房地产畔月湾二期户型规划建议书doc 18页.docx
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房地产畔月湾二期户型规划建议书doc18页
[畔月湾]二期户型规划建议书
一、[畔月湾]二期购房意向的市场调查统计分析
（一）调查问卷样本的相关特征
本次调查采取问卷调查的形式，共回收问卷68份，其中有效问卷66份。
1、目标客户的基础性调查
①样本的年龄特征：
从本次问卷调查对象的年龄层次分析，20～29岁之间的共有27人，30～35岁之间共有19人，36～45岁之间的共有14人，46岁以上的共6人。
35岁以下的共46人，占样本总数的69.7%，36岁以上的共20人，占样本总数的30.1%；
②样本的家庭结构特征：
从家庭结构上看，本次调查样本的家庭结构为单身的共7人，占样本总数的10.6%；二口之家的共3人，占样本总数的4.5%；与子女同住的共29人，占样本总数的43.9%；与父母同住的家庭共21人，占样本总数的31.8%，三代同堂的家庭共6人，占样本总数的9.1%。
③从调查样本的家庭常住人口上看，常住人口为1人的有4人，常住人口为2人的有5人，常住人口为3人的有29人，常住人口为4人的有18人，常住人口为5人及5人以上的家庭有10人。
④调查样本的文化特征状况：
⑤调查样本的职业特征：
⑥调查样本的经济状况分析：
统计表明：
家庭月收入在800到1599元之间的所占的比例最大，占样本总数的56%，月收入在2000元以上的占样本总数的23%。
结论1：
在受访者的职业构成上看来，经商人士所占比例较大，导致对商业物业的需求大；
结论2：
居民的经济收入偏低，导致房地产市场的有效需求不足；
结论3：
家庭结构以满巢为主，与子女同住和与父母同住的家庭超过样本
总数的3/4，家庭常住人口以3人、4人为主；
结论4：
从文化层次上看，当地居民的学历以高中（中专）为主。
2、样本的居住物业因素
①现有居住状况：
②需求的居住面积：
从居住面积反映看来，本地居民现有的居住面积主要集中在75～120平米之间，现有居住面积在75～120平米之间的占样本总数的70%；而从需求的住宅面积反映看来，样本需求的的住宅面积主要集中在100～140平米之间，占
样本总数的74%，其中所需住宅面积在100——119平米的占样本总数的42%，所需住宅面积在120——140平米的占样本总数的32%，其余需求住宅面积占26%。
③需求的住宅户型：
从需求户型看来，本地居民需求的户型以三室两厅双卫为主，占样本总数的58%，其次为二室两厅单卫，占样本总数的20%。
④能接受的住宅单价：
统计表明：
样本能接受的住宅单价在600元以下的有37人，能接受600～699元的有21人，700～799元的有4人，能接受800～899元的有3
人，能接受900元以上的有1人。
⑤能接受的住宅总价：
受调查样本能接受的住宅总价，在5万以下的有18人，能接受5万到6万之间的有20人，能接受6～7万元的有10万人，7～8万元的有10人，能接受8～9万的有5人，能接受9～10万元的有2人，10万元以上的有1人。
⑥投资理念
本次调查问卷中关于投资渠道共设计了存款、债券、股票、房地产及其他种类。
从问卷的统计结构看来，选择存款共有10人，没有人选择债券投资，有2人选择股票，选择房地产投资的有45人，另有9人选择了其他投资方式。
统计表明：
当地居民的投资渠道相对较少，且大多数居民还属于保守型投资者（风险规避型），存款和房地产都属于风险较小的投资渠道，而这两项共占样本总数的82%，而股票/期货类高风险投资渠道仅占样本总数的3%。
⑦购买住宅时看重的因素
⑧购买住宅的付款方式
统计表明：
受访者在购买住房时，对按揭的依赖程度比较大，希望采取按揭方式购房的受访者占样本总数的43%。
⑨购买住宅的时间
调查显示：
即将购买的有4人，半年内购买的有5人，一年内购买住房的有10人，两年内购买的有22人，五年内购买的有25人。
结论1：
从样本分析看来，当地居民对住房的价格还较为敏感，能接受700元以下的占样本总数的69%，故此，在后期的价格策略时应相当谨慎。
结论2：
如果将在一年和一年内打算购买的视为短期内有购房意向的话，则短期内将购房的占样本总数的29%，中长期购房的占样本总数的71%。
潜在市场相对较大，有效需求相对不足是本区域住宅市场的一大特征。
结论3：
居民的投资意识相对保守，多数属于稳健型投资者，对收益率高，风险相对较小的房地产投资十分看好。
结论4：
对物业的单价和总价而言，受经济条件所限，当地居民更希望住宅能低单价、低总价。
由此推出，居住物业的需求弹性系数较大，在住房的价格控制上应小心谨慎。
结论5：
对所需求的户型仍以三室两厅双卫为主，所需面积主要集中在100～140平米。
（二）受访者对商业物业的敏感分析
1、铺面的首要考虑因素：
统计表明：
首选位置为商业铺面要素的共53人，占样本总数的76%，位置仍是商业物业的第一要素。
②铺面的分割面积：
技术结论：
普遍是认为面积要适中，不宜偏大，也不宜过小，以保证投资者今后有更多的可经营的范围及组合方式。
③购买铺面的目的：
相关结论：
受访者中对于商铺的投资回报形式仍以出租为主。
④购买铺面的付款方式：
投资者中大部份选择按揭的方式支付，不仅可以减轻支付压力，还可以降低投资风险，在这一类人群中，都希望可以通过租金或经营来偿抵每月的月供款。
另一方面选择一次性付款的人群中，绝大部份是小投资者，愿意从个人存款中拿出一部份来投资，为避免利息损失而选择一次性付款。
⑤购物场所：
统计表明：
当地居民购物场所主要集中在超市、批发市场和私人店铺。
⑥当地缺乏的商业形态：
统计表明：
当地居民对专业商场、超级市场、批发市场的需求占有较大的比例。
尤其是专业商场在当地还有很大的市场空间。
结论1：
购买商业铺面的首要看重因素仍是地理位置；
结论2：
购买商业铺面的目的相当部分是用于自己经营和出租；
结论3：
对分割铺面的面积普遍认为在20——49平米最为合适；
结论4：
购买铺面所选择的付款方式有较大比例的受访者选择按揭和分期付款的方式，希望通过租金和经营收入来缓解资金压力；
结论5：
专业商场也超级市场在当地有较大的市场空间；
2、对本专案的认识
①对[畔月湾]的认知途径：
②对本专案的印象：
统计表明：
受访者对[畔月湾]的认识上，认为“很好”的有6人，认为“较好”的有23人，认为“一般”的有34人，认为“很差”的有1人。
③对[畔月湾]的购买意向：
统计表明：
即将购买和很有可能购买[畔月湾]的共占39%，有可能购买的占样本总数的39%，不可能购买的占22%。
结论1：
从受访者对[畔月湾]的印象看来，认为[畔月湾]形象“很好”和“较好”的占样本总数的45%，认为“一般”的占样本总数的53%。
由此看来，在后期推广中还需加强项目自身品质的打造，从细微环节入手，着力树立起专案的高品质形象。
结论2：
统计表明：
超过半数的受访者是通过户外广告得知本专案，表明前期本专案的户外广告对项目形象的导入起到了相当的作用，而内部杂志的宣传效果仅占8%，在后期的推广中，应加大内部杂志的影响。
二、[畔月湾]一期推出户型的市场反应
（一）各种户型面积销售的统计
从总体成交的情况来看，除了上述客户呈现的相关特征，还可以看出目前被市场较为接受认可户型面积特征：
109～113.71㎡的三房两厅及137～138㎡的三房两厅较为畅销。
总价和三房差价不大的两房，由于不具价格优势，因此在销售上仍有市场阻力。
因此，在本项目即将推出的二期户型应充分考虑如何规避这一市场风险因素。
（二）影响消费者购买主力因素的分析
1、有利因素
◆景观（现有的自然景观+后期的景观打造）
◆促销措施及优惠政策
◆户型的实用性
◆首层较为热销（有可利用的花园平台）
2、不利因素
◆工程形象的脱节（迟迟未见工程动工，导致客户产生信任危机）
◆户型无太大创新（客户选择面较小）
三、[畔月湾]二期现有户型规划的特征
（一）户型统计（共704套）
此次二期规划的主力户型仍然是三房两厅双卫，这种户型配比基本上是比较适合本项目目标客户群体的潜在需求的。
（二）面积配比
1、两室两厅单卫：
88.74～90.56㎡（120套）占二期总户数的17.05%
2、三室两厅双卫：
101.34～136.38㎡（568套）占二期总户数的80.68%
3、三室两厅双卫：
148.20㎡（16套）占二期总户数的2.27%
从以上数据可以看出，目前的二期户型规划设计的面积配比其主力户型是在101.34～136.38平方米，这与目前一期畅销的户型面积基本吻合，但在具体的调整过程中应体现出实用性和舒适性。
（三）户型设计特征
目前的户型设计总体来说比较适合大竹房地产市场的消费状况，突出实用性。
但综合以上[畔月湾]一期户型销售的市场反应，目前的二期设计的户型仍较为单一，规整，客户的选择面较窄。
因此建议在二期的户型规划调整上，结合目标客户群体的需求特征，引入一定的创新的户型，创造市场的轰动！
四、[畔月湾]二期户型相关规划建议
（一）户型及面积配比建议
1、两室两厅单卫（错层）：
88.74～90.56㎡
占二期总户数的16%
◆参考户型：
二室二厅单卫（套内面积76.67平米）
2、三室两厅双卫：
101.34～120㎡，占二期总户数的20%
◆参考户型：
三室二厅双卫套内面积97平米
3、三室两厅双卫：
120.34～136.38㎡，占二期总户数的45%。
4、三室两厅双卫：
148.20㎡（16套），占二期总户数的4%
◆参考户型：
四房二厅双卫（套内面积127.56）平米
5、四房两厅三卫：
160～180㎡跃层，占二期总户数的15%。
三房两厅两卫双花园套内面积约120平米
（二）建议“引绿入室”，营造立体绿化
为了使本项目的规划设计体现其顶级社区
的人文性及生态性，建议将地面绿化、建筑立
面绿化、私家绿化、屋顶绿化结合起来打造大竹
首家“立体绿化”生态住宅社区，使本项目的二
期一经推出就能引起市场的再次轰动！
（三）建议采用退台式设计，营造阳光花园房
建议二期的户型调整
从品质上将项目的档次及价值体系作一次提升，同时考虑每户的均好性，建议将退台式的设计引入本项目二期户型规划当中。
三房两厅双卫套内面积124.59平米
（四）建议将外立面根据户型的特点营造出曲线的变化
根据以上的户型建议，可适当的将项目的外立面作一些相应调整。
如增加一些曲线变化，使整个建筑及社区显得更生动、更现代，打造出别具风格的大竹顶级社区。
重庆XX物业顾问有限公司
二零零三年九月二十四日
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