浙江城棚户区改造规划.docx

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浙江城棚户区改造规划

浙江省2013—2017年城市棚户区改造规划

浙江省住房和城乡建设厅

二〇一四年六月

目录

序言…………………………………………………………………3

第一章、全省城市棚户区改造现状情况…………………………4

一、城市棚户区改造实施成效……………………………………4

二、城市棚户区现状………………………………………………4

三、城市棚户区改造有利条件和不利因素分析………………5

第二章、规划总则…………………………………………………8

一、规划依据………………………………………………………8

二、指导思想………………………………………………………9

三、基本原则………………………………………………………9

四、规划期限………………………………………………………10

第三章、规划目标…………………………………………………11

一、总体目标………………………………………………………11

二、分期目标………………………………………………………11

三、年度计划………………………………………………………11

四、各市计划………………………………………………………12

五、土地和资金需求测算…………………………………………14

第四章、实施要求…………………………………………………18

一、加快推进项目前期工作………………………………………18

二、做好征收安置补偿分配………………………………………19

三、严格工程建设质量管理………………………………………19

四、提升项目改造建设品质………………………………………19

第五章、保障措施…………………………………………………20

一、加强组织领导…………………………………………………20

二、强化要素保障…………………………………………………20

三、加强监督检查…………………………………………………21

四、健全法规政策…………………………………………………21

附件一：

全省已实施城市棚户区改造情况一览表

附件二：

全省城市棚户区改造年度规划目标情况表

附件三：

全省城市棚户区改造土地及投资需求情况表

附件四：

2013-2015年城市棚户区改造征收（拆迁）项目表（略）

附件五：

2013-2015年城市棚户区改造安置用房建设项目表（略）

序言

城市棚户区是指城市规划区范围内，简易结构房屋较多，建筑密度较大，房屋老旧、使用年限久，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。

城市棚户区改造，既包括集中成片的城市棚户区改造，也包括非成片的危旧房、城市旧住宅区和城中村改造。

加快实施城市棚户区改造，是深入贯彻落实党的十八届三中全会和国务院加快棚户区改造决策部署的具体行动，是深入推进新型城市化、有效改善城市人居环境、建设“生活富足、精神富有”现代化浙江的基础性工作。

为有序推进全省城市棚户区改造，根据国务院《关于加快棚户区改造的意见》（国发〔2013〕25号）文件精神和住房城乡建设部等部委的工作部署，在各市县开展城市棚户区现状调查和编制改造专题规划的基础上，省建设厅组织编制了本规划。

本规划深入分析了全省城市棚户区现状，根据今后五年全省城市棚户区改造需求，提出了2013-2017年全省棚户区（危旧房）改造目标任务和各项政策措施。

第一章全省城市棚户区改造现状情况

一、城市棚户区改造实施成效

我省地处东部沿海地区，区位优势明显，经济比较发达，城市棚户区改造工作起步较早。

早在上世纪90年代，我省认真贯彻“人民城市人民建”的城市建设工作方针，较早地引入了经营城市理念，通过旧城综合开发和综合整治等方式，实施了大规模的旧城改造，至今大部分城市棚户区得到了有效的改造。

据统计，截至2012年底，全省累计完成城市棚户区改造193.4万户，其中完成城市危旧房（城中村）改造102万户，综合整治城市旧住宅区91.4万户；开工建设安置用房114.3万套（详见附件一）。

通过实施城市棚户区改造，有效改善了城市原住居民的居住条件，完善了城市功能，提高了城市承载能力，提升了城市建设品质，有力促进了全省经济社会发展。

二、城市棚户区现状

尽管我省大部分城市棚户区已经改造完成，但是仍然还有一些情况复杂、改造难度很大的区块至今未得到改造，成了城市棚户区改造的“硬骨头”。

另外，全省各地均有一定数量的建造年代较久、房屋质量安全存在隐患、房屋使用功能不全、市政基础设施不配套、居住环境质量较差的城市旧住宅区急需改造。

还有，在城市化推进和城市扩张过程中，大量的村庄被城市建成区包围，形成了一个个规划布局杂乱、市政基础设施和社会公共设施不完善、环境脏乱差、社会管理难度大的城市“孤岛”，也迫切需要加以改造。

而且，随着我省新型城市化的不断推进和城市规模的日益扩大，“城中村”会越来越多。

综上所述，我省的城市棚户区改造任务仍然十分繁重。

根据各地对现有城市棚户区的全面调查，截至2012年底全省11个地市58个县（市）有改造需求的城市棚户区住房约为68.6万户。

其中，需拆旧建新改造的危旧房、城中村为36.1万户；可通过综合整治改造的城市旧住宅区住房为32.5万户。

现有城市棚户区从区域分布来看具有不均衡性。

以拆旧建新改造量为例，杭州、宁波、温州、绍兴、舟山等五市合计改造量为24.0万户，占全省总量的66.5%;湖州、嘉兴、金华、衢州、台州、丽水等六市合计改造量为12.1万户，占全省总量的33.5%。

从房屋属性来看以“城中村”住房为主，约占60%以上，城市旧住宅区、危旧房约占40%左右。

其中，城中村住户原有房屋建筑面积大，征收改造后需要补偿的公寓式住房一般需要2-3套。

因此，全省36.1万户需要拆旧建新的住户改造后，需要新建安置用房57.8万套，是征收（拆迁）房屋的1.6倍。

三、城市棚户区改造有利条件和不利因素分析

（一）有利条件

1.新型城市化快速推进为城市棚户区改造创造了有利时机。

当前，我省新型城市化快速推进，城市发展已经从量的扩张向质的提高转变，对城市旧住宅区、危旧房和城中村进行综合改造已经成为新型城市化发展的必然选择，是进一步完善城市功能、改善城市环境、提高生活品质的迫切需要。

这为城市棚户区改造创造了有利时机。

2.人民群众的迫切愿望为城市棚户区改造激发了内在动力。

随着经济的不断发展和社会的文明进步，人民群众渴望改善居住条件和城市环境的愿望越来越强烈。

城市棚户区住房简陋拥挤、环境杂乱、配套设施落后，已经难以适应现代生活需要，广大原住居民迫切要求尽快对城市棚户区进行改造。

3.上级政府的政策支持为城市棚户区改造提供了有力保障。

为进一步保障和改善民生，近年来党中央和国务院作出了加快城市棚户区改造的决策部署，并在土地供应、财政补助、税费减免和金融支持等方面给予了有力的政策支持。

去年以来，省委省政府强势推进“三改一拆”，为城市棚户区改造提供了有利保障。

4.集约利用盘活的土地为城市棚户区改造奠定了物质基础。

我省现状城市棚户区以城中村为主，这些城中村规划布局不尽合理，土地利用效率不高。

从总体上看，全省通过城市棚户区综合改造后，土地利用效率将大大提高，可以盘活并腾出大量的建设用地。

这些建设用地出让后可以获得大量资金，满足城市棚户区改造绝大部分资金需要，从而大大提高了城市棚户区改造的可行性。

（二）不利因素

1.房屋征收仍然面临诸多困难。

城市棚户区居住人口密度高，情况复杂。

少数被征收人补偿要求高，违章建筑处理难，司法强制执行受理裁决时间长，影响棚户区改造进度。

2.资金土地要素保障仍需加强。

资金方面，从近些年我省城市棚户区改造的情况看，以拆旧建新方式改造的项目总体上可以通过土地整理、出让实现资金平衡，但前期用于土地整理、安置补偿的资金投入较大，加上目前受房地产市场宏观调控影响，整理后的土地出让速度明显趋缓，资金周转周期拉长，造成周转资金缺口较大；以综合整治方式改造的项目主要是以财政投入为主，地方政府压力大。

土地方面，目前多数棚户区改造项目是异地安置，加上配套设施建设，需要较多的新增建设用地。

迫切需要地方政府加大资金、土地要素保障。

3.棚改设施配套压力依然较大。

为改善棚改对象的生产生活环境，让安置家庭共享城市发展和社会进步的成果，新建安置用房周边需要同步规划、建设、交付使用配套设施，除道路、管网等市政基础设施以外，还要配套建设学校、医院、超市、菜场等公共服务设施，建设压力较大。

综上所述，加快实施城市棚户区改造具有很好的有利条件，我省应该抓住这一有利时机，加大工作力度，乘势推进城市棚户区改造工作。

但是，在具体实施过程中也要充分考虑存在的不利因素，要通过加强宣传和深入细致的群众工作，进一步取得共识，凝聚各方力量共同推进城市棚户区改造。

要充分听取群众意见，认真研究制订城市棚户区改造的实施方案，切实维护好广大原居民的切身利益，顺利推进城市棚户区改造。

要切实加强领导，加大资金和政策支持力度，确保城市棚户区改造取得实效。

第二章规划总则

一、规划依据

（一）国务院《关于加快棚户区改造的意见》（国发〔2013〕25号）；

（二）国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；

（三）住房城乡建设部等部委《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）；

（四）《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综〔2010〕8号）；

（五）《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）；

（六）《浙江省“十二五”城镇住房保障与房地产业发展规划》（浙政发〔2011〕43号）；

（七）《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）；

（八）《关于开展“三改一拆”三年行动的通知》（浙政发〔2013〕12号）。

二、指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大、十八届三中全会精神和国务院加快棚户区改造的决策部署，以改善人居环境、提升城市品质为出发点和落脚点，大力实施城市棚户区改造。

重点推进设区市、县（市）城市规划建成区的旧住宅区、危旧房、城中村改造。

三、基本原则

科学规划，分步实施。

根据各地经济社会发展水平和财政能力，结合新型城市化推进，与城市规划、土地利用规划和住房保规划相衔接，合理确定城市棚户区改造的目标任务，尽力而为、量力而行，整体规划，分步推进。

优先启动实施条件成熟、群众期盼的成片区块。

政府主导，市场运作。

既要充分发挥政府的组织引导作用，又要充分调动企业和棚户区居民的积极性。

以市场运作方式改造为主，政府直接实施改造为辅，充分挖掘项目的商业开发价值。

对难以采用市场手段实施改造的项目，应当与保障性住房建设相结合，在政策和资金等方面给予积极支持。

因地制宜，注重实效。

从实际出发，对不同类型的城市棚户区要区别对待。

坚持整治与改造相结合，重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑。

对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和节能改造。

对拆旧建新改造的项目，要科学规划、精心设计、确保质量、完善配套，建设宜居住区。

依法推进，确保稳定。

严格执行有关行政审批、土地利用、资金管理、征收补偿、工程建设、城市管理等方面的法律法规政策。

充分尊重居民群众的意愿，按规定公开相关信息，扩大群众参与度，切实维护群众合法权益，禁止非法强拆强迁。

妥善处理棚户区改造中出现的矛盾纠纷，确保社会稳定。

四、规划期限

本规划期限为2013—2017年。

其中，2013—2015年为近期规划，2016—2017年为后期规划。

规划内容涵盖了全省范围内的城市旧住宅区、危旧房、城中村改造以及相应的安置用房建设。

第三章规划目标

一、总体目标

到2017年末，基本完成全省现状存在且急需改造的集中成片城市棚户区改造，力争实施改造68.7万户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村36.2万户，通过综合整治改造城市旧住宅区32.5万户；新开工建设安置用房57.9万套，竣工42.3万套，交付使用35.6万套。

二、分期目标

2013-2015年，完成城市危旧房、城中村征收（拆迁）26.5万户，实施城市旧住宅区综合整治24.3万户；新开工建设安置用房41.4万套，竣工23.3万套，交付使用20.3万套。

2016-2017年，完成城市危旧房、城中村征收（拆迁）9.7万户，实施城市旧住宅区综合整治8.2万户；新开工建设安置用房16.4万套，竣工19.0万套，交付使用15.4万套。

三、年度计划

2013年，完成城市危旧房、城中村征收（拆迁）8.6万户，实施城市旧住宅区综合整治10.7万户；新开工建设安置用房11.3万套，竣工6.0万套，交付使用5.3万套。

2014年，完成城市危旧房、城中村征收（拆迁）8.5万户，实施城市旧住宅区综合整治7.8万户；新开工建设安置用房13.6万套，竣工6.2万套，交付使用6.1万套。

2015年，完成城市危旧房、城中村征收（拆迁）9.4万户，实施城市旧住宅区综合整治5.8万户；新开工建设安置用房16.5万套，竣工11.1万套，交付使用8.9万套。

2016-2017年的年度计划根据分期目标和实施情况再行确定。

四、各市计划

在规划期间，各市计划实施改造情况如下：

杭州市：

实施改造40823户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村30735户，通过综合整治改造城市旧住宅区10922户；新开工建设安置用房100712套，竣工127158套，交付使用107307套。

宁波市：

实施改造99685户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村57600户，通过综合整治改造城市旧住宅区42085户；新开工建设安置用房98700套，竣工31267套，交付使用17500套。

温州市：

实施改造102233户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村72378户，通过综合整治改造城市旧住宅区29855户；新开工建设安置用房95996套，竣工53849套，交付使用51894套。

湖州市：

实施改造50425户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村26666户，通过综合整治改造城市旧住宅区23759户；新开工建设安置用房38151套，竣工31643套，交付使用31580套。

嘉兴市：

实施改造96803户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村25112户，通过综合整治改造城市旧住宅区71691户；新开工建设安置用房38732套，竣工50784套，交付使用50354套。

绍兴市：

实施改造78378户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村41602户，通过综合整治改造城市旧住宅区36776户；新开工建设安置用房75689套，竣工44618套，交付使用27475套。

金华市：

实施改造55890户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村29539户，通过综合整治改造城市旧住宅区26351户；新开工建设安置用房26885套，竣工20726套，交付使用15844套。

衢州市：

实施改造27378户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村10716户，通过综合整治改造城市旧住宅区16662户；新开工建设安置用房7190套，竣工7742套，交付使用6674套。

舟山市：

实施改造44312户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村38996户，通过综合整治改造城市旧住宅区5316户；新开工建设安置用房41143套，竣工20486套，交付使用18886套。

台州市：

实施改造32021户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村16496户，通过综合整治改造城市旧住宅区15525户；新开工建设安置用房39943套，竣工23032套，交付使用20584套。

丽水市：

实施改造58116户。

其中，通过拆旧建新改造危旧房、城中村11833户，通过综合整治改造城市旧住宅区46283户；新开工建设安置用房15445套，竣工12152套，交付使用8432套。

各市分年度详细计划见附件二。

根据上述目标，2013-2015年，全省计划实施城市棚户区改造征收（拆迁）项目1251个，新开工安置用房建设项目740个（详见附件四、五）。

由于城市棚户区量大面广，情况复杂，改造实施存在较大的不确定性，允许各地在规划实施中对改造项目、规模、实施年度作适当调整。

五、土地和资金需求测算

（一）土地需求测算

2013-2017年，全省城市棚户区改造计划新建安置用房（含配套用房）等8521万平方米。

按目前城市棚户区改造新建安置用房地块平均容积率2.2测算，规划预测全省2013—2017年棚户区改造新建安置用房需要建设用地约3873公顷。

如果按新建安置用房异地建设占70%的比例测算，需要新增建设用地2710公顷。

如果按全部异地建设测算，需要新增建设用地3873公顷。

因此，5年间平均每年需要的新增建设用地约在540公顷至770公顷左右，与近几年全省城市棚户区改造新建安置用房年均建设用地量基本相当。

这些新增建设用地按照国家保障性安居工程有关用地政策予以落实。

（二）资金需求测算

1.支出测算

①安置用房等建设投资。

根据浙江省统计年鉴历年竣工房屋造价和规划新建安置用房面积测算，我省2013-2017年新建安置用房建设投资约为2851亿元（见下表）。

表新建安置用房资金测算表

年份

建安成本（元/m2）

面积（万m2）

资金需求（亿元）

2013

3009.77

1718

517

2014

3195.20

1993

637

2015

3380.63

2248

760

2016-2017

3658.77

2562

937

合计

2851

②城市旧住宅区综合整治投资。

全省综合整治面积为4165万平方米,目前各地市城市旧住宅区综合整治成本200元/平方米。

按此测算，约需改造资金83亿元。

③货币补偿支出。

根据历年相关统计数据分析，在城市棚户区改造过程中，约有10%左右的原住户将选择货币安置，约3.6万户。

按平均每户补偿90万元测算，需要资金324亿元左右。

④征地补偿支出。

五年规划安置用房建设需要新增建设用地2710公顷至3873公顷，按每亩25万元测算，约需100至145亿元。

另外，原城中村土地征收、旧房拆除和“五通一平”等支出，共6915公顷，按每亩25万元测算，约需260亿元。

两项合计约需360至405亿元。

上述四项支出合计3618-3663亿元之间，年均支出为730亿元左右。

2.收入测算

城市棚户区改造收入主要来源为棚户区改造后盘活土地的出让收入。

5年间，全省城市棚户区改造计划征收（拆迁）面积6915万平方米。

根据对各地城市棚户区现状情况调查，城市郊区的城中村容积率为0.8左右，被城市建成区包围的城中村容积率为1左右，少数城市旧住宅区的容积率在1.5左右。

根据各类棚户区在总量中所占比重综合测算，征收（拆迁）前住房的容积率为1左右。

据此测算，这些棚户区现状占地约6915公顷左右。

通过城市棚户区改造，全省可盘活建设用地6915公顷。

如果以就地安置占总安置量的30%测算，除去就地安置用地1162公顷，实际可以用于其他开发的土地为5749公顷。

按照2013年全省各市商服住宅用地出让价格，并考虑今后几年土地出让价格上涨10%测算，可获得土地出让收入约3276亿元。

如果按照新建安置用房全部异地建设测算，盘活的6911公顷用可获得土地出让收入4000亿元左右。

3.资金平衡

根据支出和收入测算，2013-2017年城市棚户区改造，如果按照新建安置用房全部异地建设测算，资金还有部分赢余。

如果按照就地安置占总安置量的30%测算，资金缺口约为342亿元，年均缺口70亿元左右。

按照近三年全省保障性安居工程建设财政性资金投入情况看，市县安排财政性资金加上中央、省级补助资金，平均每年达100亿元左右。

因此，2013-2017年城市棚户区改造资金投入需求在各级财政承受范围内。

同时，缺口资金主要通过以下两个渠道来解决：

一是按照各地通行的做法，在城中村改造中除了对原城中村建设用地予以征收外，还征收部分农村集体土地。

这些集体用地征收为国有土地后划出一定比例作为城中村改造资金的平衡用地，出让收入用于平衡资金缺口。

二是安排财政性资金，主要用于棚户区改造中的学校、医院、超市、菜场等公共服务设施的配套建设。

4.融资需求

由于在城市棚户区改造中安置用房需要先行建设，加上征收（拆迁）盘活的土地整理和最终出让需要较长时间。

尽管城市棚户区改造总体上资金缺口不大，但在实际改造中，前期仍需要通过银行贷款、发行债券等方式筹集改造资金。

按照规划，全省城市棚户区改造平均每年资金需求总量在730亿元左右，除了20%的资本金和10%左右通过其他渠道筹集的资金外，其余70%的资金需要通过融资解决，每年融资额约为510亿元，5年总融资额约2550亿元。

第四章实施要求

一、加快推进项目前期工作

各市县要根据本辖区2013年至2017年棚户区改造规划，抓紧制定分年度实施计划。

要结合城市规划，合理布局棚户区改造安置房项目，建立项目库。

要压缩审批工作周期，提高审批效率，协调推动完成项目前期准备工作。

要提前谋划启动，当年实施改造的项目在上一年度就要开展立项审批、土地房屋征收、改造方案制定等前期工作。

二、做好征收安置补偿分配

严格执行房屋征收等有关法律法规，妥善处理棚户区改造中出现的矛盾纠纷，禁止强拆强迁。

实行实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。

对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，在符合有关政策的条件下，优先通过公共租赁住房或其他保障性住房满足其基本居住需求。

要全面实施阳光征收、阳光安置，维护群众合法权益，确保社会稳定。

三、严格工程建设质量管理

严格执行基本建设程序和标准规范，落实项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场核验制度。

项目法人对安置住房建设质量负总责，参建单位依法对工程质量负相应责任。

全面实行工程质量责任终身负责制、分户验收制度和质量回访制度，确保工程质量。

四、提升项目改造建设品质

棚户区改造安置住房建设，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全的地段。

要切实加强安置住房规划设计和质量管理，全面执行《浙江省民用建筑绿色设计标准》，严格执行工程建设强制性标准，积极采用预制装配式结构为主导的新型建筑工业化结构体系，大力发展节能、节地、节水、节材的绿色建筑。

同时，要鼓励支持品牌房地产开发、推动建筑业企业以工程总承包、项目代建、BT、EPC等模式，积极参与棚户区改造。

要切实加强配套设施建设，统筹推进道路、供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理以及地下管网等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等公共服务设施建设，做到同步规划、同步施工、同步交付使用，提高安置房宜居性。

第五章保障措施

一、加强组织领导

进一步完善省政府负总责、市县政府抓落实的纵向责任落实机制和党政领导、部门分工负责的横向责任分工机制。

充分发挥各级城乡住房工作协调工作机构的作用，及时研究制定有关政策，协调解决重大问题。

加强部门分工协作，健全信息沟通和共享机制，进一步形成工作合力。

二、强化要素保障

对列入省政府保障性安居工程建设年度计划的城市棚户区改造项目所需建设用地，实行计划单列、快速审批、应保尽保。

调整省级保障性住房专项补助资金的使用范围，将城市棚户区改造及其相关基础设施配套建设纳入补助范围。

市县政府可以通过地方政府债券收入、城市维护建设税以及土地出让收益、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费，以及国有资本经营预算等渠道安排资金用于棚户区改造。

充分发挥债券、信托、保险等金融工具的作用，建立市场化融资平台，拓宽融资渠道。

严格落实城市棚户区改造税费优惠政策。

三、加强考核督查

实行城市棚户区改造目标责任制考核、工