49第十一章第二节路线价法六制作价格修正率表版.docx

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49第十一章第二节路线价法六制作价格修正率表版

地价评估和地价分摊

一、大纲要求

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1．熟悉地租的含义；

2．熟悉地租现象；

3．了解地租理论的简要回顾；

4．熟悉地租的测算；

5．熟悉路线价法概述；

6．熟悉划分路线价区段；

7．了解设定标准临街深度；

8．了解选取标准临街宗地；

9．了解调查评估路线价；

10．掌握制作价格修正率表；

11．掌握计算临街土地的价值；

12．熟悉城镇基准地价评估；

13．熟悉基准地价修正法；

14．熟悉补地价的测算；

15．熟悉高层建筑地价分摊的意义；

16．掌握高层建筑地价分摊的方法。

二、内容讲解

【本章重要考点提示】

1．路线价法的计算。

历年年考试重点。

2．补地价的测算。

3．高层建筑地价分摊的计算。

第十一章　地价评估和地价分摊

第二节　路线价法六、制作价格修正率表

价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。

（史记：

如三角形地块价格修正率）

（一）临街深度价格修正率表

临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出的。

1．临街深度价格递减率

一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。

假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。

如图11－5（a）所示，有一宗临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位（在此为1m）将其划分为许多与街道平行的细条，可知各细条的形状和面积是相同的，并且越接近街道的细条的价值越大。

如果从临街方向起按顺序以a1，a2，a3…，an－1，an来表示各细条的价值，则有a1大于a2，a2大于a3，…，an－1大于an。

另外，虽然都为1m之差，但a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，之后逐渐缩小，至an－1与an之差可视为接近于零。

如果把总价转化为单价，因各细条的面积相同，所以各细条单价的变化也遵循相同的规律。

但是不同城镇，同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街深度变化的程度是不尽相同的，表现为图11－5（b）中曲线的位置及弯曲程度不同。

弯曲程度越大，表明土地价值对临街深度的变化越敏感；弯曲程度越小，表明土地价值对临街深度的变化越不敏感。

如果将各细条的价值转换为相对数，便可得到临街深度价格递减率。

（1）四三二一法则

最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则（four—Three—two—onerule）”。

它是将临街深度为100英尺①的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图11－6所示。

各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。

从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。

例如，一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为40万元、30万元、20万元和10万元。

如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%和6%。

［例11－1］某宗临街深度为30．48m（即100英尺）、临街宽度为20．00m的矩形土地，总价为121．92万元。

请根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15．24m（即50英尺）、临街宽度为20．00m的矩形土地的总价。

［解］该相邻的临街土地的总价计算如下：

121．92×（40%＋30%）＝85．34（万元）

［例11－2］例1l－1中如果相邻的临街土地的临街深度为45．72m（即150英尺），其他条件不变，请计算该相邻的临街土地的总价。

［解］该相邻的临街土地的总价计算如下：

121．92×（1＋9%＋8%）＝142．65（万元）

【2011版教材新增内容】［例11－3］通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15．24m（即50英尺）、临街宽度为20．00m的土地总价为85．34万元。

标准临街宗地的临街深度为30．48m（即100英尺），临街宽度为25．00m。

假设临街宽度20．00m与临街宽度25．00m的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。

［解］标准临街宗地的单价和总价计算如下：

设临街深度为30．48m、临街宽度为20．00m的土地总价为V，则：

V×（40%＋30%）＝85．34（万元）

V＝85．34÷（40%＋30%）

＝121．92（万元）

标准临街宗地的单价＝121．92×10000÷（30．48×20．00）

＝2000．00（元/㎡）

标准临街宗地的总价＝2000．00×（30．48×25．00）÷10000

＝152．40（万元）

（2）其他法则【2011版教材增加内容】

“前面三分之一里面三分之二法则”：

是临街深度为150英尺的临街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。

苏慕斯法则（Somersrule）：

是临街深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72．5%和27．5%。

如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺的临街土地价值的15%。

霍夫曼法则（Hoffmanrule）：

是临街深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37．5%、67%、87．7%和100%。

哈柏法则（Harperrule）：

是临街深度为100英尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10

%。

例如，临街深度为100英尺的土地，前25英尺部分的价值占整块土地价值的10

%＝50%，前半部分的价值占整块土地价值的10

%＝70%。

2．几种临街深度价格修正率

临街深度价格修正率有单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。

在图11－5（a）中，假设a1，a2，a3，…，an－1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则单独深度价格修正率的关系为：

表l1－l中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺处的平均深度价格修正率25%乘以4转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也都乘以4。

这也是利用平均深度价格修正率进行单价修正的需要。

平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系，还可用下列公式表示：

平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×

制作临街深度价格修正率表的要领是：

①设定标准临街深度；②将标准临街深度划分为若干等份；③确定临街深度价格递减率；④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。

（二）其他价格修正率表

计算三角形等形状的土地价值，还需要制作三角形土地价格修正率表等相应的价格修正率表。

【2011年试题】估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/㎡。

A．1920

B．2400

C．2560

D．3200

答案：

A

解析：

设临街宽度为25m、临街深度75m的总价为V，则V=400×（40%+30%+20%）=360（万元），则临街宽度为20m，临街深度为75m的宗地总价=360÷25×20=288（万元），单价为：

288万元÷（20×75）=1920（元/㎡）

【2005年试题、2009年试题】某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。

则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。

（　）

答案：

√

解析：

120%。

七、计算临街土地的价值

（一）路线价法的计算公式

运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清路线价和临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。

就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，路线价的含义不同，应采用不同类型的临街深度价格修正率。

采用不同类型的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式也会有所不同。

下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。

（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，即∑单独深度价格修正率。

其中，如果估价对象土地的临街宽度（以下简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（以下简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则临街土地价值（V）的计算公式为：

（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，临街土地价值（V）的计算公式为：

V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率

V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

如果土地的形状和临街状况有特殊者，如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街而是前后两面临街、街角地等，则在上述公式计算价值的基础上，还要做加价或减价调整。

以标准临街宗地的单价作为路线价的情况为例，形状和临街状况特殊的土地价值（V）的计算公式为：

V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积

或者

V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率±单价修正额

V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额

（二）临街土地价值的计算

下面以标准临街宗地的单价作为路线价的情况为例，说明临街土地价值的计算。

并且假定临街土地的容积率、使用期限、开发程度等与路线价的内涵一致，如果不一致，还应对路线价进行相应的调整。

1．一面临街矩形土地价值的计算

计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的临街深度价格修正率。

其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。

计算公式为：

V（单价）＝u×dv

V（总价）＝u×dv×（f×d）

式中V—土地价值；

u—路线价（用土地单价表示）；

dv—临街深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）；

f—临街宽度；

d—临街深度。

［例11－4］图11－7中是一块一面临街的矩形土地，临街深度为15．24m（即50英尺），临街宽度为20．00m，路线价（土地单价）为2000元/㎡。

请根据表11－1中的临街深度价格修正率，计算该一面临街矩形土地的单价和总价。

［解］因路线价是用土地单价表示的，所以采用表11－1中的平均深度价格修正率。

因此

该一面临街矩形土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率

＝2000×140%

＝2800（元/㎡）

该一面临街矩形土地的总价＝土地单价×土地面积

＝0．28×20．00×15．24

＝85．34（万元）

2．前后两面临街矩形土地价值的计算

计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”。

该方法是先确定高价街（也称为前街）与低价街（也称为后街）影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。

计算公式为：

式中u0—前街路线价；

dv0—前街临街深度价格修正率；

f—临街宽度；

d0—前街影响深度；

u1—后街路线价；

dv1—后街临街深度价格修正率；

d—总深度。

分界线的求取方法如下：

前街影响深度＝总深度×

后街影响深度＝总深度×

前街影响深度、后街影响深度和总深度之间的关系有：

后街影响深度＝总深度－前街影响深度

［例11－5］图11－8中是一块前后两面临街的矩形土地，总深度为30．00m，前街路线价（土地单价）为2000元/㎡，后街路线价（土地单价）为1000元/㎡。

请采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度。

［解］该前后两面临街矩形土地的前街和后街影响深度计算如下：

前街影响深度＝总深度×

＝30．00×2000÷（2000＋1000）

＝20．00（m）

后街影响深度＝总深度－前街影响深度

＝30．00－20．00

＝10．00（m）

3．矩形街角地价值的计算

街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地，其价值通常采用“正旁两街分别轻重估价法”计算。

该方法是先求取高价街（也称为正街）的价值，再计算低价街（也称为旁街）的影响加价，然后加总。

计算公式为：

V（单价）＝u0×dv0＋u1×dv1×t

V（总价）＝（u0×dv0＋u1×dv1×t）×（f×d）

式中u0—正街路线价；

dv0—正街临街深度价格修正率；

u1—旁街路线价；

dvl—旁街临街深度价格修正率；

t—旁街影响加价率；

f—临街宽度；

d—临街深度。

街角地如果有天桥或地下道出入口等而对其利用有不利影响的，则应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。

［例11－6］图11－9中是一块矩形街角地，临正街深度为22．86m（即75英尺），临旁街深度为15．24m（即50英尺）；正街路线价（土地单价）为2000元/㎡，旁街路线价（土地单价）为l000元/㎡。

假设旁街影响加价率为20%，请根据表11－1中的临街深度价格修正率，计算该矩形街角地的单价和总价。

［解］该矩形街角地的单价和总价计算如下：

该矩形街角地的单价＝u0×dv0＋ul×dvl×t

＝2000×120%＋1000×140%×20%

＝2680（元/㎡）

该矩形街角地的总价＝土地单价×土地面积

＝0．268×15．24×22．86

＝93．37（万元）

4．三角形土地价值的计算

（1）一边临街直角三角形土地价值的计算

计算一边临街直角三角形土地的价值，如图11－10所示，通常是先作辅助线，形成一个一面临街的矩形土地，然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，再乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地的价值占一面临街矩形土地的价值的百分率）。

如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。

计算公式为：

V（单价）＝u×dv×h

V（总价）＝u×dv×h×（f×d÷2）

式中u—路线价；

dv—临街深度价格修正率；

h—三角形土地价格修正率；

f—临街宽度；

d—临街深度。

（2）其他三角形土地价值的计算

其他三角形土地的价值计算，通常是先作辅助线，形成两个一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法分别计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再将两者相减，即可得到该三角形土地的价值。

［例11－7］图11－11中是一块一边临街的三角形土地，临街深度为80英尺，临街宽度为50英尺，路线价（土地单价）为l000元/㎡。

如果临街深度为80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度为80英尺的三角形土地的价格修正率为63%，请计算该一边临街三角形土地的价值。

（史记：

题中的路线价（土地单价）应为l000元/平方英尺）

［解］在图11－11上作辅助线AD，AE，CE及BF，则有：

直角三角形ACD土地的总价＝0．1×116%×63%×70×80÷2

＝204．62（万元）

直角三角形ABD土地的总价＝0．1×116%×63%×20×80÷2

＝58．46（万元）

三角形ABC土地的总价＝直角三角形ACD土地的总价－直角三角形ABD土地的总价

＝204．62－58．46

＝146．16（万元）

5．其他形状土地价值的计算

计算梯形、平行四边形等其他形状土地的价值，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值，再相加减。

因此，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地和三角形土地这几种基本形状和临街状况的土地价值计算，其他形状土地的价值计算问题便可迎刃而解。

如图11－12所示，梯形ABCD土地的价值＝长方形ABEF土地的价值－直角三角形ADF土地的价值－直角三角形BEC土地的价值。