我国住宅房地产四象限模型分析.doc

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一、我国商品住宅市场的四象限模型分析

　　四象限模型有两个假设条件。

一是在市场其他条件给定的情况下，住宅资产（所有权）价格是由住宅资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。

二是在市场其他条件给定的情况下，在住宅使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。

上面假设的是其他条件不变，资产市场和使用市场相对独立的情况。

实际上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可分的关系，共同兴衰起伏。

两个市场之间有如下两个连接点：

　　第一，租金。

R住宅的收益水平，是诱发住宅资产需求的一个极其重要的因素。

住宅资产市场上对所有权房的需求，主要是由住宅使用市场的租金水平决定的，因为投资者购买房产时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权的需求。

　　第二，新开发建设量。

Q两个市场均受住宅开发建设情况的影响，当开发量增加时，资产市场的供给量增加，价格R,P下跌，使用市场的租金也会下跌，见图1四象限模型。

在图1中，右侧两个象限（Ⅰ、Ⅳ）代表住宅使用市场，左侧两个象限（Ⅱ、Ⅲ）代表住宅资产市场。

第一象限演示的是住宅使用市场，其中，横坐标为住宅使用权的存量S，纵坐标为住宅使用权的价格即租金R，租赁需求曲线dd0在一定的经济状况下，供给和需求一旦相等，租金水平R随之确定。

　　第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，以原点为起点的射线ii的斜率等于房地产的资本化率I，是投资者希望通过拥有住宅得到的收益率。

在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。

由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定住宅相应的投资价格P=R/I，这样第二象限就确定了住宅价格P。

　　第三象限是住宅资产市场的另一部分，反映了新建的数量是如何确定的。

斜线f（c）反映的是住宅的开发成本，图中假设开发成本P与开发量　C成正比，所以是一条向左下方的斜线，斜线与横轴相交处的横坐标数额，代表了启动开发所需的最少资金量。

将资产市场确定的价格投影到成本曲线，得出相应的开发量，此时开发成本等于价格P=f（C）。

当开发量小于资产市场所需的开发量时，开发商获得超额利润；反之，则无利可图。

　　第四象限是使用市场的另一部分，反映了新开发量C（增量）如何转化成使用市场的存量S。

在一定时间内，存量变化（流量）AS等于新建住宅数量减去由于房屋拆除（折旧）导致的存量损失。

如果折旧率以δ表示，则：

　　AS=C-δS

　　由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即

　　AS=0，C=δS或δ=C/S开发量=存量*折旧率

　　这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。

当存量的终值和起始值相同时，资产市场和使用市场达到均衡。

当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。

如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。

从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价格。

这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。

存量水平——租金——所有权价格——新开发量——存量水平

二、我国商品住宅市场影响因素的四象限模型分析

宏观因素大致分为：

经济增长，经济水平，国民生产总值

国家调控政策，置业城市优惠政策

人口增多，新城区改造

分为：

3种（需求变化、资产收益变化、开发成本变化）

推高需求型：

经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控

抑制需求型：

国家紧缩调控政策

增高收益率（资本化率）型：

置业的优惠政策

降低收益率（资本化率）型：

国家紧缩调控政策

增加开发成本型：

土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策

较少开发成本型：

土地面积增加，国家鼓励的政策

1.经济增长对商品住宅市场影响的分析

　　我国经济近年来持续快速增长，对商品住宅价格影响十分显著。

当经济增长时，图2所示的住宅市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，住宅市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。

住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价格提高，住宅转让价格的提高必将促使住宅开发量的增加，从而增加住宅的开发成本和市场供给量，并最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。

因此，经济增长将使住宅市场呈“扩散式”发展。

2.置业城市的优惠措施对商品住宅市场影响的分析

　　不少城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠措施，越来越多的外埠消费者开始选择其城市，投资其城市。

置业城市的优惠措施，将导致该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率（I）的下降，如果住宅的市场租金（R）不变，因为I=R/P，就会使住宅的市场价格（P）上升，住宅市场价格的上升又会引起住宅市场开发量（Q）的增加，并最终导致住宅市场供给量（S）的增加和租金水平（R）的下降，从而达到新的平衡。

新的平衡要求初始的租金水平与新平衡达到时的租金水平相等。

因此，置业城市的优惠措施，将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式”发展，如图3所示。

3.城市新区建设、旧城改造对城市商品住宅市场影响的分析

过去几年，不少城市新区建设突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市规划条件的限制、土地价格的上升、拆迁安置费用的增加，无疑会导致住宅市场开发成本（C）的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种影响将会使第三象限内的开发曲线向左上方平移。

住宅开发成本的上升，在住宅价格不变时使新开发项目的数量（Q）减少，从而导致住宅市场供给量（S）减少，在需求不变的情况下，推动住宅市场租金（R）和转让价格（P）的上涨，并达到新的平衡，整个住宅市场呈现“平移式”发展，如图4所示。

在进行以上住宅市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。

但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响住宅市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加.因此，要找到住宅市场新的平衡点是非常困难的。

　　三、对我国商品住宅市场

　　四象限模型的优化

　　四象限模型在研究住宅市场均衡方面具有较大的优势，原因在于它把住宅市场具体地分为资产市场和使用市场。

如果将住宅市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为住宅资产市场和住宅使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。

通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响住宅市场的内部变量的研究。

同时四象限模型使得对住宅市场变化的研究可以定量化。

　　但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是资产市场和使用市场的长期均衡，不适合用于分析住宅市场的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化。

因而，需要建立一个能够反映住宅市场短期动态变化的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述资产市场和使用市场的长期均衡，又能分析住宅市场的短期动态变化。