安徽省亳州市商业调研报告草案.docx

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安徽省亳州市商业调研报告草案

中国·深圳

安徽省亳州市商业

（调研报告）

调研公司：

深圳市波特商业经营管理有限公司

执行人员：

张伟杜建兵顾铁军郭健

调研时间：

二零零四年五月二十日

前言：

第一部分：

调研目的

1、调研范围与对象

2、调查方法执行情况

3、调查样本

第二部分：

亳州市城市经济环境

1、经济发展指数

2、城市发展规划

（1）城市规划

（2）城市建设

（3）人口发展

第三部分：

亳州市商业及经营业态分析

1、亳州市商业分布情况

2、亳州市主要经营业态分析

3、亳州市商业零售指数分析

4、亳州市消费客群分析

5、亳州市主力商圈分析

6、亳州市商业业态定位分析

7、亳州市商业街区主要经营业态组合

第四部分：

亳州市商业未来发展趋势

1、异地商业相类似项目情况

（1）、主要经营业态

（2）、主要经营业种

（3）、商场经营模式

（4）、商业的服务层次

2、亳州市未来商业发展趋势

3、亳州市未来商业经营模式发展方向

4、亳州市未来消费及服务的发展方向

5、亳州市未来主力消费客群的发展目标

6、亳州市未来主力“商圈”辐射能力

第五部分：

亳州市商业swot分析

1、项目的优势

2、项目的劣势

3、项目的机会

4、项目的威胁

第六部分：

商业项目命名及主题定位

1、案名

2、主题定位

3、经营定位

4、价格定位

5、服务定位

6、推广定位

第七部分：

项目背景现状与展望

前言

“风起云涌”谁可“风雨同舟”

“沧海横流方显英雄本色”纵观当今中外商业市场格局已发生了重大改变。

“强势商业”理念已伴随着“时代经济”理念进入了一个崭新的发展时期。

新世纪、新经济、新思路已成为进入现时市场经济的中心理念。

“创新思维”已成为现代企业管理层的核心议题，“创新力”成为现代企业在当今市场的立足之本。

“没有道德的社会，是没有创造力的”商业行为理念也得到了超前的发展，形象输出已达到了规范、专业、统一、理性的超前概念。

“整合优势再战江湖”

21世纪的今天，传统大百货经营模式在城市将会面向现代化购物中心演变。

目前我国大百货业内出现的跨行业、跨业态化发展，正是该业态向超大型购物中心转型的前期雏型。

如我国部分大城市大的百货商场开始设有免费儿童乐园、代托儿童、喷泉、音乐、游艺中心、美食广场、娱乐城、休闲咖啡厅、美容院、婚纱摄影等；定期举行服装表演、文化知识讲座、商品学术性研讨会、引入艺术活动进行促销，让百货向现代的购物中心开始转型，通过系列化的运作树立品牌，达到与市场同步。

以此来抵御入世后一些大的国际知名品牌对市场造成的冲击。

“知已知彼百战不胎”

概括起来，外商对零售业的冲击主要表现在以下几个方面：

１、依靠品牌优势，进行商品竞争；２、依靠规模优势，进行价格竞争；３、依靠经营技术、设备优势，进行技术竞争；４、依靠高质量的优质服务，进行服务竞争；５、依靠高薪吸引人才优势，进行智力竞争；６、依靠奖金优势，进行扩张竞争；７、依靠经营方式、方法优势，进行客户竞争；８、依靠进出口业务优势，进行渠道竞争；９、依靠经商观念竞争；１０、依靠高水平的管理和企业形象，进行全方位竞争。

第一部分：

调查说明

1、调查范围与对象

1、

2、调查方法执行情况

首先以了解楼盘销售情况，销售档次与阶层为主体，对整个亳州市大小，主次商圈，进行地毯式的深入调查，初步达到了预期的目的。

3、调查样本

老人头服饰其价位体现在，男休闲装在400元至600元之间，男西服主体价位在2000元至3500元之间，九牧王男休闲350元550元左右，但是主题销售层次以女装，女休闲装，男休闲装为主，主动价格为50元至150元左右。

第二部分：

项目所在城市的环境

1、政治经济环境

亳州市国民经济与前一年相比有较大的增长，全年国内生产总值174.14亿元，按可比价格计算，比上年增长5。

7%，速增比上年快3.2个百分点，其中第一产业增值70.78亿元，增长4。

5%，第二产业增加值42.23亿元，增长4.7%,第三产业增加值61113亿元，增长7.8%，三项产业比重为40.6:

24.3:

35.10，人均国内生产总值为371。

00元，比上年增加162。

00元。

市场物价略有下降，全年居民消费价格指数比上年下降0.4%，其中服备项目价格上涨0.8%,消费，消费品价格下降0.8%，价络上涨33.8%，第三产业比例由上年的41.22:

24.7:

34.1，调合为40.6:

24.3:

35:

1.

建筑业快速增长，全年建筑业实现增加值11.91亿元，比上年增长13.6%，资质四级以上建筑企业施工工程354个，其中投标承建工程193个，居屋建筑施工间平台84.52万平方米，比上年增加16.71万平方米，其中投票承建的房屋建筑施工面积65.67万平方米，比上年增加36。

43万平米，房屋施工面积60.66万平方米，比上年增加16.7万平方米。

全年全社会固定资产投资完成44.87亿元，比上年增长14.60%，其中，基本建设投资10.15亿元，增长47.2%，更新改造投资6.35亿元，增长6.7%，其它投资1.4亿元，下降24.8%，更新改造投资6.35亿元，增长6.7%，其它投资1.4亿元，下降24.8%，房地产开发投资3.68亿元，增长10.1%，城镇和人建房投资2.98亿元，下降9.5%.农村集体投资2。

96亿元，增长10%，家村个体投资17.36亿元，增长14.5%。

消费品市场稳定的增长，全年社会消费品零售总额74.47亿元，比上年增长6.2%，分城乡看，城市消费零售额15.62亿元，增长9.1%，县级以及消费的零售额58.85亿元，增长5.4%，分行业看，批发零售贸易业零售额46.02亿元，增长6.8%，餐饮业零售11.02亿元，增长8.9%，制造业零售额9.66亿元，增长2.3%，家业生产者零售额3.86亿元，增长1.6%，其他行业零售额3.92亿元，增长5.6%。

进出口稳步增长，全年实现进出口总额1289美元，比上年增长22.6%，其中出口总额126771美元，增长28.6%，进出口总额223美元，下降66。

7%。

旅游业平稳运行，全年旅游点收入4.93亿元，比上年下降6.2%，其中，旅游外汇收入53.15万美元，增长率长57.4%，国内旅游收入4189亿元，下降6.35%，接待海外游客1413人次，增长28.20%，接待国内旅客106。

471人次，增长4.1%.

全年财政收入9.46亿元，比上年增长0.7%，其中，中央收入2.68亿元，下降0.6%，地方收入6.78亿元，增长1.2%.

全年财政支出13.55亿，比上年增长4.8%，其中各项事业费支出增长13。

7%，社会保障和社会经济增长63.60%.

年末金融机构各项存款余额120.59亿元，比上年下降19.5亿元，其中企业存款17.06亿元，增加4.97亿元，城乡居民储蓄存款92.04亿元，增加12。

8亿元。

金融机构各项货款余额106.42亿元，比上年下降6.06亿元，其中，短期货款93.62亿元，增加3.43亿元，其中长期货款10.76亿元，增加1.81亿元。

2、城市发展的影响

（1）、城市规划

随着亳州城市发展的规划，市政府的南迁，将给一些主力商铺带来一定的影响，首先是主，次商圈的变动，其次是有更多外商来投资，对商业而言，带来一定竞争，同时也给城市的发展会带来一定的优势。

（2）、城市建设

亳州市的城市规划建设，主体上以单位组建和私人起建为主的发展模式向市场组团式开发的模式转移，地产已进入了市场化运作阶段，同时商业地产也开始进入市场，主要以街铺为主，有街就有铺的现象，已经形成一股主流在推动，也是亳州市城市建设的一大亮点。

（3）、人口发展

据有关部门统计，2002年来，全市总人口为534。

84万人，比上年增长率为9.1‰，全年出生人口7.03万人，人口出生率为13.2‰，死亡人口2.23万人，人口死亡率5。

3‰，人口自然增长率为7.9‰,比上年下降0.40‰。

第三部分：

商业经营业态

根据亳州市整个市场的调研工作，综合评估，其业态定位主营为超市休闲娱乐+百货，休闲购物一站式的服务，其整个卖场的面积分部为超市50%，服装为30%，专柜10%，休闲娱乐10%，总比例为5:

3:

1:

1.

众所周知，建一个商场，不记大小，总有她独特的一面，当然从调研中得到结论，总人口为300万左右，主客群在哪里，怎样去实施有效的营销发展，行之有效的经营营销，形式的定位等等。

对安全定位的进行策划和引导，如市场中的州店街，香港步行街，友阳街，新华百路，聚金广场，等等，全是将来主次商圈的定位，所以，以超市+百货业态经营理念将是今后亳州市场当中的一大亮点。

第四部分：

项目城市商业市场调查与分析

1、主要商圈分部情况

随着亳州市府的南迁，亳州的政治，文化，经济中心的商务，亳州的主力商圈同时也随即南移，一个新的：

代表亳州现代化进程的主力商圈即将形成，同时也表明了商业物业的务实开发和投资方向，以亳州现有的商业物业可分为河北和河南两大组团。

2、主要经营业态组合

负一：

经营生鲜超市，分别有饮料区，饼干区，粮油区，烟酒区，调味品区，果疏区，干货区，休闲食品区，酒干货区，凉菜区，烤炸区，面点区日用品分类有：

洗衣粉，日杂，洗涤，洗发水，化妆品等区域

一楼：

以精品专柜为主，其中包括手机，黄白金，玉器，化妆品，钟表，眼镜，黄金加工，药房等等。

二楼：

时尚女装，内衣，女式鞋，箱包，服饰，休闲系列，鞋幅

三楼：

男装，男鞋，箱包，皮具，等等

四楼：

童装，妇幼，玩具，儿童休闲乐园

五楼：

水吧，餐饮等等

3、不同商业街区的状况

（1）以现有的州后街，新华路和建材街为代表的旧城区商业物业，主要是以两层街铺为主，规模商业有之福，安徵商之都，因本地区是亳州的老商业区，商用价值高，居民自建居多，市场属于自然形成，但同经营缺乏规划和定位观念，物业价值没有得到充分的体现。

（2）新政府为中心的希夷大道，友阳步行街，香港步行街，聚金广场新落成的商业物业，是新商圈的先驱，也是以西居街铺为主，销售已基本完成，属组团开发，没有后经营理念，闲置率高达95%,闲置时间长达两年之上，暂无回报收益。

4、与商业相类似异地项目情况

以河北丰水源为代表的河西组团，河北的商业物业要是以两层街铺为主，真正的规模商业只有一个，丰水源属组团开发，销售已基本完成，丰水源购物市场（暂命名），具有1。

5万平方米的体量，已与合肥本地的“合家福”签订合作意向，以此来推动商铺的销售和回大商铺的商业价值，河北组团的街铺开发供应量过大，而且没有统一的经营定位，出现了一盘砂，群龙无首的混乱局面，闲置率高达60%以上，投资的价值完全没有体现，现实论是一种盲目的投资现象。

5、项目城市商圈的发展现状与前瞻

随着亳州市府的南迁，今后的希夷大道将是一个主力商圈的形成同时亳州市已有的商圈也将随即面移，也表明了商业物业的务实开发热点和投资方向，亳州现有的商圈只能分为河北与河南两大块。

6、项目城市“商圈”辐射范围

亳州市主力商圈在希夷大道，那么其新辐射近之十分里，即本市区的每一个商圈，第2个阶段将辐射三十公里以外的将是涡阳县，阜阳县，甚至将更远。

第五部分：

项目周边商业市场调查与分析

1、概况及未来规划

（1）、今日概况

至当今亳州市整体商业而言，整个市场已经被搅得很乱，根本就没有一家商业能成大的气候，包括本地的商业在内，更谈不上什么叫做经营管理，所以亳州市内以街铺为主，有街就有铺的现象大有所以，没有统一的开发与经营，招商定信，主要是以居民自建自营为主，然而，现有的商场主题以租赁为主，经营能力不足，根本体现不了商场潜在的价值，从而使市场缺乏亮点，价值体现的空间十分有限

（2）、未来规划

1、结合政府“十五”规划和宏观经济的发展方向，以“符合”的理念为发展核心，走规模化，规范化，合理化，最大化的经营发展道路，达到统一多边的互赢局面。

2、通过系统的资源整合，倾力打造商业开发的“专业品牌”，树立佳地地产的专业形象，扩大佳直截了当的知名度，美益度和亲和力，力争亳州市商业开发的金牌开发商，达到市场对佳地商业物业的投资信心。

3、鲜明的开发主题定位，统一规划理念，统一经营管理，统一招商理念统一，统一推广理念，给投资者以明智的投资选择“投资佳地商业，稳坐家中数钱”的投资信心。

2、主要商业分部

亳州市以现有的商业周后街，新华路和建材街为代表的旧城区商业街，另外有较规模“三福”，安徵三之都，上海华联，丰水源购物广场（暂用名），附有自建自营的商业街铺。

3、主要经营品种与模式

根据本地区的实际消费群体，结合当地市民的消费习惯，来衡量商场所经营品种的定位，所以，从人均收入来分析，主营品种应该是超市+百货+休闲娱乐。

只能如此才带动周边所有商圈的客流，商场整体以国内一线品牌和国际的二线主力品牌为主，国内二线品牌为第二主力品牌，超市以自营为主，引进为辅，以大型主力餐饮为主，特色餐饮休闲为辅。

4、亳州市商业swot分析

优势：

随着市府的南迁，不久的将来商场门口希夷大道，将是一条商业主干道，主，次商圈将会转移至亳州以南，此地将是今后主商圈的中心位置。

劣势：

由于现正在开发期间，整体的主商圈还未形成，购物客群还有待于培养，车流动向还没有定位，商业市场有待于培育。

机会：

亳州现代城的开发上着眼于未来精心打造的，目前市区有规模，上档次，具有时尚理念的，具有主题定位的商业还是一个空白，现代城的成功开发将填补这一空白，先进经营管理，将开创于市区商业的新局面，以高质的服务理念引领亳州商业的潮流。

竞争：

亳州市目前对现代城存在直接威胁商业有丰水源购物广场，具有1。

5万的体量共两层，安徽合家福的进驻，老商业有上海华联，安徽商之都，“三福”，这都是将来直接的况争对手。

5、商业市场综合分析

项目名称

租赁模式

租金

友阳步行街

年交

3万-----年增20%

香港步行街

年交

1.5万

建材街

年交

2万

新华北

年交

6000—1。

5万

上海华联

月交

每平方米15.00免租两年

丰水源

年交

6000—1。

0万

安徽商之都

月交

每平方米平均200

三福

月交

每平方米180

合家福

月交

每平方米15.00免租一年

结合以上数据分析有以下几点结论

（1）、市场的发展趋向

通过长期的商业发展，原先传统式会逐渐走向专业化的市场，过去及现在大多数客户全中街铺为主，但可能在不远的将来，会从理念上出现相对专业化的发展，形成一种成行成市的专业化市场。

（2）、商业经营模式

目前从亳州市市场完全是个综合性复合式的业态。

但随着相对专业性业态的转变，很有可能将来会出现百货脱离超市的运作过程。

（3）、顾客消费理念

结合政府“十五”规划宏观经济的发展目标，市民的生活水平提高了，收入也相对提高了，很显然其个人要求也提高了，消费的理念提高了，这就是一种永远改变不了的顾客消费理念。

（4）、商业服务理念

随着社会的不断进步，生活水平不断提高，众多的顾客将一定的综合性百货商场当着自己生活中不可缺少的一部分，所有商业服务理念是当今不可忽视的一个问题，现代城经营理念与服务理念事实上要紧密的相连接在一起，但现代城的整体服务理念在亳州市人展当中永远树立一个良好的形象，成为亳州市发展当中的一大亮点。

第六部分

1、商业项目客户群体分析

（1）消费者调查与分析

通过调研得出结果，以下几个年龄段将是目前的主力消费结构。

18岁—24岁，25岁—45岁。

（2）购买动机

众所周知，每个顾客前往商场购物时，没有一个有明确的意向，往往抱着走走看看的心理，所以购买力是靠商场经营永远分不开。

（3）购买目的

有意向去某一个地方，需购买什么样的产品，购回的用途在哪里，这属于一种心理很复杂的现象，今后的现代城也不例外。

（4）购买能力

数据表明，目前亳州市综合人均收入也不高，整体购买能力不强，力求购买欲望也不高，所以普通消费一般在35.00元—150。

00元之间，属主力消费。

200。

00元—550。

00元之间属中间消费。

600。

00元以上属特殊客群的消费。

2、经营调查与分析

经过对亳州的房地产及商业物业开发的深入调查，积极寻找商业物业开发的空白点，亮点和机会，通过对各种数据和对各种现象的论证，确定亳州商业物业未来的发展机会如下：

（1）空白点：

亳州的商业物业也缺乏规模开发，很难成行成市，商业价值直接影响到物业的价值体现，直接压低了物业的升值空间。

亳州的商业物业缺乏合理的规划，没有合理规划蓝图，大到城市，小到楼盘开发，对可分投资都会造成最直接的损害。

区域的功能无法最大化发挥，无法推高商业物业的商用价值。

无法实现收益正常回收，直接造成投资的期望值变质。

亳州的商业物业缺乏空位理念，开发商开发物业之初没有给物业以后的发展一个明确的空位，尽管开发销售，置投资者利益而的短期行为，从而使亳州市的商业物业闲置率居高不下，直接损害了市场的投资信心。

亳州市的商业物业缺乏物业增值理念，亳州的商业物业包括集团开发和居民自建以及街铺和掌体规模建筑都缺乏整体的统一性。

没后续的增值经营理念，顺基发展已成为主流，造成一种盲目的开发和投资的不良市场，直接影响到市场投资资金的流动性，造成资源浪费和物业贬值。

（2）亮点：

亳州市的商业物业缺乏自身的亮点，有街就有铺，缺乏整体效益，各自为政，开发没有特色，使物业的形象受损，不具备市场况争力，传统已成为主流特色，开发具有独特色和亮点，让亳州的商业物业跟上时代发展，能够充分提高物业的商用价值为先导，对开发商而言，将是未来亳州商业物业开发的一条成功之路，将是一长利已，利民，利工的阳光发展之路。

第七部分:

项目背景现状及展望

为了亳州市场商业空白点和亳州未来的市场发展的商业机会，而投资开发佳地地产现代城的成功将填补亳州市没有合理规划和主题定位的商业市场空白。

精美的方面设计焕发出现代商业气息。

鲜明的主题定位，指明了未来发展方向，全方位的统一理念，表明了开发商经营旺场的决心，便投资者树立投资现代城的信心。

可以清晰的看到未来，投资回报和增值空间，商铺全部采用框架结构，层高和进深，经典的地面设计，给后续的成功经营奠定了基础。

引领时尚的街区景观设计，推高了商品层次，舒适的休闲空间设计，拔高了商业功能和亲和力，现代城与街区商铺的有机结合，加强了双向的互补性与互动性，使整体的项目功效推高到了极至。