陕西省上半房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义模拟试题.docx
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陕西省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：
物业服务定价成本监审的定义模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。
A．商品化
B．社会化
C．货币化
D．规范化
2、拆除公益事业房屋，应当。
A：
根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿
B：
根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿
C：
产权调换
D：
产权调换或货币补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。
A：
475
B：
600
C：
450
D：
490
E：
借款合同
4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
5、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。
A．年
B．半年
C．季度
D．月
6、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。
A．2277.4
B．2281.9
C．2728.8
D．2741.95
8、房产分户图的比例尺一般为。
A：
1：
200
B：
1：
500
C：
1：
800
D：
1：
1000
E：
执行层的组织协调
9、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。
A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81
10、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。
A：
贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B：
保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C：
抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保
D：
贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保
E：
借款合同
11、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
12、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A：
用途
B：
建筑规模
C：
容积率
D：
绿地率
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。
A：
102．4万元
B：
104．4万元
C：
122．4万元
D：
142．4万元
E：
工业用地的监测点评估价格
14、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
裁决应当自收到申请之日起__日内作出。
A．5
B．15
C．10
D．30
15、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。
A．过去数据简单算术平均法
B．过去数据加权算术平均法
C．未来数据简单算术平均法
D．未来数据资本化公式法
16、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。
A：
投资率是投资回收与投入资本的比率
B：
风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。
反之，报酬率应高
C：
当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D：
当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】
A：
30％
B：
45％
C：
65％
D：
75％
E：
工业用地的监测点评估价格
18、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行__。
A．5674元
B．10000元
C．6250元
D．8929元
19、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。
A：
10％
B：
15％
C：
18％
D：
27％
E：
执行层的组织协调
20、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。
A．专体讨论法
B．问卷调查法
C．观察法
D．实验法
21、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。
A：
重点调查
B：
普查
C：
典型调查
D：
抽样调查
E：
执行层的组织协调
22、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
23、强度相对指标的计算公式为。
A：
总体內某部分或组的数值／总体总数值
B：
某一总体总量／另一有联系的总体总量
C：
某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值
D：
总体某一指标值/同一总体另一指标值
E：
执行层的组织协调
24、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。
A：
预收账款
B：
应付账款
C：
应收票据
D：
预提费用
E：
执行层的组织协调
25、房地产估价的合法原则是针对__来讲的。
A．估价机构
B．估价人员
C．估价对象
D．估价方法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。
A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房
2、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是__。
A．增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．无声拍卖也被称为卖方报价拍卖
C．增价拍卖是一种价格下行的报价方式
D．有声拍卖也被称为买方报价拍卖
3、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A：
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念
B：
二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别
C：
股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证
D：
股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E：
股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分
4、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。
A．《暂定资质证书》有效期为3年
B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期
C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
5、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。
A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
6、__又称为不可分散风险或市场风险。
A．时间风险
B．需求风险
C．自有风险
D．系统风险
7、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。
A：
全国通用定额
B：
行业通用定额
C：
专业专用定额
D：
施工定额
E：
概算定额
8、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。
A：
假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B：
收益珐中未来租金、运营费用的预测
C：
成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D：
市场比较法中对房地产状况进行调整
E：
某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
9、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。
A．《住宅平面示意图》
B．《住宅立面示意图》
C．《住宅剖面示意图》
D．《住宅质量保证书》
E．《住宅使用说明书》
10、下列关于成本理论的关系式，正确的是。
A：
经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
B：
经济成本=会计成本（显成本）-隐成本
C：
经济利润=销售收入-会计成本-隐成本
D：
经济利润=销售收入+会计成本-隐成本
E：
经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
11、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
12、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。
A．土地补偿费
B．安置补助费
C．地上附着物和青苗的补偿费
D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E．安排被征地农民的社会保障费用
13、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
14、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．80%
B．60%
C．90%
D．70%
15、下列属于法定委托拍卖程序的是。
A：
委托拍卖函
B：
委托人拍卖意向
C：
拍卖人接受委托
D：
双方当事人洽谈
E：
签订委托拍卖合同
16、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有。
A：
该种房地产的价格水平
B：
消费者的预期
C：
该种房地产的开发成本
D：
该种房地产的开发技术水平
E：
房地产开发商对未来的预期
17、勘察设计的委托应遵守如下规定。
A：
委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方
B：
工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行
C：
工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行
D：
委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方
E：
委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方
18、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。
则该项目的速动比率是__。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
20、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租信阶段
21、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。
A：
地籍图和房产分户图
B：
宗地图和房产分户图
C：
地形图和房产分户图
D：
宗地图和房产分丘图
E：
执行层的组织协调
22、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有。
A：
土地费用
B：
建筑安装工程费用
C：
权益投资比率
D：
开发期与租售期
E：
运营成本
23、影响债券利率高低的因素主要有。
A：
发行者的信用级别
B：
资本市场资金供求关系
C：
债券偿还期限
D：
利率计算方式
E：
债券发行方式
24、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。
A：
开发期
B：
论证决策期
C：
经营准备期
D：
经营期
E：
销售期
25、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。
A：
保留价是拍卖的必备条件
B：
保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有
C：
委托人拥有保留价的确定权
D：
拍卖人拥有保留价的确定权
E：
保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情
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