聊城开发区项目调研报告.docx

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聊城开发区项目调研报告

聊城开发区项目调研报告

第一部分项目概况

一、项目区位分析

项目位于聊都市经济开发区，宁庄村西邻，四周有都市道路环围，西部不远为开发区南北向都市主干道——中华路；南部紧邻开发区都市主干道——东昌路；项目距离开发区管委会1.5公里，距离开发区繁华区相对较远。

项目距离市中心区（市政府）约6公里，距离聊都市火车站约10公里，距离聊都市汽车站约8公里。

都市交通专门便利，交通区位较佳。

二、项目自身差不多情形

（一）项目地势地貌

该项目地面较为平坦，南部盖有工地简易房，无其他建筑物，比较利于开发。

（二）项目土地指标

项目共约500亩，四周需要退还都市公共绿化带，约115亩；项目南部紧邻东昌路有商业用地6.3万㎡（约94.5亩），其余为工业用地约290.5亩。

商业用地规划容积率：

1.0-2.0。

据合作方介绍，假如前期的商业用地开发得力，后期北部的工业用地可想方法变更为商住类或者住宅类用地。

三、项目周边环境与配套

（一）项目周边环境

项目北边是开发区工业厂房；东边是紧邻的宁庄村和农地；东南方向为农田；南部有居民安置区和厂房；西南方向为中国国电职工居住项目（在建）和居民安置房；西部紧邻中国国电办公区，以及开发区CBD商务区项目（在建）。

（二）项目周边生活配套情形

中小学：

世纪园学校、东昌高级中学；

大学：

聊城大学东昌学院；

医院：

胸科医院、聊城人民医院、聊城中心血站、东城医院等；

行政配套：

开发区人民法院、开发区管委会等；

超市：

百佳超市、龙炘购物中心、慧丰超市、御润万家超市等；

酒店：

昆仑大酒店等；

银行：

农行、建行、工行、信用社等；

其他：

会展中心（在建）、蓝海五星级酒店（在建）等；

小结

交通较为便利。

项目位于聊都市经济开发区繁华区偏东位置，南边紧邻开发区都市主干道东昌路，开发区东扩规划势在必行，随着会展中心和CBD商务区的建设和不断进展成熟，则该项目的区位优势会更加明显。

目前周边的商业和生活配套目前较为缺乏，但项目四周差不多上都市道路，距离开发区繁华区车程较近，繁华区的商业和生活配套设施较为完善，在一定程度上补偿了我项目周边配套缺乏的不足。

第二部分都市进展背景分析

一、烟台社会经济指标分析

（一）聊都市近5年GDP总量和人均GDP变化

聊都市近5年GDP年均增长12.9%，增长速度高于全国平均速度。

2011年，聊都市的GDP总量1905亿元，在山东省排名13位，处于下游水平；人均GDP为32902元，在山东省排名15位，仅高于临沂和菏泽。

聊都市的经济进展水平不高，经济实力有待进一步加强。

（二）聊都市近5年社会固定资产投资变化

聊都市社会固定资产投资快速增长，专门是2007年-2009年，增长率直线上升。

2011年的固定资产投资额增长变缓，增长率下滑到17.3%。

要紧缘故是第二产业固定资产投资明显减少，房地产开发投资仅增长了0.9%。

（三）聊都市近5年城镇人口人均收入和人均消费支出变化

聊都市城镇人口的人均可支配收入和消费性支出逐年增长，但整体情形仍落后于省内平均水平。

同时收入和支出的差值有拉大趋势，2011年表现最为明显。

说明聊都市城镇居民的消费意识还略显保守。

（四）聊都市近5年城镇人均住房面积变化

聊都市近5年来城镇人口人均住房面积不断增加，5年内增长了2.7㎡。

2008年和2010年人均住房面积增加比较明显。

城镇人均住房面积的不断增加显示出聊都市城镇居民对改善住房条件的迫切需求。

也有力的支撑了聊都市的房地产市场的开发。

（五）聊都市近5年户籍人口变化情形

聊都市的户籍人口增长速度专门快，年均增长约6万人。

大量户籍人口的增加也大大刺激了聊都市的住房消费，相信以后几年仍是聊城住房消费需求旺季。

（六）2011年家庭户均人口以及年龄结构

1、家庭户均人口

聊城全市常住人口（第六次全国人口普查）中，共有家庭户175.38万户，家庭户人口为556.12万人，平均家庭户规模为3.17人，三口之家是要紧家庭单位，高于全省（2.98人）和全国平均家庭户规模（3.10人）。

另外家庭户规模逐步缩小和家庭户的增多也相应增加了人均住房需求。

2、常住人口年龄结构

聊城全市常住人口中，0-14岁的人口为98.24万人，占16.97%；15-64岁的人口为430.27万人，占74.31%；65岁及以上的人口为50.48万人，占8.72%。

老龄化水平总体低于全省（9.84%）和国家的平均水平（8.87%）。

按照65岁以上老年人口占总人口比重为7%这一国际上划分老龄化社会的标准，聊都市差不多进入老龄化社会，老年人口的居住需求会逐步增加。

小结

聊都市的经济总量、人均可支配收入、消费支出水平一直处于山东省的下游行列，经济进展增速缓慢，房地产市场开发处于慢热状态，居民的消费意识不高。

然而聊都市的人口增长较为迅速，人均住房面积增加较为明显。

说明聊都市居民的居住消费需求市场潜力专门大，房地产市场开发前景看好。

二、聊都市都市建设进展简介

聊都市以山东省加快鲁西经济进展战略为契机，定位：

鲁西欠发达地区经济进展中的中心都市、重要的交通枢纽都市、商贸物流中心、旅行休闲都市。

专门是近几年，聊城大力提高都市品位，精心打造“江北水城”都市品牌。

聊都市在都市建设与进展中突出“水城”特色，将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，统一水位标高，进行两岸绿化，形成“城中有水，水中有城，城河湖一体”的都市布局。

聊都市2011年三次产业结构调整为13.8：

58.2：

28，第三产业所占比重提高了4.1个百分点。

“十二五”规划中，2020年的三产结构是：

10:

54:

36；明确了加快提升第三产业比重的战略思路。

聊都市规划一个大区（东昌府区）、一个省级经济开发区、一个县级市、六个县。

东昌府区是聊城的核心城区，第三产业比较发达，专门是物流业和旅行业，东昌湖景区是东昌府区的最为闻名景点。

第二产业以轻工业为主，要紧包括农副产品加工、机械电子、纺织服装、化工建材等产业。

经济开发区位于聊都市东部，突出进展先进制造业和高新技术产业，形成了食品动保产品加工、汽车机械制造、轻纺服装、钢管生产、生物医药科技、电子信息等为主的几大产业，目前正在申请批准为“国家级经济开发区”，是聊城都市建设和经济进展最有潜力的区域。

临清县级市的经济以民营经济为主，形成轴承、棉纺织、农机制造三大特色产业，经济水平在聊都市下属的县、县级市中是最好的。

三、聊都市都市进展空间布局

聊都市确定了都市以后进展布局为“一城五区”：

一城确实是江北水城，五区即市中心区、东部开发区、南部行政生态旅行区、西部能源工业区和北部现代商贸物流区。

在进展方向上，实施“东扩南展”打算：

以现在的经济开发区为依靠，集中向东扩展，形成一个现代化的新城区和工业区；跨过现在的南环路，向南进展以行政、旅行为中心的新城区，把穿城而过的徒骇河由城郊河变成城内河，营造一个新的水城风景区。

聊都市的空间进展布局战略中，“东扩”对经济开发区来说尤为重要。

经济开发区是聊都市以后重点打造的新城区，必将形成一个新的行政、金融、商务副中心。

四、经济开发区进展定位和区域展望

聊城经济开发区由山东省人民政府批准设立，位于聊城东部，行政管辖面积为90平方公里，规划区面积42平方公里，辖区人口24.8万，辖蒋官屯办事处及东城办事处两个办事处，是省级经济开发区，目前正积极申请国家级经济开发区。

2011年，开发区地区生产总值突破100亿元，增长22%；境内财政收入达到10.89亿元，税收收入达到10.14亿元，地点财政收入5.29亿元，同比分别增长47.89%、46.45%、48.6%，要紧经济指标不管增量依旧增幅均创历史最高水平。

作为聊城对外开放的窗口，外向型经济和高新技术产业的集聚区，开发区是聊都市经济进展的“高速发动机”。

开发区作为聊都市“工业强市”战略的重要依靠，确立了工业新城规划战略。

工业新城规划定位为：

“聊都市区的重要组成部分，以高新技术、节能环保、现代制造业、外向型经济为主的综合性现代化生态型工业新城。

”

（一）开发区都市进展空间布局

通过调研，可将聊城经济开发区要紧用地类型空间分布进行简要区域划分，如上图所示：

1、我项目位于东昌路商业带的中部偏东位置（A区域），项目往东也有规划商业用地，但目前没有开发。

2、项目往西不远即为开发区的商业中心区（B+C+D区域），也是开发区都市繁华区。

3、我项目的西邻和南邻有比较大的居住区（蓝色区域部分），东南部仍旧是未开发的农用地（绿色区域部分）。

相信随着都市开发进程的加快，东部区域仍旧会有居住区开发建设。

4、目前商业价值对比：

A区域（我项目）＜E区域＜F区域＜C区域=D区域＜B区域。

以后价值潜力对比：

F区域＜E区域＜A区域（我项目）＜C区域=D区域＜B区域。

因此，可推断开发区商业开发成熟后，我项目区域的商业价值处于中等偏上水平，仅次于开发区核心商业区。

（二）开发区产业结构与布局

近几年来，开发区大力调整产业结构，切实转变经济增长方式，以工业为主，大力进展第三产业，工业企业快速进展。

形成了以韩国希杰生物科技项目、香港华润啤酒、西班牙食用菌、荷兰DSM为代表的食品、动保产品加工业；以香港华润纺织、金隆纺织、港润印染、大羽制衣、凤凰绣品为代表的轻纺服装业；以聊客集团、昌润织机、万合工业、蓬建集团、东海铸锻为代表的汽车制造、机械制造业；以汇通钢管、兴隆钢管和大东钢管市场为代表的钢管生产、销售业；以创通科技、韩原电子、新兴电子、华益电子等为代表的电子信息产业等五大工业门类，产业集合能力大大增强。

产业规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；中华路西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。

我项目位于中华路东侧，与西部的生活居住区、商贸服务区直通，享有区位辐射优势。

（三）开发区区域进展展望

1、开发区战略等级提升

目前，聊都市经济开发区一直为申请提升为“国家级经济开发区”而加快进展。

假如通过努力进展，2-3年内申请审批通过，则经济开发区的进展前景十分看好。

国家级别和省级别的开发区要紧不同之处有：

（1）优待政策的不同：

国家级的开发区的优待政策要紧是高新技术企业的两免三减半，软件企业的15%税率征税体制等。

（2）权限的不同：

国家级别的开发区是市政府的派出机构，在权限上也有别于省级开发区。

其中的规划建设和经济治理权限是相对独立的。

一旦等级提升，开发区的经济进展和都市建设都将进入快车道，房地产市场也将迎来难得蓬勃进展机遇期。

2、聊城东部新城战略

聊都市进展规划中明确了战略进展方向：

即实施“东扩南展”打算，以现在的经济开发区为依靠，集中向东扩展，形成一个现代化的新城区和工业区。

开发区势必担当起聊都市经济进展的“高速发动机”的角色。

经济开发区东部新城开发战略也为该区房地产产业带来宽敞开发空间和宽松的市场环境。

3、开发区中央商务区规划建设

2010年度聊都市都市规划委员会通过了“开发区中央商务区北区和南区（会展中心）规划方案”。

项目规划定位为集居住、商业、金融、会展、办公、宾馆酒店、休闲娱乐、总部基地及研发为一体的都市综合公共服务中心。

该规划要紧有两大项目组成：

当代国际广场和星光都市广场。

中央商务区势必进展成为经济开发区以后的商业中心区，聊都市东部商业副中心。

我项目正处于中央商务区的核心辐射区域，商业价值高，进展前景好。

小结

经济开发区是聊城经济进展的“高速发动机”，并显示出了开发区的良好进展势头。

东部新城开发战略、开发区等级提升战略、产业调整快速进展战略、以及开发区中央商务区规划建设，为我项目提供了优越的开发背景。

我项目具有较高的商业开发价值。

第三部分市场研究

一、聊都市房地产市场进展现状

（一）聊都市近5年房地产开发投资情形

2007-2009年聊都市的房地产开发投资增长缓慢，甚至在2009年经济萧条期显现了负增长。

2010年和2011年聊城的房地产开发投资额增长迅猛，年增长率超过了60%。

前3年冷清的房地产市场的积存了大量居民住房需求，后2年进入了爆发期。

相信今后几年，聊都市的房地产开发投资会连续保持在较高水平。

（二）聊都市近5年商品房施工面积和竣工面积

近5年来，聊都市房屋施工面积除2009年因经济萧条期阻碍下滑以外，其他年份呈逐步增大趋势；而房屋竣工面积年变化并不理想：

从2009年开始，年房屋竣工面积都处于下滑状态，2011年有所抬升。

2010年和2020年房屋施工面积增加较多，相信2020-2020年将有更多的房屋竣工，满足市场需求。

（三）聊都市近5年商品房销售量分析

聊都市从2009年开始，商品房的销售量逐年上升，2010年增长幅度最大，年增长率达到了36.47%；2011年增幅有所下降，但增幅仍旧超过10%。

说明2011年聊都市没有受到房地产市场宏观调控政策的较大阻碍。

值得乐观的是：

近5年来，聊都市的商品房销售面积一直大于商品房竣工面积，即聊都市的商品房供需市场一直是供不应求。

（四）近5年聊都市商品房销售价格分析

聊都市商品房销售价格从2009年开始迅速上涨，年均涨幅达到500元/㎡。

2011年聊城的商品房销售均价为3610元/㎡（商品房销售额与销售面积的比值）。

商品房价格良好的上涨势头也显示了聊都市商品房销售市场较为坚挺，供需旺盛。

小结

2007-2009年聊都市房地产开发投资额没有太大变化，后两年迅猛增长，房屋施工面积也是同步大幅度增长，然而房屋竣工面积没有明显增大，相反略有下滑。

近3年商品房的销售面积增长较快，一直是供不应求，销售价格也是一路看涨。

可判定，聊都市的房地产开发刚刚进入快车道，商品房需求较为旺盛，市场预期看好。

二、聊都市房地产市场研判

（一）聊城房地产政策分析

2011年以来房地产要紧政策以及对聊城楼市的阻碍表

国家宏观政策

简要内容

对聊城的阻碍

新国八条出台

1、落实地点政府责任；2、保证性安居工程建设；3、完善税收政策，加强征管；4、差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应治理；6、合理引导住房需求；7、落实问责机制；8、舆论引导。

新国八条要紧针对一线都市和部分二线都市，对聊城阻碍较为有限。

房产税试点

上海、重庆等大都市开始试点房产税

无阻碍

限购令

山东青岛、济南各地纷纷出台楼市“限购令”。

聊城楼市无限购，无阻碍。

一房一价

国家发改委公布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。

执行不到位，不公示价格或采纳“高开低走”策略

保证房工程

国务院公布“十二五”期间保证住房建设规模3600万套，与改善民生紧密联系。

2011年完成1.4套保证房，完成112%。

要紧针对低收入家庭，对楼市阻碍有限。

货币信贷

6次上调、1次下调存准率，3次加息。

二套房贷首付60%，利率1.1倍。

加强信托房地产融资监管

各大银行取消首套房优待利率，提高个人贷款利率和贷款难度，阻碍了销售。

开发商资金链紧张。

聊都市本地的房地产政策要紧有：

●聊七条

2011年3月24日，聊都市人民政府公布《关于贯彻鲁政办发〔2011〕5号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，通知共分七大条（聊七条）：

1、进一步强各县（市、区）化落实政府责任。

确保2011年度聊都市各地新建住房价格不高于本地人均可支配收入增长速度。

2、加大保证性安居工程建设力度。

2011年，全市建设保证性安居工程14929套，各县（市、区）人民政府签订住房保证工作目标责任书，确保完成打算任务。

3、合理引导居民住房需求。

一是调整完善相关税收政策，加强税收征管。

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

二是强化差别化住房信贷政策。

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

4、严格住房用地供应治理。

（1）增加住房用地供应；

（2）加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查；（3）依法查处违法违规用地行为；

5、切实加强房地产市场监管。

（1）连续以中小套型、中低价位商品住宅为重点，调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。

（2）规范房地产经纪活动。

（3）加快个人住房信息系统建设。

6、建立健全并落实住房保证和稳固房价工作问责机制。

7、坚持和强化舆论引导。

●支持开发限价房项目

4月30日，聊都市首个限价房项目——南湖新城正式开工建设。

项目规划总用地面积22.76公顷，总建筑面积44.9万平方米。

该项目将实行"六限方针"，即限地价、限房价、限面积、限利润、限购买对象、限上市交易时刻，其供应对象要紧为新就业大学生、进城务工农民和都市中低收入家庭。

聊城首个限价房项目开工建设，关于都市中低收入家庭以及一些聊城外来务工人员和新毕业大学生来说是一个庞大的利好消息。

（二）近三年聊都市土地交易状况

1、近3年聊都市招拍挂土地交易情形

年份

2009年

2010年

2011年

招拍挂土地面积（万㎡）

178.68

441.46

330.59

商业、居住类用地比例（%）

60.61%

52.10%

63.29%

成交面积（万㎡）

178.68

391.26

244.29

流标率（%）

0%

11.37%

26.1%

商业用地比例（%）

27.41%

24.12%

31.13%

商业用地流标率（%）

0%

0%

7.75%

注：

以上数据是通过招拍挂文件数据整理得出，可能存在统计不全和误差。

（1）2009年受到经济大环境萧条的阻碍，招拍挂土地量较少，2010年招拍挂土地供应量大幅上升，2011年有所下滑。

（2）商业、住宅类用地供应比例保持在50%以上水平；

（3）流标率逐步增大，2011年土地流标面积超过了总供应量的25%；

（4）近3年，商业用地供应比例都比较高，成交也比较理想，仅仅2011年显现了流标现象，流标面积仅占7.75%。

说明聊城的商业用地较受青睐。

2、聊都市2020年供地打算

依照聊都市2020年用地供应打算，2020年聊都市（包括东昌府区、经济开发区、嘉明工业园、凤凰工业园）全年打算供应建设用地总计899.0531公顷。

在这些用地安排中，工矿仓储用地和交通运输用地占了用地打算的大部，商服用地打算仅占10.11%，住宅用地打算仅占13.99%。

如下表：

2020年聊都市本级国有建设用地供应打算单位：

万㎡

用途

商服用地

住宅用地

工矿仓储

公共用地

交通运输

水域水利

专门用地

合计

面积

90.91

125.74

275.57

64.39

273.12

62.65

6.67

899.05

占比

10.11%

13.99%

30.65%

7.16%

30.38%

6.97%

0.74%

10.11%

2010

106.48

123.54

注：

2010年、2011年为招拍挂数据，2020年为打算供地数据

2011

102.92

106.31

2020

90.91

125.74

分析：

（1）2010-2020年商服用地供应量逐年减少，但占总挂牌土地的比例仍旧专门高；

（2）住宅用地的供应量有所起伏，2011年下降较为明显，2020年复原到2010年水平；

（3）2020年的商服和住宅用地的供应比例明显降低，受到房地产调控背景的阻碍。

（三）市场研判

1、政策阻碍

2020年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。

同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策。

当前过于严格的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。

2020年，一二线限购都市房价下行的趋势仍将连续，三四线未限购都市将成为房价上涨的绝对主力。

以上推测调整对聊城楼市来说差不多上向好趋势，销售情形有望改观，房价将连续上涨势头。

2、土地市场的阻碍

在我国房地产市场宏观调控的大背景下，聊都市的土地市场也多少受到阻碍，2011年的土地流标率明显上升。

聊城国土部门依据市场形势，调整土地供应，商服用地和住宅用地的供应量也稳中有降。

然而，聊城的楼市整体来看运转平稳，楼盘的销售情形良好，开发商的资金链紧张但未断裂，仍旧有拿地开发的储备实力，专门是国企背景的开发商充当了拿地先锋。

因此，聊城土地交易市场前景比较乐观。

小结

2020年，房地产调控政策稍有舒缓，但力度仍旧专门大，一线和二线都市的房价下行趋势仍将连续；对“聊城”这类没有限购政策的三线都市房地产市场走势持乐观态度。

尽管2020年聊都市的土地供应量有所下降，供应结构也有所调整，但市场供需整体平稳。

第四部分市场调研

由于我项目位于经济开发区，又属于商住用地，而非一样的住宅用地，则调研内容应包括住宅和商铺两个方面。

因此，本次调研以聊都市经济开发区楼盘和沿街商铺为主，其次对聊都市开发区西临市区部分楼盘和沿街商铺进行了调研。

一、楼盘差不多信息与分析

（一）楼盘差不多信息

楼盘名称

所属板块

楼盘位置

用地面积

建筑面积

开发商

当代国际广场

开发区

东昌路与中华路交界处

23.5万㎡

66万㎡

当代集团

宝龙花园

开发区

东昌东路南，京九路西

2.5万㎡

6.56万㎡

宝龙置业

星光都市广场

开发区

东昌路与黄山路交汇处

30万㎡

80万㎡

星光房地产公司

五环国际

开发区

东昌路开发区管委会对面

3.5万㎡

7万㎡

鸿翔房地产公司

丽水阳光

开发区

开发区转盘东北角

1.9万㎡

6.9万㎡

顺德房地产公司

御润国际豪庭

开发区

开发区转盘东南角

1.9万㎡

5.88万㎡

聊城浙报置业

昌润莲城

东昌府区

东昌东路3号

28.7万㎡

87万㎡

昌润住房开发公司

宝徕花园

东昌府区

聊都市政府对过

5.33万㎡

10万㎡

星光房地产公司

欧景丽都

东昌府区

振兴路东首路北

6.9万㎡

7.4万㎡

海源阁房地产公司

金柱大学城

开发区

光岳路南、利民路西

28万㎡

85万㎡

聊建金柱建设集团

（二）相关分析

本次调研楼盘大都分布在开发区，徒骇河以东；有3个楼盘在徒骇河以西，沿东昌路分布。

调研楼盘总用地面积132.23万㎡，总建筑面积361.74万㎡，体量比较大。

楼盘的开发商大差不多上本地企业。

比较有实力和名气的是星光地产、当代集团和昌润地产。

二、楼盘住宅产品信息与分析

（一）楼盘住宅产品信息

楼盘名称

户数

物业

类型

户型与面积

均价

（元/㎡）

客群

销售

进展

当代国际广场

总户：

2200

当期：

1786

高层

二居、三居（主）

80-130㎡，102-126㎡（主）

4500

开发区为主，私营业主、周边下县

≤40%

宝龙花园

424

多层

高层

二居、三居（主）

74-135㎡，115-128㎡（主）

待定

蓄客中

待售

星光都市广场

总户：

4000

当期：

1134

小高层

高层

二居、三居（主）、四居

90-180㎡，99-120㎡（主）

4800

市区、开发区为主，周边下县

≥90%

五环国际

400

小高层

高层

二居、三居（主）

90-140㎡，96-122㎡（主）

待定

蓄客中

待售

丽水阳光

总户：

420

当期：

272

高层

未确定（售楼处无任何资料）

待定

蓄客中

待售

御润国际豪庭

492

高层

公寓

写字楼

住宅二居、三居（主）

122-146㎡，128-131㎡（主）