某年重庆房地产市场交易分析报告.docx

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某年重庆房地产市场交易分析报告

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某年重庆房地产市场交易分析报告

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2005年重庆房地产市场交易分析报告

一、2005年市场交易统计分析

1、2005年前三季度市场入市量与成交量比较

2005年前三季度入市总面积为601.32万㎡，较2004年同期增长221.48万㎡，增长率为58％，市场供给量增幅明显。

2005年前三季度成交面积为1043.96万㎡，较2004年同期增长118.79万㎡，增长率为12.8％，增长势头减缓。

2、2005年前三季度市场交易比较

从上图可看出，2005年前三季度每季度房市成交量都大于入市量，前期入市的商品房逐步得到消化，说明市场中购房依然存在较大需求。

城市化进程的推进有力拉动了住宅市场的需求，这对2005年前三季度市场总体入市量和成交量都有明显带动。

受宏观政策影响，2005年第三季度市场较第二季度回落较大，呈现短暂低迷状。

在春季房交会促进下，2005年第二季度市场放量228.53万㎡，成交量547.68万㎡，均高于一、三季度。

3、前三季度主城各区域市场交易比较

2005年前三季度，北部新区房屋成交量为176.68万㎡，居整个区域市场放量首位，而渝北和南岸区紧随其后，分别为174.26万㎡和165.12万㎡，这三个区域的总成交量占前三季度的49%，继续成为购房者最青睐的居住区域。

从各主城区的入市面积来看，渝北区放量最大，达到了126.36万㎡，尤其两路区域和回兴区域放量明显，因此该片区呈现竞争激烈的态势。

除大渡口与沙坪坝外，其它区域总体成交量均大于同期市场入市量，前期入市的商品房销售持续进行。

4、前三季度成交价格走势比较

2005年前三季度，房市成交价格的上升幅度比去年同期略有下降，市场回归良性发展。

2005年前三季度成交均价均保持2700元/㎡以上，最高达到2835元/㎡，而2004年前三季度成交均价最高才2453元/㎡，因此，2005年较去年同期上涨约12％－30％左右，房价表现的稳中有升。

受到6.1新政的影响，消费者进入持币观望状态，开发商为促进销售而采取系列变相降价措施，故2005年第三季度成交均价明显下落，比第二季度降低约6％左右。

二、2005年前三季度主城各区域市场交易情况

（一）渝中区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度中，渝中区入市总面积33.67万㎡，总成交面积85.56万㎡由于各面市楼盘体量相对较小，并且入市楼盘较少的缘故，入市面积低于去年同期水平，但成交面积却略高于去年同期水平，为15.15%。

按照重庆市城市规划的发展方向，解放碑将逐步减弱居住功能，而靠近解放碑的大坪片区随着市政道路建设的完善，成为渝中区房住宅开发的热点板块，相继有渝中名郡、嘉华·鑫城、莲花国际等住宅项目入市，从而让渝中区保持了一定的住宅放量。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

2005年前三季度的成交价格呈先小幅增长后大幅下落的走势特征，房市成交价格最低为2827元/m2（第三季度），最高达到4300元/m2（第二季度），而2004年成交价格保持了小幅持续增长的趋势。

分析2005年前三季度出现这种价格走势的原因，主要在于第一季度进入市场销售的主要为海客瀛洲、华宇·渝州新城等中高端楼盘，故市场成交价格保持了较高的水平，而随着6.1新政对市场的影响在第三季度得到扩散，同期该区域进入市场的楼盘又以大坪片区为主，加之变相降价的促销政策等，都促使了渝中区成交价格比其他区域呈更大幅度的下滑。

（二）南岸区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度的房市交易中，南岸区楼盘进入市场的体量为93.8万㎡，总成交面积165.12万㎡，与2004年同期相比，成交面积增加129.01%，但入市体量下降了11.5%。

2005年第一、二季度中，南岸区楼盘的市场进入量都比去年同期大，但第三季度受到政策影响，推出市场的楼盘体量明显下降。

无论是与去年同期相比还是与上季度相比，2005年第二季度成交量增幅较大，一方面是春交会的促进作用，另一方面在于本季度中该区域中小户型市场供给量增大，促进了市场的销售速度。

2005年成交量较2004年大幅提升的主要原因在于，经开片区和铜元局片区的区域环境和配套的逐步改善，促进了片区楼盘的销售，从而带动整个区域成交量的上升。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

同渝中区一样，2005年南岸区的房市成交价格走势也出现了先小幅上升后大幅下落的曲线图。

随着市长峰会“经济综合效应”的逐渐显现和会展经济的良好前景，南岸区形象的改善，使得2005年前三季度整体成交均价较去年有所提升，增幅约15%左右。

（三）江北区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度，江北区楼盘进入市场总体量为85.05万㎡，总成交量100.31万㎡，前期进入市场滞销的商品房在2005年第二季度得到较好的消化。

与2004年同期相比，2005年前三季度楼盘入市面积增长39%，但成交面积减少17.1%，这正是宏观调控对房地产市场产生的影响，同时由于2005年江北区拆迁放缓，购房需求较去年相比有所减弱，故前三季度总成交量低于2004年。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

2005年前三季度，江北区楼盘成交价格一直保持在3000元/㎡以上，曲线图表现为先小幅下滑再小幅上升的平稳发展状态，而2004年则呈小幅持续上涨。

2005年前三季度江北区价格较去年同期相比均有大幅上升，平均上涨幅度约40%，即使2005年第三季度成交价格最低，也高出2004年同期价格769元/㎡，这是由于2005年重庆向北的趋势更加吸引了购房者的热情，加之江北推出楼盘以中高档物业为主打产品所致。

（四）沙坪坝区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度，沙坪坝区楼盘进入市场总量为54.49万㎡，总成交49.92万㎡，市场保持比较平稳的发展水平，和2004年同期相比，入市面积增加了29.3%，成交面积减少了48.2%。

2005年沙坪坝区中心区域楼盘放量不大，且交通瓶颈对居民的影响越来越大，这对购房者购买决策造成较大阻碍。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

整体来看，2005年前三季度的沙坪坝区房地产成交价格一直保持在3000以上，并且呈小幅下滑又平稳上升的价格走势，和2004年相比，成交价格平均增长率为30%左右。

2005年第二季度，由于放量较少，且多集中在杨公桥和劳动路片区，楼盘故整体成交均价较第一季度有所下跌。

（五）九龙坡区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度，九龙坡区楼盘进入市场总量为18万㎡，总成交66.21万㎡，前期释放于市场中显得滞销的物业在本年的第二季度得到明显消化，与2004年同期相比，2005年市场入市面积下降了54.6%，成交面积下降了19.6%，成为两项指标均下降的区域之一。

2005年第二季度，九龙坡区市场较为活跃，成交量分别高于第一、第三季度32.25万㎡、28.44万㎡，原因在于该区域内物业类型逐步多元化，品质也在逐步提升，中高档公寓、花园洋房项目经较长时间蓄势，再加上春交会的促进作用，故成交量较大。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

2005年前三季度，九龙坡区房地产成交价格保持在2550元/平方米以上，总体水平低于江北区、南岸区、渝中区、沙坪坝等区域，和2004年相比，平均成交价格有所涨幅，约30%。

由于受到远郊低价新盘入市影响，故2005年第二季度成交均价表现出下滑趋势。

2005年第三季度，杨家坪片区相继推出两个高价公寓盘——百康年·世纪门和艾佳·沁泰，销售呈现较好局面，故其整体成交价格被拉高，达到了2951元/㎡。

2004年第二季度，成交均价在中高价盘上江城、盛仁汇大厦、艾佳沁园的主导下，涨幅巨大。

（六）渝北区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度，渝北区楼盘进入市场总量126.36万㎡，总成交174.26万㎡，市场整体水平较为良好，和2004年相比，入市面积同期增长48.4%，成交面积则基本保持同等水平，因此渝北区房地产市场走势较稳健。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

2005年前三季度，渝北区房地产成交价格保持了2100元/平方米以上的水平，较2004年呈小幅上涨，约5%。

从2004年到2005年这两年期间的价格走势看，价格整体波动不大，但上涨空间也日趋有限。

（七）高新区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度中，高新区楼盘进入市场总量53.1万㎡，总成交量114.13万㎡，市场呈现较旺的购房需求。

较2004年相比，2005年前三季度的入市面积同期增长20.1%，成交面积同期增长161.4%，2005年第二季度是拉动成交面积大量增长的主要时期。

随着二郎片区几大楼盘的相继开盘，及房交会对消费的刺激作用等原因，故2005年第二季度成交极为活跃，分别高于第一、第三季度72.09万㎡、75.89万㎡。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

2005年前三季度，高新区房地产成交价保持在2850元/平方米以上水平，平均成交价格达到3000元/平方米，较2004年价格有约25%的涨幅，但2005年成交价格呈下滑走势。

受到二郎片区别墅楼盘和科园路片区高档公寓新盘入市影响，故2005年第一季度区域整体成交均价较高。

2005年，从第二季度开始，由于周边中低档楼盘的相继入市，区域成交均价整体下滑。

2005年第二、第三季度成交均价较第一季度分别下滑14％、16％，下滑幅度较大。

（八）北部新区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度中，北部新区楼盘进入市场总量67.57万㎡，总成交176.68万㎡，市场保持了依然良好的状态。

2005年前三季度整个成交量同比去年同期都有明显增加，成交面积同期增加236.7%，市场较为活跃，主要在于该区域高档楼盘逐渐增多，且大面积物业较为集中，客户认同度越来越高。

2005年前三季度入市面积比2004年同期增加103.2%，其中第一、二季度入市量均高于去年同期水平，但受到新政影响，2005年第三季度市场放量缩水，低于去年同期水平。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

作为重庆最有代表性的富人居住开发区，北部新区从2004年到2005年成交价格都居主城各区前列，且价格呈上涨之势，2005年区域成交均价一直保持在3600元/㎡以上。

2005年第三季度，由于别墅楼盘成交量相对较大，故拉升了整个区域的成交价格。

（九）大渡口区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度中，大渡口区楼盘进入市场总量为40万㎡，总成交29.09万㎡。

2005年第三季度入市面积与去年同期相比增长翻了两番，达到227.9%，而2005年大渡口区的市场热闹景象已为世人所共睹，国瑞城、香港城、晋愉·绿岛等楼盘的相继推出，无疑是为大渡口区房市锦上添花。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

由于轻轨通车带来的巨大影响，2005年前三季度较2004年同期相比，大渡口区域价格呈现大幅上升的态势，2004年区域市场成交均价维持在1800多元/平方米水平，而2005年已上涨至2300元/平方米以上。

从2005年大渡口区房交会反馈的信息，区域推出楼盘价格大都在2600元/平方米以上，这是“主城西进”口号起到的引导作用，也是区域自身形象提升所带来的反应。

（十）巴南区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度中，巴南区楼盘进入市场总量为21.25万㎡，总成交42.29万㎡，市场呈现需求增长的局面。

2005年前三季度渝南大道沿线新开楼盘较多，故影响到整个区域市场放量较之去年同期都有所上升。

该区域由于目前各方面配套暂不完善，所以对其它区域客户吸引度还不够，故2005年前三季度成交量都趋于平和。

2、2005年前三季度成交价格走势比较

巴南区房地产市场成交均价经过2004年一个快速上升之后，2005年呈现出比较平稳的态势。

由于巴南区房地产起步较晚，但是区域发展前景较好，故2005年整体成交均价较2004年有所上升。

（十一）北碚区

1、2005年前三季度市场交易比较

2005年前三季度中，北碚区楼盘总入市量25.02万㎡，总成交42.85万㎡，市场出现需求增长的局面。

缙麓·雅苑一次性推出9.8万㎡住宅，占到了2005年第二季度整个放量的66％，从而使得本季度放量大幅度上升。

2005年前三季度成交量与2004年同期基本持平，市场相对稳定。

2、2005年前三季度价格走势比较

2005年第三季度，该区域内在售高档项目体量增加，加上该区域逐步被更多的客户所接受，故销售情况良好，拉动了整个市场的成交价格。

从2005年第二季度开始，该区域成交价格突破2000元/㎡。

三、总述

随着“新国八条”的出台，重庆整个房地产市场都受到了较大影响，不管是市场放量还是成交量，都呈现不同程度的下滑，房地产市场开始减温。

2005年，购房者观望心态特别突出，开发商为刺激消费，采取了各种营销手段，如：

首付款交一缓一、限量促销、多频率小批次的推盘等，从而对市场成交价格产生较大影响。

从2005年第四季度开始，消费者对市场的观望态度有所改变，由持币待购转向选择性价比高的产品，再加上秋交会的刺激，整个房地产市场逐渐活跃。

由此可以看出市场的刚性需求还是较大。

在国家对房地产市场调控的大背景下，一路高歌猛进的房价势头已有所减弱，2005年价格走势趋于平稳，宏观调控已初有成效。

重庆同成置业顾问有限公司

市场研究中心

2005年12月