房交会小结.docx
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房交会小结
2012年房交会小结
2012.11.19-20
2012年月11月16-18日2012年贵阳市房地产交易展示会在金阳会展中心举办，本届房交会主题：
“生态贵阳、宜居城市"，本次参展44个楼盘，集中开展以商品住宅为主、商业地产、家装设计等相关行业产品、服务为辅的交易展会，以生态宜居主题指导展会运营。
1、展会特点：
1、设1、2号展馆，贵阳楼盘集中于1号展馆，金阳楼盘集中于2号展馆，提供四辆免费公交专线在大营坡70路车站、北京路省博物馆对面、枣山路天怡豪生酒店、供市民看房；
2、除现场各参展楼盘外，增设五光十色图片展：
“贵阳与城市记忆与未来影展”、“贵阳二环四路市场带开发建设图片展”、“贵阳市棚户区、城中村改造图片展”集中于2号馆展示；
3、增设地州分会场派发会刊资料，童心画我家，选出60名小画家在11月17日现场进行“我画我家”绘画比赛，其中10位获奖的将被送到专业绘画学校展开4个月绘画培训；
4、11月16日下午举办房地产城市场建设发展论坛，重点介绍二环四路中棚户区与城中村改造难点及规划特点，未来政策所带来的竟争压力。
2、参展大盘特点：
1、中天城投集团七盘联动，集利让利促销：
A．未来方舟：
金海湾Ｈ区８８－１２５㎡,付款方式优惠9.5折，最高九折优惠，认筹1万抵2万，G区特价房20套；
B．会展城九号：
179-543㎡大平层，一次性付款97折，按揭99折，，认筹5万抵10万，商铺45-78㎡，一次性93折，按揭95折，认筹5万抵8万，持中天会员卡享97折优惠；
C．世纪新城：
东城旗郡223-302㎡坡地别墅，东城时代：
96-130㎡，交1万抵4万认筹登记；
D．托斯卡纳：
256-344㎡独栋别墅，现场认筹5万抵15万，如期签约总价再減20万，一次性付款优惠10万，按揭、分期付款优惠5万；
E．中天花园：
100-200㎡社区商铺，10000元/㎡起价,
F．帝景传说:
156-322㎡社区商铺,13500元/㎡起价,校区商铺:
40-50㎡,均价格12000元/㎡,一次性付款8.9折,按揭91折
G．万里湘江:
96-148㎡,4480元/㎡起,交1万抵3万认筹,联名星力百货VIP钻石卡限量发放，临街中心商业，一次性付款92折，按揭97折
2、保利集团五盘联动：
优惠时间：
11月8日-11月25日，所有楼盘中限量8折清仓
A.温泉新城：
85-180㎡，4080元/㎡起,限量70套；5套清仓价
B.国际广场：
滨水都市综合体，五星私产公寓，5A甲级写字楼，小户型，最高优惠26万，仅限8席；
C.云山国际：
65-91㎡，直减10万起，限量70套；2套清仓价
D.春天大道：
140-230㎡，4480元/㎡起，限量70套；5套清仓价
E.紫薇郡：
80-156㎡，最低首付10万起，限量70套；5套清仓价
3、花果园：
参展户型：
39-60㎡商务公寓，均价5680元/㎡，国际金融街56-200㎡甲级写字楼，贵阳都会56-1800㎡投资型写字楼，起价7180元/㎡，利用连续23个月（2010年月12月-2012年10月）
贵阳楼市销冠优势为产品促销，除写字楼外，公寓每平方米单价减200元后，一次性付款95折，按揭98折
4、万科系列：
3盘齐发，提速贵阳品牌居住步伐
A.万科大都会：
75-144㎡三房、四房送品牌装修
B.万科玲珑湾130-170㎡景观户型加推十席
C.万科悦城：
72㎡、89㎡、116㎡精装修，房交会期间团购登记，单价立减200元/㎡。
5、西南国际商贸城：
一期商铺发售，面积：
36-65㎡展会期间，公司让利1亿，每天限量推出200张VIP卡，持卡享受优惠，每间商铺可享受房价目-25万元优惠，到访客户有礼品赠送。
3、新盘摘录：
1、观府壹号：
金阳北路378号120万方大盘，100-200㎡5层滨水电梯墅级洋房，6800元/㎡起价，均价7360元/㎡，90-143㎡中庭高层4950元/㎡起，均价6620元/㎡，228-240㎡合院别墅认筹，凭折页享受98折优惠，房交会全线95折，30套特价高层，现场送到访礼品。
规划设计：
容积率1.95，建筑密度23%，2万㎡首层架空设计，160米超宽楼间距，，7万㎡中庭景观，42万㎡德国黑森林，2万平米中央水景，30米带状公园，3万平米独立商业，公建配套18班幼儿园、24班小学，物管：
第一太平戴维斯157年物管历史。
设计创新：
洋房3.1米层高，6米挑高设计，客厅与餐厅错层设计
-1F:
超大负一层全赠送，不仅可多一个酒窖，视听影音室，送私家车库和储物室，
1F:
6米挑高客厅，前庭后院设计，景观露台赠送
2F:
3.1米层高，生活阳台、阔景双露台赠送
3F:
大露台赠送、双重入户动线，客厅与餐厅错层设计
4F:
阔景双露台全赠送
5F+1:
207㎡顶跃，超大面积露台赠送
2、群升融鑫广场：
位于金阳诚信南路与梨园路交汇处，总建面9万㎡，由新锐LOFT、SOHO公寓、青年主题街区组成，总体定位为MINI都市CBD圈层，以青年创业、投资、居住为主题的微型城市综合体，房交会期间交2万抵5万，折后价格6888元/㎡。
设计亮点：
5.4米层高，买一层得两层，拥有比平层更多的使用空间年享受12%投资回报，商铺20-50㎡，临街价位：
36000元/㎡，背街面32000元/㎡。
3、上海之春：
位于乌当区新添大道南段302号，由贵阳知名房企三利地产开发，占地10万㎡，总建面47万㎡，住宅20万方，商业12万方，地下车库及其他15万方，配套：
菜场、银行、会所、诊所、会所、娱乐中心、蓝球场、游泳池、社区医院、健身中心、山体公园、幼儿园，停车位：
1：
1，绿化率35%，容积率3.5（含山体公园容积率小于2.0），户型范围90-150㎡，主力户型：
92.3㎡、92.45㎡、102.48㎡、106.02㎡、117.24㎡、129.05㎡、128.84㎡、153.08㎡，建筑风格：
现代中式，起价4380元/㎡，均价5380元/㎡，定位：
引领时尚潮流，汇聚城市精华，再现大上海繁荣。
4、弘宇琉森堡：
位于南明区汤巴关见龙路58号（368武警医院旁），距机场10分钟，总建面20万方，13万方商业综合体，210米甲级写字楼，超五星酒店、半山私人会所、室内高尔夫练习场，3500㎡集中式地下车库，该项目建成后将成为贵阳最大户外山体网球中心。
，商业配套：
5万平方购物中心，1800个停车位
产品特点：
133席西班牙别墅，7房4厅5卫（含可变空间），U独栋创新别墅，三面采光，环形设计，建筑面积483㎡，约214㎡，实得面积684㎡，负一层面积：
阳光地下室：
约106.3㎡/地下车库,约95㎡（含车道）,赠送面积:
花园:
约86-155㎡/可变阁楼:
约67.68㎡露台约18-46㎡,预留电梯井直达各楼层，现代与尊贵的完美结合，彰显身份，起价16800元/㎡。
设计亮点：
前后栋5-6米坡度高差，层层退台，三面独立，四面采光，独栋相邻，4.2-7.3米，多变空间，负一层7.3米层高可改装成2层，每户2-5个地下车位赠送，车位配置前瞻20年，一层客厅4.2米，二层主卧双向景观阳台，6.8米挑高可变空间，三层休闲观景层，此种产品较选客户，产品定位走高端路线。
4、写字楼：
本次展会只有亨特国际和群升融鑫广场、腾祥迈徳国际、美的、黔桂、中渝六家参展，金阳项目在原写字楼单项采盘小结中有详细描述，亨特国际因属市区写字楼项目，客群较高端，故只作基础了解。
项目位于贵阳CBD区，机场路万东桥18号（家乐福楼上），邻百年城市场商圈大十字，总建面11万㎡，共56层，290米高，配以索菲特6星酒店，共同打造贵阳国际级甲级商务典范；14部奥迪斯高速电梯运行速度2.5米-4米/S、高端幕墙技术，2000多个停车位提供高效商务平台，标准层层高3.8米，大堂层高9米，写字间过道1.8米，8层以下为集中商业和会所，8-35层为写字楼，36F-56F索菲特6星酒店，起价21700元/㎡，均价27800元/㎡。
五、展会结果：
1、三天房交会汇集30家房企、44个楼盘、8家装饰机构，24家房地产服务机构参展，吸引10万居民观展，20%观展者为专程从地州赶来的意向购房者，含商业用房在内共成交1108套，成交金额66658万元；
2、三天房交会商业用房成交量分别为207套、360套、541套，成交面积17855㎡、27273㎡、41954，成交金额分别为：
15972万元、20554万元、30132万，其中商品房成交均价为4718元/㎡；
3、通常房交会结束后，延续效应还会持续一段时间，对年末房地产淡季市场将会形成一定助推作用。
2012贵阳市房交会参展楼盘成交套数（前10名）排行榜
排行
楼盘名称
成交套数
第一名
贵阳西南国际商贸城
502
第二名
未来方舟
249
第三名
绿地伊顿公馆
93
第四名
花果园
74
第五名
城市魔方
50
第六名
中天世纪新城
25
第七名
天誉城
24
第八名
中天会展城
21
第九名
观府壹号
19
第十名
金阳新世界
11
4、本次房交会亮点：
本土房企宏立城、中天等以价换量，实力外地大鳄：
万科、中水电、中渝项目以质换价，两种营销战略都有收获，各家房企无不在产品研发设计上下功夫，以不同创新角度赢得不同客群；标杆企业万科开始关注智能住宅的研发，新项目万科悦城中注重集中式精装厨房，充分考虑家庭生命周期的功能应用，尊重每个家庭成员的生活习惯，使其不互相干扰又能形成合理互动：
使L形厨房能婆媳同处，灶台上的生活物品根据人体适宜高度放置，多一个盥洗间：
洗漱不必轮庄，内急不用憋“臭”，卫生间晨浴和晨漱不抢位，沐浴区独特凹槽设计，不会搞得满屋湿，更不会絆脚；低浪费过道，将儿童房开门移至墙中间，其次对卫浴空间开门与过道曀行调整，最终实现收纳空间的集中，夫妻房、儿童房、老人房根据不同使用人群将一套房屋的功能精细化，人性化，合理化，更舒适温馨，充分感受家的温暖，本月底悦城精装样板房全面开放，值得业内学习观摩，是中产家庭置业首选，该产品均价6280元/㎡，其去化率只是时间问题，因物有所值，置业也有消费习性引导过程;万科悦城的整体精装设计是未来地产界发展趋势。
5、本次房交会总结：
贵阳楼市有四大个性
A.相比同类三线城市，贵阳房价相对较低：
二环四路供应量8670万方，13个100万方大盘，目前全市库存3590万方，够业内人干十五年，现有98个盘绝大多数都在以价换量，房价在未来三年中不会有较大反弹；
B.“进城需求高”：
业内流行语：
“贵阳是全贵州人的贵阳”全市人口439.33万，以贵州第一大盘单盘销冠花果园为例，本地置业：
35%，地州客：
50%，外地客：
15%，从2009年至今，外地购房比例不断上升，占总体客群60.44%，这种现象随着城市化的推进还有进一步加大趋势，使首置首改的需求长期稳定在较高水平；
C.刚需足，发展潜力大：
贵州是一个传统农业省份，城镇人口密度每平方公里216人，分别比世界、全国高165人和74人，2011年全省城市化率达35%，低于全国平均水平16个百分点，购房还需要飞跃式增长，大量刚需等着房企去挖掘。
D.政策利好，空间无限：
年初国发二号文明确提出“加快贵州城鎮化进程，把贵州建设成为世界知名、国内一流旅游目的地、休闲渡假胜地和文化交流重要平台”，同时贵州省也坚持“工业强省”和“城市化带动”两大战略，在全国的发展基调转向“集约式”和“调结构”时，贵州未来经济增长空间无疑预示房地产后续发展大有可为。
6、十八大后房开政策分析：
1、“美丽中国”的提出会推动城市建设发展，对房地产开发企业是利好消息；
2、保障民生成为宏观调控重点，房地产业会进入更为严格的洗牌格局，战国时代全面升级，短期压力会存在，最后有诸候称霸一方；未来的政策会有预留空间，较适合区域差别化对待，贵州在下一步财政、金融、土地政策方面会出台适度优惠政策；
3、调整收入分配机制，改变城乡格局，贵阳年4.7%城市化率进程，目前无新一轮严控政策就是最好消息；
4、贵阳二环四路中棚户区改造和城中村项目，返还部份土地出让金，对其中拆迁安置房部份的地价给予优惠，详细操作法规已出台。
7、中国经济滞涨期，全国经济进入第八个宏观波动周期，逆流时期房企成长法则：
1、坚守专业化导向，深入了解竟争对手；
2、坚持生产好的产品，慢工细活，满足不同客户需求；
3、注重现金流，关注开发周期与产品回报率及风险后果承受力，中小房企不宜做长线项目（开发期五年以上，税后利润不足20%的产品或能满足利润值，但风险后果超过利润的项目）；
4、提升文化创新能力与人才梯队建设、改变成本上升，品牌不再永远的危机；
5、利用互联网重建消费者关系。
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