物业管理专业技能测试题.docx
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物业管理专业技能测试题
物业管理专业技能测试题
测试题一
一、项目名称
卫生间平面图的绘制
二、技能类别
专项技能
三、实训目的
加强学生对AUTOCAD各种基本图形绘制与编辑命令的理解，增强学生综合运用各种平面图形绘制与编辑命令绘制专业平面图形的能力。
四、实训器材、仪器、设备、试剂
安装AUTOCAD（2005版本以上）软件的计算机
五、考核内容及要求
（一）考核内容
按照下图所标明的尺寸绘制卫生间建筑墙体（见图1）、洗手池1及内部手柄（见图2、图3）、浴缸（见图4）以及座便器（见图5），将其保存为默认图形格式的文件，文件名为自己的姓名。
（图1）
（图2）
（图3）
（图4）
（图5）
（二）要求
重点掌握多线样式的定义与绘制、捕捉自功能的运用、辅助构造线的使用、圆和圆弧的绘制、修剪命令的使用、删除对象操作、椭圆的绘制、偏移复制的运用
六、考核方式
上机操作考试
七、考核时间
1—1.5小时
八、参考答案、评分标准
1、卫生间墙体的绘制
选择格式多线样式菜单，名称框中输入AA，单击添加按钮，单击元素特性按钮，设置两条线，偏移量分别设为0.5和—0.5，线型和颜色保持默认，单击确定按钮，单击多线特性按钮，设直线封口，90度，无填充，按确定按钮；名称框中输入BB，单击添加按钮，单击元素特性按钮，设置四条线，偏移量分别设为0.5、—0.5、0.2和—0.2，线型和颜色保持默认，单击确定按钮，单击多线特性按钮，设直线封口，90度，无填充，按确定按钮；运行多次画多线命令，正交模式打开，根据墙体和窗户尺寸将多线比例分别设为240和120，样式分别选择AA和BB，对正方式为上对正，打开对象捕捉功能，将每种捕捉方式都打开，运用捕捉自方式捕捉墙体厚度为120的多线起点；运行画直线命令画出墙体单线，墙的尺寸分别为1000和700，用直线和圆弧命令画出门，门的水平线长度为800。
评分标准：
多线样式设置不正确扣2分，墙体、门窗尺寸不按规定绘制每出现一次扣2分，少画一个对象扣2分。
2、洗手池及内部手柄的绘制
根据洗手池所在房间的大小画出水平和垂直方向（过下墙边中点）的两条构造线，以交点为圆心，分别画出两个椭圆，修剪外椭圆的上半圆弧，以中心点为基点运用捕捉自偏移规定距离画出上水平直线，画出左右斜线段，对上水平直线进行偏移复制，距离45，以上交点为圆心，画出3个同心圆，以上交点水平向左偏移100的点为圆心画出三个同心圆，以直径40的圆的四个象限点为圆心，画出4个直径12的圆。
捕捉直径为40的圆的四个象限点画水平和垂直方向的两条构造线，对构造线进行左右和上下偏移复制，偏移量为3，修剪多余的线段，镜像复制左边的洗手池的手柄，以最中央的圆的圆心垂直向下偏移100的点为圆心画出2个同心小圆，捕捉最中央的直径为20的圆的左右象限点画出两条垂直方向的线段，修剪多余的线段，删除所有的构造辅助线。
评分标准：
不按规定绘制每出现一次扣2分，少画或多画一个对象扣2分。
3、浴缸的绘制
运用画线命令结合捕捉自命令画浴缸的左侧垂直线,长度为900,捕捉浴缸的四个端点偏移100画水平与垂直方向的9条辅助线,三点画圆弧方式画出浴缸内部的四条圆弧,捕捉线段的中点为圆心画直径为80的圆，删除辅助线。
评分标准：
不按规定绘制每出现一次扣2分，少画或多画一个对象扣2分。
4、座便器的绘制
画出最外部的矩形，运用捕捉自功能捕捉内部矩形的左上角点画出内部矩形，画矩形内的两条斜线，运用捕捉自功能捕捉矩形内部小圆的圆心画直径为40的小圆，分解最外部的矩形，对最外矩形的下水平边进行向下偏移复制画水平构造线，距离为213，捕捉最外矩形的下水平边的中点画垂直构造线，以构造线的上交点为圆心画椭圆，修剪上半椭圆弧，以构造线的下交点为圆心画外椭圆并对其进行向内的偏移复制，距离为15，对最外矩形的下水平边进行向下偏移复制画水平构造线，距离分别为44和59，根据图形修剪多余的线段，删除所有的构造辅助线，以捕捉马桶座上水平线的中点向左水平偏移100的点为圆心画直径为30的圆，以捕捉马桶座下水平线的中点向左水平偏移100的点为圆心画直径为20的圆，修剪删除多余的线段绘制成马桶连接座，对马桶连接座进行镜像复制。
评分标准：
不按规定绘制每出现一次扣2分，少画或多画一个对象扣2分。
测试题二
一、项目名称：
经纬仪测回法观测水平角
二、技能类别：
专项技能
三、实训目的：
1、掌握DJ2经纬仪的使用
2、掌握测回法观测水平角的观测顺序、记录、计算方法；
四、实训仪器设备和人数
主要仪器设备：
DJ2经纬仪一套、觇牌两套
辅助仪器设备：
记录板一块、记录纸若干
场地要求：
100m2场地（1号实训楼1203）
实训人数：
1人
五、方法与步骤
1、盘左位置瞄准左目标A，配置度盘读数至0°0′00″，记a1；顺时针方向转动照准部，瞄准右目标B，读取读数记b1，计算上半测回角值β左=b1-a1。
2、倒转望远镜变为盘右状态，瞄准右目标B，读取读数记b2；逆时针方向转动照准部，瞄准左目标A，读取读数记a2；计算下半测回角值β右=b2-a2。
检查上、下半测回角互差是否超限。
计算一测回角值β=
（β左+β右）。
3、计算测站测完毕后，当即检查各测回角值互差是否超限，计算平均角值。
六、考核内容及要求：
详见“考核评分标准表”
七、考核方式：
操作
八、考核时间：
20分钟
测试题三
一、项目名称：
房地产开发项目经济评价
二、技能类型：
专项技能
三、实训目的：
让学生掌握房地产开发项目各种经济评价指标的计算方法
四、实训设备设施：
计算器
五、考核内容及要求
1、某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。
该地块规划允许建筑面积为4500m2。
开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/m2，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。
开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/m2，专业人员费用为建造成本的12．5%，行政性收费等其他费用为６０万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.０％，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。
项目开发期为１８个月，建造期为12个月，可出租面积系数为０．８５。
试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估（按季计息）。
2、已知某房地产投资项目的现金流量如下表所示（单位：
万元），求该投资项目的财务内部收益率，如果投资者目标收益率为20％，试判断该项目是否可行（20％≤i≤21%）。
年份
0
1
2
3
4
5
6
现金流入
300
300
350
400
400
600
现金流出
1200
净现金流量
-1200
300
300
350
400
400
600
六、考核方法：
笔试
七、考核时间：
2小时
八、评分标准：
优：
全部正确
良：
公式和部分结果正确
及格：
公式正确
不及格：
全不正确
九、参考答案：
（一）解：
１．项目总开发价值
（１）项目可出租建筑面积：
４５００×０．８５＝３８２５m２
（２）项目每年净租金收入：
３８２５×４５０＝１７２．１２５（万元）
（３）项目总开发价值：
１７２．１２５×（Ｐ/Ａ,9.5%,48.5）=1789.63（万元）
２．项目总开发成本
（１）土地成本：
425（万元）
（２）建造成本：
４５００×１０００＝４５０（万元）
（３）专业人员费用（建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用）：
４５０×１２．５％＝５６．２５（万元）
（４）其他费用：
６０（万元）
（５）管理费：
（425+450+56.25+60）×３．０％＝２９．７４（万元）
（６）财务费用
①土地费用利息：
425×[（1+17%/4）１．５×４－１]＝120.56（万元）
②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：
（450+56．25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×４－１]＝51.74（万元）
③融资费用120.56+51.74）×10%=17.23（万元）
④财务费用总计:
120.56+51.74+17.23=189.53（万元）
（７）市场推广及出租代理费：
１７２．１２５×２０％＝３４．４３（万元）
（８）项目开发成本总计：
425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43＝１２４１．３５（万元）
３．开发商利润：
1789.63-1241.35＝５４８．２８（万元）
４．开发商成本利润率：
548.28/1241.35×100%＝４４．１７％
（二）解：
ic1=20%ic2=21%
FNPV1=-1200/（1+20%）0+300/（1+20%）1+300/（1+20%）2+350/（1+20%）3+400/（1+20%）4+400/（1+20%）5+600/（1+20%）6
=250+208.3+202.55+192.9+160.75+200.94-1200=15.47
FNPV2=-1200/（1+21%）0+300/（1+21%）1+300/（1+21%）2+350/（1+21%）3+400/（1+21%）4+400/（1+21%）5+600/（1+21%）6
=-17.59
FIRR＝i1+∣FNPV1∣/（∣FNPV1∣+∣FNPV2∣）*（i2-i1）
=20%+∣15.47∣/（∣15.47∣+∣-17.59∣）*（21%-20%）
=20.47%
该投资项目的财务内部收益率为20.47%
再根据20.47%>20%，所以该项目可行。
测试题四
一、项目名称：
房地产经营与管理综合知识应用
二、技能类别：
综合技能
三、实训目的：
加强学生对房地产开发基本理论知识的实际应用，掌握房地产开发项目可行性研究报告的编制方法
四、考核内容及要求
一个房地产开发建设项目，一般来说首先是获取土地使用权，然后再进行开发建设。
不同的建设项目，不同性质、不同用途的土地有不同的获取途径。
假设扬州市国土资源局现拟出让位于扬州市经济技术开发区内的某一地块，该地块临交通型主干道扬子江南路，其规划用途为普通商品住宅用地，土地面积为27826平方米，该地块区域内有阳光小区、富川瑞园等住宅小区，出让底价为120万元/亩（熟地价）。
现有A房地产开发企业欲获得该块土地并进行一般住宅（指普通商品房，不含经济适用房，下同）开发建设。
1、对于这类住宅用地，地方政府可通过哪些方式来出让？
请分别说明这些方式的主要利弊。
2、什么是生地？
什么是熟地？
什么是毛地？
3、简要解释我国房地产市场的三级结构是如何划分的？
4、房地产开发商在投资方案比选、形成投资决策前，一般来说需要进行哪些投资分析（即房地产投资分析的主要内容）？
5、，一般来说，一份正式的房地产开发可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图等几部分。
如果该开发商委托你进行该地块开发的可行性研究并出具规范的可研报告，请问在可研报告的正文中应该包括哪些主要内容？
五、考核方法：
笔试
六、考核时间：
2小时
七、评分标准：
根据结果的正确程度分为优、良、及格、不及格四个等级。
八、参考答案：
1、可采用招标、拍卖、挂牌出让等三种方式：
（1）招标出让：
采用这种方式，引入市场机制，有利于公平竞争，有较充分的选择余地。
（2）拍卖出让：
这种方式最后成交的一定是出价最高用地者，采用这种方式，有利于公平竞争，有利于国有土地资本的最大化。
（3）挂牌出让：
它既给予了意向人合理的考虑时间，又体现了公平竞争，最后成交的一般是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人。
2、
（1）生地是指不具有城市基础设施的土地。
如荒地、农地。
（2）毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
（3）熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
3、一级市场：
指政府垄断的土地市场（或地产市场），是指国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其他企事业单位的市场。
二级市场：
指土地使用权出让后，房地产开发商投资开发、从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场
三级市场：
凡是房地产已办理二级市场产权登记并领取房产证后又发生转移的，如房地产买卖、赠予、交换、继承等所发生的转移。
4、①投资环境分析、②投资市场分析、③资金的筹措与决策、④投资成本估算与收入估算、⑤房地产投资的财务分析、⑥房地产投资的不确定分析、⑦房地产投资的风险分析、⑧房地产投资项目的国民经济评价、⑨房地产投资项目的社会评价。
5、①项目概况、②市场调查与预测、③规划设计方案的选择、④项目开发经营周期的确定、⑤项目投资估算、⑥项目收入估算、⑦投资计划与资金筹措计划、⑧经济评价、⑨不确定性分析、（10）结论与建议等内容
测试题五
一、项目名称：
某住宅小区巡更系统
二、技能类别：
专项技能
三、实训目的：
巡更在整个物业管理过程中起到非常重要的作用，它关系到业主的安全问题，因此巡更系统实训也是完成所学课程教学任务的一个重要实训环节，是贯彻理论联系实际、训练和提高学生基本技能的重要手段，从而使学生熟练掌握巡更系统的各个操作步骤。
四、实训内容及实训要求
1、实训内容：
熟悉巡更系统的各个组成部分，巡更系统的使用方法，注意事项等。
（1）熟悉采集器（L—3000E）：
电源键（中间按钮）：
用来启动信息采集器，使其处于待机状态。
功能键1（左边按钮）：
查阅数据记录条（由低数位到高数位查询记录），修改设置。
功能键2（右边按钮）：
查阅数据记录（由高数位到低数位），同时具有确认修改功能。
（2）信息采集与传输：
当巡逻人员道德预定地点后，首先应将采集器在10cm之内对准事先布好的采集点，继而双击电源开关键，待红灯亮时，即为信息读入状态。
当听到“滴”的一声后，信息读入完毕。
（3）查看信息：
当你在采集信息过程中或信息采集完毕后，如想查看当前存处信息，可安东功能
（2）键，查看低数位到高数位的信息记录，功能
（1）键则为范县查阅。
所查看的信息分别显示时间和钮号两条信息，按第一次为时间显示、按第二次为钮号显示。
（4）事件记录：
在读完信息钮后的1-5秒中以内可按功能
（2）对事件做记录，显示屏左上角显示的#0—#9为十种事件代号，选中其中一个后点击功能
（1）确认即可。
（5）信息传输：
当巡查完毕，接好通讯电缆后，打开采集器电源开关，当指示灯为绿色时即为可传输装条。
（6）棒号的设置：
①同时按住功能
（2）键和电源开关键，然后松开电源开关键，不动功能
（2）键直至进入writeno显示栏。
②进入设置栏后，按功能
（2）键为数字变换、按功能
（1）为数字位数选择键。
③按一下功能
（1），显示ok，即可。
（7）信息钮的安装：
首先：
巡逻路线计划与设置
采集器导入钮号——首先把采集器中的信息通过传输器清空，（适用于第一次安装该系统或多个信息钮的安装。
），具体操作如下：
①制定计划—根据本单位情况，制定巡查路线的点位，确定下需要固定信息钮巡查点的数码；②采集钮号—在固定信息钮之前，先用采集器采集下该钮钮号，最好同时再用笔记录一下钮号。
③固定纽扣④重复
（2）、（3）操作
其次：
地名钮/人名钮的安装
①地名钮
A、接触式信息钮——用强力胶涂在信息钮的背面，安装在需要巡逻的地点处。
B、感应式信息钮——感应卡安装时最好不要安装在金属表面（原因？
）。
②人名钮的安装
A、接触式：
把人名钮拖放在80度水中浸泡一分钟左右拿出来，镶嵌在钮托上即可。
B、感应式：
无需安装，按人员分发即可。
（8）硬件在软件中的设置：
把刚才读取完所安装信息钮钮号的采集器插入链接好的通讯座中，打开软件，输入密码，点击开“钮号及地点设置”版块，点击“用采集器导入钮号”键，选准串口号，点击“读入”键，读入完毕后，再点击“填入数据”键，待串口窗口变蓝即完成数据的导入。
点击“退出”。
五、实训资料及仪器设备准备
信息钮、采集器、电脑
六、实训时间安排：
90分钟
七、实训要求
在规定时间内完成实训任务。
八、实训成果及成绩评定办法
打出一张巡更路线的表格
成绩按优秀、良好、中等、几个、不及格五等级评
（1）出勤情况——10%；
（2）主观努力——10%；
（3）系统操作——80%。
测试题六
一、项目名称：
某小区内的自动喷水灭火系统
二、技能类别：
专项技能
三、实训目的
1、让学生认识自动喷水灭火系统的各个部件；
2、让学生掌握自动喷水灭火系统的原理；
3、使学生能后熟练操作自动喷水灭火系统；
四、实训内容及实训要求
1、实训内容：
（1）认识主控柜：
①电源：
打开主控柜电源；②进水阀：
当主泵阀门关闭时，灯亮；③出水阀：
当出水阀关闭时，灯亮；④压力：
当报警阀下面的压力大于上面的压力时，灯亮；⑤水流指示灯：
当管道中有水流动时，灯亮；⑥主泵启：
控制主泵启动，当主泵启动时，灯亮；⑦主泵停：
控制主泵，使其不运作；⑧声光报警器：
当发生火灾时，声光报警器亮，并发出报警声；⑨副泵启：
控制副泵启动，副泵启动时，灯亮；⑩副泵停：
控制副泵不运作。
（2）认识自动灭火系统的主体部分：
①高压水箱：
在火灾发生初期，主要的供水源，在实际中，它需要供给系统10分钟的用水量。
②水箱：
灭火系统主要的水源，在实际中，它需要供给系统1个小时的用水量。
③副泵：
给高位水箱供水；④主泵：
给整个系统供水；⑤报警阀：
当发生火灾时，通过它的分流作用，来实现报警；⑥缓冲器：
对通往警铃的水流起到缓冲作用，防止意外发生；⑦警铃：
发生火灾时，发出报警声；⑧压力开关：
当发生火灾时，通过水的压力，启动主泵；⑨进水阀：
主泵与管道联系的通道，必须保持常开；⑩出水阀：
主管道与分管道联系的通道，必须保持常开。
（3）发生火灾时，即手动打开喷头，水经过喷头喷出，在水管中产生水流，此时，主控柜上的水流灯亮；同时，水经过报警阀，进入警铃，启动警铃，报警；另外，水流产生压力，经过压力开关，启动主泵，给系统供水；此时，主控柜上的主泵灯亮，压力开关亮，声光报警器亮。
2、实训要求：
（1）原理要很好的掌握；
（2）当火灾发生时，各个系统要正常启动；
（3）实训过程中，操作要合理，注意安全；
五、实训资料及仪器准备
1、实训前，要先给高压水箱充满水；
2、检查仪器是否能正常运行；
3、实训指导书；
六、实训时间安排
90分钟
七、实训成果及成绩评定办法
1、说出自动喷水灭火系统原理
2、能正确操作自动喷水灭火系统
3、成绩按优秀、良好、中等、及格、不及格五等级评定。
（1）整洁度、注解——10%；
（2）出勤——10%；
（3）操作步骤、效果——60%
（4）原理叙述——20%。
测试题七
一、项目名称：
各种估价方法的综合运用
二、技能类别：
专项技能
三、实训目的：
通过指出房地产价格的测算，对各种估价方法有充分的了解，为编写估价报告奠定基础。
四、考核内容及要求
（一）考核内容
1、为评估某商品住宅2005年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：
表：
类似商品住宅的交易实例情况
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
4500人民币元/平方米
600美元/平方米
5000人民币元/平方米
成交日期
2004年11月1日
2005年1月1日
2005年6月1日
交易情况
-5%
0%
+2%
区域因素
+2%
+3%
-2%
个别因素
-3%
+5%
-2%
在上表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。
另外，假设2005年1月1日人民币与美元的市场汇价为1︰8.5，2005年9月1日人民币与美元的市场汇价为1:
8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2004年6月1日至2005年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2005年3月1日至2005年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。
试利用上述资料评估该商品住宅在2005年9月1日的正常市场价格。
2、某宾馆总建筑面积10000平方米，一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室，该宾馆共有客房190间（建筑面积7600平方米），会议室2间（建筑面积200平方米），自用办公室3间（建筑面积200平方米），当地同档次宾馆每间客房每天房价200元，年平均空置率为30%，会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次，附近同档次的一层商业用途房地产的正常价格为每平方米建筑面积15000元，同档次的办公楼的正常价格为每平方米建筑面积8000元，该宾馆正常经营每月总费用占客房每月总收入的40%，当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%，试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。
（二）要求
重点掌握各种估价方法的适用条件，为综合运用各种估价方法奠定基础。
六、考核方式
闭卷考核
七、考核时间
1—1.5小时
八、参考答案、评分标准
（一）估价该商品住宅于2005年9月1日的正常市场价格如下：
1、计算公式：
采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。
基本公式如下：
估价对象价格=可比实例的成交价格×
×（1+T%）×
×
2、求出各个可比实例的比准价格（人民币）
比准价格A=4500×
×（1+1%）4×（1－1.5%）6×
×
=4550.09（元/m2）
比准价格B=600×8.5×
×（1+1%）2×（1－1.5）6×
×
=4393.43（元/m2）
比准价格C=5000×
×（1－1.5%）3×
×
=4877.83（元/m2）
3、计算评估结果：
如将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：
估价对象价格（人民币）=（4550.9＋4393.43＋4877.83）÷3=4607.39（元/m2）
评分标准：
能够正确选择市场比较法给10分，。
其余步骤分步给分，第一步10分，第二步15分，第三步15分，共50分。
（二）计算题
（1）计算一层餐厅和咖啡厅的价格：
15000*1500=2250（万元）
（2）计算宾馆客房总收益：
200*190*365*（1-30%）=970.9（万元）
（3）计算宾馆会议室年总收益：
500*20*2*12=24（万元）
（4）计算宾馆年总费用：
970.9*40%=388.36（万元）
（5）计算宾馆自营部分年净收益：
970.9+24-388.36=606.54（万元）
（6）计算宾馆自营部分的价格（大堂、会议室、客房、办公室）：
606.54/8%=7581.75（万元）
（7）计算该宾馆的正常总价格：
7581.75+2250=9831.75（万元）
评分标准：
能够正确选择收益法给10分，。
其余步骤分步给分，其余除了第5部外，每步5分，第五步10分。
测试题八
一、项目名称：
房地产估价报告的纠正
二、技能类别：
专项技能
三、实训目的：
通过房地产估价报告错误纠正，掌握房地产估价报告的语言文字要求、基本格式
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