阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告.docx
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阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
1、单位名称
突泉县高蒲房地产开发有限公司
2、法人代表
胡发林
3、单位概况
突泉县高蒲房地产开发有限公司成立于2007年6月14日，公司注册资金100万元，房地产开发肆级资质，公司主要经营房地产开发与商品房销售。
公司现有员工30余名，其中专业管理和技术人才8名。
凭借着公司诚挚的信誉与优质的售后服务，在创业奋斗中获得了诸多的赞誉与好评。
今后，公司会以更优质的工程质量回馈社会，回报客户，赢得市场的肯定和客户的信赖。
为响应盟委、市委的号召，为繁荣地区房产经济，发展城镇房地产建设，加快城市改造步伐，为构建健康阿尔山·生态文明体验区夯实基础，突泉县高蒲房地产开发有限公司拟在阿尔山市五岔沟建设商业楼工程，该地块占地面积平方米，建筑面积为3952平方米，建筑密度69%，容积率为1.91，本项目已经政府同意，规划局批准，为建设标准的商业小区多加一道亮丽的风景线。
4、项目建设背景
阿尔山市位于内蒙古自治区兴安盟西北部，横跨大兴安岭西南山麓，是兴安盟林区的政治、经济、文化中心。
地理坐标为东经119°28′--121°23′，北纬46°39′--47°39′，是全国纬度最高的城市之一。
阿尔山市东邻呼伦贝尔市所辖扎兰屯市和兴安盟扎赉特旗，南至兴安盟科右前旗，西与蒙古国接壤，北和呼伦贝尔市新巴尔虎左旗、鄂温克自治旗毗邻。
东西长142公里，南北长118公里，总面积7408.7平方公里，辖区内中蒙边境线长93.434公里。
全市人口5.6万人，由蒙古、汉、回、满、朝鲜、达斡尔等13个民族组成，是以蒙古族为主体、汉族居多数的多民族聚居地区。
项目位于阿尔山市五岔沟镇街区区。
五岔沟商业楼设计体现新时代业主对生活情趣的理解和创意生活的追求。
随着阿尔山市经济的发展，市域建设进一步上升到了一个新的层面，城镇建设发展势头强劲。
在全球经济危机大环境的影响下，阿尔山市委、政府积极采取措施，进一步改善全市的招商环境，政府各部门服务经济的意识和本领的进一步加强，使得房地产开发建设的力度进一步加大。
该项目占地面积2076平方米，根据阿尔山市城市总体规划方案，该地域地处阿尔山市五岔沟镇街区的中心地带，随着五岔沟镇经济的发展，急需对该地段进行开发，打造精品商业设施。
突泉县高蒲房地产开发有限公司根据阿尔山市委、市政府关于合理利用土地，最大限度的发挥土地资源的效益精神，决定对该地块进行开发，建设商业楼项目。
该项目总规划建筑面积为3952平方米。
五岔沟商业楼的建设对于改善镇容镇貌，改善居住环境，满足广大居民的住房需求，提高人民生活水平，推动城镇经济发展具有十分重要的现实意义。
二、项目概况
1、项目名称
阿尔山市五岔沟商业楼建设项目
2、建设地点
项目地位于阿尔山市五岔沟镇街区，该地区位优越，交通便捷。
项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电、路、热等基础配套设施完备，是商业和居住建设的理想位置。
3、项目建设规模及目标
⑴规划目标
①高品质的物质环境
本项目注重功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的商住场区环境，满足居民的物质需求。
②高度的和谐人文环境
项目本着创造有现代生活气息和人文情调的商区文化的宗旨，紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，构建人性化的人文商业社区环境，
③高效能的基础设施
项目周边不但要市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。
⑵规划原则
1重规划设计的经济可行性
提高商住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代商业社区。
②加强空间领域限定，增强居住环境的归属感
规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将场区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。
通过场区入口标志性建筑，进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。
③坚持以人为本和生态环境保护原则
坚持以人为本，创造、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。
规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证游客的身心健康。
⑶建设规模
总建筑面积3952平方米，其中商业用房2856平方米，公寓1096平方米。
⑷项目建设目标
均好性——使每一户都有好户型，好景观和便利的交通。
让业主都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。
生态性——尊重自然，尊重文脉，保护生态，创造一个可持续发展的居住区。
功能性——混合用地，充分满足小区居民和附近居民对各项功能的要求。
社会性——增加居民之间相互交流的机会，重视亲近的邻里关系。
多样性——功能形式灵活多样，丰富充实。
有各式各样的商业场所，满足业主的需要。
舒适型——减少城市环境压力，使人们身心得以轻松，富于人性味，自然、优美、和谐、有序。
整体性——充分利用土地资源整体设计，合理布局，统一中有变化，变化中求统一。
4、建设标准
为突出其综合功能的整体功能，抵御严寒，建筑物形成封闭、半封闭空间，尽量朝南方向。
建筑屋顶设计欧式顶，屋面配艳色饰面，四面装饰构成高低错落造型，以达到美观大方、严肃壮观、环境舒适，体现现代旅游圣地建筑的时代风貌。
给五岔沟镇增添极具现代特色的景观亮点，且具有鲜明的识别性。
5、总图布置
⑴平面布置
项目位于五岔沟镇街区。
平面设计以满足商业楼建设需要为主要目的，同时满足相应的规范来设置出入口、人行通道、消防通道管线、公共卫生及绿地设施。
力求分区明确，人流、物流畅通。
在平面设计和交通组织上也力求明确，主干道相连。
南北向行列式布置为主，出口与镇区道路相通，外环道路系统将人车分流，保证场区内部的宁静安全。
⑵竖向设计
场区地势比较平缓，竖向布置采用平坡式。
为防止市政道路雨水进入场区，入口处道路纵坡按千分之四进入场区。
场地排水坡度按千分之三的坡度。
场地排水以地面自然排水与雨水管网相结合，汇集到市政管网。
6、建设内容
⑴商业用房
规划业主26户，共分为4种户型,建设面积2856平方米，占总建筑面积的72.27%。
具体如下：
A户型92.29平方米，8户，建筑面积738.32平方米，占总面积的18.68%；
B户型104.64平方米，6户，建筑面积627.84平方米，占总面积的15.89%；
C户型118.62平方米，7户，建筑面积830.34平方米，占总面积的21.01%；
D户型131.9平方米，5户，建筑面积659.5平方米，占总面积的16.69%；
⑵公寓
公寓共20户，建筑面积1096平方米，占总建筑面积的27.73%；
⑶市政配套工程
①供电
电源接入城镇供电网10kv线路，箱式变压器1台。
②供热
本项目由城市供热管网接入，由城市供热管网集中供热。
③给水
本项目从建设区域北侧及东侧的镇自来水管网上各接一根DN300给水管，由市政管网直接供水。
采用独立的给水系统，分别从环状给水干管上接管入户，给水入口处分功能设水表计量。
④污水排水管网
采用雨水、污水分流的排水体制。
排水管网80米，化粪池1座。
污水经化粪池沉淀处理后，排至城市污水管网。
本项目屋面雨水设计为重力流内排水。
可收集部分屋面雨水，用做浇洒绿地和道路清扫用水；道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。
雨水渗入地下涵养水源。
不能收集的雨水可经汇集后排入镇区雨水管网。
⑷控制指标：
项目总用地面积2076平方米；
项目总建筑面积3952平方米；
容积率：
1.91
建筑密度：
69%
三、报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国房地产管理法》；
3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；
4、阿尔山市城市总体规划；
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；
6、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）
7、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
9、国家和阿尔山市政府相关政策及法律、法规。
四、建筑方案设计
1、编制依据
本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。
执行的主要规范、标准：
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《住宅建筑设计规范》GB50096-1999（2003年版）
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95
2、立面设计
建筑立面设计尊重地方文脉，体现欧式风格。
既有文化品味，又体现现代建筑语言。
总体风格和谐统一，配合门廊、栏杆，注重细部设计，加强虚实对比，达到错落有致，典雅别致。
表达了对建筑审美的需求与健康新颖实用。
重点处理建筑的屋顶、阳台、窗户等可变因素。
重点部位的处理体现了现代建筑风格。
立面处理简洁明快。
外装饰面处理给人温暖细腻的感觉。
3、结构设计
工程结构的设计原则是在安全适用、技术先进、经济合理、确保质量的前提下，方便施工，加快建设进度。
⑴设计要求
①建筑物及建筑结构安全等级为一级；
②本工程抗震设防烈度；六度；
③建筑物抗震重要性类别：
乙级；
④砖混和框架结构抗震等级：
一级；
⑵结构形式
本建筑为地上2层建筑，采用砖混结构局部框架，复合防水保温欧式屋面。
由于本工程未提供工程地质勘测资料，根据四周地基情况，基础拟采用条形砼基础。
4、建筑方案设计
基础：
基础全部采用筏型基础。
墙体：
承重外墙49砖墙外贴100厚聚苯板，内隔墙24砖墙。
楼板为现浇钢筋混凝土楼板。
地下仓库为钢筋混凝土墙体。
门：
楼宇门设有可视对讲系统，房间内分机设在每间门的入口处，可控制楼宇门的开启。
窗户：
外窗为单框双玻铝塑铝窗,开启方式为平开内开，安装隐形纱窗。
楼面防水：
涂膜防水
屋面防水保温：
屋面防水采用彩钢瓦，屋顶采用有保温层屋面。
内装修：
室内内墙面、地面为砂浆面层、顶棚为混凝土面层、普通螺口灯座，上下水只在相应位置留接口。
外装修：
外墙主要为面砖和涂料墙面，底层局部墙面装饰花岗岩文化石。
5、建筑消防设计
⑴设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
⑵该项目按二级耐火等级设计。
⑶消防车道：
场区有一个出入口与城市道路相连，场区3米宽三级主路形成环形消防车道，沿城市道路各设室外消火栓一个。
⑷建筑构件的燃烧性能和耐火等级都满足建筑耐火等级要求。
五、配套工程方案
市政公用设施规划各种管线全部埋在地下，不能架空敷设。
㈠电力工程
1、编制依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16—2008。
《供配电系统设计规范》GB50052—95。
《低压配电设计规范》GB50054—95。
《建筑照明设计标准》GB50034—2004。
《建筑物防雷设计规范》GB50057—94（2000年版）。
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98。
《建筑设计防火规范》GB50016-2006。
2、设计范围
10kV及以下变配电系统、照明系统、建筑物防雷接地系统、线路敷设等。
3、供电设计
⑴供电电源
本工程中商住用电属于三级负荷，采用一路10KV供电。
⑵负荷估算
根据商业设计规范本工程商业用电标准为每户12KW，用电负荷为288kW。
⑶供配电系统
①本工程引入一路10KV电源供电，地区变电站容量可以满足本工程用电。
在场区中间设一台箱式变压器，变压器容量为330KVA。
计量采用高供低计。
住户电表出户，设置位置在楼梯间。
②由箱式变压器到各栋楼采用放射式供电。
由场区总配电箱向各单元配电箱采用放射式供电。
③室内配电支线采用铜芯线穿电线管暗敷。
4、照明设计
⑴本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。
⑵照明光源，根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。
⑶楼梯间照明采用声光控延时开关。
5、建筑物防雷接地保护
⑴本工程按三类防雷建筑物设计，屋顶设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成。
外露屋面金属物体与避雷装置连通。
⑵本工程防雷接地电阻要求不大于4欧。
⑶低压配电保护采用TN-C-S系统。
㈡弱电系统
1、设计范围
弱电设计包括：
电话系统、有线电视系统、楼宇对讲系统。
2、方案内容
⑴电话布线系统
①电话从市网引入46对电话线至小区内的交接箱间。
电话系统从交接箱间引出电话主干线，在室外设一室外分线箱，再从室外分线箱向各住宅、商业用房等室内分线盒配线。
②商业每户1点，共26点，公寓每户1点，共20点，合计46点。
⑵有线电视
①有线电视系统由市有线电视网引入，按数字电视考虑，有线电视系统从有线电视主干线引出，再从主干线箱向各商住楼等室内前端箱配线。
②商业每户1点，共26点，公寓每户1点，共20点，合计46点。
⑶楼宇对讲系统
在每单元楼门设有楼宇对讲系统，户内分机设在每户门的入口处，可控制楼门的开启。
户内只安装普通对讲电话，住户可自行安装可视对讲电话。
㈢给水排水
1、设计依据
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《建筑灭火器配置规范》（GB50140-2005）
2、设计范围
楼内各用水点的设备、给排水管道及系统、消防设备及系统等设计。
3、给水
⑴水源
水源接自市政自来水管网，由给水管网在该区域东侧现有给水管线，由给水管供场区生活及消防用水，其供水能力可满足本项目用水要求。
⑵给水系统
在红线区域内连成环状，给水管网100米，消防栓1个，环状干管径为DN300。
给水入口处分功能设水表计量。
生活、消防系统为各自独立的管道。
要求生活给水压力为250kpa，给水管材为PP-R管，热熔连接，供水系统为枝状形式。
消防给水压力为400kpa，给水管材为焊接钢管。
阀门D﹥50为闸阀，D≤50为截止阀。
4、水量
⑴商业用水量
总户数46户，用水量标准为500L/户．天，用水量23m3/d。
⑵绿化用水量
绿化面积为1000m2,用水定额为3.0L/m2.d,绿化用水量为3m3/d。
考虑一定量的管网漏失和未预见用水量，占总用水量的15%。
则最高日用水量：
29.9m3/d。
5、排水
楼内产生的污水符合国家污水排放要求，室内排水管道采用塑料管，室外采用水泥管，室外设有污水检查井、化粪池（V=20M3）、集水井。
本项目污水主要是洗涤淋浴污水和卫生间污水，为可生化有机无毒水，直接排入市政排污管道。
6、消防系统设计
根据《民用建筑防火规范》的规定，要求室内、外均设有消防给水系统。
室内消火栓设置在各单元楼梯间，室外消火栓设置在楼前地下，并有明显的标志。
消防报警设有火灾自动报警系统。
㈣采暖通风
1、设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
《民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
冬季室外计算温度为-34℃，风速2.6m/s,外围护结构主要为高保温复合墙，单框双玻铝塑铝窗，传热系数分别为0.39W/㎡℃和1.8W/㎡℃，各房间室内计算温度为20℃，楼梯间温度为16℃。
地下仓库计算温度为8℃
2、设计范围
在采暖季节对楼内的所有房间进行采暖设计。
热源来自城镇供热管网，供水温度85℃，回水温度60℃。
采暖热负荷室内计算参数
房间名称
冬季室内采暖
房间名称
冬季室内采暖
T（℃）
t（℃）
起居室
20
厨房
18
卫生间
20
楼梯间
16
采暖热负荷
项目
面积（万㎡）
供热指标
W/㎡
耗热量（KW）
商业用房
0.2856
80
228.48
公寓
0.1096
80
87.68
合计
0.2910
采暖系统形式及管道敷设方式：
采暖系统采用上给下回垂直单管形式，采用分室分区温控调节，宾馆楼梯间单独设置采暖立管并设置热计量表。
采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。
管道穿楼板、穿墙时须装钢套管,穿楼板时套管应高出楼板20mm,（卫生间为50mm）穿墙时应与墙面平齐。
3、采暖设备、管材的选择
采暖设备选用铸铁柱翼680型，管材为PPR管，阀门为铜质闸阀，地沟内的采暖供回水管道采用岩棉管壳保温，厚度50㎜。
4、通风
卫生间厨房设置土建风道进行通风换气。
㈤公建
1、道路
主道路通过西侧出入口与市政中心路相连，场区内设置步行道路500平方米。
2、景观绿化
场区设花池、花坛栽种季节性花木绿化，路两旁栽种榆树类树木绿化，让业主平时散步、休憩、交往活动,充分体现了“均好性”,创造有利于身心健康的生态环境和优美的公共交往空间。
㈥项目建设进度安排
本项目的建设将严格按照国家规定的程序进行。
根据项目建设的实际情况和特点，加快建设进度，缩短建设周期，充分发挥其功能经济和社会功能。
根据项目建设内容，确定该项目从2012年4月作可行性研究及报批项目，2012年5月委托初步设计和施工图设计。
项目建设自2012年6月开始动工建设，计划2013年8月全部完成。
六、投资估算与资金筹措
㈠投资估算
项目投资估算内容仅为建设投资。
建设投资包括：
建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用和基本预备费用。
项目总投资为560.00万元。
具体如下：
建筑工程费：
446.58万元
采暖工程费：
19.76万元
电照工程费：
17.78万元
供排水工程费：
15.81万元
弱电及消防等：
13.83万元
其他费用：
28.77元
预备费：
17.47万元。
㈡资金筹措与使用计划
1、资金筹措
项目总投资260万元，全部为企业自筹。
2、年度投资计划
工期安排2012年2月一2012年5月进行项目前期工作，主要用于土地使用费、开展前期工作及建设用地五通一平工作。
2012年6月-2013年8月30日完成全部工程建设项目。
表1－1 工程概算表
序号
工程或费用名称
估算金额（万元）
技术经济指标
建筑工程
安装
工程
设备及
购置费
其它
费用
合计
单位
数量
单价（元）
备注
一
第一部分建筑安装工程费用
1
建筑
446.58
446.58
m2
3952
1130
2
采暖
19.76
19.76
m2
3952
50
3
电照
17.78
17.78
m2
3952
45
4
供排水
15.81
15.81
m2
3952
40
5
弱电及消防
13.83
13.83
m2
3952
35
第一部分合计
513.76
513.76
二
第二部分其他建设费用
1
建设单位管理费
2.57
0.50%
2
工程建设监理费
2.57
0.50%
3
工程勘察费
3.60
0.70%
4
工程设计费
7.71
1.50%
5
施工图预算编制费
2.06
0.40%
6
招投标费
4.11
0.80%
7
施工图审查费
1.54
0.30%
8
工程保险费
3.08
0.60%
9
环境评价费
1.03
0.20%
10
工程咨询费
0.51
0.10%
第二部分合计
28.77
三
第一、第二部分合计
542.53
基本预备费
17.47
四
工程建设总投资
560.00
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、国民经济和社会发展规划符合性分析
《阿尔山市国民经济和社会发展第十二个五年规划》指出继续贯彻落实国家西部开发和东北振兴等区域发展战略，继续落实自治区加快蒙东地区加快发展意见，围绕全盟“绿色兴安快速崛起”主题，全面实施“生态立市、旅游兴市、产业强市、口岸旺市”发展战略，努力构建健康阿尔山·生态文明体验区，实现“一区”构建，生态文明保护区、产业区、开放区、和谐区等“四区”支撑的发展局面，促进经济和社会协调发展，人与自然和谐统一。
“十二五”期间建设高标准建设交通、给排水、垃圾处理、文化体育和第三产业等基础设施，创造充足的就业岗位，使当地有就业能力和愿望的居民充分就业；提供价位合理的热、水、电、廉租住房、商业用房等公共服务产品；鼓励富民产业，缓解城乡差距。
以多元化的经济模式扩大就业容量，多形式、多途径帮助失业和下岗职工重新就业，实现经济增长与就业增长良性互动发展。
大力发展其它各项社会事业，提高市民素质和文明程度，创造良好有序的社会环境，提高公共服务水平，实现人人享有基本公共服务的目标，使全市居民充分享有经济发展成果和社会福利。
二、产业政策分析
从“十二五”规划和产业政策来看，国家与地方政府积极改善人们居住条件，鼓励城市房屋开发建设，同时支持把公用基础设施建设与周边地区用地开发统筹考虑，充分发挥项目建设的综合效益。
阿尔山市人民政府在2012年政府工作报告中指出，城市建设坚持“科学规划、合理布局、完善功能”的原则，突出中心城市功能和品位的提升，城市综合承载力和辐射带动力进一步增强。
强力推进民生事业，增强构建和谐社会的凝聚力。
以大力实施“六个一幸福指数”工程为引领，以改善民生为目标，统筹发展各项社会事业，努力使各族人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，全力推进和谐社会建设。
城镇基础设施条件进一步改善，广场、公园、道路、管网、绿化等基础设施进一步完善。
本项目所建设的商业楼，符合当地产业政策，符合国家产业政策的要求。
三、行业准入分析
1、行业准入依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）
《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）
《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）
三、行业准入分析
本项目建设单位为兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司，经营范围包括：
房地产开发与商品房销售。
具有房地产开发肆级资
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