高明区加快低效产业用地再开发提升土地.docx

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高明区加快低效产业用地再开发提升土地

高明区加快低效产业用地再开发提升土地

综合利用水平管理暂行办法

（公平竞争审查公示稿）

为进一步推进供给侧结构性改革，加快推进我区低效产业用地再开发工作，促进产业转型升级和企业提质增效，切实提高土地资源要素配置效率和产出效益，提升我区土地节约集约综合利用水平，根据《关于深入推进城镇低效产业用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《高明区低效产业用地整治提升三年行动计划》（明府办〔2018〕5号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。

第一条适用范围

按照促进产业转型升级、优化产业用地空间布局、提高土地节约集约综合利用水平的总体目标，确定低效产业用地再开发范围。

有下列情形之一的，可认定为低效产业用地，纳入低效产业用地再开发管理范围：

（一）开发未完成土地：

项目已动工开发建设，其开发建设用地总面积已超过应动工开发建设用地总面积的三分之一且建设工程投资额（不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的税费）已超过总投资额的25%，但开发建设未完全完工，且未经原用地批准机关批准已停止开发建设1年以上（含1年）的工业企业用地。

（二）开发不达标土地：

项目已开发建设完工且停止开发建设1年以上（含未经依法组织竣工验收已自行提前启用），而其建筑容积率、建筑密度、投资强度、产出强度、建筑系数5项指标中有未达到约定条件要求，已存在违约事实的工业企业用地。

（三）产出效率差土地：

项目用地已经依法组织竣工验收合格，但企业一直处于未投产、停产或半停产状态的工业企业用地。

（四）集约程度低土地：

项目用地已经依法组织竣工验收合格、企业生产正常、土地处于依法利用状态中，但产出水平低于我区同行业平均水平（相关指标指引文件由区投资促进领导小组另文制定），或比照项目引进时的承诺，仍有调整盘活、提升利用潜力的工业企业用地。

经依法认定为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不列入低效产业用地再开发管理范围。

第二条管理要求

（一）土地使用权人存在土地低效利用情况的，应自本办法印发之日起三个月内，主动向土地所在地镇街政府（管委会）申报并提出低效产业用地整改方案，与属地镇街政府（管委会）签订限期开发协议，并报区低效产业用地整治提升领导小组备案。

（二）各镇街政府（管委会）在日常工作中发现土地使用权人存在低效用地情况且未主动申报的，要通过现场排查、调阅资料、查询档案等方式进行核实并向区低效产业用地整治提升领导小组书面申报。

（三）各镇街政府（管委会）按照“先易后难、重点突破、分类处置”的原则，结合实际情况开展分类处置：

1、开发未完成和开发不达标土地：

属于未完成协议或土地出让合同约定进行建设和投达产的企业，招商协议或土地出让合同中有约定未按要求建设和投产、达产的处理方式的，依据招商协议和土地出让合同与土地使用权人进行谈判，根据谈判结果进行处置。

对于未约定罚则的，参考下条执行。

2、产出效率差和集约程度低的土地：

属于经认定产值税收明显低于行业平均水平，但未在招商协议中约定投达产和罚则或未签订招商协议的企业，由镇街政府（管委会）约谈企业进行沟通谈话，督促其达到全区平均水平，并判断下一步处置方向。

根据土地使用权人的改造意愿，由经贸招商部门协助推动企业转型升级、技术改造。

对经约谈后无产业升级改造意愿，同意协商收回土地的企业，采取协商收回土地的方式解决，对于既无产业升级改造意愿，又不同意清退的，由属地政府提请区低效产业用地整治提升领导小组全区通报，各有关部门在守法证明的办理上以违反合同约定为由不予证明。

3、有厂房空置情况的：

根据土地、厂房区位条件、周边企业等，由区镇两级招商部门搭建招商平台，针对厂房空置情况实施带厂房招商引资，采用标准厂房租赁或转让方式，原土地使用权人可自愿参与再开发，或申请退地。

4、污染物排放超标、经济效益差，存在重大安全生产问题的产业用地：

由环保部门牵头，评估实施补偿搬迁（环保搬迁）可行性，实行限期深度整治，限期严格清退、补偿搬迁等处置措施。

对经济效益好、产值税收贡献大，但环保、安全生产投诉严重的企业，项目方必须采取有效整改措施，通过项目评审后，才能实施易地搬迁方式处置。

5、纳入三旧改造标图建库范围且已认定为三旧改造项目的产业用地：

可由区三旧办统筹、各镇街结合三旧改造年度实施计划和片区策划方案，逐步推进三旧改造。

6、纳入“退二进三”，需完善区域配套设施的产业用地：

结合片区提升规划，原土地使用权人无改造意愿的，以政府收储为主，分步实施产业用地清退和项目转移。

有自主改造意愿的，不改变工业用地性质的，产权人可按“退二进三”有关政策，在符合产业发展规划前提下，申请自行改造建设孵化器、众创空间等。

对列入国家、省市产业政策规定的禁止类、限制类的企业，结合产业发展规划，引导和协助企业进行转型升级。

7、拟转让的厂房、土地：

由各镇街政府（管委会）及时梳理出重点关注企业名单，国土住建部门加强对土地产权交易严格把关，一旦发现涉嫌低效用地转让的，暂缓办理低效用地产权交易，及时会商相关部门研究，重大情况及时报请区低效产业整治提升领导小组做出指示。

8、集中连片、占地规模较大的低效产业用地：

可采取区土储中心统一收储的方式，或考虑引入社会资金，利用企业先进管理经验和雄厚资金实力，进行二次开发建设。

（四）凡存在土地低效利用又不主动申报和配合整改的企业，不再享受各级财政扶持和奖励政策，已申报获批可享受的政策从认定之日起取消资格；同时纳入我区日常重点监管企业名单，区税务、安监、消防、环保、市场监管等部门要加大日常巡查力度，依法依规对此类企业加强监管；区供电、供水、燃气、环保等部门依法依规实施用电、用水、用气、排污等资源要素差别化政策，强化减排控制，对能源消耗超过现有国家和省级单位产品能耗（电耗）限额标准的企业和产品，执行惩罚性电价政策，按照《佛山市发展和改革局佛山市经济和信息化局转发省发展改革委省经济和信息化委关于扩大差别电价实施范围的通知》（佛发改价〔2018〕5号）对高能耗、高水耗企业，执行差别水价和差别用能政策。

（五）凡在低效产业用地处置中，不积极配合开展相关工作的企业，区规划行政主管部门应依法对其建设工程是否符合规划条件情况进行核实和监督检查，国土部门依据原出让合同约定条件的规定追究违约责任。

（六）对利用低效产业用地二次引进项目实施准入审核制度，严格按照现行招商引资项目管理办法进行管理，防止出现“退低进低”。

（七）实施新增项目土地利用全过程管理，建立健全“建设期+投产期+剩余年限试用期”的土地分阶段管理制度，严格项目竣工综合复核验收，强化土地出让合同管理，对未达到协议规定的，严格落实相应措施。

第三条盘活利用途径及措施

低效产业用地再开发以提升工业用地效益为目标，项目开发须符合土地利用总体规划、城乡规划、以及产业、环保、安全、能耗等政策要求。

按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地使用权人与社会力量广泛参与。

（一）原土地使用权人自行改造。

在符合规划、环保、消防、安全等条件的前提下，原土地使用权人在其用地范围内新建、改建、扩建工业项目，或者通过土地整合，对低效产业用地自主进行开发利用，提高土地利用效率的建设活动，可以享受以下政策：

1.允许合并归宗。

除出让合同明确约定不能合并外，在符合城乡规划的前提下，土地使用权人可申请将其名下的若干相邻宗地进行合并归宗。

经规划部门同意，根据土地使用权人申请，国土部门可办理土地合并手续，合并归宗中的宗地有达到闲置土地认定标准的，必须经闲置土地处置。

2.支持优化建筑功能。

允许适当优化用于为产业发展配套的行政办公及生活服务生产辅助建筑面积比例,但不得超过项目总建筑面积的12%，且用地面积不得超过项目总用地面积的7%。

配套用房不得建造成套住宅、宾馆、招待所等非生产性配套设施。

3.享受城市更新（“三旧”改造）优惠政策。

对纳入城市更新（“三旧”改造）标图建库的低效产业用地，可享受现行省市区城市更新（“三旧”改造）优惠政策。

对已纳入区政府成片改造项目的用地，按照成片改造项目有关规定执行。

（二）企业单位收购整合再改造利用。

企业单位通过市场化收购方式，对相邻宗地收购后实行整合利用、集中开发建设，优化土地利用布局，提高土地资源利用率的建设活动，可以享受以下政策：

1.支持收购相邻宗地后合并归宗。

在符合城乡规划的前提下，社会企业单位可以收购若干相邻宗地进行整合开发。

经土地使用权人申请，国土部门可办理转让手续；经规划部门同意，国土部门可办理土地合并手续。

企业收购整合再利用，收购宗地中涉及达到闲置土地认定标准的宗地，在收购整合归宗前必须经闲置土地处置。

2.企业单位收购整合低效产业用地后再改造利用的，同等适用本条第

（一）款政策措施。

（三）政府收购主导盘活利用。

各属地镇街政府（管委会）根据招商引资项目落地需要，委托镇属公有企业对低效产业用地进行收购，由镇属公有企业对低效产业用地进行开发建设，或者由属地镇街政府（管委会）与区土地储备中心对低效产业用地进行合作收储，通过公开出让方式确定土地使用权人进行改造利用的建设活动。

可按以下方式收购或收回土地使用权：

1.通过市场化手段收购土地使用权。

各镇街政府（管委会）经与土地使用权人协商一致，可委托镇属公有企业收购低效产业用地，办理转让手续，并由该镇属公有企业对低效产业用地重新盘活利用。

2.协议有偿整体挂账收回土地使用权。

各镇街政府（管委会）经与土地使用权人协商一致，可通过与区土地储备中心合作方式，由区土地储备中心报经区政府批准后，土地使用权及其地上建（构）筑物按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行补偿，挂账收回土地使用权后再安排使用。

3.协议有偿分割挂账收回部分土地使用权。

工业企业厂区内成片空闲且适宜单独安排使用的，在符合城乡规划的前提下，各镇街政府（管委会）经与土地使用权人协商一致，可通过与区土地储备中心合作方式，由区土地储备中心将分割方案报区规划部门审定，再报区政府批准后，对原用地进行分割，收回的土地使用权按土地市场评估价补偿，地上合法建筑物按评估的重置价残值进行补偿，挂账收回土地使用权后再安排使用。

因用地不符合城乡规划，难以盘活利用的低效用地的，相关土地使用权人可以向属地镇街政府（管委会）提出申请并经双方协商一致，按本款第

（2）项有偿收回土地使用权。

（四）对经区政府批准，改造低效产业用地用于兴建都市型产业载体并分割销售的，其分割销售和产权登记应按照《佛山市高明区促进都市型产业发展扶持暂行办法》（明府办〔2018〕3号）执行。

（五）再开发地块保留原有地上建筑物的操作办法。

1.持有房产证或虽未办理房产证但土地使用、规划许可手续齐全且已通过联合验收的，应提供竣工验收材料到行政审批部门备案，凭行政审批部门竣工备案表和相关资料办理不动产登记手续。

2.已办理土地使用手续并在2016年12月31日前完工但报建手续不完善的建筑（构）物，参照区政府会议纪要〔2017〕10号文及附件《关于报建手续不完善建筑（构）物办证确权的处理意见》（修订）文件要求办理。

第四条再开发鼓励政策

设立高明区低效产业用地再开发扶持专项资金，鼓励拥有低效产业用地的土地使用权人和社会各方力量积极参与实施低效产业用地再开发。

经区低效产业整治提升工作领导小组出具认定意见并被列入全区低效产业用地监控目录的用地单位，可以申请享受土地再开发鼓励政策。

（一）在低效产业用地处置中，土地使用权人主动与属地政府（管委会）协商收购，并将其土地纳入了土地储备的，除了按照国家有关规定的条件、程序、补偿标准等给予合理补偿以外，原国有土地使用权人可以申请免除原土地使用权人因开发未完成等原因需缴纳的违约金。

（二）在“开发未完成”及“开发不达标”类型的低效用地处置中，通过合作方式引入投资共同开发提高开发强度达到约定条件要求的，免除原土地使用权人因开发未完成等原因需缴纳的违约金。

（三）原土地使用权人通过出租方式将土地使用权出租给新投资者改造开发的，租赁期在15年及以上的，改造开发后新引进项目须符合《佛山市高明区招商引资项目管理办法》的相关要求。

对利用改造开发后的载体引进项目投产后给予奖励，奖励金额按项目投产后三年内每年同比新增的税收收入（区级留成部分）的20%计算。

（四）企业单位通过兼并、重组、合并等形式，依法收购单宗或相邻多宗低效产业地块，申请对低效产业用地进行再开发，新引进项目必须符合《佛山市高明区招商引资项目管理办法》的相关要求，项目在达产后两年内实现对我区相关税收承诺的，给予其奖励，奖励金额按其在办理土地、房产过户手续中缴纳的属于区财政收入的100%计算。

（五）开发低效产业用地用于新建项目且容积率达到2.0及以上，且需全部拆除原建筑物重建的，对于拆除合法登记面积给予实施以下补助，每宗土地补助上限为200万元：

以租赁形式取得开发权的，补助40元/平方米；以收购、流转出让方式取得土地的，补助60元/平方米。

项目动工时，支付应补助额度的30%；项目竣工通过验收后再支付70%。

如遇特殊情形的，由区低效产业用地整治提升工作领导小组会议研究决定。

（六）经高明区低效产业用地整治提升工作领导小组认定的大宗地块（原则上用地面积为100亩及以上）或存在历史遗留问题的低效产业用地，实行“一事一议”。

上述补偿补助及奖励政策的申请、验收、兑现工作由区低效产业用地整治提升工作领导小组办公室牵头，会同区财政、住建、国土、规划等部门实施。

第五条低效产业用地再开发工作涉及收回或者收购土地的，原则上应以货币补偿方式为主，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由区国土部门报区人民政府批准后以挂账收地方式收回原土地使用权，然后另行选址以公开招拍挂方式供应。

第六条低效产业用地再开发应加强配套基础设施、市政设施、公益事业等相关配套设施建设，优先安排一定比例的用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共设施建设。

第七条各属地政府（工业园管委会）及相关部门应加强与土地使用权人的沟通联系，做好政策宣传引导，有针对性地引导和鼓励相关土地使用权人加快盘活利用低效工业用地，促进提高土地利用效益。

各相关部门应加强监督监管，综合利用经济、行政、法律等手段，加速低效产业用地退出。

第八条对享受相关政策措施的项目，属地政府（工业园管委会）应与相关土地使用权人签订履约监管协议书，明确违约责任，并负责跟踪项目落实情况。

第九条低效产业土地再开发实行动态管理，在约定期限内未达到完成要求的，除继续按照低效用地处置外，还将对在低效用地处置过程中已减免或补助的费用予以追缴。

第十条本办法由区低效产业用地整治提升工作领导小组办公室负责解释。

本办法自印发之日起执行，有效期三年。

执行期间遇上级政策调整的，按上级有关政策规定执行。