地产调研.docx
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地产调研
温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例一、调查区域概况温江位于成都市中心区正西16公里处，距双流国际机场18公里，全区幅员面积227平方公里，辖区6镇4街道办，总人口32.67万。
温江是4000多年前古蜀鱼凫王国的发祥地，自西魏恭帝建制以来，一直是川西政治、经济、文化重镇。
解放后长期为温江地委、行署所在地，1983年归成都市管辖。
2002年4月撤县设区，成为成都市中心城区的重要组成部分。
在上世纪90年代，当我们提起成都西门，人们脑海中闪现出的地标更多是西门车站、羊西线、沙湾会展中心；随着时间的推移、房地产开发的推进，近几年我们印象中的成都西门渐渐有了金沙、光华和西三环。
温江的崛起，赋予了成都西门新的含义。
成都平原地势西高东低，岷江之水缓缓由西向东流去灌溉了整个川西坝。
由于地处源头，水质少污染，城西历来就有上风上水一说。
作为整个大成都片区土地供应最为集中的区域，近5000余亩土地成功拍卖，使得温江一跃成为众多开发商、购房者的关注焦点。
随着这些土地的陆续投入实际开发阶段，将有更多家实力开发商进驻柳城。
加之原温江楼市炎华置信、建信、华新国际、红泰房产、金强等中坚开发力量的联合打造，将有越来越多的高品优价房源在温江破土而出，自然也会吸引到更多的成都市民在温江购房置业。
二、调研目的配合国家对房地产市场的调整，为了更好的了解目前温江区的房地产市场运营情况。
三、调查时间、地点调查时间：
2012年4月调查地点：
锦泉街、天宝西街、天宝中街1四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例四、调查方法实地走访调查和问卷调查五、调查结果以及分析1.区域宏观结构调查1）用地平衡2）规划结构2四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例3）交通动线4）区域价格比较5）商服繁华度由于处于城区边缘，本区域商服繁华度还不够高。
但在家乐福超市这种知名度高的消费场所的吸引下，很多来自郊区、以及城区的消费者到此进行消费和交易，从而提供市场需求，拉动市场经济。
6）基本设施完整度基础设施较完善，路灯、垃圾桶、电话亭等设施完备，新建的应急避难所、应急厕所、应急指挥、应急水井等都做了进一步完善。
该区域有广场，可以作为人们休闲娱乐的场所。
但缺乏公共娱乐健身设施，以及老年活动中心。
7）环境条件3四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例本区域总体来说，绿化面积较少，道路两端绿化结构不协调、不合理，导致环境整体质量有所下降。
不过。
本地段的清洁保持较好，垃圾堆放点安排合理，空气质量良好。
8）人口密度近年来，随着温江城乡一体化改革进程加快，城市用地进一步扩张，房地产等行业迅速发展，吸引了大量外地开发商，同时也引进了大批外来劳动力。
该调查区域作为温江城区的边缘路段，扮演着走城乡统筹的重要角色，一方面拥有着城市人口，一方面是郊区人民消费的场所，因此，人口密度较大。
其中，多数为外来人口。
2.消费者调查与调查结果分析
（1）消费者调查报告各项结果明细1）被访者职业：
公务员、管理层、普通技工及其他。
2）能承受房价范围：
被调查者中有百分之二十能接受的温江区房价单价范围为2800-3500元/㎡，百分之五十的人接受的温江区房价单价范围为3500-4000元/㎡，百分之三十的人能接受4000元/㎡以上的价格。
4四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例3）对住房最关注的因素按权重排列顺序为：
①房价②交通便捷度③小区内部环境和内部配套④周边环境⑤区域成熟度⑥物业管理⑦户型设计⑧规划建筑水平和开发商品牌实力4）消费者购房目的：
首次居住和再次居住以改善居住条件的人数大致相同，但再次居住以改善居住条件的人数略微偏高5）消费者对小区配套设施的要求：
停车场和健身设施是消费者最看重的配套设施，对游泳池、菜市场、幼儿园及学校和各类球场也较为看重。
5四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例6）消费者对住房面积的需求：
百分之十的人对70-90㎡有需求，百分之三十对90－100㎡有需求，百分之十八对100－110㎡有需求。
（2）消费者调研结论综述1）被访者特征：
本次被访者以20-45岁的被访者占绝大多数，家庭人口2-4人居多，学历偏高，被访者职业以公务员、管理层、普通职员居多，家庭收入主要在12万元/年以内，出行主要是依赖公共汽车或私家车。
2）消费习惯：
从调查分析中得出，主要用于第一居所或现在的第二居所，未来的第一居所，他们希望工作在市区，生活在郊区，所以在购房时除了房价最关注交通是否便利和小区内部环境和小区内部配套。
从购房区域来看，被访者在成都近郊购房首选温江，其次是龙泉，华阳。
被访者选择在温江购房，他们认为温江的生态环境好，交通方便，升值空间大。
而不选择温江购房的原因是，他们认为温江的医疗配套设施不完善，商业配套不完善，交通不方便。
3.主要楼盘概况1）本区域的楼盘主要有珠江国际花园、西花汀、香·颂岛和七彩花都。
1○珠江国际花园：
为精装修高层住宅，位于温江区光华大道花博会碧落湖公园西侧。
占地面积40000平方米，建筑面积240000平方米。
开发商为成都珠江投资有限公司，物业管理公司为康景物业管理有限公司。
主要户型为108-147平方米，容积率5.40，绿化率20%，物管费1.50元/平方米·月，当前价格5616元/平方米。
交通方面，公交309、309A，南临成都与温江快速通道——光华大道，西面通过规划道路——北环路与成温邛高速相接，东临20米的规划道路，外部交通较为便捷。
该楼盘于2007年下旬开盘，2009年交房。
6四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例2○西花汀：
为小高层和高层住宅，位于温江区光华大道临近温江城区1公里处。
占地面积60015平方米，建筑面积164513平方米。
开发商为成都万厦置业有限公司，物业管理公司为成都和盟物业管理有限公司。
主要户型为90-130平方米，容积率2.39，绿化率40%，物管费1.50元/平方米·月，参考均价为6000元/平方米。
交通方面，东临花博园和第六届花博会主展馆，北临江安河，西临规划道路，距光华大道垂直距离约200米。
该楼盘开盘时间为2007年10月，交房时间为2008年11月。
3○香·颂岛：
为欧式独栋、联排、双拼毛坯别墅，位于温江区花香街222号。
占地面积71333平方米，建筑面积34240平方米。
开发商为成都远鸿房地产开发有限公司。
主要户型为200-300平方米，容积率0.48，绿化率60%，物管费联排2.6元/平方米，双拼2.8元/平方米，参考价格170万-1208万/栋。
交通方面，该楼盘位于成青快速通道和成温邛高速公路的交汇处，309A、904路、206路、763路均可到达。
该楼盘开盘时间为2006年6月，入住时间为2007年10月。
4○七彩花都一期：
为多层花园洋房，位于温江区锦泉街55号。
占地面积233310平方米，建筑面积68000平方米。
开发商为四川通惠房地产开发有限责任公司，物业管理公司为成都仁和春天物业管理有限公司。
主要户型为80-160平方米，容积率1.89，绿化率50%，物管费0.80元/平方米·月，参考均价5100元/平方米。
交通方面，百花中心站、金沙车站乘309、309A路公交车至温江柳城宾馆站回走20米。
该楼盘于2005年10月开盘，2008年上旬交房。
2）综上结合消费者调研情况，可以看出该区域的主要楼盘实际情况与消费者愿望有一定的出入。
主要矛盾集中在房价方面，消费者对房价的期望与该区楼盘的实际房价有较明显的差距。
对于大部分受访者来说，香·颂岛超出了他们的消费能力而不具实用价值；而另外三个楼盘的均价也都超出了消费者能接受房价范围。
另外，在户型方面，消费者倾向于偏小户型。
4.竞争对手概况1）据此次调查发现，该区域楼盘的主要竞争对手为时代西锦、万科朗润园、仁和春天大道、棕榈长滩、世纪光华和佳兆业丽晶港。
1○时代西锦：
为高层住宅，位于温江区花都大道温江中学对面。
占地面积150多亩，建筑面积约为640000平方米。
开发商为四川朝阳房地产开发有限责任公司。
主要户型为二居室81-87平方米，三居室115平方米，容积率5.13，绿化率42%，物管费1.3元平方米·月，7四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例均价4900元/平方米。
交通方面，临近花都大道,有公交309、319、703。
该楼盘的开盘时间为2012年5月1日。
2○万科朗润园：
为多层、小高层住宅，位于成都市温江区光华大道三段。
占地面积42667平方米，建筑面积139381平方米。
开发商为成都万科倍富置业有限公司，物业管理公司为成都万科物业管理有限公司。
主要户型为二居室、三居室，80-140平方米，容积率4.39%，绿化率32.8%，物管费1.6元/平方米·月，均价5098元/平方米。
交通方面，从楼盘所在地至三环距离约10公里，车程约10分钟，目前已开通309路,309A路,904路，交通便捷。
该楼盘于2007年5月开盘。
3○仁和春天大道：
为别墅、多层高尚住宅，位于温江区光华大道三段118号。
占地面积600亩，建筑面积500000平方米。
开发商为成都市江安春置业投资有限公司，物业管理公司为仁和春天物业管理有限公司。
主要户型为245-540平方米，容积率1。
9，绿化率60%，物管费为叠拼2.3元/平方米·月、联排2.6元/平方米·月、双拼2.8元/平方米·月，均价6480元/平方米。
交通方面，楼盘南面紧邻100米宽的光华大道，从二环驱车仅需九分钟便可达到；公交线路309可直接到达；规划中的地铁4号轨道线也在项目附近。
该楼盘开盘时间为2008年10月，交房时间为2009年底。
4○棕榈长滩：
为高层住宅，位于温江区光华大道江浦路77号。
占地面积53332平方米，建筑面积114923平方米。
开发商为成都田源实业，物业管理公司为深圳彩生活物业公司。
主要户型为151-188平方米，容积率为4.59，绿化率为90%，物管费为2.15元/平方米·月，均价7500元/平方米。
交通方面，地处三环以外，离光华大道、地铁4号线涌泉站500米，未来，共有5条干道、2座互交式立交、2条地铁线路。
区域拥有完善的“5+2+2”交通体系现有公交路线有309、319、904等。
该楼盘于2010年11月开盘，2013年12月入住。
5○世纪光华：
为多层和高层住宅，位于温江区花都大道888号。
占地面积63188平方米，建筑面积214216平方米。
开发商为成都蜀信实业有限公司。
主要户型为72-185平方米，容积率3.39，绿化率35.60%，物管费1.00元/平方米·月，均价3320元/平方米。
交通方面，乘坐309路、309A路公交车从百花中心至光华路口站，乘坐703公交车从五块石至光华路口站（温江公交总站斜对面）。
该楼盘开盘时间为2008年1月，入住时间为2008年12月。
6○佳兆业丽晶港：
为高层住宅，位于光华大道江安河畔。
占地面积150075平方米，建筑面积700000平方米。
开发商为四川天姿置业有限公司。
主要户型为一居71-86平方米，二居8四川农业大学温江区房地产调研报告——以家乐福周边为例71-120平方米，三居84-120平方米，容积率3.94，绿化率48.1%，物管费1.6元/平方米·月，均价6000元/平方米。
交通方面，公交309、319、904,临地铁4号线和轻轨花博园站。
该楼盘于2008年9月开盘，2010年6月入住。
2）综上所述，结合消费者调查报告，可见相较于调查区域，时代西锦、万科朗润园、世纪光华很具有竞争力，尤其是在消费者所关注的房价、户型、小区内部和周边环境、交通便捷度方面。
9四川农业大学
目录第一部分：
宏观篇一、城市概述1、城市概况2、人口及行政区划3、汇聚能力与辐射能力二、城市经济发展状况1、经济运行现状分析2、与其它城市主要经济参数对比3、预测与展望三、成都市房地产市场发展概述1、都市房地产市场发展历程及现状2、成都市房地产市场供需分析3、成都市房地产市场发展预测四、成都市城市规划及其效应分析1、成都市城市规划目标2、成都市城市规划对房地产行业的影响第二部分：
微观篇一、房地产市场1、市场供应2、市场需求二、三、房地产产品描述政策法规1、房地产开发流程2、土地获取方式3、房地产开发税、费一览表第三部分:
结论篇市场调研报告（重庆—成都）第一部分：
宏观篇五、城市概述1、城市概况?
位置：
成都市位于我国西部、四川省中部、四川盆地西部，东北与德阳市，东南与资阳地区毗邻，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南面与眉山地区相连。
成都市西高东低，落差较大,海拔最高为5346米，最低为387米?
土地资源：
成都市土地面积为1.239万平方公里，占四川省土地面积的2.6%，可利用的土地面积为1.1669万平方公里，占土地总面积的94.2%。
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气候：
成都属亚热带湿润季风气候，热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同季，冬暖春早，夏无酷暑，气候资源的总量及其组合具有明显的优势。
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水资源：
成都市地表水系发达，主要有岷江、沱江等12条河流及几十条支流。
世界闻名的都江堰水利工程使得成都平原灌渠纵横交错，为成都利用丰富的水资源创造了良好的条件。
全市年均水资源总量为304.72亿立方米。
?
生物资源：
成都主要动、植物资源共11纲、200科、764属、3000余种，种子植物有2682种，分别占全国、四川省的11%和31%，特色和珍稀资源较多，农作物、经济林木、水果、家禽、中药材资源丰富。
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矿产资源：
成都目前已探明的矿产资源40多种，大小矿产地400余处，有丰富的钙芒硝、水泥用石灰石、水泥黏土、蛇纹岩、沙砾等优质矿种。
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能源资源：
目前探明的储量看，煤炭1.46亿吨；水能可开发量65.3万千瓦；成都平原具有较好的“生油成气”条件，天然气探明储量16.77亿立方米，远景储量42.21亿立方米。
?
环境：
成都是国家级卫生城市，绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和21.8%。
1998年府南河整治工程获得联合国人居中心颁发的“联合国人局奖”，成都市的空气质量非常好，全年有51周的时间空气污染指数为良。
2、人口及行政区划人口：
2002年末，成都市总人口为1028万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，位居第四。
其中，市区人口440万人，县（市）人口588万人；农业人口662万人，非农业人口366万人。
全市共325万户，其中，市区为145万户，县（市）为180万户。
全市平均每户3.2人，其中市区平均每户3人。
全市人口密度为每平方公里827人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2020人。
行政区划：
成都市现辖9区四市（县级市）6县，即：
锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区，都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市，金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。
3、汇聚能力与辐射能力成都市作为四川省省会，是四川唯一的特大型城市。
从1949年至2002年底，全市人口从501.3万人，增加到1028.48万人；城区人口由112.5万人，增加到439.79万人；建成区面积由18平方公里，增加到228.1平方公里。
成都市不仅是四川省的政治、经济、文化中心，而且正发展成为中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，更是全国知名的历史文化名城和旅游中心城市，成都市形成了一种强势的汇聚能力与辐射能力。
A.交通通讯方面：
成都市建成区面积228.1平方公里,公路密度为1.08公里/平方公里,双流国际机场年客流量居全国第五位,现有国际航线245条,并开通至新加坡、曼谷、广岛、香港、东京等国际（地区）航线8条；成都是西南地区的交通枢纽，宝成、成渝、成昆和成达铁路在成都交会；北京—昆明、上海—拉萨和兰州—昆明3条国道相汇成都，成渝、成灌、成绵、成乐、成南、成雅高速公路建成通车，已基本形成了以城区干道为依托、国道公路为干线、四条铁路为动脉、国际空港为支撑的立体交通格局。
成都是八大通信、交换中心之一，可与世界180多个国家和地区、国内600多个城市直接通话。
并且是全国七大邮政通讯一级处理中心之一，业务总量、通信总量居全国省会城市前列。
交通的发达造就了人流、物流的欣茂，形成了巨大的辐射力与汇聚力。
B.生活环境方面：
成都是国家级卫生城市，绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和21.8%,1998年成都市投资27亿元的府南河综合整治工程，使城市生态环境得到较大的改善，并获得联合国颁发的国际“人居奖”。
成都市全年有51周的时间空气污染指数为良。
成都市的城市管理、园林绿化、环境保护等工作水平居全国前列，并连续多年被评为国家卫生城市和全国城市环境综合整治优秀城市，可以看出成都市的气候、自然环境、地理位置非常的适合人居住。
成都是一个具有良好生活环境的城市，它的生活环境对周边的人口具有着巨大的吸引力。
C.商业贸易方面：
成都市现有生产资料和消费品市场达929个，全年商品交易市场成交额532.1亿元。
年成交额上亿元的商品交易市场达31个，其中上10亿元的市场5个。
已形成规模的有荷花池市场、成都生产资料交易区、成都城隍庙电子电器市场、五块石商贸大市场以及人民商场、红旗商场、粮食批发市场、蔬菜批发市场等一批大型商品市场。
当前正在抓紧与国家有关部门合作，加快成都生产资料交易区、成都农产品中央批发市场等一批大市场。
整个市场建设已初步形成以城市为中心、市区县结合的市场网络，其辐射范围已由过去川西100多个市县扩展到全国，甚至辐射到东南亚一些国家和地区，市场规模及容量位居西部城市之首。
截止2003年，已有34家世界500强企业投资设立了38家外商投资企业，投资额达42301万美圆D.金融方面：
中国人民银行成都大区分行设在成都，现有银行类金融机构2536个，新加坡大华银行、英国标准渣打银行、巴黎国民银行、东经三菱银行、东亚银行、花旗银行等在成都设立了代表处，新加坡华侨银行设立了分行。
国家证监委大区证监办设在成都，现有证券营业部87家，证券投资者187万人，2002年全年证券交易额1668亿元。
2002年末成都市金融机构存款余额为2635.61亿元，其中企业存款为985.49亿元，城乡居民储蓄存款为1225.98亿元，其中城镇居民储蓄存款为107.02亿元；2002年末贷款余额为2181.78亿元，其中短期贷款为1134.98亿元，中长期贷款为689.28亿元。
基本上形成了以成都为中心，川西为依托，辐射西南和全国部分省市的融资网络。
E.文化教育方面:
成都市科教实力雄厚，全市有各类科研机构2700多个。
截止2002年底，全市现有高等院校28所，在校生为256267人，毕业生数为33348人。
具有大专学历以上的人才，占全市总人口的9.8%。
六、城市经济发展状况1、经济运行现状分析成都作为西南地区的商贸、金融、科技中心和重要的交通、通信枢纽，是整个西南地区的经济中心。
近年来，成都市抓住西部大开发的机遇，积极扩大内需，进一步对内对外开放，经济运行总体质量和效益不断改善。
2002年，全国国内生产总值达到1667亿元，在全国15个副省级城市中，仅次于广州、深圳和杭州，位居第四，GDP总量比1978年增长12.6倍，年平均增长11.5%，用14项小康指标衡量，成都市城市居民于1993年、农村于1997年基本实现小康。
成都市的经济结构不断调整优化，一二三产业比例关系为8.4：
45.6：
46，以商品流通、交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游、等为主的第三产业成为经济发展的主导力量。
18001600140012001000800600400200019902000200120021941313国内生产总值（亿元）166714922000年到2002年成都市的国内生产总值每年都是以百分之十几的速度不断增高，其中2002年更是达到了1667亿元，比2001年增加了13.1%，2002年全国的经济增长率为8%，成都高于全国水平。
2131.8第一产业（%）第二产业第三产业47.21978年9.645.7第一产业（%）第二产业44.7第三产业2000年8.446.1第一产业第二产业45.5第三产业2002年2002年第三产业在整个成都市国内生产总值中所占比重为46.1%，高于其他产业。
成都市从三个层次出发，调整和确立第三产业发展格局。
一是大力发展旅游业、房地产业，确立其在经济发展中的主导地位。
二是加快改造提升传统商业服务业，形成现代化的商贸流通格局。
三是规范发展金融保险、信息产业、咨询、设计等新兴行业。
（2002年房地产占成都市整个国内生产总值的3.9%,在3%的重要产业分界点以上，房地产业已成为成都市国民经济中的重要支撑产业。
）成都市作为西南地区物流、资金流和信息流聚集的一个特大中心城市，以稳定发展第一产业、优化发展第二产业、加快发展第三产业为指导思想，加快结构调整，有效推动了第三产业的快速发展。
在1999年第三产业增加值首次超过第二产业，成为成都市经济增长的重要动力。
180001600014000120001000080006000400020000162771467613020人均国内生产总值（元）21231990200020012002800700600500400300200100040.121990200020012002475.9582.22全社会固定资产投资额（亿元）702.152002年成都市全社会固定资产投资额为702.15亿元,比2001年增长了20.6%,2001年全社会固定资产投资额为582.22亿元,比2000年增长了22.3%,2000年为475.9亿元,相当于1990年的11.86倍,这些数字表明,成都市的城市建设快速发展,各项基础设施建设越来越完善。
城市的发展将带来投资的更大化，这对成都市的经济将是一个有力的推动，并且会吸引更多的外地人到成都来投资、工作与居住。
250200170.761501005002.991990
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