房地产年报武汉市场情况总结.docx
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2018年
武汉市场情况总结
章节三：
2018年市场情况回顾 全国购房政策
维持稳定基调，遏制房价上涨，商品房预售制度是否取消被纳入深入研究范围；房子回归居住属性，“房住不炒”基调不变；
官方定调：
不容许房价上涨 关于取消预售制度的建议
7月，政治局会议召开，会议通稿里中表示：
“坚决遏制房价上涨”。
以前是“遏制房价过快上涨”，言下之意是可以涨，只要不过分就不会痛下杀手。
但这次“过快”二字没了，显然是不许房价再涨，就算慢慢也不行。
9月21日，广东省住建厅拟订的相关材料建议，在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。
并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。
可以猜测下，在取消商品房预售制度逐步实施后，国内的房地产市场将会长期维持平稳状态，而到那个时候，房价不会成为众人讨论的焦点，房屋质量才是我们最终选择购买的标准。
在不久的将来，只有真正专注于品质的开发商才会长久地生存下去，而那些主打“高周转”的房企们，必将淹没在时代的洪流之中。
章节三：
2018年市场情况回顾 全国购房政策
各城市因地制宜出台限购限贷政策，预防泡沫风险，确保市场良性发展；
在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下 ，全国近两年热点城市密集出台调控政策，北上深超一线城市限购政策严格，广州、武汉、南京、杭州、成都等核心城市相对略松。
杭州本市户籍限购2套
首套首付30%二套60%限售
北京本市户籍限购2套
首套首付35-40%
南京
二套60-80%限售
成都本市户籍限购1套
首套首付30%二套40%限售
本市户籍限购2套（未婚1套）首套首付30%二套50%限售
上海
本市户籍限购2套
首套首付35%-70%二套50%-70%限售
武汉本市户籍限购2套
首套首付30%二套50%限售
深圳本市户籍限购2套
首套首付30%二套50%限售
广州本市户籍限购2套
首套首付30%二套50%限售
章节三：
2018年市场情况回顾 70城市房地产市场纵观
70城住宅价格环比明显回落，向着稳中有降的目标迈进；
北上广深一线城市价格环比涨幅由负转平，二、三线整体保持上行但半数城市涨幅趋缓，全国市场降温明显。
章节三：
2018年市场情况回顾 全国市场小结
政策方面：
政府坚决遏制房价上涨，“房住不炒”基调不变，全国各地因地制宜出台限制政策，市场调控政策不会实质松绑，本轮调控周期拉长，因城施策的精细化调整仍将持续。
量价方面：
70城价格涨幅回落，一线城市量跌价涨，成交涨幅趋缓；二、三线城市整体价格上行趋势未改但部分城市上涨节奏已放缓，调控初见效果，市场明显回归理性，未来或将持续降温。
o“房住不炒”已三令五申， 短期内已在一二线和三四线城市实施的行政干预手段难以退出，调控注定将持续更长时间。
不过，调控措施也不会超出现有框架，政策力度有望延续温和走向。
o房地产行业正式进入下半场，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下战略转型愈发明显。
总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。
章节三：
2018年市场情况回顾 武汉购房政策
武汉市场调控政策全面，备案价格管控严格，四限政策短时期内不会放松；
o2017年开始备案价不得超过片区最高价和提价；
o武汉进入“四限”时代，调控力度加强，手段更为全面，对市场产生较明显冲击。
限购 限贷 限价 限精装
➢户籍限购2套，非户籍限1套，限购涉及除汉南、蔡甸、新洲、葛店、部分黄陂、部分东西湖之外的区域
➢首套首付比例30%，二套首付比例50%。
➢武汉老盘加推房价一律不能涨原则上不能高于去年10月武汉新盘首开开盘价格不能高于周边
➢售价低于1万，全装修不高于2000；
➢售价1—1.5万，全装修不高于2500；
➢售价1.5—2万，全装修不高于3000；
➢售价2—2.5万，全装修不高于3500；
➢售价2.5—3万，全装修不高于4000；
➢售价3万以上，全装修不高于5000。
章节三：
2018年市场情况回顾 武汉购房政策
市场调控政策意在维稳市场，预计短期不会有强势的收紧政策；
武汉同步加快发展租赁市场，提高刚需优先比例，提高公积金额度等举措，全面落实“住房回归居住属性”，政策利好倾向刚需购房者。
武汉市2016-2018年房地产行业相关重要政策梳理
政策出台时间
政策核心内容
详细内容及解析
2016年8月
首付比提升
主城区二套房首付比40%
2016年10月
限购限贷
中心城区重启限购限贷
2016年10月
首付比
主城区调整商业性个人住房贷款的最低首付比例30%
2016年11月
中心城区限购加码
提高二套房首付，以及购房资格门槛（非本市户籍需要交2年社保）
2016年12月
远城区部分范围限购
限购限贷范围扩大到部分远城区（东西湖、江夏、黄陂部分区域）
2017年5月
武汉出台精装修限价标准，超
标禁卖
精装部分根据毛坯备案价分档限制最高报价标准，毛坯、精装双重限价
2017年7月
加快发展租赁市场
将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，包括武汉在内的12个城市成为全国首批租赁试点城市
2018年3月
刚需优先
符合武汉住房限购政策规定；自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。
刚需人群可优先选购1套新建商品住房。
2018年3月
进一步发展租赁市场
加快建立多主体供给的住房制度，培育和发展住房租赁市场，主要通过增加住房租赁主体和供应
2018年5月
提高公积金额度
武汉住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元
2018年6月
刚需比例提高
全市刚需优先选房的房源比例，由现在40%提高至60%
2018年11月
刚需比例再次提高
全市刚需优先选房房源比例6大热点区域提至100%，其余提高至80%
2018年12月
异地公积金贷款政策
①全国可受理异地贷款（需具备武汉户籍），②缴存城市负责审核缴存和贷款情况，并向贷款城市出具书面证明，③贷款对象需
具备偿付能力且与开发商签订的购房合同时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20%。
章节三：
2018年市场情况回顾 武汉金融政策
央行释放降准信号，部分银行首套房贷利率上浮下调，金融小幅宽松，保障刚需市场平稳去化；
央行降准1个点除置换MLF外将释放7500亿增量资金。
2018年10月7日央行发布重磅消息称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。
除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。
武汉房贷利率下降
11月，招商银行在武汉首套房贷利率下调为上浮25%，农业银行首套和二套房贷利率均下调了5%，11月份的利率分别为25%、35%，且不附加其他额外条件。
汉口银行的房贷利率下浮幅度更大，首套房贷利率由25%下调为20%，二套房贷利率由35%下调为25%，下浮幅度为10%。
对于组合贷款的还执行首套房上浮20%，二套房25%的政策。
章节三：
2018年市场情况回顾 城市规划利好
国家级长江新区、军运会稳步推进，助力城市升级“新一线”跃进步伐！
长江新城在武汉的建立，完善并提升了武汉的产业链条，将吸引周边城市和一线城市回流人才在汉工作，增加人口红利，带动区域房产市场发展、产城融合。
武汉举办大型体育赛事，不仅意味着体育竞技，同时也意味着场馆建设、城市更新和对城市人居环境的提升，往往会对一个城市的发展起到推波助澜的作用。
举办高规格的大型综合性运动会，不仅是一个城市、一个国家经济实力的体现，对城市形象和功能提升的意义，已在北京、广州、上海等城市得到证明。
按省委省政府决策部署积极申报长江新区 军运会促进武汉城市格局南移江夏走向世界
湖北省政府工作报告中，首次提出支持武汉加快建设国家中心城市，创建国家级长江新区。
而原武汉市长万勇在提及2018年主要任务时也表示，争取获批国家级长江新区。
武汉市发改委亦将“争取获批国家级长江新区”列入了2018年的工作目标。
争取在2018年第四季度设立新区完成国家部委审查程序，上报国务院批准。
自军运会官方微信公众号9月11日的消息显示，第七届世界军人运动会将于2019年10月18日至27日在湖北武汉举行，赛期10天。
世界军人运动会，每4年一届，被誉为“军人奥运会”，是北京奥运会后我国举办的规模最大的国际综合性体育赛事。
也是我国我军首次举办国际军体综合性运动会，且不同于往届在多个城市举办，本届各项赛事均在武汉举行。
届时，将有来自100多个国家的近万名现役军人同台竞技，
章节三：
2018年市场情况回顾 城市规划利好
轨道交通全面推进，江夏领跑城市南部核心宜居板块指日可待！
轨道交通的规划优化将极大的影响周边楼市的发展，使居民对的跨区域的距离由“空间距离”上升到“时间距离”；城市人口吸纳交流能力增强，区域的联系
更加紧密，交通设施的改造升级有利于提升城市活力，更是带动了各商业区之间经济的流动与增长。
武汉地铁5号线、8号线二期即将合拢 武汉地铁2号线南延线、纸坊线即将开始贯通试跑
武汉地铁5号线南三环站—白沙五路站区间跨三环线连续梁顺利合龙，提前45天完
成节点目标。
同为军运会配套工程的轨道交通8号线二期，其省博物馆站、街道口站、马房山站及洪山区政府站位于军运会极致线路上，为了在军运会开幕之前，恢复地
铁建设占用的道路，严格把握这些车站的建设进度。
11月8日，从武汉地铁运营公司了解到，备受关注的2号线南延线、纸坊线即将开始贯通试跑。
为配合两条新线调试，从本周六起，2号线光谷广场站将结束“单边上下”
的历史，双侧站台都将启用，同时，7号线将实行1:
1大小交路行车方案。
章节三：
2018年市场情况回顾 城市整体小结
政策方面：
武汉政府贯彻落实全国“房住不炒”政策，房地产市场金融及政策严管紧缩，武汉市场保持平稳发展。
城市规划利好方面：
武汉申报国家级长江新区的规划及承办世界级赛事—军运会，综合体现武汉的城市地位正在逐步提高，武汉地铁规划也将缓解武汉交通状况，提升城市活力，助力武汉高速发展。
作为城市南生态宜居板块的江夏区在军运会及地铁交通两大利好落地下，将全面升级城市南部生活。
地方政策上与国家主导意识同步，在房地产市场实行金融及政策两方面严管和紧缩，但城市发展在向“新一线”的步伐迈进，在市场政策恢复宽松之后，预计城市房地产市场会出现较好发展势头。
章节三：
2018年市场情况回顾 武汉房地产市场近五年供求走势
武汉市场自17年起出现供过于求，价格趋势由持续上涨趋向回落；
2014-16年武汉住宅市场供不应求，价格持续上涨至17年达到10031元/㎡，受宏观政策影响，17年开始出现成交回落；18年量价回落，整体成交价格约9621元/㎡
（毛坯），较17年下跌4%。
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
武汉近五年住宅成交量价走势
2245.67
10031
2879.82
9432
8810
7796
2146.79
1946.51
1610.051625.45
1716.22
1826.29
2017年
2014年 2015年 2016年
数据来源：
克而瑞
供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元/㎡）
12000
9621
10000
1740.25
8000
6000
1288.87
4000
2000
0
2018年
数据来源：
克而瑞
章节三：
2018年市场情况回顾 近五年环线土地成交趋势
土地供应趋势向二三环发展，未来市场主要供应将集中在远城区；
中心城区土地供应趋向饱和，18年二三环土地供应量达900.48万，未来二三环市场竞争激烈。
464.24
武汉近五年各环线土地成交走势
146.85
单2位0：
18万年方
517.43
.68
103.0810.2
576.05
485.6
141.02
2
900.48
2017年 2
4.872.
3
410.91
767.03
241.23
2016年 53
1.4
36.722
218.25
467.9
195.38
2015年 3
54.286.
153.3
775.69
357.53
2014年 24
0% 10%
20%
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
数据来源：
克而瑞
一环内 一二环间 二三环间 三外环间 外环以外
总价段
100以下
100-120
120-140
140-160
160-180
180-200
200-250
250-300
300-350
350-400
400-450
450-500
500以上
合计
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
200以下
55245
53669
30614
6180
489
153
104
21
17
2
0
0
0
146494
200-400
88
211
726
1184
1090
432
148
64
16
7
0
1
1
3968
400-600
0
0
0
1
10
17
24
22
35
15
1
2
2
129
600-800
0
0
0
0
0
0
4
3
0
3
1
2
5
18
800-1000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
3
4
1000-1500
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
1
1500-2000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2000-2500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2500-3000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3000以上
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
汇总
55333
53880
31340
7365
1589
602
280
110
69
28
2
5
11
150614
市场回顾|住宅市场总价段成交结构
•住宅产品去化较好面积段为250㎡以下，300-350㎡为整体住宅市场面积天花板，整体成交总价集中在600万元以下水平线范围，600万以上全年成交共23套，约占总体住宅成交0.015%；由于备案数据或有滞后，目前武汉市场总价最高已达1200万元。
（绿城黄浦湾，含12700元精装）
单价段
100以
下
100-
120
120-
140
140-160
160-
180
180-
200
200-
250
250-
300
300-
350
350-
400
400-
450
450-
500
500以
上
合计
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
10000以下
36701
31539
17858
3324
350
131
119
33
29
9
0
1
4
90098
10000-15000
17466
21185
12537
3514
985
404
82
53
37
15
1
3
6
56288
15000-20000
930
1067
852
478
222
49
57
21
2
2
1
1
1
3683
20000-25000
231
71
88
42
25
12
11
1
0
1
0
0
0
482
25000-30000
4
18
5
7
7
6
11
2
0
1
0
0
0
61
30000-35000
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
35000-40000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
40000-45000
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
1
45000-50000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
50000以上
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
汇总
55333
53880
31340
7365
1589
602
280
110
69
28
2
5
11
150614
市
场回顾|住宅市场单价段成交结构
•单价方面，住宅产品成交单价集中在25000元/㎡以下，主力成交面积段集中在100㎡以下及100-160㎡，180-350㎡由于结构性供应及需求特征，逐步递减，同时，由于备案数据或有滞后，目前武汉市场单价天花板为38468元/㎡（武汉天地）
总价段
100以下
100-120
120-140
140-160
160-180
180-200
200-250
250-300
300-350
350-400
400-450
450-500
500以上
合计
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
200以下
33929
1264
787
315
231
129
154
37
22
1
0
1
0
36870
200-400
1133
649
421
247
255
282
404
97
51
12
17
6
25
3599
400-600
36
39
46
49
60
89
153
90
34
16
12
7
32
663
600-800
3
1
1
3
6
9
20
77
32
17
13
4
28
214
800-1000
0
2
1
3
1
8
7
10
8
7
13
9
28
97
1000-1500
0
0
1
1
0
2
9
15
4
3
7
30
51
123
1500-2000
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
1
25
28
2000-2500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
14
14
2500-3000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9
9
3000-3500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
3500-4000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
4
4000-4500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
4500-5000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
22
22
5000以上
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
汇总
35101
1955
1257
618
553
519
747
327
152
56
62
58
240
41645
市场回顾|商办市场总价成交结构
•商办产品成交面积段集中350㎡以下，总价观察，1500万的产品为市场总价天花板，1500万总价以上成交79套，约占总体成交量0.19%；
市场回顾|商办市场单价成交结构
•单价方面，30000-35000元/㎡为商办市场单价天花板；整体市场仍然呈现面积越小，单价越高特征，但从天花板价格成交可以发现，100-160㎡及
单价段
100以下
100-120
120-140
140-160
160-180
180-200
200-250
250-300
300-350
350-400
400-450
450-500
500以上
合计
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
成交套数
10000以下
6753
454
287
197
191
109
202
71
56
11
22
10
109
8472
1000015000
13072
589
471
165
124
196
265
63
28
14
10
5
46
15048
1500020000
8455
315
207
83
132
91
175
60
26
16
14
9
33
9616
2000025000
2734
341
156
99
57
86
60
90
28
12
12
25
35
3735
2500030000
1838
159
82
48
35
15
17
18
7
1
4
8
12
2244
3000035000
1203
52
28
14
9
5
12
11
4
2
0
0
2
1342
35
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