房地产集团酒店开发运营中心全套管理制度.docx
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房地产集团酒店开发运营中心全套管理制度
目录
一、组织架构2
二、职责划分及职能定位3
（一）酒店开发运营中心及项目酒店部职责划分：
3
（二）酒店运营中心职能定位：
3
三、编制（根据酒店建设数目确定）4
四、部门及岗位职责5
（一）开发运营中心职责：
5
（二）各部门职责5
（三）酒店开发运营中心岗位职责7
五、核心流程13
（一）整体定位评审流程13
（二）酒店设计招标流程15
（三）工程招标管理流程20
（四）酒店非主体建设材料招标、合同评审管理流程28
（五）独立项目公司或项目公司报价会签审批流程32
（六）酒店管理公司合作合同评审流程34
一、组织架构
二、职责划分及职能定位
（一）酒店开发运营中心及项目酒店部职责划分：
酒店策划部
酒店设计部（调配、派驻）
酒店工程部（调配、派驻）
酒店物资部（调配、派驻）
酒店运营部（派驻）
酒店管理中心
市场调研、客户定位、产品定位
招标、设计方案优化，
组织施工图评审、招标、制定工程计划、检查
制定酒店物资采购计划、重点酒店物资招标、采购、建立战略供应商库
酒店管理公司洽谈、签约、制定运营标准
城市（独立项目）公司
——
施工图审图、现场检查、设计变更报审
现场工程管理、签证报审（同项目工程部）
其他酒店物资招标、采购，材料认价、验收、封样（同项目物资部）
检查监督对酒店管理公司监督、考核，负责与酒店管理公司的协调
（二）酒店运营中心职能定位：
1、隶属于房地产集团，从集团高度统筹管理某集团已经开建（南通、文昌）和将要开建的五星级酒店（海门、青岛、盐城）项目，对酒店进行专业运作，
2、协调各部门资源建立规范的管理体系，积累酒店项目建设经验，培养某酒店经营人才
3、新项目酒店开发人员由酒店运营中心派驻，项目与中心双重考核
4、派驻至项目酒店部的设工程、物资人员，由总监统筹工作，酒店工程建设由项目酒店部发起的招标、评审、物资采购（建材物资与项目一起招标、采购）等，流转至城市公司前由设计总工、工程经理、物资经理会议讨论签字后上报；酒店类物资（精装、幕墙）等，由酒店物资部自行采购，城市公司总经理、酒店总监等审批
5、根据与酒店管理公司签订的合同确定酒店运营部的职责，目前按照委托管理模式进行职责定位
6、酒店设计合作单位由酒店开发运营中心招标选择，由项目公司签订合同。
设计、工程、物资等工作标准、准则参照房地产设计、工程、物资工作标准和准则。
酒店运营工作标准及准则由运营部逐步拟定。
7、酒店资金计划并入城市公司资金计划上报、审批，计划外付款由董事长审批
三、编制（根据酒店建设数目确定）
集团酒店开发运营中心
项目酒店部
总监
1
——
副总监
1
——
酒店策划部
策划经理
1
——
策划主管
1
——
酒店设计部
总建筑师
1
派驻
规划设计师
1
派驻
结构工程师
1
派驻
精装修
1
派驻
酒店工程部
工程部经理（土建）
1
派驻
电气
1
派驻
暖通
1
派驻
给排水
1
派驻
智能化
1
派驻
精装修
1
派驻
酒店物资部
经理
1
派驻
主管
2
派驻
专员
2
派驻
酒店运营部
运营总监
1
酒店交付后驻场
运营经理
1
运营主管
2
四、部门及岗位职责
（一）开发运营中心职责：
1、全面负责某集团旗下所有酒店的定位、建设、运营监管事宜
2、负责酒店的定位策划及客户需求调研，确定适合本项目的设计方案
3、负责制定酒店开发计划，统筹处理工程建设、物资采购、装饰装潢事宜，确保酒店按期交付
4、负责酒店管理公司的引进、谈判、签约
5、负责酒店交付使用后的运营监管，提升酒店管理水平，建立某酒店品牌
6、负责对酒店开发进行市场研究及沉淀，将某酒店开发的优秀经验应用到新的项目上
（二）部门职责
酒店策划部：
1、搜集四星级以上酒店市场信息，对酒店市场进行深入研究，为领导决策提供依据
2、对某各个项目的酒店进行定位策划，明确客户群、消费水平及酒店发展方向，为设计、精装修方案提供参考
3、为酒店设计提供合理详细的产品建议
4、制定酒店整体营销策略，负责酒店前期的整体推广及广告
酒店设计部：
1、参与酒店项目产品定位、规划研究及酒店标准制定工作。
2、负责酒店设计招投标管理工作以及酒店设计、变更全程协调管理。
3、负责组织酒店规划、建筑、园林景观设计文件、初步设计、施工图设计文件的评审工作。
4、负责酒店开发过程中的各种开发技术方案的制定、评审。
5、根据营销、成本、物业等部门、相关领导专家、业主提出的意见，组织对酒店设计进行持续改善、调整、变更。
6、建立与设计师、设计院专家的长期合作关系，进行资源积累。
7、参加方案、施工图设计招投标的评审工作。
8、组织本条线对标杆酒店进行学习，负责制定改进措施并落实推进工作。
9、根据本部门不同种类文件材料形成的特征及时制定其案卷类目，合理集中分类存归档，并按规定要求及时移交档案管理部门。
酒店工程部：
1、全面负责某酒店的工程建设工作
2、负责酒店工程的重大招投标工作，对招标结果进行审核，形成战略供应商信息库，并进行考核和维护
3、审核酒店的施工计划，并根据酒店总控计划，对酒店的施工进度进行检查、监督、指导和协调
4、建立健全酒店工程质量管理体系，对酒店的工程施工质量和安全文明施工进行巡查、监督，对存在的问题进行处罚并督促整改
5、负责审查酒店重大的技术方案
6、参与酒店规划、建筑、结构、设备、精装修、智能化、景观设计等方案的技术评审、论证和方案优化、成本优化工作
7、负责组织新材料、新工艺、新技术的研究、推广和应用，对酒店工程建设管理关键点和规范进行沉淀，形成某酒店工程管理标准
酒店物资部：
1、全面负责酒店的物资采购管理工作。
2、根据酒店定位和设计方案及工程计划制定物资采购计划。
3、根据公司制度开发及维护酒店类合格供应商，负责酒店类重大物资的招标。
4、负责组织新材料的开发与研究工作。
5、负责对各项目酒店物资采购人员的物资采购工作的检察、指导、监督。
6、负责组织酒店物资员工的培训工作。
酒店运营监管部：
1、负责酒店管理公司的引进、洽谈、签约
2、参与酒店整体营销策略的制定及宣传
3、在酒店管理公司接管后，对酒店的运营情况进行监督管理
4、根据与酒店管理公司所签合约，对酒店盈利情况进行考核、
5、对酒店交付后的设施设备进行维护、修理
6、对酒店运营过程中遇到的硬件设施设备、设计的投诉进行记录和解决
7、制定某酒店运营监管标准，对各酒店进行检查监督
（三）酒店开发运营中心岗位职责
酒店开发运营中心总监：
□直接上级：
房地产总经理
□直属下级：
策划部经理设计部经理工程部经理
□岗位职责
在总经理的指导下根据集团要求全面管理酒店的开发运营事宜
负责酒店的策划工作，组织本中心人员对项目所在市场、客户进行调研，对酒店发展方向、产品规划做出定位，负责酒店的营销宣传推广、招商工作
主持酒店的设计管理工作，组织、协调规划、单体、景观设计方案、初步设计、施工图的设计工作
根据成本控制要求，组织设计方案的招标、评审、优化工作，负责与设计院的协调管理
负责酒店工程建设的管理工作，按照集团要求对酒店的工程质量、进度、安全、工程成本、文明施工、企业形象等进行管理
主持酒店工程招标、合同评审、物资采购、招标等工作
负责酒店总包单位等施工合作伙伴的星级评定、物资供应战略合作伙伴的开发、管理工作，对各酒店的工程建设工作进行管理、检查、监督、考核
负责酒店管理公司的选择及洽谈、签约事宜
负责酒店交付运营后的监管、协调工作，对酒店的财务、固定资产、品牌、客户满意度等方面定期进行抽查，并与酒店管理公司召开沟通会
在制度规定的权限范围内，负责本部门的人力资源管理工作：
（1）参与员工的招聘、奖励、加薪、晋升和处分、辞退、调动等事宜；
（2）推进人才培养体系建设，提升部门人员的业务能力与素质，负责部门人员职业道德、外事纪律、法制观念的教育，建立匹配公司发展要求的高素质团队；
（3）负责下属人员的绩效管理工作。
完成领导交办的其他工作
酒店开发运营中心副总监
□直接上级：
酒店开发运营中心总监
□直属下级：
策划部、各酒店运营总监
□岗位职责
在总监的指导下重点负责酒店策划定位及运营监管事宜
负责组织酒店前期的市场调研和整体策划定位事宜
负责酒店交付后的运营监管统筹、协调事宜，定期召开某酒店运营监管会议，组织各酒店运营人员编写某运营标准
对酒店管理进行研究，，对酒店运营人员进行培训，逐步提升某酒店运营管理水平
对各酒店提交的运营报告进行审核，向总监进行汇报
对酒店策划部及格运营部人员进行检查、考核
酒店策划部经理
□直接上级：
酒店开发运营中心总监
□直属下级：
策划主管
□岗位职责
负责酒店所在城市的市场调查工作，对酒店发展方向、形象档次、客户偏好、主流客户做出定位，对产品规划提出建议
负责酒店的营销推广及品牌建设工作，制定详细的营销推广策略并执行，定期对市场进行调研，及时调整营销策略
负责与媒体的合作与协调
参与酒店设计评审，从市场、客户角度提出建议
完成领导交办的其他工作
酒店策划部主管
□直接上级：
酒店策划部经理
□直属下级：
无
□岗位职责
根据领导要求定期进行市场调研，撰写酒店整体定位报告
撰写详细的营销推广计划及品牌建设计划
负责与媒体对接
完成领导交办的其他工作
酒店设计总工
□直接上级：
酒店开发运营中心总监
□直属下级：
各专业设计师
□岗位职责
参与酒店产品定位、规划研究及某酒店产品标准制定工作
负责设计招投标管理工作以及酒店设计、变更全程协调管理
负责组织规划、建筑、景观设计文件、初步设计、施工图设计文件的评审工作
负责开发过程中的各种开发技术方案的制定、评审
根据策划、成本、物业等部门、相关领导专家、业主提出的意见，组织对产品设计进行持续改善、调整、变更
建立与设计师、设计院专家的长期合作关系，进行资源积累
参加方案、施工图设计招投标的评审工作
负责酒店设计任务书及计划的编制，控制酒店市公安产品设计要求进行
负责组织酒店的景观、绿化、竖向和综合管网设计
参与交付标准的评审并组织执行
组织本条线对标杆企业进行学习，负责制定改进措施并落实推进工作
根据本部门不同种类文件材料形成的特征及时制定其案卷类目，合理集中分类存归档，并按规定要求及时移交档案管理部门
完成领导交办的其他工作
规划设计师
□直接上级：
酒店设计总工
□直属下级：
无
□岗位职责
组织项目设计招标文件和设计任务书的编制工作
组织规划、方案设计单位的招标工作
对酒店开发范围进行审核
负责审核和监督设计计划及设计进度
负责组织规划、景观、建筑、装修方案在设计管理中心的内部评审
完成领导交办的其他工作
结构工程师
□直接上级：
酒店设计总工
□直属下级：
无
□岗位职责
根据酒店定位与规划建筑设计编制结构定位与设计任务书
审核酒店总体规划及结构设计任务书和合同深度补充条款
负责组织结构设计各阶段图纸的审核、审定工作
负责组织施工图纸的会审及质量和结构成本的把关
负责协调与施工单位、设计单位之间的关系
完成领导交办的其他工作
装饰设计师
□直接上级：
酒店设计总工
□直属下级：
无
□岗位职责
参与编制酒店规划、方案阶段的设计任务书中装饰专业部分
审核项目初步设计文件中装饰专业部分
对景观专业中有关装饰专业部分进行检查
收集和总结本专业信息资料，参加本专业企业标准的编制与制定
参与所分管项目技术方案阶段工作，审核技术方案成果
完成上级交办的其它工作
酒店工程部经理
□直接上级：
酒店开发运营中心总监
□直属下级：
无
□岗位职责
组织酒店工程分包、总包，非集团类采购和监理单位的招标工作
负责拟定酒店的开发建设计划，并按照审批后的工作计划组织实施
负责拟定加工材材料采购计划、类型、数量和规格要求，并组织飞集团类工程物资的采购，同时对进场的物资进行验收
负责现场签证和相关变更的处理，并及时反馈给设计部门，同事配合核算部门进行工程量核算
负责组织施工图会审，并将相关意见及时反馈给设计部门和设计院
参与规划方案、扩初方案和建筑方案的评审，提出专业意见
负责施工现场的进度、质量和安全文明施工管理，按照制度要求及时进行巡查
配合前期部门开展好专项验收、阶段备案和竣工验收等相关工作
配合法务部门起草部门工作范围内的合同，并参与相关合同的评审工作；除方案设计、土地开发类合约外与工程相关的标书拟定，以总公司提供的合同范本为基础对合同进行拟定
负责工程类报表的编制，并提交城市公司、总公司领导审阅
配合并协调配套设备、材料、工程与设计的综合关系
配合酒店总监及设计总工对结构方案、设备方案等进行优化评审
负责酒店工程投标商的考察、招标和初选，上报城市公司及酒店开发运营中心评审
负责按合约对承包商、供应商、监理单位进行监督、管理；协调承包商、设计、建立及工程外围单位、供应商在现场的工作；对施工队伍进场进行把关、管理，对不合格施工队进行退场、更换
负责酒店的各类技术较低及工程验收工作；
履行档案管理职责，对工程类文件进行归档管理
负责对部门进行日常管理，对下属工程师进行管理、检查、考核
完成上级领导交办的其他工作
各专业工程师
□直接上级：
酒店工程部经理
□直属下级：
无
□岗位职责
参与技术方案、初步设计、施工图设计评审，设计变更及现场签证审核等工作
参与技术交底
协调本专业与其他专业施工工序间的矛盾
协调本专业与设计院、监理单位专业工程师，解决施工过程中的专业问题
参与本专业有关的各项考察、考核、和评审工作
把握本专业施工过程中的关键节点和环节，控制本专业工程的进度和质量
协调与本专业工程有关的各项验收工作
完成领导交办的其他工作
酒店物资部经理
□直接上级：
酒店开发运营中心总监
□直属下级：
物资部主管物资部专员
□岗位职责
在酒店开发运营中心总监和城市公司总经理的领导下，负责酒店建设的物资管理部全面工作
全权负责所属酒店的物资采购供应工作。
负责物资采购的对结账、发票报批等相关工作。
负责战略物资采购发票索取、报批、对结账等工作。
负责甲供材采购物资资金计划申请、支付工作。
负责采购物资质量、价格、时间、售后服务等事务的处理。
参与新材料的开发、调研及推广运用工作。
负责酒店类物资供应商的开发、考核及维护工作。
负责非战略物资采购的招投标、比质比价工作。
参与非战略物资供应商合同的草拟、评审工作。
负责施工单位上报的甲供材的认质认价过程中的询价工作。
负责安排物资采购人员参与进场材料的验收工作。
负责做好材料价格的审核、把关、信息搜集工作。
在制度规定的权限范围内，负责本部门的人力资源管理工作：
（1）参与员工的招聘、奖励、加薪、晋升和处分、辞退、调动等事宜；
（2）推进人才培养体系建设，提升部门人员的业务能力与素质，负责部门人员职业道德、外事纪律、法制观念的教育，建立匹配公司发展要求的高素质团队；
（3）负责下属人员的绩效管理工作。
完成领导交办的其他工作
酒店运营总监
□直接上级：
酒店开发运营中心总监
□直属下级：
运营经理
□岗位职责
负责酒店管理市场调研，搜集酒店管理公司资料，负责意向合作单位的联系、洽谈
参与审核酒店管理公司的运营计划，代表某集团按照合同全面履行对酒店管理公司的监管职责
负责按季度对酒店管理公司进行财务审核及固定资产盘点，定期召开与酒店管理公司沟通会，并向酒店开发运营中心总监进行汇报
定期对酒店进行客户满意度调查，对酒店的品牌、投诉、维修等问题进行调研、分析、汇报，并向酒店管理公司反馈，逐渐树立某酒店品牌，培养客户忠诚度
负责对酒店运营状况进行监管，定期出具酒店运营报告，对酒店运营提升提出建议
对酒店管理运营进行研究，逐渐建立某酒店运营标准体系，不断提升运营监管水平，向酒店全面管理发展
在制度规定的权限范围内，负责本部门的人力资源管理工作：
（1）参与员工的招聘、奖励、加薪、晋升和处分、辞退、调动等事宜；
（2）推进人才培养体系建设，提升部门人员的业务能力与素质，负责部门人员职业道德、外事纪律、法制观念的教育，建立匹配公司发展要求的高素质团队；
（3）负责下属人员的绩效管理工作。
完成领导交办的其他工作
酒店运营经理
□直接上级：
酒店运营总监
□直属下级：
运营主管
□岗位职责
在总监的带领下按照合同对酒店管理公司进行财务审核及监管
负责与酒店管理公司的日常对接，负责酒店设备维修与物业公司的对接
对酒店财务管理体系进行研究并调查，定期出具酒店运营财务报表，对酒店运营状况做出评价，提出改进意见
定期组织部门人员对酒店管理公司各个业务进行抽查，提出建议并反馈给酒店管理公司
定期组织部门对客户满意度进行调研，对酒店服务提出建议，反馈给酒店管理公司
对部门进行管理，负责部门成员的学习、培训、提升
对部门文件进行档案管理，将不同种类的文件积累、归档
完成领导交办的其他工作
酒店运营主管
□直接上级：
酒店运营经理
□直属下级：
无
□岗位职责
根据领导要求完成酒店管理公司的财务审计及固定资产盘点
设计客户调研问卷，对酒店客户进行访谈、汇总、分析、提出建议
对酒店宣传资料进行把关，提升酒店品牌
负责与酒店管理公司的日常工作对接
完成领导交办的其他工作
五、核心流程
（一）整体定位评审流程
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
策策划部对市场调研后进行提交整体定位报告，包括市场、形象、客户、产品定位
《《项目酒店整体定位报告》
1515个工作日完成
2
商酒店管理中心领导和项目领导进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目商酒店整体定位报告》
《定位报告评审意见
55个工作日完成
3
房地产常务副总进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目酒店整体定位报告》
《定位报告评审意见
33个工作日完成
4
控控股集团常务副总进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目酒店整体定位报告》
《定位报告评审意见
333个工作日完成
5
董董事长对经过修改后的定位报告进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目酒店整体定位报告》
《定位报告评审意见
333个工作日完成
3、支持性文件
序号
文件名称
1、
无
4、记录要求
序号
记录名称
附表
1、
无
（二）酒店设计招标流程
1、流程图
2.流程说明
2.1流程职责
（1）酒店管理管理中心设计部负责设计类承包商信息收集；
（2）参与招标过程评审。
（3）酒店管理中心总监审核入围单位及招标文件；
（4）参与设计类承包商的最终审核。
（5）地产集团成本管理部参与招标过程评审。
（6）地产集团总经理审批招标采购文件；
（7）参与设计类承包商的最终审核。
（8）招标小组负责设计类承包商的技术评议和商务评议、技术评议、商务谈判。
（9）招标小组成员包括：
酒店管理中心总监、成本管理部经理、成本管理部主管领导、设计副总地产集团常务副总、董事长。
组长：
酒店管理中心总监。
（10）地产集团董事长确定设计承包商的选定。
2.2流程节点说明
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1、
采购类型分类：
酒店管理中心设计部根据酒店的战略采购规划，对设计单位的选择类型进行分判。
2、
收集设计类承包商资料：
1、责任部门：
酒店管理中心设计部；
2、收集范围：
A）《合格供应商名录》中的设计类承包商；
B）公司其他部门推荐设计类承包商；
C）其他新收集的设计类承包商。
《合格供应商名录》
3、
组织考察与审核设计单位资质：
1、主导部门：
地产集团酒店管理中心；
2、参与部门：
地产集团设计管理中心
3、考察内容：
设计单位的资质、组织结构、设计收费标准、获奖情况、主任设计师出图质量、工地服务质量等；
4、考察记录：
《设计单位信息登记表》、《设计单位考察报告》。
5、其他说明：
对于以往合作过的合格供应商，可不用进行考察，经设计管理中心部门负责人同意后，直接列入《入围承包商审批表》
《设计单位信息登记表》、《设计单位考察报告》
考察后的三个工作日内完成考察报告的编写
4、
形成评价报告及推荐入围单位：
责任部门：
酒店管理中心设计部；
设计单位考察报告
5、
审核/审批：
1、上报资料：
酒店管理中心设计部填写《入围承包商审批表》；
2、审核责任部门：
酒店管理中心总监；
3、审批责任部门（岗位）：
地产集团常务副总。
《入围承包商审批表》
6、
编制招标文件：
1、技术要求的编制部门：
酒店管理中心设计部；
2、商务经济要求的编制部门：
成本管理部。
3、招标文件的技术部分，可参照设各阶段的计任务书的模板的内容，并根据项目的特点进行细化。
招标文件的除技术要求外，还应明确开评标方式及原则、投标相关事项、设计付款及成果使用、中标方案的使用的内容。
具体可参照《建筑规划方案招标书（模板）》进行完善。
《招标文件》
考察完毕后的5个工作日，完成招标文件的编写。
7、
审核/审批：
1、审核：
地产集团成本管理部经理、酒店管理中心主管领导；
2、审批：
地产集团常务副总。
8、
技术评议：
1、责任部门：
招标小组的技术人员。
2、评审内容：
方案是否符合招标文件中的技术要求、是否符合本公司设计成果标准的要求。
9、
商务评议：
1、责任部门：
招标小组的商务人员。
2、评审内容：
商务条件是否满足招标文件中的要求。
10、
评标报告：
责任部门：
招标小组组长组织编写。
《评标报告》
11、
商务谈判：
责任部门：
招标小组（成本管理人员参与）。
12、
选定：
选定方式：
招标小组半数以上成员通过，并且地产总公司董事长同意。
13、
合同拟定：
设计管理中心负责合同的拟定。
14、
审核、审批：
1、审核：
酒店管理中心总监、成本管理部分管领导、行政法务中心法务人员；
2、审批：
地产集团总经理。
3、支持性文件
序号
文件名称
2、
无
4、记录要求
序号
记录名称
附表
2、
《设计单位信息登记表》
3、
《入围承包商审批表》
4、
《设计单位考察报告》
（三）工程招标管理流程
1.流程图：
2.流程节点说明：
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
编制《工程招标计划》：
1、组织：
酒店工程部，总分包工程范围及采购方式审批通过后1个工作日内，依据工程采购总体计划编制
2、审核：
城市公司总经理（1个工作日）、酒店管理中心总监（1个工作日），主要审核计划合理性、完整性，以及是否符合项目开发进度要求，如有异议，应立即沟通，并在上述时限内解决
3、审
升级会员 