访黄奇帆重庆新经济政策.docx
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访黄奇帆重庆新经济政策
胡舒立：
访黄奇帆--重庆“新经济政策”
提交者:
日期:
2010/11/17阅读:
60
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胡舒立黄奇帆重庆贺雪峰高低错落的山城，笼在淡淡的雾气之中。
嘉陵江与长江穿城而过，浪潮奔涌。
人流拥堵的街道，和长江边上设计新潮的、状若“坦克”的重庆大剧院，无不彰显着这个中国内陆最大城市经济疾行的雄心。
从13年前成为直辖市以来，重庆的发展从未像现在这般异军突起，58岁的重庆市长黄奇帆因此而格外引人注目。
2009年，国务院以当年“三号文件”形式，明确了重庆的发展思路。
重庆成为内陆惟一保税港。
随即，重庆市政府将这些政策分解为上百项任务，下达区县或政府各部门。
这一年，重庆GDP增速列全国第三，利用外资的增速排在全国首位，国有资产规模居全国第四。
继浦东新区、滨海新区之后，优惠政策更丰富的两江新区在此崛起。
在这年年底，原重庆市常务副市长黄奇帆成为重庆市代市长，并于今年1月正式出任重庆市长。
黄奇帆在重庆经济领域“新政频仍”，他本人坦言敢言，与媒体交谈也并不在少。
惜乎他忙记者也忙，许多事又在摸索之中，交谈无不匆匆，记载仍是片断。
我们期待获知他更完整的思考。
9月下旬，按事前约定，我们专赴重庆，在黄奇帆的办公小楼与他交谈了整整八个小时。
采访从上午10时40分至晚7时，即使中间在小楼一层午餐时，他也仍在谈，我们则边吃边记，采访并未中断。
当下外界对重庆经济，有热望也有疑虑，有期待也有异议。
人们在问：
重庆的著名融资平台“八大投”（即重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股和水投公司，均由重庆政府拥有、授权经营，是重庆基础设施、城市建设等公共领域重大项目重要的投融资平台——编者注）依赖土地运作，运营资金庞大，角色如何定位？
风险如何控制？
刚刚施行的户籍改革，以及涉及“土地证券化”试验的“地票”制度，从理论到实践怎么摆脱强征农民土地的嫌疑？
为推行住房“双轨制”改革而一次性推出的公屋建设计划，是否超出财政支付能力而透支未来？
此外，关于国资的地位，关于民营经济的发展，关于政府角色的认知，许多问题萦绕人们心头。
在接受采访时，黄奇帆回应争议，坦诚而谈，详述了重庆正推行的公租屋计划、户籍制度改革、土地制度改革、建立创新型加工贸易模式，以及筹建西部金融中心等课题，对于“国有民营”之议也坦言了自己的想法。
黄奇帆来自上海。
他早年在沪当工人，后来念过上海机械学院仪器仪表系，“文革”结束后从工程师当到厂长，上世纪80年代前期进入上海市经委。
90年代前期他一直搞浦东开发，当过开发办公室副主任、也当过浦东新区管委会副主任，后来升任上海市委副秘书长兼市政府副秘书长，还担任过市经委主任。
2001年10月，是黄奇帆人生又一大转折：
他调任重庆当副市长，后来又担任了市委常委、常务副市长，其间分管国资、工业、教育、金融等领域。
在重庆，他已经干了九年。
采访和观察让人觉得这位市长更像“重庆的CEO”。
不过，重庆毕竟是一个拥有3000多万人口、40个区县的直辖市，而且有2000多万人口仍在农村。
一市之长的思考和作为，与治理企业大相径庭。
他其实是“中国西部地区重要增长极”的经济执行官。
在采访黄奇帆前后，我们也对重庆“新经济政策”的实施情况进行了背景性采访，在此一并刊出。
希望我们以此侧面所做的记录，对于读者了解这个变迁中的大都市是有意义的。
“住有所居”
背景
2010年10月14日，重庆秋季房交会在国家房地产调控新政出台后正式开幕。
300平方米的“重庆市公共租赁房（下称公租房）会展”展区成为这次房交会最为特别的地方。
在这里，市民可以看到重庆2009年启动的3000万平方米公租房建设计划的相关资讯。
按照计划，这批预期为150万重庆市民预备的公租房，将在两年后正式供市民申请租住。
这也是黄奇帆担任重庆市长后递给外界的一张“城市形象名片”。
今年8月初，他在接受采访时手持几份文件走入会议室，其中一份便是自己撰写的关于这项计划出台背景和主要内容的文章。
在这篇文章中，黄奇帆提出，中国城市住房制度从政府全包全揽的计划分配，到主要由市场供给，在实践中，都导致了一种供给方式为主的“单轨制”，难以满足全体社会成员的住房需求。
重庆的研究认为，30%-40%的城市居民由政府保障房供应居所，60%-70%的居民则由商品房供应这样的“双规制”更为合理，可将城市中等偏下收入水平人群全面覆盖。
这一思路，与2009年末的重庆经济工作会议的提法一脉相承。
此次会议提出，重庆要继续大规模建设包括城市廉租房、农民工公寓、公租房等，同时适当增加普通商品住房用地供应，加快普通商品住房建设。
2010年的重庆“两会”期间，新任市长黄奇帆进而提出，重庆市将从2010年起，在未来10年建设4000万平方米公租房；其中，头三年新建2000万平方米公租房。
到了6月，这一计划增至头三年在主城区建设3000万平方米公租房。
7月，重庆公租房管理局成立，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》出台。
重庆在主城区大规模新建公租房，在郊区则以收购和改建为主。
户型为35至80平方米，每五户设置一个地下停车位。
在布局上，主城区公租房主要分布在重庆内外环线之间、城市地铁、轻轨沿线等交通条件较好的大型聚居区，每个聚居区里公租屋小区与商品房小区按1：
3混建，小区标准配套和物业管理与一般商品房小区无异。
重庆拟建的这种20万人容量的聚居区共21个。
政府将划拨建设用地，并豁免各种行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等，通过这些优惠政策，降低公租屋的建设成本，以保证其租金原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%。
目前，1200万平方米公租房已经兴建。
如果一切进展顺利，公租房将逐步整合取代旧有的廉租房和经济适用房。
重庆的保障性住房体系就将简化为应付拆迁改造为主的安置房和公租房两大类，实现中低收入阶层住房保障的全覆盖。
疑虑
●按照目前的规划，最近三年的公租房建设的总投资规模超过700亿元。
如果考虑到政府划拨3万亩土地投入建设，由此损失的土地收益大体也将达500亿元，一加一减，已与2009年重庆财政收入1165亿元相抵。
公租房建设资金从何而来？
●私人房地产企业为何无缘参与投资开发？
政府应该直接投入多少为宜？
●公租房运营怎样保证现金流与资金性质和融资成本相匹配？
重庆如果有意尝试诸如Reits等金融工具融资，政策空间能有多大？
●公租房管理在国内并无先例，如何公正、公开地界定公租房住户，防止公租房成为新的寻租工具？
黄奇帆说：
“公租房姓‘公’不姓‘私’”
重庆的公租房计划是整体住房体制改革的重要组成部分。
我们在去年年底提出了“双轨制”、三端调控的改革模式，即低端有保障、中端有优惠、高端要遏制，这是涉及整个制度安排的事。
在低端保障这一部分，过去主要是拆建危旧房后按标准安置的保障房，以及历史积累的经济适用房、廉租房。
但是，这些统统加起来，只够这个城市百分之十几的居民居住，其中，廉租房仅保障3%，经济适用房保障大约10%。
如果按照我们的测算，需要保障35%的城市居民的话，重庆至少要新增20%左右的保障房。
我们的做法就是推出目前这样的公租房系统。
要么不干，要干就到位，不能高高举起一面旗帜，却起不到实际作用。
公租房需要形成较大的体量，才能保证有效的覆盖面。
以重庆未来容纳1000万城市人口计算，新增20%左右的保障房，就必须解决200万人的居住问题，就需要4000万平方米，这也是我们提出的十年计划。
目前，我们首先提出三年3000万平方米的计划，今年上半年已经开工1200万平方米，到明年上半年便可以开始出租。
同时，我们已经准备好了明年1000万平方米的前期工作，包括征地、动迁、土地平整。
不存在干不成的问题。
3000万平方米造完后，也许够了，也许不够，重庆会在以后的阶段里，根据需要，再用两三年再去造1000万平方米。
总之，我们的特点就是起步力度极大。
这么大的力度，确实需要庞大的资金支持。
因此，有人提出，可以由房地产开发商来参建。
有些地方搞公租房，就是由房地产商拍地，然后按与政府协议，腾出10%的地来造公租房。
但到底是政府出钱造，还是私有的房地产商出钱造？
公租房到底姓“公”还是姓“私”呢？
如果引入私营开放商，由他们建设的公租房产权如何界定，政府是否要给予政策优惠？
开发商的利益诉求和政府的保障取向价值如何平衡？
包括未来配租、管理等环节都很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。
为确保公租房的公共保障属性，公租房应该由政府投资，国有企业承建。
香港和新加坡这些资本主义体制下建设保障房也是由政府主导，不由私营企业承建和持有产权。
作为社会主义政府，我们更应如此。
“资金远近账”
在融资方面，我们现在平衡得比较清楚。
重庆公租房从土地加建设的成本角度计算，大体是每平方米2500元，即3000万平方米要花750亿元。
其中，政府出250亿元，社会融资500亿元。
政府先期投入的250亿元，包括注入的3万亩土地。
既然是造公租房，按征地动迁时候的成本大约每亩60万元算，相当于政府投入接近200亿元。
这之后，政府再把每年土地出让收益的5%、部分税收、政府的机动财力，在三年调50亿元进去，大体上这就是250亿元。
因此，政府出这个钱，并不是很累的。
因为过去几年，我们储备了大约22万亩的土地。
从海外的经验看，公租房事实上是一个世界级的优质投资项目，资产安全而且能增值。
目前，我们有五种资金可以利用：
一种是保险资金，一种是社保资金，一种是银行资金，一种是信托资金，此外还可以发债券，各种金融工具都是社会资金，叫作“政府引导，社会资金参与”。
但是，这个社会资金参与不是私人企业用股权形式来参与，而是金融工具来参与。
在目前的实际操作中，我们从银行贷款200亿元，利率基本上是6%。
保险公司也非常积极，保险资金如果存入银行，只有3%多的利息，政府能给他们4%以上的收益。
从保险公司我们可以借200亿元。
还有100亿元，正在和社保基金讨论。
总体而言，我们从金融机构借贷500亿元，平均利息在5%左右。
这意味着，每年需要支付25亿元的利息。
而重庆3000万平方米公租房，理论上每平方米每个月租金10元钱，一年就可以产生36亿元租金收入。
这完全可以匹配25亿元的利息，现金流是平衡的。
更重要的是，公租房支出的几百亿元，和政府扶贫帮困支出几百亿元是不同性质的。
公租房就像买了一堆黄金，能够实现保值增值。
因为公租房作为房产要跟商品房同区域“混建”，配套完全一致，其价值将与商品房一样，随着时间和社会整体财富提升实现同步的增值。
在这个价值提高的过程中，首先，租金在占住户收入比例不变的情况下，绝对数额将会逐步提高，增值的租金将能够支付目前公租房融资本金。
此外，如果到时候社会不需要那么多公租房了，这些公租房楼盘本来就和商品房的楼盘区混杂在一个地方的，可以像商品房一样出让获利。
这也能收回本金。
因此，政府应该在一个地区新兴的时期“跑马圈地”，大规模造公租房，相当于储备大量好地段的房产。
即便房产价值进入平衡阶段，公租房运营模式仍是低风险的。
公租房管理局作为一个独立法人运营公租房，其原理与商品房出租的运作一样，即通过长期出租平衡投入和收益。
由于公租房资产的成本更低，在重庆，相当于同等商品房一半的成本，厘定租金标准，则不超过平均租金六成。
因此，即便不考虑升值，公租房管理局进行出租循环是不赔本的。
“把关准入，封闭运转”
公租房的租户对象，我们确定是“3+1”。
这个“3”里面，第一是重庆户籍人口中的原住民，家庭人均居住面积在13平方米以下的困难户；第二是进城农民工；第三是新生代，在重庆就业的大专院校及职校毕业生。
在这里，公租房没有户籍的概念，只要在重庆有工作，符合单身月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的标准，就可申请。
除这三种，第四种叫“+1”，“+1”就是将多年的劳动模范、二等功以上复转军人、引进专才等特殊人群纳入其中。
这些人不一定是中低收入人群，但是，为了促进人才流动，可以放宽条件，按属地原则申请，不受收入标准限制。
这是我们的一个特点。
另外，重庆市政府已经宣布不会再造经济适用房，也不再单独造廉租屋，也就是说，保障房将以公租房为主线，整合前两种方式。
公租房造出来以后，首先向中低收入群体配租，廉租房即在公租房的系统内，只是租金更低，象征性地收取。
公租房的租户不能转租房屋，在连续租满五年后，可以把公租房买下来。
但是，与经济适用房不同，我们规定，任何公租房变成产权房的时候，可以在家庭里面使用、继承，但不能当作商品房在市场上出卖。
如果有出让的需要，只能限价卖给公租房管理局，即“封闭运转”。
经济适用房一定期限后可以上市转让的做法带来了一系列问题，我们对此做了反思，确保公租房的保障属性不受破坏。
此外，我们还用回笼的资金“反哺”建设和管理成本，并准备在未来对高端商品房征收的房产税，以此作为公租房运营资金的重要渠道，实现社会财富再分配。
补记
在重庆大张旗鼓建设公租房之际，2010年6月，国家召开全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。
随后，浙江等东部省份陆续酝酿出台地方性公租房发展方案。
此时，重庆做法的优劣、成败尤显得意义重大。
在与黄奇帆的交谈中，可以感受到，重庆将通过政府的强力主导，完全变更国内过去十多年来以经济适用房为主流的保障房供应模式，将保障房彻底纳入政府供应的范围，并对实施方案做了比较细致的规划和计算，改革力度很大。
不过，从长期看，政府持有公租房，后续维护、更新改造以及管理、服务还需要投入大量的人力、物力和财力，更需要严密制度和有力执行来杜绝寻租。
而政府将更多公共资源投入保障房领域后，如何通过市场杠杆提升运营效率，避免“全能政府”，从来都是现代政治治理的难题。
此外，在金融工具的使用方面，重庆的公租房实践仍凸显了国家政策的限制。
重庆市金融办主任罗广在接受财新-《中国改革》记者采访时透露，重庆曾考虑发债融资，但是，在地方政府举债方面，国家政策并没有开口子。
此外，类似香港等地公屋运营的Reits模式，在内地也依然缺乏操作空间。
户籍改革攻坚
背景
重庆有2000多万农村人口，城乡统筹发展不容忽视。
2007年5月14日，重庆市政府第100次常务会议审议通过“渝府[2007]65号文”，批准九龙坡区设立重庆市统筹城乡发展综合现行示范区。
此后，九龙坡区将改革的首要重点放在加快推进户籍配套制度改革上面，提出“逐步建立符合统筹城乡发展要求的户籍管理制度”。
一个月后，重庆成为国家统筹城乡改革实验区，户籍和土地改革被摆在首位。
黄奇帆在接受财新-《中国改革》记者采访时说，现行的户籍制度是差异化分配城乡利益最直接的标志。
此前，各地也多有改革探索，却都没有跨出实质性步伐。
重庆的雄心便是真正破题。
九龙坡区自2007年启动户籍换社保试验。
同年8月21日，在重庆农村土地规模经营工作会议上，通过了《重庆市人民政府关于加快农村土地规模经营促进产业发展的意见》，将这一试验扩大，提出要“进一步推进农村和农村人口转移工作，鼓励更多的农民进入城镇，转变户口”。
在这份文件中，重庆市政府的态度是“支持和鼓励长期外出迁入城镇并有稳定职业的农民自愿放弃承包土地”，而对于那些能“自愿放弃承包地的农民，各区县可结合实际，制定相应的鼓励政策，给予补偿、补助，并享受与当地城镇居民同等的待遇和相应的社会保障”。
与之相应，重庆建立了土地交易所，除了用于农村各类土地经营权、使用权交易，还推出了旨在建立统一的城乡建设用地制度的“地票”制度。
根据这项创新制度，由当地国土资源部门编制城乡建设用地挂钩专项规划，宅基地等农村集体建设用地如复垦为耕地，验收后即可形成城乡建设用地挂钩指标凭证，亦即“地票”。
地票在土地交易所公开拍卖，需要建设用地指标的主体，均可在政府制定的交易基准价格基础上参与竞购。
地票拍出后，即可增加等量城镇建设用地。
地票拍卖所得，按8：
2的比例分配给农民家庭和农村集体组织，地票持有者则可在日后凭地票竞购相应面积的城镇建设用地，其购买地票的费用，可冲抵这些建设用地的有偿使用费和耕地开垦费。
及至2010年7月28日，重庆市政府召开统筹城乡户籍制度改革工作会，标志着重庆市全面启动户籍制度改革。
此次改革主要面向重庆市籍的农村居民，主城区、31个远郊区县及乡镇对农村居民的转入条件有所不同。
主城区需要申请人在主城区务工、经商五年以上，或投资兴办实业，三年累计纳税10万元或一年纳税5万元以上，本人及其共同居住的配偶、子女可申请在合法固定住所迁移入户；31个远郊区县城标准则分别放宽为务工经商三年以上，三年累计纳税5万元或一年纳税2万元以上；乡镇的条件则较为宽松，农村居民本着自愿原则，可就近就地转为城镇居民。
8月1日，《重庆市统筹城乡户籍制度改革农村居民转户实施办法（试行）》施行，据此，自主城区到远郊区县，只要是符合条件的本市农业户籍人士，均可转为城镇户口，农民转户后三年内可保留“宅基地、承包地和林地”。
到8月15日，相应的土地补偿、社保缴费标准出台。
目前，全市40个区县807个派出所全面受理符合条件的农民转市民申请。
按照“分两步走”的规划，2010年至2011年，重庆将推动338万符合条件的农民工及新生代转户进城。
第二步，则在2012至2020年间，以每年转户80万-90万的速度，最终累计转户1000万人，全市户籍人口城镇化率将达到60％以上。
目前，这一比例仅为29%。
与公租房计划一样，这次改革起步力度极大，亦因涉及人口众多，被称为全国最大规模的户籍制度改革。
除了规模，此次重庆转户，亦有多项突破措施。
首先是转户对象并没有局限于本地农村户籍人群，还包括外来的、非本地户籍的农民工。
其次，这次改革的“农转非”条件比较简单，仅参考务工年限或投资纳税，比较接近户籍制度作为人口登记基础制度的本质。
第三，转户后，农民将“穿上城里的就业、社保、住房、教育、医疗五件衣服”，同时“脱掉农村宅基地、承包地、林地三件衣服”，同时，重庆规定，在三到五年的过渡期内，转户农民可保留这些土地资产，此后，政府有偿收回。
第四，在宅基地退出中，根据“地票”制度，尝试运用金融工具调节城乡土地资源。
目前，第一阶段的338万人口转户正在推进，其中包括整体将70万在重庆就读中专、职业高中和技校的农村户口的学生转为城市户口。
疑虑
过往各地户籍改革往往陷入城市向农村单向扩张，以城市获取农村土地资源为落点，此项改革之难由此可见一斑。
在2004年，广东深圳在将特区外全部农村户籍人口转为城市户口的操作中，便直接提出“转地”概念，承认此举目标是为深圳城市发展补充储备土地。
重庆大规模的户籍制度改革甫一出炉，即面临诸多争议。
由于政府制定大规模转户计划，亦引发社会质疑是否“强制农民转户”，强制城市化。
事实上，财新-《中国改革》记者采访得知，在重庆九龙坡派出所，即有每月必须转户多少的硬性指标，有违自愿原则。
●由此引发的是对户籍制度改革的“终极目标”的怀疑—重庆是否仍在重复以城市化名义对农村资源再次盘剥的老路？
●即便出发点良好，使用农民并不熟悉的金融工具—“地票”来实现农村建设性用地退出和使用权增值，在制度设计和具体操作中，怎么合理分配集体组织与农民的收益？
是否能保障农民成为受益主体？
●户籍制度改革无疑要付出巨额成本。
以重庆第一步转户338万人计，总资金需求已达2070亿元，其中，城市的“五大保障”须花费1300亿元，推出农村“三大保障”需要770亿元。
政府如何“埋单”？
●城乡二元户籍制度，长期捆绑了不同标准的社会福利，欲实现城乡统筹发展，为何不直接取消户籍，改为人口登记制度？
黄奇帆说：
“平衡土地资源但不以转地为前提”
跟其他国家相比，中国的发展有三个悖论。
首先，城市化过程中，只有中国耕地越来越少，这跟户籍制度有关。
因为当农民进城以后，如果真正成为城市居民了，农村的宅基地本应退出转为耕地；如果进城的农民没有成为城市居民，多年后，他又要回到农村建房子，那他农村的宅基地就不退出来，最终，他两头占地。
只有中国存在这样的奇怪现象。
第二，在城市化后，农民的土地越来越细碎，没有规模效应，这同样跟户籍制度有关。
现在，中国有2亿农民进城，可他们实际上进不了城，还是要回农村，还是9亿农民在分18亿亩耕地。
城市常住人口再多，户籍制度不变，土地依旧难以实现规模经营。
第三，全世界城市化过程中，社会总是有两类人：
一类是城市居民；一类是农村居民，只有中国出了第三类人——农民工。
他们每年像候鸟一样迁徙，这同样是户籍制度造成的。
既然农民工对城市做了有目共睹的贡献，为什么要通过户籍制度限制他们？
分析这三个悖论，可知现行的户籍制度是让农民富不起来的制度。
作为城乡二元结构明显的城市，重庆市必须破题。
如果这件事办好，还能够拉动消费，城乡的土地资源也能平衡，我刚才说的三个悖论也能够迎刃而解。
以城乡资源互动来说，目前，我国实行严格的耕地红线保护和土地用途管制。
以建设用地为例，如果农村人口转为城镇人口，退出宅基地，城乡建房用地相抵后，至少人均节约用地130平方米。
全国如有2亿农民转户进城，宅基地复垦后，理论上可以净增耕地3万平方公里。
那么，我们是不是以土地置换为户籍改革的前提呢？
我可以明确地说，重庆市目前允许338万人进城转户，是坚持“以人为本”和自愿原则，农民工能换户口，是以他的劳动力、以他的有效的就业为前提。
他的劳动力能将城市的人口红利增加。
其次是使城市年轻化，因为重庆城市平均年龄已经到了50岁了，这些转户的年轻劳工可以使平均年龄下降到40岁，延缓城市老龄化。
这是有百利而无一害的事，不存在强要土地的问题。
实际上，首先要解决的人里面，有60万-70万的中专、职校学生，8月已经把档案准备工作做好了，9月开学即整体转为城镇户口。
还有60万-70万左右的新生代农民工，这些年轻人由于农村土地承包实行“增人不增地”制度，在农村大多数是没有承包地的，也就是没有转户换土地的可能。
此外，我们还要将44万历史遗留的“农转非”未转人员一次性转户。
剩下来约150万人，是有地的农民，是不是交了地才给他户口呢？
也根本没有以这个为前提，只要符合工作年限条件就可以转，“五个保障”一步到位。
而农村的土地使用权则给他们三到五年时间，自由考虑是否要退出。
但是，目前不能撂荒，要委托给种粮大户和专业合作社用于农业生产。
“农村‘三大保障’逐步退出”
农民转户进城后，不再是集体经济组织成员，按理应该随即退出在农村的宅基地、承包地和林地。
但是，农民长期处于弱势地位，如果硬性要求退出，那是典型的本本主义，是对农民基本权益的漠视和侵害。
因此，我们设计了一套弹性退出机制，保障转户居民的合法权益。
首先，对推出土地承包经营权和宅基地使用权给予三到五年过渡期，并保留与农民身份相关的计划生育、与土地相关的种粮直补等权益。
过渡期内，可以全部退出，也可以部分退出，可以保留收益权和经营权，也可以只保留收益权，流转经营权。
在农民通过三到五年逐步适应城市生活，对土地依赖程度减弱后，认为不再需要农村的“三件衣服”时，即可毅然脱掉。
这是尊重农民意愿的表现。
农村的土地，所有权收益归集体，使用权收益归农民，为此，我们建立农村的宅基地、承包地退出补偿机制。
其中，宅基地退出以土地交易所为交易平台，农民除了参照征地政策获得一次性补偿外，还可以参照“地票”在交易所的价款，一次性获得宅基地使用权补偿和购房补助。
退出的宅基地复垦为耕地，仍由集体经济组织使用，并以“地票”的形式在农村土地交易所交易。
目前，重庆在土地规划上的做法是，每年从国土资源部获得的用地指标主要用于基础设施建设、公共设施建设和工业用地，大部分的房地产开发则通过购买地票，来取得额外的用地指标，每年大约有四分之一的用地指标通过这种方式获得。
这样，在确保耕地面积不减少的情况下，满足城镇化建设用地需求，还可以利用级差地租，提升农村偏远地区的土地价值。
从重庆的实践看，偏远农村宅基地复耕后的价值，由每亩2万元上升到每亩15万元左右。
这些收益如何在农民
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