完整版房地产工程管理制度甲方.docx
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完整版房地产工程管理制度甲方
工
程
管
理
制
度
目 录
第一章组 织 机 构
一、岗位设置原则
二、组织机构
第二章部 门 职 能
一、工程管理部部门职能
二、项目部部门职能
第三章职位说明书
一、工程管理部经理
二、土建工程师
三、安装工程师
四、开发报建专员
五、资料管理员
第四章工作制度
一、工程管理部工作目标管理规定
二、工程管理部资料与文件管理规定
三、工程项目文件资料的签收传递规定
四、图纸会审，技术交底制度
五、工程现场管理规定
六、用章制度
七、考勤制度
八、工作日志、月报制度
九、设计变更制度
十、签证管理制度
十一、工程款支付程序
第五章附件 表格
第一章 组 织 机 构
一、岗位设置原则
工程管理部岗位调设置依据以下原则：
（1）精干高效的原则；
（2）灵活弹性、相对稳定的原则；（3）因事设岗的原则；
二、组织机构
1．工程管理部的编制
工程管理部是公司所有工程项目唯一的组织协调机构，也是公司所有开发工程现场项目部的管理机构。
根据公司总体要求及工程管理部机构设置原则，工程管理部人员编制由工程管理部经理、项目部经理（负责人）、土建工程师、资料员管理员、开发报建专员组成。
2．现场项目部编制
现场项目部直接接受公司总经理及工程管理部经理工的领导，并对其负责。
项目部人员编制及组成根据开发项目规模及实际需要而定，配备项目经理1名，土建工程师2-3名，安装工程师1名。
本着灵活弹性的原则，项目部人员编制随着工程任务量的增加进行人员的增加和职责的细分。
每新开发一个项目，现场项目部按上述编制和原则进行设置。
项目竣工移交后工程管理部项目管理岗位随之撤消，根据工程管理部实际情况和项目人员的表现情况进行工程管理部岗位重新调整安排。
3．工程管理部组织机构图
第二章 部 门 职 能
一、工程管理部职能：
1．配合公司进行项目前期运作，设计规划的论证与可行性分析；
2．负责工程开工前的准备及审查工作，成立现场项目部，创造“七通一平”，保证工程按时开工；
3．负责工程施工总承包单位、施工分包单位、监理单位招标工作，及随后的合同谈判及草拟；
4．负责公司开发所有工程项目施工过程中质量、进度、投资的控制管理；
5．严格按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量监督和技术管理；审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务；指导、监督、检查监理公司的工作；
6．组织工程竣工验收及物业移交工作；负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。
7．协助物业公司负责移交竣工工程保修期的外部联系，并督促施工单位及时进行维修。
二、项目部部门职能
1、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。
2、参与项目方案制定，负责本项目的进度、质量、安全的管理。
3、负责在建工程项目的质量巡查和抽查工作。
4、负责组织施工项目图纸会审，同工程管理部沟通变更洽商事宜。
办理项目工程各专业施工图、设计变更、洽商等工程文件的审批备案，并跟踪检查落实情况。
5、监督监理公司工作情况，落实监理合同，审查监理细则、监理规划，抽查实施情况。
6、审查施工组织设计和施工作业方案，参加工程监理例会，协调解决工程例会提出需协调解决的各种问题。
7、按工程施工合同拨款，审核施工单位、监理公司的工程进度，编制资金计划。
8、组织工程分部、分项验收、隐蔽验收、项目竣工验收。
9、检验材料品牌、品质，会同监理人员，核查进场材料是否符合设计合同要求。
10、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施，并跟踪实施。
11、负责现场楼号的定位、标高确定。
12、负责电梯、人防、消防、通风、外线及配套工程、园林绿化的管理以及上述单位与总包方之间的关系协调工作。
13、负责现场地块的“三通一平”等工作。
14、负责所管辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作，并在竣工后向建设局档案管移交。
15、办理工程交接手续，配合物业公司做好工程的维修管理。
16、做好工程日志，及时上报工程月报工作。
17、完成领导交给的其他工作。
第三章 职位说明书
一、工程管理部经理
职位名称：
工程管理部经理，所属部门：
工程管理部
直接领导：
总经理，工作场所：
办公室、现场
职位概要
负责所有开发项目规划设计、工程管理工作，做好质量、进度、投资、安全控制，做好各方主体、内外部关系的协调，做好合同管理。
负责工程管理部日常管理，接受公司总经理的领导；
职位要求
1．要求熟悉房地产开发项目工作程序；熟悉相关法律法规；
2．严格控制所有工程项目按公司要求实施，协调解决各项目问题；
工作内容
1．主持工程管理部的日常行政和项目目标管理工作；保证工程管理部工作顺利开展，保证项目按目标实施；
2．参与项目可行性研究、项目前期规划方案论证，组织技术人员参与设计方案论证，参与施工图会审；协助前期工作的开展，确保工程按时开工；
3．组织施工总包、分包、监理及大型设备招标、评标工作，主持合同洽谈、起草及签订；
4．审批监理单位编写报批的监理规划；审批施工单位施工组织设计和专项方案；
5．对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。
协调各方主体及内外部工作关系，负责对各项目提供服务和控制；
6．组织并主持工程验收，与物业公司进行交接。
7．完成公司领导交办的其他任务；
二、项目部经理
职位名称项目部经理所属部门工程管理部
直接领导工程管理部经理、总经理，工作场所：
公司
职位概要
为公司派驻工程项目施工现场的负责人，负责项目部日常管理，接受公司工程管理部经理的领导；负责开发项目工程管理，作好质量、进度、投资、安全控制，作好各方主体、内外部关系的协调，做好合同管理。
职位要求
要求熟悉工程建设及相关报建程序，熟悉相关法律法规；能制定项目质量、进度、投资控制计划，协调项目实施过程中各种问题。
工作内容
1．认真贯彻国家政策法规和公司规章制度，维护公司利益，切实执行公司项目开发计划。
负责工程现场项目部日常管理及现场工作安排协调，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象；
2．配合工程管理部经理做好工程前期运作及招标、评标工作。
3．作好项目质量、进度、投资、安全控制；严格执行与各单位签订的合同条款；控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款；
4．参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实，组织设计、施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底；
5．严格按照设计要求及规范要求进行施工程序控制，达到设计规范及合同要求，检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理；
6．按照监理合同及相关监理条例对监理公司的工作进行全面督促检查，落实有关责任制，达到使监理公司真正发挥旁站监理，巡检及见证等职能的要求；
7．组织专业工程师对涉及工程关键项目及重大款项的建筑设备及材料进行市场调研和认证，达到质量可靠，经济合理的目标，杜绝不合格设备、材料进场；
8．办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作；
9．协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；
10．完成上级交办的其他各项工作，做好销售配合、物业交接工作及相关售后工作。
三、土建工程师
职位名称：
土建工程师,所属部门：
项目部
直接领导:
项目部经理，工作场所：
现场
职位概要
负责开发工程土建专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导；
职位要求
1．要求熟悉建筑、结构设计规范和强制性条文，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规；
2．要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。
工作内容
1．负责专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；
2．参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理；
3．负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；
4．参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。
5．协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；
6．严把各项施工材料进场关，控制不合格及未经复试的建筑材料在工程中使用，不允许不合格的试验报告出现。
随时了解建筑材料市场行情，对于新型材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；
7．协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。
8．及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。
如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
9．配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。
10．完成领导交办的其他工作；
四、安装工程师
职位名称：
水电工程师，所属部门：
项目部
直接领导：
项目部经理，工作场所：
现场
职位概要
负责开发工程给排水、暖通、强电、弱电专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导；
职位要求
1．要求熟悉给排水、暖通、强电、弱电设计规范和强制性条文，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规；
2．要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。
工作内容
1．负责给排水、暖通、强电、弱电专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；
2．参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理；
3．负责给排水、暖通、强电、弱电专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；
4．参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。
5．协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；
6．协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续；
7．严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场；对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较；随时了解给排水、暖通工程设备、施工材料市场行情；对于新型设备、材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；
8．协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。
9．及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。
如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
10．配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。
11．完成领导交办的其他工作；
五、开发报建专员
职位名称：
开发报建专员，所属部门：
工程管理部
直接领导：
工程管理部经理，工作场所：
公司
职位概要
负责按公司计划办理项目进行中各项报批报建手续，确保项目的正常开发经营，接受工程管理部经理的直接领导；
职位要求
1.编制项目报批报建计划，并组织实施和执行；
2.负责公司资质、营业执照、法人代码证书、开发资质等的注册、年度审核及变更等证件办理工作；
3.负责建筑工程各项验收工作（规划验收、环保验收、人防验收、消防验收、防雷验收等）；
4.负责办理项目建设用地、项目立项报批手续办理；
5.负责办理土地使用权证、规划许可证、建设用地许可证、施工许可证、预售许可证等相关证件的工作；
6.负责项目规划阶段、方案阶段、扩初和施工图设计阶段的报批；
7.负责办理人防、消防、环保、地震、气象、林业等相关政府主管部门的审查、审批手续；
8.负责办理面积预测、面积实测及土地证、房产证；
9.负责与政府主管部门建立及维持良好关系；
10.完成领导交办的其他工作；
六、资料管理员
职位名称：
资料管理员，所属部门：
工程管理部
直接领导：
工程管理部经理，工作场所：
公司
职位概要负责接收、发放及保管工程管理部的书函文件、合同、招投标文件、设计图纸与设计变更，等资料的收集、借阅和管理。
职位要求
1、认真贯彻执行公司的各项管理规章制度，建立健全工程资料管理制度。
2、在工程管理部经理的领导下，主要负责对公司文件、工程文件资料、图纸等进行收集、整理、筛分、建档、归档工作的管理。
3、负责按工程进度同步收集、整理相关工程资料，对工程施工的相关的图纸，报验资料，设计变更等资料进行整理。
4、负责整理好有关工程技术资料，并按有关工程技术资料的重要性进行分类，及时清理作废资料不被误用，确保资料的真实性、完整性和有效性。
5、负责相关工程资料的归档，做好工程资料的日常管理工作。
6、贯彻执行公司文件和资料的有关管理办法，保证本单位、部门文件和资料管理有序。
7、负责本单位、部门文件、各种图纸和资料的发放、回收、借阅、传阅工作，并及时传达及办理登记手续。
8、建立健全文件和资料有效控制和各种记录，防止文件和资料损坏、丢失。
加强资料检查和保护工作，定期检查，发现问题及时向领导汇报，采取有效措施，保证资料安全。
9、有关部门、人员借阅图纸及工程资料，应报工程管理部经理同意。
借阅公司规定的机密资料，须报总经理同意，并登记相关借阅内容及时间，到期时及时催还，双方签名确认。
10、负责工程资料的整理、分册、汇总和装订成册工作。
11、协助配合部门工作人员进行相关事务性工作。
12、编制工程合同、标书，参与合同签订及招投标工作。
13、完成领导交办的其他工作。
第四章 工作制度
工程管理部是公司所有开发工程项目唯一的组织、管理、协调机构，是实现投资目标的重要环节，负有对工程投资、进度、质量、施工安全、环境影响等协调、控制、指挥的权利和责任，工程管理部需要良好的组织协调，旨在从工程前期准备、招投标、合同签订、工程管理、物业交付等工作，保证所有开发项目按公司目标正常运作。
一、工程管理部工作计划管理规定
工程管理部工作计划包括进度、质量、安全、投资控制等。
工程管理部经理根据公司的总体情况和总经理的要求制定工程管理部的年度总计划、季度工作计划、月度工作计划。
1.项目施工进度控制计划管理
1．1工程管理部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照进度计划指引完成总施工进度控制计划的编制。
将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。
关键线路上的关键点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。
1.2总施工进度控制计划的评审
施工进度控制计划编制完成后，工程管理部应组织公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。
评审完以后应交工总经理批准后发工程管理部执行。
1．3总施工进度控制计划的调整
除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。
若需要进行调整，也应作好相关的评审工作，并且经总经理审批后才能执行，同时各分计划要作相应的调整。
1．4施工进度控制计划执行情况的检查
监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。
检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。
2.样板确认计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划、甲供材料进场计划的管理
2．1项目总施工进度控制计划审定后，工程管理部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送各相关部门等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。
在每月的工程月报中对下月需要职能部门完成的工作列出时间清单，敦促和协助职能部门完成相关的工作。
3.质量目标管理
项目部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。
在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。
3.1事前控制：
3.1.1根据工程特点、质量目标编制《工程指导书》，对容易出现投诉的质量问题，要编制有效预防措施。
3.1.2根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查《监理规划》，以便监督监理质量管理行为。
3.1.3根据合同要求，与工程部及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。
3.2过程监控
3.2.1测量及定位放线的监控：
项目部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验。
3.2.2重要材料、设备的质量监控：
由于许多重要的材料、设备均为甲供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。
对于乙供材料，必须在施工合同或限价过程中给予必要的质量要求描述。
所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。
发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，与工程部一起向供应商索赔。
3.2.3对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：
工程部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、钢筋绑扎、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。
工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量保证表格上，项目部工程师签字认可。
当出现不合格时，工程部要求监理工程师填写《整改通知单》，并要求其负责施工单位整改后的验证和封闭。
3.2.4在需要进行中间验收的分部工程完工后，项目部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。
3.3事后控制
3.3.1对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后交工前要督促监理单位100％检查验收。
在移交给物业公司时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。
3.3.2对于质量问题投诉的维修要有记录和统计、分析。
3.3.3对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报公司。
4.1安全文明施工管理
4.1.1在施工合同中对现场硬地化、安全网、施工机械、脚手架、围墙、标牌、围护、场地清洁等安全文明施工措施作出明确的规定。
对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。
审定不同施工阶段的施工现场平面布置。
4.1.2督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。
对于存在的严重隐患要以《整改通知单》的形式发监理公司，责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。
4.1.3对于政府及公司检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。
5.1投资控制管理
5.1.1严格控制工程签证，对不合理、虚假签证等坚决不予签认，并对责任人进行处罚，保证合理、正常签证。
5.1.2根据公司付款程序,负责工程进度款的审核,注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时严格按提前进入工程款的预控，仔细核对合同条款的执行情况，注意规避超付的风险。
5.1.3施工过程中及时收集有效的资料和证据，做好对违反合同的施工单位、供货商等单位进行理赔、反索赔和索赔工作。
二、工程管理部资料与文件管理规定
1.工程管理部工程资料与文件的收集整理与归档严格按照公司规定的管理程序进行。
资料和文件必须体现工作责任的可追溯性，必须具有真实性、准确性和及时性。
2.公司文件资料（含公司主管部门文件资料），必须及时传达到部门岗位人员，根据相应文件内容传达到相关单位；
3.由工程管理部负责签订的合同文件，必须确认合同方法律资格，经相关部门审查，报总经理审批签署后，方可交合同另一方施行。
根据合同，图纸由工程管理部统一发放，相关专业工程师保留一套，妥善保管使用，竣工后交回工程管理部，以备存档或满足其它需要；
4.设计院签署的变更、工程管理部下发的通知，统一发放到相关单位及专业工程师；专业工程师签认的变更（通知）、签证，由部门经理（或项目经理）审查签认后，盖技术专用章，统一发放到相关单位；
5.项目专业工程师负责工程项目现场的资料管理，应及时做好现场资料的收集、整理、归档，确保工程项目资料的完整、正确和安全；
6.工程现场每月月底进行一次工程项目资料整理归档工作；
7.项目经理负责审查档案资料，保证资料整理、齐全，并交工程管理部进行统一保管；
三、工程项目文件资料的签收传递规定
1.设立文件签收本，一切文件资料送达时由第一经手人负责接收，并负责在文件签收本上进行登记；
2.设立文件发文本，一切文件资料发送时必须要求接收人签收；
3.对监理工程师、承包商所有文件资料必须采取书面形式，均具实名；
4.所有对内对外文件资料必须按职责规定权限审查签发；
5.工程项目竣工移交后，现场的文件资料按公司规定和要求进行交接。
四、图纸会审，技术交底制度
1.设计院送来的施工图纸由项目部经理负责签收，按图纸目录清点图纸是否齐全，若有缺页立刻书面要求设计部补充完善。
2.项目部经理负责组织各专业工程师以及相关单位（监理公司和施工单位）阅图。
3.各专业工程师将施工单位和监理公司以及本部门的阅图记录和意见报送项目经理审核，并由项目经理汇总，上报总工程师。
4.总工程师最终审核后，转交项目经理向设计院签发阅图意见书，做好会审前准备。
5.项目经理负责督促、组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底（包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等）以及图纸存在问题的解决，讨论决定的事项由施工单位作出书面纪要，交建设、监理、设计单位确认后，形成技术交底纪要。
6.技术交底纪要形成后，由副经理登记备案，各专业工程师保留复印件。
五、工程现场管理规定
1.工程管理部工程现场管理以签定的承包与合作合同、协议及制定、审批的目标与计划为依据。
2.工程现场管理必须贯彻公司的形象宣传策略，有利与扩大公司的影响力和无形资产的提升。
3.各专业工程师应至少于上午、下午对施工作业点各巡查一次，重点部位及关键工序做到巡查各工作点达到100%；
4.根据现场实际情况，会同监理、各专业施工单位进行每周小检查、每月大检查，及时参加分部分项检查，及竣工工程初步验收；
5.针对检查结果及时以书面形式告知监理、各专业施工单位；
6.现场工程师应作好施工现场工程量的统计、审核，并配合成本计量
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