建材项目投资建议书.docx
《建材项目投资建议书.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《建材项目投资建议书.docx(12页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
建材项目投资建议书
建材项目投资建议书
这里是为大家准备的建材项目投资,想了解更多内容,请关注CN人才网建议书栏目~
第一章项目总论
一、项目概况
项目名称:
XXXX建材家居大市场;项目选址:
项目规模:
一期用地91亩,建筑面积12.5万平方米;项目总投资:
一期总投资人民币5.325亿元;投资商:
XXXX投资开发有限公司项目承建单位:
XXXXXXXX建设有限公司。
二、项目投资单位简介
投资开发有限公司是由浙商出资设立的专业从事商
业地产投资的企业,注册资本5000万元人民币,拥有一大批专业从事规划设计、建筑设计、施工管理、市场运营管理、成本控制管理、资本运作管理、物业管理、物流管理等多方面人才,近年来,在安徽、江苏、浙江等省投资建设各类专业商品交易市场五个,总建筑面积100万平方米。
多次获得省级五星文明诚信市场和全国百强专业市场荣誉。
三、项目背景
1.XXXXXXXX提出,XXXX要加快建设充满活力、独具魅力、创新发展,宜居宜业的现代XXXX大城市和现代产业基地,努力成为在全国有较大影响力的区域性特大城市。
全力以赴把XXXX打造成为长三角地区继沪、宁、杭之后的现代化新兴中心城市,是新兴中心城市的重要组成部分,要按照中心城区标准等高对接,建设成为现代商业发展的高地,全国著名的旅游、休闲、度假胜地和山川秀美的生态之城。
2.XXXX行政区划调整后,直接融入合肥,成为XXXX市建设现代化区域性特大城市的重要部分,为市快速发展带来了重大契机。
尤其XXXXXXXX,是XXXX市承接产业转移前沿阵地,产业发展的主引擎,创新发展的新高地,需要有与之相配套的现代服务业,以推动城市功能开发和业态繁荣,推动生产性服务业集聚发展。
四、项目建设必要性
1.国家产业政策要求加快商贸业发展。
随着中央关于促进中部崛起和承接产生转移一系列政策出台,特别是XXXX调整后,XXXX以其独特的区位优势,迎来了跨越式发展的良好机遇。
作为政府招商引资的重大项目XXXX大市场的兴建,对于加快形成大市场、大商贸、大流通的格局,加快中心城区建设具有十分重要的作用。
2.是城市化发展的需要。
随着巢湖城市化发展,五年来市区扩展成倍,市区人口迅猛增长,居民生活水平不断提高,对居住环境和居住质量要求越来越高,多元化消费结构逐步升级,并且向环保型、品牌化高端发展,而目前XXXX没有此类消费市场,本项目建设正是为适应这种市场消费需求结构变化,以满足城市化发展中的消费需求。
3.有利于促进资源整合和产业发展。
地处丘陵地带、林业、陶土资源丰富,充分利用这此资源生产板材、木地板、家具、陶瓷、卫浴洁具将极大地提升其经济价值,建立一个集生产、商品交易、信息发布、物流配送等多功能家居建材市场,必将给产业发展带来一次革命性飞跃。
第二章市场分析
根据市场调查分析,XXXX目前仅有XXXX大市场一家经营家装材料市场。
始建于2001年,其优点在于地处市区中间,消费者购物就近方便。
其劣势也是显而易见:
一是在建设布局上缺少通、透、畅,营业面积有限,利用率低,消费者很难找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功能设施工上不配套,没有仓库,商家商品零散地存放在周边居民住宅内,甚至存放在数公里外有仓库条件的地方,增大了经销商的管理难度和管理成本,导致商品价格提高,市场没有专业停车场,物流车、购物车,从业人员交通车见缝插针,到处停放。
致使时常发生交通堵塞;三是在物业经营管理中没有话语权,市场商铺90%已出售,租赁及定价权在业主,经销商普遍存在不稳定危机感,商铺随时都有被业主收回的可能,房租随意加价,租金价格比合XXXX等城市同类市场高出15%以上,是目前XXXX市区商铺租金最高的地方;四是在商业管理模式上混乱,因XXXX大市场是完全产权式商铺,初始没有按商品功能类别要求有序招商入驻,导致商业功能不明确,各类商品经营互相穿插,缺乏经营透明度和竞争力,以低档商品为主,缺少消费吸引力,市场内商品低劣,以次充好,消费欺诈,投诉率极高,有近40%消费者选择到外地购物;五是市场容量小,总建筑面积仅7.2万平方米,有效经营面积仅占65%。
难以引入国家和地方众多建材家居品牌商品入驻。
综上所述,XXXX市迫切要求建设一个新的家居建材市场。
本项目建设,将以其独创的设计理念、全新的商业定位和最优化的运营方式、管理模式,使XXXX建材家居行业带来质的突变,使其成为我国中部地区行业标杆。
具有以下八大优势:
优势一:
项目投资单位已成功地建设运作了五个市场,拥有一支谙熟专业市场建设、招商、宣传、管理,具有七年以上实践经验的团队,拥有从事物流配送、物业管理、市场营销招商专业队伍。
在全国拥有丰富的客户网络资源,并与马可波罗、圣象等一批主要品牌生产企业建立了战略伙伴关系。
为项目快速建设、快捷形成和早见成效奠定了基础。
优势二:
项目着眼于XXXX市区未来20年的发展,在规划上将商贸、仓库物流、生产加工纳入统一规划、分步实施,在建设布局上采用独创的双层商场+商业步行街复合型商业建筑模式,做到整体布局的通、透、畅和内部空间的可视性、交通引导性;硬件设施一次性到位,并留有较大的可持续性发展空间。
优势三:
项目建成后,投资单位自持物业不少于40%,是市场的最大股东,享有充分话语权,对市场租赁定价、商业功能区
布局和物业管理具有很强的调控能力,能够确保入驻经营者安心稳定经营,大胆投资谋略长久发展。
优势四:
项目实行完全商场化管理如:
统一营销宣传,统一仓储物流,统一装卸配送,统一车辆停放,统一治安消防、统一卫生保洁、统一从业人员招聘、统一上下班时间、统一明码实价、统一商品投诉赔付,市场实行商品品质保障,天天平价,无原因退货等,为消费者创造一个良好的消费环境,做到引导并拉动消费。
优势五:
项目商业定位为中高档家装、家居材料专业市场,一期入驻陶砖、洁具、橱柜、板材、木地板、五金、油漆、灯具、家居九大类商品,实行商品准入,引入国内外知名品牌入场经营,能够充分满足广大消费者的需求。
优势六:
项目建成投入运营后,实行一年免租免费试营期,试营期后的五年内,房租金和市场管理规费比目前XXXX大市场低30-35%,使经营者在低成本下运营,必然带来同类同质商品的比价优势,对消费者有极强的吸引力,从而使项目形成有效的良性发展,真正实现政府、经营者、消费者、投资者共赢局面,使各方结成牢固的经济利益共同体。
优势七:
购置15辆中巴车作为导购车,定时定点免费接送消费者,既解决入场购物消费者的交通问题,又起到了流动宣传市场、宣传商家、宣传商品的作用。
优势八:
项目配套功能是目前国内同类市场最完善的市场。
设立1万平方米大型停车场,分为公交停车区、从业人员停车区、消费者购物停车区和物流配送停车区,可同时停放各类车辆180辆和摩托车、电瓶车600余辆;展示交易区设置综合导购图和分类市场商铺分布导购图,并配备声、像系统进行导购宣传;交易区临路外立面设立面积3600㎡的广告幕墙,供商家进行商品宣传;交易区各街区上空采用彩玻瓦遮阳防雨,切实体现商场+步行街,项目实行封闭式管理,建立统一消防安全系统和治安应急管理系统,实行统一给排水和分区供电管理。
第三章项目实施计划
一、项目选址
项目选址位于XXXX区东北侧。
长约XXXX320米,宽约170米
二、建设规模
项目建设分二期实施,一期建设用地91亩,建筑面积12.5万平方米,总投资约5.325亿元。
三、建设内容
1.商品展示区:
2.6万平方米;
2.商品交易区:
6.3万平方米;
3.配套及服务:
3.6万平方米;
4.大型停车场:
1万平方米;
5.消防设施系统、供电系统、给排水系统、弱电系统和市场道路、绿化等。
四、实施计划
本项目按照高起点规划设计、高标准配套一次性到位。
实施期限为18个月,分三个阶段。
第一阶段为项目可行性研究评估、项目审批、土地征用出让及前期调整,为期2个月。
第二阶段为项目规划设计及评审、施工图设计、施工报建、场地七通一平,建设招标,为期4个月。
第三阶段为建设施工、招商入驻,为期12个月,三个阶段部分工作可交叉进行,尽可能缩短时间。
第四章投资分析
一、投资估算
1、土地费用:
1820万元
2、前期费用2450万元(报建规费、设计、勘探、监理等)
3、建设费12.5万平米1820元/平米=22750万元
4、展示区装饰费:
5万平米1500元/平米=7500万元。
5、设备设施建设费10800万元。
(包括供电、给排水、消防、人防、弱电、电子声像导购、中央空调系统、天桥电梯、过道遮阳棚、道路、停车场、绿化等)
6、项目前期推广运营费2700万元7、管理费用1500万元
8、财务费用1980万元9、不可预见费2000万元上述19项合计为53250万元。
二、经济收益分析(依据谨慎性原则)
1.销售收入
本项目经营性用房面积12.5万平米,根据专业市场业态规范要求自留物业40%(展示区和酒店式公寓5万余平方米),可供销售面积为7.2万平米,分四年期按3:
2:
2:
3销售,销售收入69840万元。
扣税后为62506万元。
2.租金收入
项目建成投入运营后,第一年为市场培育期,免收租金。
自第二年起收取租金,有效出租面积按90%计,取五年期平均值。
一层为35元/㎡月,二层为25元/㎡月,三层为20元/㎡月。
上述已扣减销售动态面积,自第五年起进入稳定期。
3.物业管理收入
根据商业物业相关要求,参照大市场物业收费标准,按平均每月1.5元/㎡,按有效出租面积90%计算:
10.8万平方米1.5元/㎡12=194万元税后为160万元。
4.广告位出租收入及其他收入180万元,税后为148万元。
三、运营费用分析
1、管理费用平均每年1850万元。
其中:
人员工资福利及各项社会保险费1180万元,办公180万元,差旅费40万元,接待费40万元,教育培训费50万元,公用水电费360万元。
2、财务费用3600万元。
3、后期运营宣传费用3200万元(4年)。
4、设施设备维护费平均每年300万元。
项目前四年运营费用为15400万元。
四、投资分析估算
1、本项目四年总收入为68648万元。
销售62506万元+租金5142万元+物业费480万元+广告位及其他518万元=68648万元
2、本项目前期投资及投入运营后四年内总费用为53250+15400=68650万元
综上所述,本项目自投资建设到投入运营需经过五年半时间即可收回全部投资。
第五章市场运营
从投资分析可以看出,该项目通过销售和出租,总投资回收年限为5.5年。
这表明项目的经济效益较好,投资回收期短,抗风险能力较强。
该项目主要的风险来源于竞争对手的盲目建设,恶性低价竞争及消费方对项目不认可。
为了降低市场风险,要在市场招商,市场运作和市场管理方面下功夫,我们计划采取以下措施:
1.强化自身竞争力,充分发挥自己在市场营销、招商和物业管理、物流配送的优势,引入国际国内先进的管理理念,引进优秀的管理人才,并采取送出去、请进来方式,对内部管理层进行轮岗培训,不断提升团队人员的管理能力和运营水平。
2.与XXXX建材市场、东方家具城、XXXX市场、XXXX家居市交易博览城及XXXX大市场建立战略联盟关系,实行信息资源共享,形成运营机制和商品、价格的联动,以达到共赢局面。
3.在招商上把招外地商作为重点,充分发挥项目投资单位的信息网络和客户资源优势。
注重引入品牌商家、品牌商品,以培养品牌消费,达到建立品牌市场的目的。
4.利用各种广告载体和各种宣传媒体、企业网站、宣传手册、宣传光盘等多种手段向目标客户进行广泛宣传,并组织专业营销团队对目标客户进行引导和洽谈,使目标客户产生强列的入驻经营欲望,进入市场投资和消费欲望。
5.强化对市场经营者的诚信教育和管理,切实以优质品牌商品、低廉价格、品牌服务赢得消费者。
第六章环境保护
XXXX本项目为纯商业与服务项目,无噪音污染,无有毒有害气体排放,只有少量生活废水排放(一期年排放量600吨),生活废水排放的化学耗氧量及PH值等主要指标可达到国家环保标准。
少量生活垃圾(年产生量一期约500吨)。
为加强环境保护,本项目设有专业物业负责保证垃圾物及时得到清理,能够较好的保护项目环境。
第七章结论
一、财务评价结论
本项目经投资分析得出如下结论:
项目一期总投资53250万元,通过商铺销售和自持物业出租收益,仅需5.5年(含一年市场培育期)即可收回投资,符合财务指标预期,切实可行,表明了本项目投资风险小,经济效益显著。
二、经济和社会效益显著
1.项目建成投入使用后,将产生巨大的社会效益,一是在项目发展带动下,将引起相关产业的结构性调整,尤其三产中的仓储物流、餐饮等服务业必将得到快捷发展,二是促进家装施工企业规范发展和有序竞争,提升其经营能力、技术水平和施工质量,让居民得到更多实惠,三是广开了就业门路,可提供60008000个就业岗位(不包括三产服务人员)。
2.项目一期投入运营后,入驻经销商600余家,年商品交易额7.5亿元,每年可实现税收3000万元以上,经济效益显著。
二、经济和社会效益显著
1.项目建成投入使用后,将产生巨大的社会效益,一是在项目发展带动下,将引起相关产业的结构性调整,尤其三产中的仓储物流、餐饮等服务业必将得到快捷发展,二是促进家装施工企业规范发展和有序竞争,提升其经营能力、技术水平和施工质量,让居民得到更多实惠,三是广开了就业门路,可提供60008000个就业岗位(不包括三产服务人员)。
2.项目一期投入运营后,入驻经销商600余家,年商品交易额7.5亿元,每年可实现税收3000万元以上,经济效益显著。
年限市场运营单位
市场经营户销售出租收入其他所得税万元增值税万元合计万元
面积㎡收入万元税金万元税金万元税金万元土地使用税万元
第一年2160017280181400060001874
第二年1440014400151245932513006002954
第三年14400144001512390324360012003777
第四年21600237602495242323060012004599
三、结论
XXXX通过对家居大市场项目全面综全分析后认为,该项目符合产业政策和巢湖城市发展要求,定位准确,可持续发展性强,经济和社会效益显著,具有良好的发展前景,项目经济指标符合投资要求,项目建设可行。