市物业专项维修资金管理手册.docx

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市物业专项维修资金管理手册

宁波市人民政府令

第182号

《宁波市物业专项维修资金治理方法》差不多2010年12月17日市人民政府第92次常务会议审议通过，现予公布，自2011年4月1日起施行。

市长毛光烈

二〇一〇年十二月二十三日

宁波市物业专项维修资金治理方法

第一章总则

第一条为加强物业专项维修资金治理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，依照《宁波市住宅小区物业治理条例》和国家、省有关规定，制定本方法。

第二条本市行政区域内依法建设的物业，其专项维修资金的交存、使用、治理和监督，适用本方法。

本方法所称的专项维修资金，是指依照本方法规定交存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、建筑区划内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的物业业主、购房人应当按照本方法交存专项维修资金。

第四条专项维修资金治理实行统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

专项维修资金能够实行业主自主治理，也能够由政府设立的专项维修资金治理机构代为治理。

鼓舞业主通过民主协商实行自主治理。

实行业主自主治理的，应当召开业主大会，经该物业治理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常治理。

未成立业主大会或者业主大会未明确业主自主治理的，其专项维修资金由政府设定的专项维修资金治理机构代为集中治理。

第五条市房产行政主管部门会同市财政部门负责全市专项维修资金治理工作的指导和监督。

各县（市）区房产治理部门是辖区专项维修资金的主管部门，会同同级财政部门负责辖区专项维修资金治理工作的指导和监督。

市专项维修资金治理机构作为市政府设定的维修资金治理机构，具体负责海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区物业专项维修资金的日常治理工作。

其他县（市）区的专项维修资金治理机构由当地人民政府依法设立或指定。

第二章专项维修资金的交存

第六条各类物业的业主，应当按规定交存专项维修资金。

物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。

未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。

未出售房屋的专项维修资金，由开发建设单位按照前款规定的标准交存。

出售公有住房的，由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。

各类房屋上一年度的建筑安装工程造价由市和县（市）造价主管部门会同同级房产行政主管部门于每年3月底前公布。

第七条专项维修资金由业主自行交存或建设单位、物业服务企业代收代交。

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。

建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本方法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。

建设单位应当向购房人讲明，并将该内容约定为购房合同条款。

对购房合同中明确约定房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。

购房人未按本方法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。

新建物业作为拆迁安置房屋的，首期交存专项维修资金由建设单位按可销售总建筑面积和本方法第六条的标准代交。

建设单位应当在物业交付拆迁人或征收人时向其收取专项维修资金。

第八条出售公有住房的售房单位应当在收取售房款时、购房人应当在支付购房款时分不向维修资金治理机构交存专项维修资金。

第九条专项维修资金治理机构应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。

对由开发建设单位或者物业服务企业代收代交物业专项维修资金的，专项维修资金治理机构应当按户分不开具专用票据，提供给交存专项维修资金的业主。

第十条已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请，并经住房公积金治理单位核准，能够将业主及其配偶的住房公积金用于交房屋首期专项维修资金，按照标准直接划至业主专项维修资金账户。

第十一条业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交至规定交存额或按业主大会决定办理。

已成立业主大会并选举产生业主委员会的物业，其维修资金的续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

经业主大会同意，也能够托付物业服务企业实施。

尚未成立业主委员会的物业，其维修资金余额不足时，由专项维修资金治理机构通知业主按照首期物业专项维修资金标准补足。

第十二条本方法实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，由本小区或本幢物业的业主自主确定是否建立专项维修资金。

物业首期专项维修资金按照交存上年同类型房屋建筑安装工程造价计算。

未建立专项维修资金的物业，其共用部位、共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造的费用的承担方式，由业主依照《物权法》、相关法律法规及本方法第二十四条的规定筹集相应的维修资金。

第三章专项维修资金的治理

第十三条专项维修资金账户应当按小区、幢、单元（层）、户设立。

维修资金治理机构应当在其托付的商业银行开立专项维修资金专户，并逐步建立专项维修资金互联网办理制度。

同意业主以及市和县（市）区房产治理部门的监督。

维修资金治理机构应当通过招投标方式公开选择商业银行开立专项维修资金专户。

第十四条业主大会成立前，专项维修资金存入专项维修资金专户，由维修资金治理机构负责代管。

第十五条专项维修资金专户建立后，有下列情形之一的，物业服务企业或业主委员会应当在10日内到维修资金治理机构办理变更手续：

（一）物业治理区域调整的；

（二）业主委员会主任、副主任变更的；

（三）物业服务企业变更的。

第十六条业主大会成立后，业主大会决定自主治理专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：

（一）不托付维修资金治理机构代管专项维修资金的决议；

（二）专项维修资金使用治理方案及应急支取预案；

（三）托付物业服务企业或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目治理单位的协议草案；

（四）专项维修资金账目治理方法；

（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；

（六）其他与专项维修资金有关的决议事项。

以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会能够持业主大会的有效决议到维修资金治理机构办理专项维修资金划转备案手续。

第十七条维修资金治理机构应当在受理专项维修资金划转备案后5个工作日内书面告知专户治理银行开立业主大会专项维修资金专户，将专项维修资金账面余额划转至业主大会专项维修资金专户，并由维修资金治理机构将有关收支情况、账目等移交业主委员会。

第十八条对已建立专项维修资金的物业，房屋所有权转让时，业主应当向受让人讲明专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。

第十九条因自然灾难、拆迁等缘故造成房屋灭失的，业主能够凭原交存专项维修资金的票据或有关证明向维修资金治理机构支取人交存的专项维修资金账户余额，并由维修资金治理机构办理账户注销手续；其中，公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级财政。

第二十条在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，能够按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或者转定期存款。

利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有至到期。

禁止利用专项维修资金从事国债回购、托付理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

专项维修资金增值部分应当每年转入业主的专项维修资金分户账户。

第二十一条下列资金应当转入专项维修资金：

（一）专项维修资金规定的存储利息；

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）物业共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（四）扣除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车治理的必要的开支外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费，但业主大会另有决定的除外；

（五）物业治理经营用房的租金或收益，但业主大会另有决定的除外；

（六）共有设施设备报废后回收的残值；

（七）原有的物业日常维修费专用账户内的本金及利息；

（八）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

（九）本方法实施前，已缴存的公有住房售后维修资金、被拆迁房屋维修资金、物业治理专项资金、电梯维修资金、智能设施设备维修资金等款项及其增值收益；

（十）其他依法应当转入的资金。

前款第一项至第六项资金，应当按规定及时转入业主的专项维修资金分户账户，具体转入方法由市房产行政主管部门另行规定。

第二十二条维修资金治理机构或者业主委员会，应当与专户治理银行每半年核对一次专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；

（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和治理的情况。

专项维修资金由维修资金治理机构治理的，维修资金治理机构应当每年将前款规定的专项维修资金使用和治理的情况以书面形式或经业主认可的其他形式向业主告知。

专项维修资金由业主委员会治理的，业主委员会能够以书面寄送形式、小区公告栏公告或业主大会规定的其他形式每年将前款规定的专项维修资金使用和治理的情况向业主告知。

业主对公布的情况有异议的，能够向当地的房产行政主管部门申请复核。

房产行政主管部门接到复核申请后，应当在15个工作日内将复核情况告知相关业主。

第二十三条维修资金治理机构或者业主委员会应当建立专项维修资金查询制度。

业主能够对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额等情况进行查询。

业主委员会能够托付商业银行建立物业专项维修资金查询制度。

第四章专项维修资金的使用

第二十四条物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造所需费用按照下列原则分摊：

（一）多幢房屋的费用，由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

（二）专属单幢房屋的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

（三）专属一个单元房屋的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

（四）专属一个楼层房屋的费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

（五）属于两个或者两个以上物业治理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业治理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

已售公有住房维修资金的支出由售房单位和个人按现存维修资金账户余额比例分摊；未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主应当按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。

第二十五条物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造范围的界定，应当适用国家相关技术规范。

国家相关技术规范未规定的，由业主大会按照安全、合理、经济、有用的原则作出决定。

第二十六条下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）依照物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第二十七条使用专项维修资金应当具备下列条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满；

（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致同时已将维修资金应分摊额存入维修资金专户；

（三）维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十八条实施物业治理的房屋，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产治理部门备案后实施；对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二以上的业主通过并报当地房产治理部门备案后实施。

未实施物业治理的房屋，由所在业主委员会或社区居民委员会提出中修及中修以上的专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二以上的业主通过并报当地房产治理部门备案后实施。

第二十九条实施物业治理的房屋，物业服务合同中未明确房屋共用部位、共用设施设备中修以下维修费用在物业服务费中列支的，该部分维修费用能够在物业服务合同中另行约定，也能够经业主大会或本幢三分之二以上业主同意，从业主维修资金账户内按年列支房屋统筹维修资金。

房屋统筹维修资金应当单独设账、滚存使用，其列支标准由业主大会决定或依照价格主管部门会同物业主管部门制定的标准列支。

未建立专项维修资金账户、账户余额不足首期交存额的30%以及未按照本条第一款规定列支房屋统筹维修资金的业主，物业服务企业能够按照规定标准直接向业主收取。

物业服务企业应当做好日常维修登记，并在每年3月底前公示统筹维修资金的使用情况，同意业主和业主委员会的监督。

第三十条维修、更新和改造项目有下列情形之一的，物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式择优确定维修单位：

（一）维修、更新和改造费用总额超过30万元的；

（二）单项工程费用超过5万元的；

（三）业主大会决定实行招投标的。

第三十一条发生下列费用，能够从专项维修资金中列支：

（一）前期勘察、鉴定等有关费用；

（二）维修工程费用；

（三）工程招标、监理费用；

（四）工程预决算审核费用。

第三十二条专项维修资金由维修资金治理机构代管期间，房屋共用部位、共用设施设备出现严峻阻碍业主正常使用的紧急状况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行抢修的，物业服务企业应当立即向维修资金治理机构报告，维修资金治理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。

专项维修资金由业主委员会治理期间发生本条第一款规定的紧急状况时，物业服务企业应当立即向业主委员会报告，并同时告知当地的房产治理部门，由业主委员会按照专项维修资金应急支取预案的规定，将费用从相关业主专项维修资金账户中列支。

未实行物业治理的房屋，发生本条第一款规定的紧急状况时，社区居民委员会应当立即向维修资金治理机构报告，维修资金治理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。

第三十三条专项维修资金未划转业主委员会治理的，专项维修资金的划拨按照下列程序进行：

（一）物业服务企业或社区居民委员会凭经当地房产治理部门备案的专项维修资金使用方案，向维修资金治理机构申请划拨；

（二）维修资金治理机构依照划拨申请及有关业主账户余额等情况，符合规定的预拨申请专项维修资金的70%；

（三）维修工程竣工后，物业服务企业或社区居民委员会应当将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可后向维修资金治理机构申请拨付工程款余额，其中业主委员会有异议的工程决算，应当交具有资质的社会中介机构审计。

第三十四条专项维修资金已划转业主委员会治理的，专项维修资金的划拨按照下列程序办理：

（一）物业服务企业依照维修和更新、改造项目提出使用方案，使用方案应当经三分之二以上的相关业主同意；

（二）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请，业主委员会同意预支维修资金的，应当将有关材料报当地房产治理部门备案；

（三）业主委员会凭当地房产治理部门备案证明通知专户治理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用；

（四）维修工程竣工后，物业服务企业应当将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可并经当地房产治理部门备案后，由业主委员会通知专户治理银行拨付维修费用的余额，业主委员会对工程决算有异议的，应当交具有资质的社会中介机构审计。

第三十五条维修资金实际发生额低于预拨款的，其结余部分应当在15个工作日内交入专项维修资金专户。

第三十六条维修资金工程决算金额超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按维修资金使用程序重新申报。

第三十七条市和县（市）区房产治理部门应当加强对专项维修资金治理使用的监督检查，及时查处专项维修资金治理使用过程中的违法行为。

第三十八条专项维修资金的治理和使用，应当依法同意审计和财政部门的监督。

第五章法律责任

第三十九条违反本方法规定，国务院《物业治理条例》、《浙江省物业治理条例》、《宁波市住宅小区物业治理条例》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第四十条未按照本方法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人，由当地房产治理部门责令其限期补交；逾期仍不足额交存的，业主委员会或相关业主能够依法对其提起诉讼。

第四十一条专项维修资金主管部门、治理机构及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十二条本方法所称公有住房包括房产治理部门直管公有住房和单位自管公有住房。

第四十三条本方法所称共用部位是指房屋主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业治理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。

本方法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、信报箱、电梯、消防设施、安全防范设施、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。

第四十四条本方法所称的中修及中修以上维修是指：

（一）主体承重墙结构部位损坏，需要拆换、加固的；

（二）整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；

（三）整幢楼外檐面脱落在整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；

（四）整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

（五）物业治理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

（六）整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

（七）智能化系统、消防操纵系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的；

（八）更换电梯，或者更换、维修电梯要紧部件一次性费用超过电梯原造价的20%的；

（九）物业治理区域的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

第四十五条本方法实施前出售的公有住房已缴纳维修资金的，该维修资金作为首期交存额划入业主分户账户。

本方法实施前已设立电梯更新资金或智能设施设备维修资金的物业小区，该资金仍专项用于电梯的更新、智能设施设备的维修，或者依照业主大会决议执行。

本方法实施前的住宅小区已缴纳过物业治理专项资金的，该专项资金作为本小区物业专项维修统筹资金，专项用于本小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

本方法实施前按规定应交纳或已交纳的拆迁安置房屋维修资金统筹用于相应拆迁安置小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其具体使用和治理规定，由市房产行政主管部门另行制定。

第四十六条市和县（市）区人民政府设立住宅物业专项维修补贴资金。

符合本方法第二十七条规定，业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的，由当地人民政府给予一定的补贴。

在海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区范围内的住宅物业，由市和区人民政府提供50%的补贴。

其他县（市）区的补贴比例由各县（市）区人民政府另行规定。

第四十七条本方法施行后12个月内，市和县（市）区专项维修资金治理机构应当建立专项维修资金分户账户，并将本方法第二十一条第一款规定的资金转入专项维修资金账户。

第四十八条本方法施行后领取预售许可证的建设单位，应当依照本方法第七条的规定在办理房屋产权初始登记前，向维修资金治理机构交存专项维修资金。

第四十九条本方法自2011年4月1日起施行。

关于印发宁波市物业专项维修资金治理方法实施意见的通知

（甬政办发[2011]222号）

各县（市）区人民政府，市政府各部门，各直属单位：

《宁波市物业专项维修资金治理方法实施意见》差不多市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宁波市人民政府

二0一一年八月二日

宁波市物业专项维修资金治理方法实施意见

《宁波市物业专项维修资金治理方法》（市政府令182号，以下简称《方法》）已于2010年12月17日市人民政府第92次常务会议审议通过。

为确保《方法》顺利贯彻实施，进一步规范和明确我市物业专项维修资金的交存、使用和治理，提出以下实施意见。

一、明确工作职责，健全治理机构

（一）市住房和城乡建设部门是全市物业专项维修资金治理工作的主管部门,会同市财政部门指导和监督物业专项维修资金治理工作；制定出台相应的配套政策。

市物业和住房维修资金治理中心（以下简称市物管中心）作为市政府设定的维修资金治理机构，对各县（市）、区维修资金治理机构进行业务指导；推进维修资金治理信息化；具体负责海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区的维修资金日常治理工作。

（二）市财政部门配合市住房和城乡建设部门做好物业专项维修资金治理、指导和监督工作;负责落实市本级住宅物业专项维修财政补贴资金。

（三）市审计部门负责对物业专项维修资金审计监督。

（四）各县（市）、区人民政府负责辖区物业专项维修资金的综合协调工作；设立或指定相应的资金治理机构负责辖区维修资金日常治理工作。

各县（市）、区房产治理部门负责辖区物业专项维修资金指导和监督的治理工作；做好辖区住宅物业专项维修补贴资金治理、维修项目方案备案等工作，参与维修项目验收，为辖区房屋维修提供技术指导。

各县（市）、区财政部门配合房产治理部门做好物业专项维修资金治理指导和监督工作；落实辖区住宅物业专项维修财政补贴资金，加强财政补贴资金使用的监督和治理工作。

各县（市）、区街道办事处（乡、镇人民政府，下同）负责辖区物业专项维修资金使用的组织实施工作；开设物业专项维修资金专户，确保维修资金专款专用；会同当地房产治理部门制定房屋共用部位、共用设施设备的年度维修打算。

二、确定交存范围，统一交存标准

（一）专项维修资金交存范围

1、2011年4月1日起，下列房屋应交存维修资金：

一是需领取预售许可证（现售备案证）的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；二是需办理产

权分割转让的单一业主房屋；三是需办理房屋建筑工程竣工验收备案的征收（拆迁）安置住房、廉租住房及公共租赁住房。

2、对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《方法》第十二条的规定由本小区或本幢物业的业主自主确定建立专项维修资金。

3、出售的公有住房按现行的房改政策交存物业专项维修资金。

（二）首期专项维修资金交存标准

由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。

未设电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存，设有电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。