限购令”使一向对政策反应慢半拍的市场起了波动。

其颁布能有效地遏制一部分的投资需求，也会让开发商在项目时更为谨慎。

而“云南十条”是政府对贯彻“国八条”的决心，明确了政府对进一步稳定昆明房地产市场的态度。

第二篇  市场分析篇

　　一、土地市场分析：

　　1月份成交了35宗土地，共247610.03平方米，比上个月下降了88.19%。

其中除了一宗科教用地，其余成交土地均为住宅用地，共234236.53亩，占到成交土地的95%。

　　相较于12月份的土地成交情况，1月份的土地交易节奏明显有所放缓，其中3宗地块因报名人数未达7家而流拍。

　　二、项目规划信息分析

　　在1月份的批前规划公示中，共有5个项目取得建设工程规划许可证，而房地产性质项目较于12月份数量大大减少，仅有苏家塘城中村改造项目与一项经济适用房项目。

　　三、市场供应情况分析

　　1、在售楼盘结构分析：

　　2011年1月份的在售楼盘中混合型楼盘占到52%，普通住宅占到27%。

　　在2011年1月份的在售混合物业楼盘中，“住宅+商业”的项目占到29%，“住宅+商业+写字楼”的项目类型占到总比的25%。

　　综合性项目不仅是为了满足消费者的配套需求，并且是为了能更有效地扩大项目的影响力与价值，只有将“地块价值化”与城市发展建设有效结合起来的项目才能在市场中名利双收。

　　2、在售楼盘销售情况分析

　　2011年1月份销售率排行前三的版块为高新板块、滇池板块和西山板块，其销售率分别达到、96.57%、95.68%、93.75%。

　　目前昆明房地产市场正面临一个前所未有政策高压环境，新开楼盘即使经过了蓄水活动，但是坚挺的房价和政策调控影响都会对新楼盘的销售率造成一定的影响。

尽管如此，但在需求市场较为强劲的昆明市场，开发商的定量分批推售显然不能满足需求，加之存量楼盘的销售，各版块的楼盘销售率也没有出现太大变化。

　　四、市场成交情况分析

　　1、成交走势分析

　　根据昆明市房产交易中心数据统计，2011年1月份昆明楼市共成交12536套商品房，日均销售404套，总成交量较2010年12月份上下降了5.58%，成交面积为1149842.47㎡，较12月份上升了4.06%，成交金额为724532.5万元，较12月份下降3.6%，成交均价为6301.15元/㎡，较12月份下降了7.36%。

　　本月的成交量和均价都有了一定的下降，其一是消费者在2010年底的时候已经释放了一部分的消费需求，其二，1月份国家和地方政府连续出台了房地产市场的调控政策，进一步加大了对市场的调控力度，政策的累积效应出现了一定的效果，特别是昆明限购令的出台有效的抑制了投资需求客户。

　　2、各类型物业成交均价分析

　　普通住宅

　　本月的住宅成交均价6131.86元/㎡，较2010年12月份下降了6.83%。

　　在2011年第一个月份，国家与地方政策的双管齐下使市场重新回到了观望状态，尽管主城区内的新开楼盘价格还是保持在7000元/㎡以上的水平，但是市场上的存量楼盘价格会得到一定的控制，加之经济适用房的价格影响，因此市场的整体均价水平会有所下降。

　　别墅

　　2011年1月份昆明市的别墅物业均价11432.65，下降了-17.5%。

　　作为稀缺物业，昆明主城的存量别墅数量屈指可数，目前市区周边及地州的别墅项目逐渐成为别墅市场的主力军，但是，区位和品质决定了其价格的空间。

　　商业

　　2011年1月份昆明市商业物业的均价为27404.53元/㎡，上涨5.36%。

　　地段是决定商业价值和价格的最主要因素，因此商铺的价格区间较其他物业更大。

在政策高压持续和市场具备扩张条件的情况下，商业的成长空间是较为稳定的。

　　写字楼

　　本月写字楼成交均价为17322.13元/㎡。

较12月份下降了0.25%。

　　2010年是昆明写字楼市场值得纪念的一年，世纪中心（论坛新闻）使昆明的写字楼首次冲破了20000元/㎡,昆明的写字楼市场也打破了一直以来商务写字楼价格低于住宅价格的尴尬局面，这是城市商务发展的一个重要的飞跃。

去年写字楼的发展是城市地位提高和城市建设发展共同推动的，但是昆明商务市场的发展目前还不足以继续推动写字楼价格的持续上涨，因此，尽管写字楼发展空间较大，但在短期内还是会维持目前的水平。

　　五、新开楼盘

它是对去年一系列调控的延续，也是对调控力度加码。

“国八条”的核心是“控价”和“限购”，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，虽然效果尚是未知，但是可以推测，2011年的房价很难出现连续大幅上涨的现象，但是也很难出现大幅下跌的情况。