综合体购物中心商场商业委托经营管理合同正本模板.docx

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n公司

与

商业管理集团有限】公司

关于

【】项目

之

委托经营管理合同

二零一【】年【】月

第一条 定义 114

第二条 经营物业概况 115

第三条 委托前提条件 115

第四条 委托管理权限 115

第五条 委托管理的内容 116

第六条 项目商管公司的设立与管理 117

第七条 经营物业的改造、交接及全新开业 105

第八条 财务预算、收入分配及费用承担 105

第九条 双方责任及保证 121

第十条 乙方知识产权保护 122

第十一条期限 123

第十二条保密 123

第十三条违约责任 106

第十四条其他 124

第十五条不可抗力 124

第十六条通知 124

第十七条争议解决 124

第十八条附则 107

附件1：

经营物业产权证明及分层平面图 108

附件2：

扣除项 109

附件3：

委托经营管理合同补充协议 131

附件4：

项目交接界面及标准 132

附件5：

收支明细分配表 111

n项目

委托经营管理合同

本合同由以下双方于【】年【】月【】日在中国【上海】签署。

甲方（委托方）：

【】公司

法定代表人：

【】

通讯地址：

【】

乙方（受托方）：

【商业管理集团有限】公司

法定代表人：

【】

通讯地址：

【 】

鉴于：

1、 甲方是位于【】市【】区【】路【】号【】商业房地产项目（下称“经营物业”）的合法所有权人，乙方具有丰富的城市综合体运营经验和实力，已运营的“新城吾悦广场”已经形成了良好的品牌效应。

2、 甲方希望提升经营物业的标准和档次,拟将经营物业委托乙方按照“新城吾悦广场”的品质和标准经营管理，双方通过分配净物业收入的方式获取合作回报。

鉴此，甲、乙双方经友好协商，就委托经营管理事宜达成如下内容并共同遵照执行。

第一条定义

在本合同中，如无特别说明或根据上下文另有要求之外，下述词语具有如下含义。

1、 经营物业：

指甲方投资建设的，并委托乙方全权经营管理的【】商业房地

产项目及其配套设施。

2、 项目商管公司：

指乙方在经营物业所在地设立的管理实体，对经营物业进行商

业运营和管理，项目商管公司的组织形式是乙方的子公司。

3、 经营物业总收入：

指由乙方对经营物业的经营管理所产生的所有经营收入，包括

但不限于：

租金、商业管理费、广告位收入、多经点位收入、停车场收入等。

4、 扣除项：

指在任何整个或部分会计年度中，基于对经营物业的招商、经

营与管理产生的各种成本和费用，详见本合同附件2。

5、 净物业收入：

指经营物业总收入扣除本合同附件2所列扣除项后的净收入。

6、 全新开业日：

指经营物业满足本合同约定条件向公众全新开放营业的日期。

7、 项目管理启动费：

指从项目商管公司成立之日起到经营物业实际全新开业日止

的期间内发生的人工费用、办公行政费用、运营资产购置以及为招商发生的差旅费、招待费等费用。

8、 开业前招商推广费：

指在经营物业全新开业前期所需的招商推广费用、开业庆典费

用、宣传旺场等费用。

9、 营销推广费：

指在经营物业全新开业后所需的宣传旺场等费用。

10、 会计年度：

指公历年度，即每年的1月1日起至当年的12月31日止。

11、 合同有效期：

指本合同从生效之日起至本合同期满之日止的期间。

12、 委托经营期：

指经营物业全新开业日起至委托经营期终止之日止的期间。

第二条经营物业概况

1、 经营物业位于【】市【】区【】路【】号，双方合作后经营物业名称将变更为【】新城吾悦广场，甲方应在经营物业全新开业前办理完经营物业名称变更的政府审批手续并提交给乙方。

2、 经营物业建筑面积约为【】平方米，其中地上商业【】层（约【】平方米）、地下商业【】层（约【】平方米）、地下停车场【】层（约【】平方米）。

3、 经营物业包括上述涉及的房屋建筑物及其附属的设施设备、停车场、内外广场、屋顶、建筑物外立面等。

4、 经营物业相关产权证明及分层平面图见本合同附件1。

第三条委托前提条件

1、 甲方认可乙方提供的前期咨询、招商代理及运营管理等模式并承担相应约定的费用及列支等。

2、 经营物业涉及的担保抵押等第三方权益的事项由甲方负责处理。

3、 甲方取得政府部门确认的产权证明。

4、 甲方应向乙方提供包括但不限于经营物业合格的消防报建批文、环保报建批文、规划局审批的功能批文等，并提供商户办理经营证照所需的工商、城管、规划、消防、环保、卫生防疫等报建手续及有关图纸和证明文件。

第四条委托管理权限

1、甲方委托乙方及项目商管公司全权负责经营物业的商业运营及品牌管理等相关事宜,包括但不限于与经营管理有关的下列权限:

（1） 全面制定经营物业的经营管理方案，确定商业运营模式；

（2） 委托经营期内，使用乙方的品牌形象推广经营。

对经营物业中的商业业态进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；

（3） 制定经营物业统一的经营管理标准；

（4） 制定有效控制经营成本的方法和标准；

（5） 根据具体情况及市场变化，对经营方案、商业业态等进行调整和整改；

（6） 制定经营管理所需的各类制度、规范、流程等；

（7） 其他与经营管理相关事项：

如负责经营物业的日常经营管理活动，包括但不限于布局、策划、招商、租赁、企划、广告、运营和物业管理等。

2、甲方同意乙方及项目商管公司是经营物业的唯一运营管理者，乙方对经营物业的租赁管理、推广策划、物业服务、日常运营等具有完整、独立的决策权。

乙方有权依据其管理模式和商业判断进行管理，甲方将予以全力支持和配合（包括但不限于根据乙方经营管理需要签署相应文件或出具授权等），并不得以任何形式、任何理由干涉、妨碍、阻碍乙方及项目商管公司行使前述项目运营管理权。

第五条委托管理的内容

1、运营管理工作内容如下：

（1） 项目商管公司员工招聘及人员培训；

（2） 市场研究和确定商业定位、业态组合；

（3） 确定经营物业品牌落位方案、招商实施和租金标准把控；

（4） 编制开业筹备期计划和运营计划并组织实施；

（5） 编制开办费预算和运营预算并组织实施；

（6） 制定商业管理费、能源费、有偿服务等相关费用取费标准；

（7） 起草、审核装修指南、商户服务手册；

（8） 代表甲方与商户谈判并签订租赁意向书和租赁协议；

（9） 收取租金、商业管理费及其他费用，并将收取的款项缴入与本合同约定收入相对应的甲方或项目商管公司账户；

（10） 营运管理：

商户的管理和营运辅导，对开业后的空铺进行补充招商，对运营不善的商户进行调整，对广告位及多种运营点位等的运营管理；

（11） 企划推广：

年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据运营情况做动态调整；

（12） 保管与经营物业招商运营有关的全部文件资料；

（13）其他与经营物业的运营管理相关事项。

2、物业管理工作内容如下：

（1） 负责经营物业内的物业及共用设施设备、附属配套服务设施设备的维修、养护和管理；

（2） 负责公用绿地、花木、水景、建筑小品等的养护、管理；

（3） 负责公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；

（4） 负责交通、车辆行驶及停泊秩序及停车场的管理；

（5） 负责维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗勤、信件报刊等收发等。

配合和协助当地公安机关进行消防安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保管责任）；

（6） 负责建立、保存、管理与项目相关的物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、承租人资料等；

（7） 负责对商户的二次装修予以审查批准，并对其装修工程的质量进行监督；

（8） 负责对商户违反物业管理法律、法规、政策及《商户手册》的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求恢复原状、要求赔偿损失及支付违约金、对无故不交纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目或诉诸法律等措施；

（9） 其他与经营物业的物业管理相关事项。

第六条项目商管公司的设立与管理

1、 本合同签署生效后【】个月内，乙方将设立子公司作为项目商管公司，具体负责经营物业的筹备管理、招商租赁、市场推广、运营和物业管理等工作。

2、 在项目商管公司工商注册完毕后，甲方与项目商管公司签署《委托经营管理合同补充协议》（本合同附件3）,由项目商管公司承接本合同中与其有关的权利义务。

3、 项目商管公司有权与经营物业中的商户或第三方直接签署商业管理服务协议及其他经营类合同，由商户或第三方直接向项目商管公司支付商业管理费、停车费等费用。

4、 项目商管公司的注册设立由乙方负责完成，甲方负责协助办理项目商管公司的工商注册登记相关事宜。

乙方委派【】等管理人员，甲方委派【】，甲方并可委托不多于【】名业主代表参与项目商管公司的经营管理。

项目商管公司管理团队的【】人员与甲方签署劳动合同，其余成员与项目商管公司签署劳动合同，其薪酬及社保费用由用人单位列支。

乙方对除甲方委派人员以外的全体成员享有任免、考核、调派、解聘权，并有权对甲方委派人员的使用提出建议。

5、 项目商管公司管理人员构成、与经营有关的所有规章制度、员工行为规范、员工工资福利制度、考勤休假制度、员工奖惩制度、财务管理制度等按照乙方相关管理要求执行。

6、 在项目商管公司设立后，甲方需将甲方的相关印鉴章进行移交：

公章、合同专用章由项目商管公司行政人事经理和甲方委派的财务经理共管，财务专用章由甲方委派的财务经理保管，法定代表人私章、发票专用章由出纳保管。

所有用印事宜按照乙方印章管理办法执行，甲方有权监督。

7、 在项目商管公司设立后，甲方需将甲方账户（用于日常运营的收支专户）的相关网银优盾进行移交，网银操作的制单和审核分别由出纳和财务经理担任。

第七条经营物业的改造、交接及全新开业

1、 经营物业改造

（1） 乙方应在本合同签订后【】日内向甲方提供经营物业改造设计方案，双方应在【】日内进行确认，如双方确认的改造设计方案需政府部门审批的，甲方应负责在【】年【】月【】日前通过政府部门审批。

（2） 改造设计方案经双方确认和政府部门审批后【】日内，乙方提交施工图。

（3） 甲方收到施工图后【】日内完成改造施工，并通过乙方和政府部门验收。

（4） 乙方按照本条约定向甲方提交设计方案前，甲方需与乙方推荐的第三方设计公司签订设计合同，并按设计合同约定及时支付各项设计费，否则，乙方有权拒绝提交经营物业的设计方案和施工图，因此造成的损失由甲方承担。

（5） 双方明确，经营物业改造的全部施工建设由甲方负责，甲方可从乙方品牌库中确定施工方。

改造所需建设资金全部由甲方承担，乙方不承担任何建设施工费用。

甲方应及时足额支付各项建设施工费用，不得因拖欠费用而影响工程建设进度。

（6） 经营物业施工期间，乙方有权对施工全过程（包括但不限于招投标、采购、施工建设等）进行了解和监督，并有权提出整改要求和改进建议。

（7） 甲方应确保经营物业改造工程通过相关主管部门和乙方的各项验收，并按本合同约定工期完成。

因经营物业施工导致的任何问题（包括但不限于生产安全事故、对第三方的损害赔偿、政府罚款等）均由甲方负责解决并承担全部费用。

2、 现有商户及外包服务类供应商的处理

（1） 甲方应在本合同签订后【】日内向乙方移交经营物业所有商户及外包服务类供应商资料。

（2） 双方应在本合同签订后【】日内完成对经营物业现有商户及外包服务类供应商梳理工作，并共同确认需清退商户及外包服务类供应商清单。

（3） 甲方负责在本合同签订后【】日内将需清退商户解除租赁合同并腾退商铺，与不继续合作的外包服务类供应商解除合同，因解除前述合同产生的补偿或赔偿等费用均由甲方承担。

3、 经营物业交接

（1） 双方同意，经营物业交接时间不晚于。

年。

月【】日（下称“交接日”）。

（2） 双方应确保在交接日前已完成下列工作：

a. 甲方已按照双方确认的设计方案和施工图完成经营物业改造工程，并通过乙方和政府部门验收；

b. 甲方已完成对需清退商户和外包服务类供应商的合同解除工作；

c. 经营物业达到《项目交接界面及标准》（见本合同附件4）约定的移交标准；

d. 双方已经对截至交接日的债权债务进行书面确认；

e. 双方已与项目商管公司签订补充协议。

（3） 在符合上述约定的情况下，经乙方和项目商管公司验收合格后，甲方将经营物业移交给项目商管公司，双方签订交接确认书。

4、 经营物业全新开业

（1） 双方暂定【】年【】月【】日为经营物业全新开业日，双方可根据经营物业改造建设及开业筹备进度协商调整全新开业日并书面确认。

（2） 本合同签订后，为保障经营物业按期开业，双方对经营物业的改造建设、开业筹备、招商等工作的内容、标准、时限、责任等安排共同制订配合计划（即开业筹备配合计划及完成标准），并按照各方确认后的内容执行。

（3） 经营物业的全新开业应满足如下条件：

a. 经营物业改造已经通过乙方和政府部门竣工验收；

b. 经营物业己经通过政府部门开业前的消防验收和安全检查；

c. 经营物业已经购买了需要的财产险、公众责任险、机器设备损坏险等；

d. 确保经营物业过程中所需的一切执照、许可和批准均已获得；

e. 双方已共同完成经营物业的检查，确认经营物业己符合商业物业的开业条件；

f. 甲方已将涉及上述事项的所有资料、政府行政批文原件及其他一切与经营活动有关的资料交付给乙方保管。

第八条财务预算、收入分配及费用承担

1、财务预算

（1）在本合同生效后，由乙方编制项目商管公司项目管理启动费预算，总费用不超过【】万元，经双方确认后，甲方在【】日内一次性支付给项目商管公司，该费用由甲方承担，不列入扣除项。

（2） 乙方于每年11月底之前将拟定的下一年度经营物业总收入、扣除项和净物业收入预算提交甲方书面确认。

经甲方确认的下一年度经营物业总收入和净物业收入预算作为项目管理团队考核指标。

经双方书面确认的扣除项年度预算作为费用开支的依据，超出预算的费用支出由双方根据具体情况另行协商。

双方确认，开业后前两年的年净物业收入预算不低于

【】万元，第3年起年净物业收入预算不低于【】万元。

（3） 甲方应及时审核并同意乙方提交的财务预算，如甲方对部分预算有异议，乙方可先执行没有异议的部分，而对于异议部分，双方应在30日内协商解决；如在30日内双方无法协商达成一致的，异议部分金额确定为：

上一营业年度内该项支出的金额基础上以消费价格指数予以调整增加，双方认可该金额适用至新的年度财务预算中。

（4） 在年度财务预算方案内，若项目商管公司出现经营现金流缺口，甲方在项目商管公司提出需求后10日内支付或垫付款项。

若遇特别情况需增加年度财务预算的，乙方或项目商管公司应向甲方提供书面报告，甲方应在收到报告后15日内完成审批，双方按审批后的预算调整方案执行本合同约定的相关核算。

2、 收入和支出财务管理

（1） 双方同意，经营物业总收入及附件2所列扣除项中，租金及与租金直接相关的收入和支出，均列入甲方的收入和费用核算；商业管理费及与商业管理服务相关的收入与经营物业商业管理支出，均列入项目商管公司的收入和费用核算。

为综合平衡各方税负，双方同意各项收入、支出按约定的主体进行列支（见本合同附件5）o

（2） 甲方和项目商管公司应开立专用的银行账户用于上述收入和费用支出，该专用账户由双方共管。

在日常经营过程中，乙方不对项目商管公司进行任何垫资，项目商管公司的现金流缺口由甲方垫付。

（3） 经营物业总收入及扣除项各项金额的计算为会计口径，遵循权责发生制原则。

（4） 双方同意，每个会计年度结束后一个月内，双方共同委托第三方审计事务所对经营物业上一年度的净物业收入进行审计，审计结果作为双方进行净物业收入分配的最终依据。

3、 净物业收入分配

（1） 双方同意，自经营物业全新开业日起，甲方和乙方按照【】％：

【】％的比例分配每年的净物业收入。

（2） 甲方以管理费的方式向乙方支付净物业收入分配额，双方明确，该分配额作为本合同项下乙方许可甲方使用知识产权以及提供运营管理服务的总体对价。

（3） 甲方每半年一次向乙方支付上个半年度的净物业收入分配额，支付时间分别为每年的7月15日前、1月15日前。

乙方在收到款项后10个工作日内提供相应的合法发票给甲方。

（4）各方确认，自经营物业全新开业日起的净物业收入按会计年度计算，经营物业开业当年实际经营时间不足六个月的，开业当年净物业收入纳入下一个半年度进行分配。

4、费用承担

（1） 开业前招商推广费：

双方同意，开业前招商推广费（包括但不限于招商推广费用、开业庆典费用等，下同）为不超过人民币【】万元，列入扣除项，由甲方先行垫付，在开业前三年扣除，每年扣除不超过【】万元。

（2） 本合同附件2所列扣除项在计算年净物业收入时从当年经营物业总收入中扣除，本合同附件2所列不包括在扣除项内的其他费用，由双方按照约定各自承担。

（3） 双方各自收益所涉及的税收，依照法律规定各自承担。

项目商管公司所涉及的全部税费均应列入扣除项。

第九条双方责任及保证

1、 甲方应配合项目商管公司协调工商、税务、公安、城管等政府行政部门关系，确保经营物业正常的经营管理程序，并提供商户需要的说明文件、工商注册文件（包括卫生及环评需要提供的文件）等所有资料。

2、 在经营管理过程中，因非乙方原因造成的各类纠纷而产生的法律费用、赔偿金等均由甲方承担。

3、 甲方保证合法拥有经营物业的完整所有权，其有权与乙方签订本合同并充分履行，按时完成经营物业的改造并交予乙方及项目商管公司进行经营管理。

4、 在本合同有效期内，甲方不得将经营物业进行分割销售，若甲方整体转让经营物业的，须事先取得双方书面同意后方可转让。

甲方应保证乙方在本合同项下的权利义务不受影响，且经营物业的受让人须承担甲方在本合同项下的权利义务；否则，乙方有权通知甲方单方面解除本合同，甲方需按本合同约定承担违约责任。

5、 甲方若在经营物业整体或部分上设置抵押权，应保证抵押权人享有或者行使该等抵押权不得妨碍乙方在本合同项下所享有的权利；当抵押权人行使抵押权时，经营物业的受让人应接受本合同的全部条款和条件，并确保本合同在剩余期限内继续完整有效。

否则，乙方有权通知甲方单方面解除本合同，甲方需按本合同约定承担违约责任。

6、 经营物业筹备开业期，乙方应制订经营管理制度、运营计划及专业培训资料等，协助项目商管公司制订培训方案并完成培训工作。

7、 乙方负责拟订开业前庆典活动方案，并由项目商管公司实施活动方案。

8、 在委托经营期内，项目商管公司应按国家及当地有关规定对经营物业进行经营，并按相关规定对经营物业配置消防设施设备（包括灭火器材、应急照明、疏散指示牌等），由此发生的费用列入扣除项。

9、 乙方应对项目商管公司提供管理、业务等方面的全方位支持与服务，保证其有足够的能力执行本合同。

第十条乙方知识产权保护

1、 知识产权的范围

本合同所述知识产权的范围包括商标专用权、专利权、著作权及商业秘密。

乙方及其关联方独自享有上述知识产权的所有权及收益权。

2、 知识产权的使用

甲乙双方同意由项目商管公司根据经营需要,将乙方或其关联方享有的各项知识产权用于经营物业。

具体实施方式包括在经营物业名称中使用“新城”、"吾悦广场”、“injoy”、“injoy吾悦广场”或与其他词或词组的组合，或根据经营物业的运营管理需要提供专利文件及相关技术支持，或根据经营物业的运营管理需要将乙方享有的软件著作权用于经营物业。

在知识产权使用期限内，甲方就其接触并了解到的乙方或项目商管公司使用的知识产权,甲方应无条件承担保密义务。

3、 知识产权使用期限

上述知识产权的使用期限为，自本合同签署之日起，至无论何种原因导致乙方或项目商管公司对经营物业不再提供项目运营管理，或本合同终止之日止。

4、 知识产权使用终止

使用期限届满后，乙方或项目商管公司有权立即停止在经营物业中使用任何知识产权，具体包括：

（1） 经营物业名称中不再继续使用中、英文的"新城”、"吾悦广场”、“injoy”、“injoy吾悦广场”字样或任何变体或组合或翻译；

（2） 乙方或项目商管公司有权从经营物业中清除所有与知识产权有关的标牌、家具、印刷品、徽标、标语、其他显著特征或乙方及其关联方享有知识产权的任何其他名称之处；

（3） 乙方及项目商管公司不再继续在经营物业中使用专利权，如专利已用于经营物业，则乙方及项目商管公司有权拆除；

（4） 乙方及项目商管公司有权收集并销毁载有乙方商业秘密的文件及副本、载体。

5、 未经乙方事先书面同意，甲方不得在经营物业外使用乙方及其关联方享有的知识产权，亦不得在使用期限届满后擅自使用知识产权，否则乙方或项目商管公司均有权就此追究甲方侵权责任。

第十一条期限

1、 本合同有效期为自签署生效之日起计算，至委托经营期限结束之日止。

2、 委托经营期限从经营物业全新开业之日起计【】年。

3、 合作期限届满前双方同意继续合作的，双方可最迟在本合同有效期届满前六个月内，就续约期限以及续约期的合作形式协商一致，达成书面协议。

如双方未能就续约问题达成一致意见，则视为本合同期满后双方终止合作。

第十二条保密

1、 双方为签署本合同以及根据本合同以书面、口头、电子文档或其他任何形式交换的任何与本次合作有关的资料或信息以及各方的专有资料或信息（包括但不限于经营物业的规划建设方案、设计图纸、建设施工图纸、市场调查数据、招商策划和营销方案、年度财务预算以及经营管理计划等）均为本合同项下的保密信息。

2、 自本合同签订之日起，双方应对保密信息承担保密义务，未经对方事先书面同意，不得将保密信息向任何第三方披露（不包含向政府申报材料的需要），也不得将其用于与本合同目的无关的或不利于本合同目的的其他用途。

3、 本合同终止时，接受方应当依据披露方的要求将所获得的保密信息予以返还、销毁或删除（视情况而定）。

该等保密义务在本合同终止后仍然继续有效。

任何一方因违反该等保密义务而给对方造成损失的，均应赔偿对方的相应损失。

第十三条违约责任

1、 甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方应在本合同解除之日起15日内向乙方支付【】万元违约金：

（1） 因甲方原因导致在交接日前未能将经营物业移交给项目商管公司承租经营的；

（2） 甲方未按照双方共同确认的设计方案及图纸进行施工改造，且乙方要求整改，甲方未妥善整改，导致项目商管公司无法承租经营的；

（3） 因甲方无故不履行本合同或单方面解除本合同，或因甲方原因导致本合同无法继续履行的；

（4） 因甲方债权债务纠纷导致经营物业被查封、拍卖，或因甲方其他原因，导致项目商管公司无法按本合同约定获得经营物业经营权或无法正常经营的。

2、 乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方应在本合同解除之日起15日内向甲方支付【】万元违约金：

（1）因乙方过错导致经营物业发生重大责任事故且实际损失累计超过【】万元的；

（2）因乙方无故不履行本合同或单方面解除本合同，或因乙方原因导致本合同无法继续履行的。

3、 本合同解除后，项目商管公司应在【】日内将经营物业交回甲方。

4、 如经营物业在委托经营期限内被政府依法征收的，自政府征收之日起本合同自动终止，双方均不构成违约，但甲方应在收到政府征收补偿款之日起5日内，将乙方应得部分从该征收补偿款在扣除应付税金后支付乙方。

5、 双方明确，因不可归结于双方的原因导致本合同项下各方义务无法履行的，双方互不承担违约责任，本合同项下双方各项义务的履行期限应相应顺延。

6、 因台风、洪水、冰雹、地震等自然灾害原因导致经营物