房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表.docx
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房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表
房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表
一、管理费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬：
企业管理服务人员的职工薪酬。
（2）修理费：
企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：
企业管理服务耗用材料、用品的费用。
（4）低值易耗品摊销：
企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
（5）办公费：
指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）会议费：
是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
根据规定，会议费证明材料应包括：
会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
（7）招聘费：
企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
（8）差旅费：
指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
根据规定，差旅费的证明材料应包括：
出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
（9）车辆使用费：
企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（10）固定资产使用费：
企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
（11）房租及物管费水电费：
企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（12）劳动保护费：
是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（13）董事会费：
指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
（14）聘请中介机构费：
指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
（15）咨询费、顾问费：
是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
（16）诉讼费：
指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
（17）业务招待费：
指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。
（18）税金：
指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。
这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。
（19）技术转让费：
是指企业使用非专利技术而支付的费用。
（20）研发费用：
包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。
（21）无形资产推销费：
是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
（22）长期待摊费用摊销：
指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。
（23）排污费：
是指企业按规定缴纳的排污费用。
（24）开办费：
是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。
（25）其他费用：
指上列各项费用以外的其他管理费用支出。
二、销售费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬：
是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。
（2）修理费：
销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：
销售机构管理耗用材料、用品的费用。
（4）低值易耗品摊销：
销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
（5）办公费：
指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。
（6）差旅费：
销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等
（7）车辆使用费：
指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使用费：
指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费水电费：
指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、
设备使用费等。
（10）劳动保护费：
是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（11）展览费:
为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
（12）广告费:
指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，
包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。
根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：
a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
b、已实际支付费用，并已取得相应发票；
c、通过一定的媒体传播。
（13）业务宣传费：
指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：
广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。
（14）销售代理费：
部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。
包括：
销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：
a有合法真实凭证；
b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）；
c支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
（15）合同交易费：
指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。
（16）商品房维修、看护费：
商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。
值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
。
（17）其他费用：
指上列各项费用以外的其他销售费用支出。
三、财务费用
房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用―利息支出”与“开发间接费用―利息支出”的界限。
一般说来财务费用应设置以下明细项目：
（1）利息支出：
指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减
本项。
根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。
（2）汇兑损益：
指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。
（3）金融机构手续费：
企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。
（4）现金折扣费用：
根据销售合同约定产生的现金折扣费用。
（5）股票发行费：
股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。
（6）票据贴现息：
企业收到承兑汇票的贴现利息支出。
（7）其他费用：
指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。
应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。
四、开发成本下设开发间接费用等六个二级科目
1、开发成本—开发间接费用
房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。
一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬：
内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。
（2）修理费：
内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：
内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。
（4）低值易耗品摊销：
内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）
（5）办公费：
指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）差旅费：
指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
（7）车辆使用费：
指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、
停车费等。
（8）固定资产使用费：
指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费水电费：
指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（10）劳动保护费：
是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（11）周转房摊销：
指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
（12）利息支出：
指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
（13）土地使用税：
房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。
（14）工程监理费：
支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。
（15）房屋维修基金：
房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。
代收业主的维修基金，不能计入该项目。
（16）工程预决算编制及审查费：
为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。
（17）前期物业管理费：
根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。
（18）其他费用：
指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
2、开发成本—土地征用及拆迁补偿费
指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，
（1）土地征用费（土地出让金）
（2）耕地占用税
（3）劳动力安置费
（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）
（5）安置动迁用房支出等
（6）政府代收费用[（建制镇）市政公用基础设施配套费]
3、开发成本—前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，
（1）规划、
（2）设计、
（3）项目可行性研究、
（4）水文、地质勘察、
（5）测绘费用
（6）三（七）通一平等支出
（7）政府代收费用（供电工程贴费）
（8）其他（挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等）
4、开发成本—建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费
（1）基础工程：
土石方工程费、桩基工程费、护壁（护坡）工程费、基础处理费、桩基咨询费等
（2）主体工程：
土结构工程费（含地下室部分）
（3）安装工程：
①电气（强电）费；②电讯（弱电）费、工程内的通讯费、保安监视费、有线电视费；③给排水工程（主体内）费；④电梯安装及调试费
（4）甲供材料
（5）装饰装潢
（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）
5、开发成本—基础设施费指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，
（1）道路工程发生的支出
（2）供水工程发生的支出
（3）供电工程发生的支出
（4）供气工程发生的支出
（5）排污工程发生的支出
（6）排洪工程发生的支出
（7）通讯工程发生的支出
（8）照明工程发生的支出
（9）环卫工程发生的支出
（10）绿化等工程发生的支出
（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）
（12）其他（小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等）
6、开发成本—公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出
（1）锅炉房、水塔、
（2）公共厕所
（3）自行车棚
（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出
一、房地产开发商都需要缴纳哪些税
1.契税
建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
2.营业税
自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
3.城市维护建设税和教育费附加
在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。
城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：
纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
4.城镇土地使用税
房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额
土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5.房产税
以拥有的房产的计税余值为计税依据，按％税率计缴房产税。
应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×％
房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。
根据国税发[2003]89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
6.车船使用税
以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。
车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。
纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。
7.土地增值税
以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。
计算公式：
土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目有：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。
纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
8.印花税
书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。
9.企业所得税
应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率
税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
10.个人所得税
个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。
应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数
个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。
二、地产开发前期费用明细
1.征地、拆迁阶段
地形勘测费；征用土地补偿费；附着物补偿费（拆迁补偿费）；林地补偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评估费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让合同契税；土地闲置费；地质灾害评估费；购买地形图费；套图费用。
2.总规阶段
交通评估费；调规可行性研究费；公示公证费；公示牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；规划报建；放线测量费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；市政设施配套费；设计、施工、监理招投标；招投标评标费；场地使用费；交易服务费；初步设计审查；审查费用；专家费；会议费；施工许可证；施工图审查费；工程定额编制费；质监费；安监费；劳保金；散装水泥基金；印花税；新型墙体材料基金；农民工社会工商保险；预售证；门牌号码制作费；邮箱制作费；楼盘名、路名登报费；制作路牌费；面积测绘费；规划验收阶段；验线费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；公示费（含公证费、公示牌制作费）；违章处罚；大确权；房屋测绘费；确权查册费；补交出让金；房地产销售交易阶段；印花税；缴交税费；房地产交易手续费；其他费用；
工商注册费；工商年检费。
三、房地产开发项目成本费用组成
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本
共有八项：
1.土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费
（1）土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费
前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8.开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估算。
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
2.销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下三项：
（1）广告宣传费。
约为销售收人的2％一3％；
（2）销售代理费。
约为销售收入的％一2％；
（3）其他销售费用。
约为销售收入的％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％-6％。
3.财务费用
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
（三）投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。
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