第七章房地产中介服务管理.docx
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第七章房地产中介服务管理
第七章房地产中介服务管理
第一节房地产中介服务的行业管理
一、房地产中介服务的概念及特点
中介是市场经济的产物，中介服务行业是市场发展到一定程度出现的一种特殊行业。
凡需要专业知识或技能，并涉及社会公众需求及利益的职业，均属专门职业的范畴，也就是中介服务的范畴。
我国房地产中介服务是伴随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的。
由于房地产具有价值量大，位置固定，使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，房地产中介服务行业则应运而生。
随着我国房地产市场发展，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中最活跃的环节，特别是《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产中介服务行业的法律地位得到确认，房地产中介服务对促进我国房地产市场的快速健康发展，以及房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发育和发展起到不可替代的作用。
（一）房地产中介服务的概念
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动。
房地产中介服务
房地产咨询—为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产经纪—为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房地产价格评估—对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
（二）房地产中介服务的特点
第一、人员特定。
第二、委托服务。
第三、服务有偿。
二、房地产中介服务的行业管理内容
房地产中介服务行业管理
中介服务机构管理（市场准入、资格认证与资格分级、资格年检与日常监督）
中介业务活动管理（承办业务管理、中介服务行为管理）
中介服务人员管理（培训与考核、资格认证与执业注册、继续教育与续期注册）
房地产中介服务机构
从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
必须由具有专业执业资格的人员发起设立
组成方式
（1）合伙制，由2名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立，合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对中介服务机构的债务承担无限连带责任。
（2）有限责任制，由5名以上具有专业执业资格的人员共同出资发起设立，出资人以其出资额为限承担法律责任，中介服务机构以其全部财产对其债务承担责任。
设立房地产中介服务机构的条件：
（1）有自己的名称、组织机构；
（2）有固定的服务场所；
（3）有规定数量的注册资本；
（4）有足够数量的专业人员。
（5）法律、法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，首先向当地工商行政管理部门申请设立登记。
在获得许可，领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上房管部门备案
房地产价格评估机构的法定代表人必须具有注册房地产估价师资格。
2．房地产价格评估机构的资格管理
房地产价格评估机构资格等级分类表
资质等级
注册资本≧万元
有执业资格证书并登记注册的专职房地产估价师≧人
专职房地产专业人员（房地产估价员岗位证书）占职工总数≧％
从事房地产价格评估业务连续≧年
每年独立承担标的物建筑面积≧万平方米或土地面积≧万平方米的估价项目5宗以上
各级资格房地产价格评估机构的营业范围
一级
100
7
70
4
10 2
跨省区市
二级
70
5
70
3
6 2
本省区市
三级
40
3
70
2
2 0.8
注册城市
（5 1.5）
房地产价格评估机构资格申报材料
①房地产价格评估机构资格申请书及其主管部门的证明文件；
②工商登记营业执照复印件；
③机构的组织章程及主要的内部管理制度；
④固定经营场所的证明；
⑤注册资本验资证明；
⑥法人代表及负责人的任职文件；
⑦专业技术人员的职称证书、任职文件及聘任合同；
⑧经营业绩材料；
⑨重要的房地产评估报告；
⑩当地房管部门规定的其他文件。
（4）机构资格等级升降
新成立的房地产价格评估机构，其资格等级从临时资格开始，一年后再申请评定正式资格等级。
临时资格最长期限为二年，取得临时资格的 评估机构在二年内仍达不到三级机构资格条件的，不可再次申请临时资格，不能再从事房地产价格评估业务。
评估机构资格等级每二年重新评定一次，根据其发展情况，重新授予资格等级证书。
资格等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔二年以上，并不许越级升级。
3．房地产中介服务机构年检制度
房管部门负责对房地产中介服务机构的年检工作。
年检的主要内容为：
一年内房地产中介服务机构开展业务活动的基本情况、工作业绩、市场信誉、财务状况等。
重点检查是否遵守有关的法律、法规和政策规定；是否遵守自愿、公平、诚实信誉的职业道德；是否按照核准业务范围从事经营活动等。
房地产行政主管部门对年检结果进行公布，对不按照要求如期年检的或年检不合格的中介服务机构，不得从事房地产中介服务业务。
（二）房地产中介服务机构的业务管理
１．承办业务管理
房地产中介服务人员不许以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。
他们承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。
中介服务在承办业务时实行回避制度。
其若与委托人、相关当事人有利害关系时，主动告知委托人及所在中介服务机构并回避之。
委托人也有权要求其回避。
房地产中介服务合同主要包括：
•当事人姓名或名称、住所；
•服务项目名称、内容、要求和标准；
•合同履行期限；
•收费金额和支付方式、时间；
•违约责任和纠纷解决方式；
•当事人约定的其他内容。
２．服务行为管理
房地产中介服务人员执行业务可根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施。
当然，委托人应提供必要的协作。
对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有义务为委托人保密，未经委托人同意不能转借相关资料、文件。
因服务人员泄密给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，机构可以对有关人员追赔。
服务人员不得：
①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；②允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；④与一方当事人串通损害另一方当事人利益等行为。
３．中介机构财务的管理
房地产中介服务实行有偿服务房地产中介服务机构为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面中介服务的应向委托人收取中介服务费。
房地产中介服务机构在接受委托书应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。
中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票。
在房地产中介服务活动中严禁只收费不服务，多收费少服务。
４ 对违法行为的惩戒
《刑法》第二百二十九条规定：
承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金；中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
对伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，房管部门收回资格证书或公告资格证书作废，并可处以１万元以上３万元以下的罚款。
对未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，县级以上房管部门责令其停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
（三）中介服务人员的资格管理
房地产中介服务人 员的资格认证管理
系统培训与考核
资格认证与执业注册
继续教育与续期注册
1．从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员
2．对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员。
3．房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
三、房地产中介服务收费
l．房地产咨询收费
按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。
口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定双方标准。
书面咨询按照咨询报告的技术难点，工作繁简结合标的额的大小计收。
国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的的0.5％。
2．房地产
评估收费
房地产评估采用差额定律累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
所附三个表分别以房产为主、一般宗地、城镇基准地价评估收费标准。
3．房地产
经纪收费
根据代理项目的不同，房地产经纪费实行不同的收费标准：
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％一2.5％计收。
实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3％。
房产评估收费标准
档次
房地产价值总额
（万元）
累进计费率 ‰
1
100以下（含100）
5
2
101以上至1000
2.5
3
1001以上至2000
1.5
4
2001以上至5000
0.8
5
5001以上至8000
0.4
6
8001以上至10000
0.2
7
10000以上
0.1
基准地价评估收费标准
档次
城镇面积（平方公里）
收费标准（万元）
1
5以下（含5）
4－8
2
5－20（含20）
8－12
3
20－50（含50）
12－30
4
50以上
20－40
宗地评估收费标准
档次
土地价格总额（万元）
累进计费率‰
1
100以下（含100）部分
4
2
101以上至1000部分
3
3
1001以上至2000部分
2
4
2001以上至5000部分
1.5
5
5001以上至8000部分
0.8
6
8001以上至10000部分
0.4
7
10000以上部分
0.1
第二节房地产估价师执业资格制度
房地产估价业务须由专业机构中的估价师和估价员承办
房地产估价师必须是通过国家统一考试，执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
房地产评估员必须是通过考试取得《房地产评估员岗位合格证书》的人员。
房地产估价的对象
土地、 房屋、 在建工程。
一、房地产估价师执业资格考试
（一）考试组织与考试内容
房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。
原则上每两年举办一次。
建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，由房地产估价师学会负责具体工作的实施。
房地产估价师执业资格考试分为基础理论和估价实务两部分。
重点考察估价人员对基础理论知识及相关知识的掌握程度、评估技术与技巧的熟练程度、综合而灵活地应用基础理论和评估技术解决实际问题的能力。
《房地产基本制度与政策》及《房地产估价相关知识》，主要包括房地产管理制度与法规，其中以《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规为重点。
还包括房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、财务、建筑等相关学科的知识。
《房地产开发经营与管理》主要包括房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发等方面知识。
《房地产估价理论与方法》主要包括房地产估价的基本理论、房地产估价的基本方法及其应用。
《房地产估价案例与分析》主要包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。
（二）执业资格考试报名
申报条件
1．取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；
2．取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；
3．取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；
4．取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位，研究生班毕业，从事房地产价实务满二年；
5、取得房地产估价相关学科博土学位者；
6．不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出者。
考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》
二、房地产估价师的注册及继续教育
（一）注册管理机构
建设部或其授权的部门为房地产估价师的注册管理机构。
省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构。
（二）房地产估价师注册
•初始注册－房地产估价师执业资格考试合格人员在取得《执业资格证书》后三个月内，向房地产估价师注册管理机构申请注册。
•续期注册－房地产估价师在注册有效期（三年）内参加中国房地产估价师学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明，在有效期满前三个月，申请续注册。
•变更注册－房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产价格评估机构执业，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理注册变更手续。
•撤销注册－房地产估价师有规定情况之一者，由注册机构撤销其注册，收回估价师注册证书。
申请注册程序
房地产估价师注册由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产行政主管部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。
准予注册的，建设部发布注册公告。
由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。
1、 申请注册时，需提供的材料：
①本人填写的《房地产估价师执业资格注册申请表》；②《房地产估价师执业资格证书》；③业绩证明；④所在单位考核合格证明。
不具备民事行为能力和不能提供上述证明材料者，不予注册。
2、房地产估价师申请续期注册，应持《房地产估价师注册证》到原注册管理机构申请办理，并须提交：
①申请人在注册有效期内的工作业绩和遵纪守法简况；②申请人在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或其指定机构组织的一定学时的估价业务培训，取得的继续教育合格证书。
③申请人所在单位考核合格证明材料。
3、办理变更注册的程序：
①申请人向聘用单位提交申请报告；②聘用单位审核同意签字盖章后，连同申请人与原注册时所在单位已办理解聘手续的证明材料，一并上报注册初审机构；③注册初审管理机构审核认定原注册时所在单位已解聘该注册房地产估价师的情况属实，且该估价师符合注册条件的，准予注册变更，并在其估价师注册证上加盖注册变更专用章；④注册管理初审机构自准予注册变更之日起三十日内，报注册管理机构登记备案。
未经登记备案或不符合注册变更规定的，其注册变更无效。
4、撤销注册，收回证书的缘由：
（1）本人未申请续期注册；
（2）有效期满未获准续期注册；
（3）完全丧失民事行为能力；
（4）受刑事处罚；
（5）死亡或者失踪；
（6）脱离房地产估价师工作岗位连 续时间达二年以上（含二年）；
（7）按照有关规定，应当撤销注册的其他情形。
三、房地产估价师的权利和义务
权利
1．使用房地产估价师名称；
2．执行房地产估价及相关业务；
3．在房地产估价报告书上签字；
4．对其估价结果进行解释和辩护。
义务
1．遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
2．遵守房地产评估技术规范和规程；
3．保证估价结果的客观公正；
4．不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务；
5、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务；
6．保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密；
7．与委托人有利害关系时，应当主动回避；
8．接受职业继续教育，不断提高业务水平。
对不法或违轨行为惩戒
未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下，但不超过3万元的罚款；造成损失的，要承担赔偿责任。
房地产估价师在估价中如有故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失；或利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除委托评估合同约定收取的费用外的其他利益；或准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务；或同时在两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务；或以个人名义承接房地产估价业务，并收取费用等不法或违轨行为者，由县级以上政府房管部门责令其停止违法活动，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款
第三节房地产经纪人职业资格制度
房地产经纪恬动是活跃的房地产市场不可或缺的重要组成部分。
在发达国家的房地产，市场中80％以上的房地产交易是由房地产经纪人促成的。
房地产经纪人通过经纪活动一方面传播房地产信息，促成交易，节约流通时间和费用，刺激房地产商品的生产和流通；另一方面为交易双方代办事务，为当事人提供便利并保障使房地产交易在一定的规则下规范、有序地进行。
一、房地产经纪人员资格考试
考试组织
房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。
原则上每年举办一次。
建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲，编写考试教材和组织命题工作，组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。
人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题，组织实施考务工作。
会同建设部对经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。
考试时间定于每年的第三季度。
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理。
考试内容
房地产经纪人执业资格考试分为基础理论和经纪实务两部分。
重点考察房地产经纪人对基础理论知识及相关知识的掌握程度、评估技术与技巧的熟练程度、综合而灵活地应用基础理论和评估技术解决实际问题的能力。
考试科目
《房地产基本制度与政策》
《房地产经纪相关知识》
《房地产经纪实务》
《房地产基本制度与政策》主要包括房地产管理制度与法规，其中以《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产抵押管理办法》、
《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规、部门规章为重点。
《房地产经纪相关知识》主要包括房地产经纪人应当掌握的经济、法律、金融、税务、建筑等相关学科的基础知识。
《房地产经纪概论》主要包括房地产经纪业和房地产经纪人的管理，房地产经纪人职业道德，房地产经纪业务分类及管理，国外房地产经纪介绍等。
《房地产经纪实务》主要内容包括房地产市场营销环境分析、房地产市场调查和预测、房地产市场营销组合策略、房地产代理、居间业务的知识及运用所学知识对房地产经纪案例进行分析等，主要考察其实际工作能力与业务水平。
（二）资格考试报名条件
1．房地产经纪人执业资格考试报名条件
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：
（1）取得大专学历．工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；
（2）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；
（3）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；
（4）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；
（5）取得博士学位。
从事房地产经纪业务工作满1年。
2、房地产经纪人协理资格考试报名条件
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。
房地产经纪人协理从业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的中华人民共和国《房地产经纪人协理从业资格证书》。
该证书在所在行政区域内有效。
《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。
二、房地产经纪人注册管理
房地产经纪人执业资格注册
由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审。
初审合格后，由该省、自治区、直辖市房地产管理部门统一报建设部或其授权的部门注册。
准于注册的申请人，由建设部或其授权的注册管理机构核发《房地产经纪人注册证》。
房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持证者到原注册管理机构办理再次注册手续。
再次注册者，除符合上述四项规定外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明，在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。
申请注册人员须具备：
①取得房地产经纪人执业资格证书。
②无犯罪记录。
③身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。
④经所在经纪机构考核合格。
２、各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。
每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。
三、房地产经纪人员技术能力与职责
（一）房地产经纪人员职业技术能力
房地产经纪人应具备的职业技术能力：
①具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；②能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定；③熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；④具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；⑤有一定的外语水平
房地产经纪人协理应具备的职业技术能力：
①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；②具有一定的房地产专业知识；③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。
（二）房地产经纪人员的权利和义务
房地产经纪人享有的权利：
①依法发起设立房地产经纪机构；
②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；
③指导房地产经纪人协理进行各种经营业务；
④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；
⑤要求委托人提供与交易有关的资料；
⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；
⑦执行房地产经纪业务并获得合理佣金。
房地产经纪人、房地产经纪人协理都必须履行的义务：
①遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
②不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务；
③接受职业继续教育，不断提高业务水平；
④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益．完成委托业务；
⑤为委托人保守商业秘密；
⑥接受职业继续教育，不断提高业务水平。
房地产经纪人协理享有的权利：
①有权加入房地产经纪机构；
②协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
第四节房地产中介服务行业自律
一、房地产中介服务行业的职业道德
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