工程经济学课程设计.docx
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新建房地产项目（高档商住公寓）的财务评价
一、 项目概况
某中高档商住公寓,项目用地面积3888.69平方米，总建筑面积37710平方米，地上25层，地下2层。
其中1〜3层为商铺，4〜25层为标准层住宅公寓。
该项目位于西安市北关与北稍门之间，项目用地坐东朝西，东邻龙首电信局，西临北关正街，北临龙首南路，南临部分临时商业用房。
北关正街是西安市向北通行的交通要道，联系着西安市的北大门与西安市经济技术产业开发区。
周边生活设施如下：
1、 教育：
西安铁路职业技术学院、未央区第一幼儿园、西安市大明宫中学等教育资源
2、 医疗：
西安莲湖区康健诊所、康寿大药房、西安莲湖双民诊所等
3、 购物：
好日子超市、综合利民超市、天乙大厦
4、 交通：
202、506、609、719、游10等公交车
二、 市场研究
1、 全国房地产市场分析（略）
2、 本市房地产市场分析（略）
3、 莲湖区房地产市场分析（略）
4、 本项目市场分析（略）
1）产品定位
本项目基本定位为小户型住宅，设计为高层，并且毗陵主干道，因此一、二、三层设计为商铺。
同时，针对的客户群体是莲湖区的年轻白领阶层、单身贵族等中高收入阶层，故本住宅采用精装，与综合体项目整体的高端物业相呼应。
2）价格定位
经查证，西安市莲湖区公寓的平均价格为6220元/平方米，但本项目户型采用精装，切环境位置较好，接近主街道，交通方便，教育机构完善，故住宅价格：
7000元/平方米；同样商铺价格：
11000元/平方米；停车位价格：
120000元/个。
三、项目建设条件及规划建设方案
1、项目建设条件
1） 项目建设用地条件
①本期开发用地3888.69m2,现已经达到三通一平的要求。
②按照本城市规划要求，对该区域建筑高度没有特别限制。
③本期开发地所在地地势平坦，没有地质断裂带。
根据勘查取证,该项目的建设用地地质情况完全满足项目建设用地的要求。
④根据本市城市规划要求，该宗土地可作为居住用地修建小户型住宅。
2） 建设配套
①小区内给水、排水系统利用市政给水、排水系统。
②供电采用市政供电。
③供暖采用小区内集中供暖方式解决。
④可接市政天然气管道。
2、项目规划建设方案
本项目住宅及其他建筑面积最终规划经济
综合技术经济指标
规划用地面积
3888.69m2
总建筑面积
37710m2
地上建筑面积
34900m2
其中
住宅
30700m2
商铺
4200m2
地下建筑面积
2810m2
其中
人防
930m2
车库
1880m2
容积率
9.70
总体车位
130个
地面停车位
30个
地下停车位
100个
四、项目实施进度及销售实现计划
1、 项目实施进度安排
本项目建设过程中，主要工作阶段包括：
前期工程、基础工程、主体安装、装修工程、室外工程。
按安排，拟定总工期为24个月，从2016年6月开始施工到2018年6月竣工完结。
2、 销售面积及销售收入实现计划
本项目在投入总资金达到30%时开始销售，预计整个销售计划在2年内完成，即从2017年1月到2019年6月，全部回笼资金。
预售时可以组织客户到现场看楼，参观本项目的施工现场以及已经建成的样板房等，在售楼中心讲解与答疑等，增加销售量。
拟定销售计划时，采取保守的估计，考虑住宅空置率为5%,以半年为一个销售阶段，具体销售面积及销售收入实现计划见下表。
住宅销售面积及销售收入实现计划
项目
时点
2017
2018
2019
合计
1
2
1
2
1
销售比例
10%
15%
19%
30%
21%
95%
可售面积（m2）
3070
4605
5833
9210
6447
29165
售价（元/m2）
7000
7000
7000
7000
7000
销售收入（万
元）
2149
3224
4083
6447
4513
20416
注：
本项目的现金流量按期末法确定时点，1、2分别表示上半年的
销售收入发生在6月30日,下半年的销售收入发生在12月
31日。
商铺销售面积及销售收入实现计划
项目
时点
2017
2018
2019
合计
1
2
1
2
1
销售比例
26%
45%
29%
100%
可售面积（m2）
1092
1890
1218
4200
售价（元/m2）
11000
11000
11000
销售收入（万元）
1201
2079
1340
4620
停车位销售收入实现计划表
项目
时点
2017
2018
2019
合计
1
2
1
2
1
销售比例
26%
41%
23%
90%
可售个数（个）
26
41
23
90
售价
（万元/个）
12
12
12
销售收入
（万元）
312
492
276
1080
五、工程建设投资估算及资金筹措
1、工程建设投资估算依据
1） 原国家计委、原建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；
2） 国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）
3） 《本市建设项目城建项目统一征收办法》实施细则；
4） 类似工程估算指标和概算指标；
5） 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。
2、项目工程建设投资估算
项目工程建设投资包括土地费用、前期工程费用和城建费用、基础设施费用、建筑安装工程费、管理费用、市场费用、财务费用（仅考虑贷款利息）、其他费用和坏账准备金等。
1） 土地费用
土地费用包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金等，价格为3000元/平方米。
则总土地费用为：
3000*3888.69=1167万元
2） 前期工程费用
主要包括规划勘察设计费：
66*37710=249万元
可行性研究费：
7万元
三通一平费：
12*3888.69=5万元
总前期工程费用：
249+7+5=361万元
3） 房屋开发费
建筑安装工程费：
2300*37710=8673万元
项目设施配套费：
150*37710=566万元
总房屋开发费：
8673+566=9239万元
4） 管理费用
建设单位管理费取前期工程费、房屋开发费之和的1.5%计算，共计为：
（361+9239）*1.5%=144万元
5） 市场推广费用
按销售收入的1.5%计：
（20416+4620+1080）*1.5%=392万元
6） 其他费用
主要包括临时用地费用、施工图预算、承包管理费、保险费等杂
项费用，按建安费用的3%计：
8673*3%=260万元
坏账准备金，按建安费用的1%计：
8673*1%=87万元
总其他费用：
260+87=347万元
7） 财务费用
本项目建设期内的贷款利息，本项目向银行贷款6000万元，银行利率4.75%,时间从2017年上半年到2017年下半年，依次借款3000
万元、3000万元。
故利息具体计算如下:
项目
时点
2017
2018
上
下
上
贷款金额（万元）
3000
3000
0
本期利息（万元）
71.25
144.2
147.6
期末本金（万元）
3071.25
6215.45
6363.05
总利息（万元）
71.25+144.2+147.6=363.05
故建设期利息总和为363.05万元
8）项目工程建设投资
序号
项目
金额（万元）
1
土地费用
1167
2
前期工程费用
361
3
房屋开发费
9239
4
管理费用
144
5
市场推广费用
392
6
其他费用
347
7
财务费用（建设期利息）
363.05
8
总投资
12013
3、资金筹措与融资方式
1） 资本金
本期建设投入的自筹资金为4000万元，2016年下半年投入2000万元，2017年上、下半年分别投入1000万元，本项目资金都是在期初进行投入。
2） 银行贷款
本项目向银行贷款6000万元，时间是2017年上下半年，分别贷款3000万元，以半年为一个计息期。
3） 净销售收入
本项目的缺口资金由预售净收入补足。
资金筹措表
资金筹措
金额（万元）
占总投资比例
自筹资金
资本金
4000
33.30%
销售收入再投入
1650
13.74%
银行贷款
贷款本金
6000
52.97%
建设期利息
363
总计
12013
100%
4、投资分年度使用计划
投资计划与资金筹措表
序
号
项目
时点
0
2016
2017
2018
合计
（万元）
下
上
下
上
1
总投资
2000
4000
4621
694
698
12013
1.1
建设投资
2000
4000
4550
550
550
11650
1.2
建设期利息
0
71
144
148
363
2
资金筹措
2000
4000
4621
694
698
12013
2.1
资本金
2000
1000
1000
4000
2.2
净销售收入
再投入
550
550
550
1650
2.3
银行贷款
3000
3000
6000
2.4
建设期利息
0
71
144
148
363
六、项目评价基础数据的确定
1、销售收入及税金
根据市场研究的结果，确定本项目住宅价格定位为7000元/m2
、商铺价格为11万元/m2、车位为12万元/个。
项目的增值税金及附加主要包括增值税、城市建设维护税、教育附加费、销售费用。
其中，增值税取销售收入的5%,城市建设维护费取增值税的7%,教育附加费取增值税的3%,销售费用取销售收入的2%o
根据《中华人民共和国企业所得税法》[2007]63号规定，项目所得税按25%计取，在项目累计利润总额大于零时计算所得税。
盈余公积金在累计利润总额大于零时按税后利润的10%计提。
销售收入和增值税金及附加见下表：
销售收入和增值税金及附加表
序
号
项目
时点
2017
2018
2019
合计
（万元）
上
下
上
下
上
1
销售收入
2149
3224
5596
9018
6129
26116
1.
1
住宅收入
2149
3224
4083
6447
4513
20416
1.
2
商铺收入
1201
2079
1340
4620
1.
3
停车位收入
312
492
276
1080
2
增值税金及附加
117
177
308
497
336
1435
2.
1
增值税（5%）
107
161
280
451
306
1305
2.
2
城市建设维护费
（7%）
7
11
20
32
21
91
2.
3
教育附加费（3%）
3
5
8
14
9
39
3
销售费用（2%）
43
64
112
180
123
522
4
净销售收入
1989
2983
5176
8341
5670
24159
2、利润分配
开发本项目的税后利润等于销售收入扣除有关税金及销售佣金。
利润与利润分配见下表：
利润与利润分配表
序
号
项目
时点
0
2016
2017
2018
2019
合计
（万
元）
下
上
下
上
下
上
1
销售收入
2149
3224
5596
901
8
6129
2611
6
2
建设投资
2000
4000
4550
550
550
1165
0
3
建设期利息
71
144
148
363
4
增值税金
及附加
117
177
308
497
336
1435
6
销售佣金
43
64
112
180
123
522
7
利润总额
-200
0
-400
0
-263
2
2289
4478
834
1
5670
1214
6
8
累计利润
-200
0
-600
0
-863
2
-634
3
-186
5
647
6
1214
6
9
所得税
（25%）
161
7
3037
4654
10
税后利润
-200
0
-400
0
-263
2
2298
4478
672
4
2633
7492
11
累计税后
利润
-200
0
-600
0
-863
2
-634
3
-186
5
485
9
7492
12
可供分配
利润
-200
0
-400
0
-263
2
2298
4478
672
4
2633
7492
12.
1
盈余公积
672
263
935
12.
2
未分配利
润
-200
0
-400
0
-263
2
2298
4478
605
2
2370
6557
13
累计未分
配利润
-200
0
-600
0
-863
2
-634
3
-186
5
418
7
6557
七、项目经济效益评价结论
1、现金流量分析
本报告从全部资金、资本金两方面编制了现金流量表，评价汇总
标见下：
评价结论汇总表
财务分析指标
计算结果
评价标准
是否可行
融资前分析
指标
项目投资财务
内部收益率
（所得税前）
56%
>12%
是
项目投资回收期（所得税前）
2.09年
是
项目投资财务
10470
>0
是
净现值（所得
税前）
万元
融资后分析
指标
资本金财务内
部收益率
62%
是
资本金投资财
务净现值
6280
万元
是
借款偿还期
1.94年
是
项目投资现金流量表
序
号
项目
时点
0
201
6
2017
2018
2019
合计
下
上
下
上
下
上
1
现金流入
214
9
322
4
5596
9018
6129
2611
6
1.1
销售收入
214
9
322
4
5596
9018
6129
2611
6
2
现金流出
200
0
400
0
471
0
791
970
2294
3496
1826
1
2.1
建设投资
200
0
400
0
455
0
550
550
1165
0
2.2
增值税金
117
177
308
497
336
1435
及附加
2.3
销售佣金
43
64
112
180
123
522
2.4
所得税
1617
3037
4654
3
所得税前
净现金流
量
-20
00
-40
00
-25
61
243
3
4626
8341
5670
1250
9
4
所得税前
累计净现
金流量
-20
00
-60
00
-85
61
-61
28
-150
2
6839
1250
9
5
所得税后
净现金流
量
-20
00
-40
00
-25
61
243
3
4626
6724
2633
7855
6
所得税后
累计净现
金流量
-20
00
-60
00
-85
61
-61
28
-150
2
5222
7855
项目资本金现金流量表
序
号
项目
时点
0
2016
2017
2018
2019
合计
（万
元）
下
上
下
上
下
上
1
现金流入
214
322
5596
9018
6129
2611
9
4
6
1.1
销售收入
214
9
322
4
5596
9018
6129
2611
6
2
现金流出
2000
1000
178
1
298
5
5139
2294
3496
1869
5
2.1
资本金
2000
1000
100
0
4000
2.2
销售收入
再投入
550
550
550
1650
2.3
增值税金
及附加
117
177
308
497
336
1435
2.4
销售佣金
43
64
112
180
123
522
2.5
借款本金
偿还
205
0
4021
6071
2.6
建设期利
息
71
144
148
363
2.7
所得税
1617
3037
4654
3
净现金流
量
-200
0
-100
0
368
239
457
6724
2633
7421
4
累计净现
金流量
-200
0
-300
0
-26
32
-23
93
-193
6
4788
7421
2、财务计划现金流量与借款偿还分析
财务计划现金流量表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。
财务计划现金流量表
序
号
项目
时点
0
201
6
2017
2018
2019
合计
（万
元）
下
上
下
上
下
上
1
资金来源
2000
400
0
6220
3368
5744
9018
6129
3647
9
1.1
销售收入
2149
3224
5596
9018
6129
2611
6
1.2
资本金
2000
100
0
1000
4000
1.3
借款本金
300
0
3000
1.4
建设期利
息
71
144
148
363
2
资金运用
2000
400
0
4781
3129
5287
2966
3759
2592
2
2.1
建设投资
2000
400
0
4550
550
550
1165
0
2.2
建设期利
息
71
144
148
363
2.3
增值税金
及附加
117
177
308
497
336
1435
2.4
销售佣金
43
64
112
180
123
522
2.5
所得税
（25%）
1617
3037
4654
2.6
借款本金
偿还
2050
4021
6071
2.7
借款利息
支付
144
148
292
2.8
盈余公积
金（10%）
672
263
935
3
盈余资金
0
0
1439
239
457
6052
2370
1055
7
4
累计盈余
资金
0
0
1439
1678
2135
8187
1055
7
借款还本付息计算表
序
号
项目
时点
2016
2017
2018
2019
合计
（万元）
下
上
下
上
下
上
1
建设投资
借款
1.1
期初借款
余额
0
3071
4021
1.2
当期借款
3000
3000
6000
1.3
当期应计
利息
71
144
148
363
1.4
期末借款
余额
3071
6215
4169
2
当期还本
付息
2194
4169
6363
2.1
还本
2050
4021
6071
2.2
付息
144
148
292
3
还本付息
资金来源
2298
4478
6776
3.1
未分配利
润
2298
4478
6776
4
偿还本金
后余额
104
309
413
八、不确定性分析
本项目的风险主要来自建设投资、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中租售价格的变化和销售进度的快慢对项目风险影响较大，并且这些风险因素也受政治、经济、社会条件的影响。
另外，自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。
1、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是指通过盈亏平衡点来分析项目成本与收益的关系。
进行盈亏平衡分析，目的是找出项目盈利与亏损的转折点，及销售收入的临界值，以判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，并为决策提供依据。
本项目采用线性盈亏平衡分析方法，其基本公式如下：
销售收入方程：
R=P*Q
成本费用方程：
C=V*Q+T*Q+F
其中：
R——实现销售收入
P 计划销售收入
Q——销售收入的实现率
C——总成本费用
V——销售佣金
T——增值税金及附加等
F——总投资
本项目计划销售收入为26116万元，总投资为12013万元，令R=C,即可求出Q值。
26116*Q=522*Q+1435*Q+12013
解得Q=49.7%
所以，销售收入的实现率49.7%为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现49.7%时，项目即可实现盈亏平衡。
项目销售收入低于这个比例时，项目会出现亏损，高于这个比例时，项目将会盈利。
从本项目的收入实现率可以看出该项目的抗风险能力挺好。
2、敏感性分析
本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率影响的敏感性分析，并分为单因素和多因素分析，前者是当销售收入或建设投资变动而假定其他因素不变的情况下对内部收益率的影响，后者是销售收入和建设投资同时变动时对内部收益率的影响。
1）单因素敏感性分析
①项目内部收益率对建设投资变化的敏感性分析
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