南三条新华市场调研报告.docx
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南三条新华市场调研报告
南三条市场、新华集贸市场调研报告
一、目的
了解南三条市场和新华集贸市场各个市场的基本情况，分析市场发展前景，认识商业市场的操盘模式，并熟悉市场调研程序。
二、调查时间
11月25日--26日调查南三条市场情况
11月27日汇总南三条市场调查内容
11月28-29日撰写南三条市场调查报告
30日—12月14日新华市场调研
三、信息来源渠道
i.售楼处
ii.业主访问
iii.电话访问
iv.市场宣传资料
四、南三条是市场调查内容
1．南三条市场概述
南三条市场现日客流量逾25万人，内有商家1.2万户,经营面积40万㎡,市场涵盖针织、小百货、食品、日化、五金、鞋类、箱包、玩具、灯饰、文化用品等十大行市，经营商品二十几个大类，76000多个花色品种，已辐射全国32个省、市、自治区及东欧、非洲、中亚的二十几个国家及地区，成为北方地区最大的小商品集散中心。
2001年市场成交额169亿元，税收1.5亿元。
曾两次荣膺全国十大市场称号，2002年由中国商业联合会与国家统计局数据显示，南三条市场荣列全国百强市场第二位。
目前，南三条市场已经开始进行全方位、高起点的开发改造，统一规划，统一设计，计划用3～5年时间将南三条市场从目前占地50万平方米发展成为占地近200万平方米的新型综合商贸区。
2．各市场一览表（图表）
礼品市场：
东方文化礼品城太和文化礼品城
箱包市场：
金茂箱包城新时代商城中江商业城金茂箱包皮具市场
五金市场：
四海五金城花中城南三条五金市场
日化市场：
太和日化城
小商品：
新源发小商品市场现代小商品城南三条小百货市场
食品：
建国食品城
儿童用品：
建国儿童用品市场南三条中心广场市场
综合类：
金正大市场
鞋类：
南三条鞋类市场
其它：
大经南街灯饰城
3．市场分析
南三条市场是改革开放的春风带动起来的，经过多年的发展成为知名的商品专业批发市场，但其起点低，开始大多以小商小贩小摊位为主，商户从业素质普遍较低，且市场缺乏规范的管理，随着市场经济的发展，南三条原来的经营模式显出明显的滞后性与局限性，市场需要升级换代，商户也需要自我实现，在市政府的大力支持下，市场管委会对市场进行分行划市，97年以后，南三条陆续兴建起了一批商铺，市场飞速向集中化、规模化、专业化发展。
投资商铺的热潮也在此时掀起。
（一）商铺产权转让方式
1．完全产权
2．使用权
业主拥有完全产权，商铺使用年限为40年；使用权年限一般为20～30年，产权归集体所有，二者销售价格相差不大，所以南三条市场内，投资者首选具备完全产权的商铺。
（二）租金对比（主力均价）
2001年
2002年
一层
100元/㎡/月
110元/㎡/月
二层
30元/㎡/月
40元/㎡/月
三层
20元/㎡/月
25元/㎡/月
售价对比（主力均价）
2001年
2002年
一层
2.44万元/㎡
2.57万/㎡
二层
1.55万元/㎡
1.65万/㎡
三层
对比2001～2002租金、售价变化及各分类市场租金售价可以看出,南三条市场租金增幅在10%以上,售价增长幅度约为6%,2001年一层租金与售价比为0.049,二层租金与售价比为0.02,2002年一层租金与售价比为0.051,二层租金与售价比为0.03。
加上房地产本身特有的不动性和稳定性,投资南三条商铺的回报率较高,而且风险低,具有与其他投资方式相比较高的投资价值。
但也要看到，由于市场内开发商的实力与水平参差不齐，出现了如产权不明、市场定位不准、经营和管理不到位等各种各样的问题（建国儿童用品商城产权证办不下来成为销售的致命弱点，金正市场经过多次重复定位，招商一直不太成功，商铺已卖了三年，建国食品城今年四月出现商户集体出走罢市的情况…）结果商户、投资者、开发商都受了损失。
具体到每个市场，发展也不均匀，一般一层经营都还可以，二层除个别市场（东方文化、太和礼品等租金在30元以上）运作的较成功外，经营情况都差强人意，甚至免租金都没人来。
即使从租金与售价比上看二层明显要比一层高，但铺位租不出去就相当于没有收益，三层则一般作为库房来用。
无场不成市，但场太多了也不行，拿箱包市场来说，已建在建的就有六个，市场空间有限，竞争何其激烈。
准确可行的市场定位是项目成败的关键。
业主投资最关心的问题：
首先会关注商铺的地段，地理位置是否优越，市政有什么近期远期的规划来判断商铺的升值潜力；其实在南三条市场内，地段固然重要，但所有的铺位都在一个大的商圈内，升值往往取决与市场的发展，如果市场成不了型，铺位租不出，收益就不会大，所以市场的定位就非常重要，定位不准或定位混乱，往往导致商家今天搬进来明天搬出去，租金不会涨，市场不成熟。
其次是开发商的资金、实力和信誉，投资风险和开发商息息相关，像太和开发的项目，这次买获了利，再开发，投资者中老客户占一大部分。
第三是能否拢住商家，市场由众多商家组成，客大欺店，拢住商家，就等于拢住了财源，市场才能火。
靠什么：
相对低的租金，好的管理及足够的诚意。
关于销售
售楼处：
一般在现场，面积大都在35㎡～50㎡商铺内，墙壁挂有主要诉求的展板；
客户来源：
单位一般个人专业投资者经营户
广告投放：
1、方式以报纸、宣传单（人员）、条幅、道旗为主。
2、区域以南三条和新华集贸市场为主付款方式及优惠政策：
1、一次性付清96折—98折。
2、贷款6成10年（如果不能提供贷款，很可能存在产权资金方面问题）。
3、3—4年返租，年回报率为6%—9%，购房时冲抵房款或按月、季返还。
4、3—5年后原价回购
5、对经营着免收半年—一年的管理费用等
石家庄新华集贸中心市场
一、市场概况：
1、石家庄新华集贸中心市场位于河北省会石家庄市中心，始建于1987年,它东临火车站和石家庄解放纪念碑；南临长途汽车站和繁华的商业街中山路；北与金融一条街新华路相接。
新华集贸中心是石家庄结合旧城改造纳入城市建设总体规划的第一个专业批发市场。
是得天独厚的经商宝地。
新华集贸中心市场由19个分市场组成，占地面积27.64万平方米，经营面积18万平方米，经营摊位15000余个，有经营者30000余人。
整个市场以服装为主，还有布匹、电子、鞋帽、日用百货、床上用品、音像制品、副食餐饮、等八大行业，50000多个花色品种。
商品主要来源于南方的广东、福建、柯桥、温州、义乌等地，占市场商品的７０％，其余３０％左右属于就地加工。
经营方式主要是批零兼营和厂家直销、代销、包销。
商品主要销往三北地区，国外销售到蒙古、俄罗斯、韩国等。
被誉为全国最大的服装集散地“中国服装第一市”。
它以得天独厚的地理优势和便利的经营条件吸引着全国29个省、市自治区近600多个县、市以及俄罗斯、中亚等国家客商来市场交易，日客流量20-25万人次。
91年被国家工商总局评为全国十大市场之一，名列第四位，是河北省第一大市场。
新华集贸市场连续多年来被评为“石家庄市文明市场”、“河北省文明市场”、“全国文明市场”。
96年商品成交额突破100亿元，98年商品成交额超过150亿，99年商品成交额为154亿。
99年，国家统计局、国家经贸委进行的建国50年来首次全国商品市场快速调查中成交额列全国第一。
新华集贸中心市场的发展不仅促进了区域经济的发展，而且带动了相关配套的交通运输、餐饮、住宿、金融、房地产、加工等产业的发展，每年创造经济效益1.5亿元，社会效益3.5亿元。
新华集贸中心市场由市场管理委员会实行统一管理，工商、税务、公安、物价、技术监督、司法等职能部门是管理委员会的成员，对市场实行统一税收管理、统一经营管理、统一检查管理、统一消防治安管理。
市场设立了派出所、消防办公室、物价检查所、技术监督站、司法所，建立了公安民警、保安队员、经营户治保员三位一体的三级消防治安防控网络，有利的打击了各种犯罪活动，为经营者提供了一个安全舒适的环境，使市场经营者和消费者安全放心。
市场内设置了金融服务、电信所、托运站、运输中心、信息中心、餐饮服务中心、接待室、广播室、为买卖双方排忧解难，提供方便。
“中国最大服装集散地”、“中国服装第一市”的石家庄市新华集贸中心，在不久前公布的由国家统计局和国家经贸委去年联合举办的建国以来首次全国商品市场快速调查中被列为全国大型交易市场第一位。
去年，该市场商品成交额达到156亿元、税费收入达到1.5亿元，两项均创下了市场成立以来的历史新纪录。
1、新华集贸中心的未来更让人充满信心，实施大集团战略，逐步改造临建大棚式交易厅，建设现代化永久的大型商业中心。
在管理上实现规范化、科学化、信息化、网络化，同时大力培育扶植加工业，实现产、供、销一体化，以我国商贸行业的巨人形象展现在世人面前。
2、石家庄历来纺织业和轻工业发达，有大量的从业人员和纺织厂。
在市场刚刚起步阶段，商品来源主要是从外地输入，本土商品所占份额很少，经过这几年的发展，外来商品所占份额逐年下降，本土商品所占份额的比重逐渐上升，主要原因：
一是外地厂家在石家庄设厂，二是石家庄本地厂家比较多，再有石家庄卓达服装产业园的落成。
这些因素促成了石家庄的本地服装加工业的的飞速发展。
3、新华集贸市场目前正处于一个改造时期，一些老市场，以及一些临街大棚目前正在规化改造之中。
民族路步行街的修建，以及各类新市场的落成，逐渐改变新华集贸市场的脏、乱、杂的这一市场状况。
形成一个配套设施完善、功能齐全集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合性大市场。
同时，新华集贸也是石家庄的商务中心。
石家庄市政府，新华区政府的目标是要把新华集贸中心建成华北地区的“小香港”。
二、各市场一览表：
xinhuatrade.doc
服装市场：
福兴阁、凯旋门西服城、服装大厅、新华市场、金峰市场、鑫峰市场、湾里庙贸易中心、伴纵商厦。
电子市场：
太和电子城、赛博数码广场、新华科技广场。
鞋类市场：
新华鞋城、
百货市场：
东方购物广场、女人世界、康泰广场、天元名品、金百丽时尚广场、壹佰伴。
布匹市场：
新华布匹市场
三．市场分析
服装市场租金一览表
一
二
三
四
福兴阁
500
300
130
100
女人世界
80
30
30
康泰广场
360
200
80
凯旋门西服城
500
130
80
服装大厅
150-330-400
新华市场
500
100
伴纵商厦
自营
金百丽时尚广场
170
300
无
无
壹佰伴
130-230
83
55
天元名品
450
500
500
175
由以上数据，我们可以看的出，在新华集贸市场内，目前租金最高的三个市场福兴阁（500元以上）天元名品（450元以上）新华市场（500元），一层的租金大多数都在500元/平方米/月左右。
这些老市场二、三层的租金相对其它市场也比较高。
例如：
福兴阁、天元名品。
这些老市场的经过几年的发展已形成市场规模，在广大消费者心中有较高的知名度。
福兴阁：
一直以来生意兴隆，客流在新华市场内最高，投资经营收益都很高，去年福兴阁二层部分出售，回租率高达12%，只有一人签了返租协议，四十几个商铺，没用一个月即售完，可见商户对福兴阁的期望及信心。
福兴阁现面临压力一是经营环境拥挤不堪，有新市场像新宏基（湾里庙）贸易中心、新华新市场、天意市场的竞争（新市场硬件好，租金低），再就是商业步行街的打通，福兴阁现有的地理优势将弱化。
天元名品：
经过近三年的发展，在石家庄已经树立了一定的知名度，市场定位是中档时尚服装，目标消费群体为年轻女性，其优势一是位置优越：
面临中山路，客流量高。
二是其市场定位准确，天元附近有肯德鸡和麦当劳两家店，周围大多休闲类专卖店，年轻人居多，目前一二三层没有空余铺位，购物环境较其他老市场要好。
天元名品将出售其二、三层商铺的产权鼓励经营户购买，但经营户对此没有太高的购买热情。
新华新市场：
是原来老市场的升级换代，一层全部为回迁户，基础好，老客户众多。
四、新华集贸市场在售项目一览表：
一
二
三
四
新华新市场
35000
23000
天意市场
不卖
湾里贸易中心
40000
23000
12000
女人世界商务楼
12层-26层6000-6800
天元名品
不卖
35500
26800
不卖
女人世界主要操作活动：
1、宣传报道女人世界由王志刚工作室策划，策划费用号称百万；
2、正式发售前拿出少量铺位低价给专业投资者，待到预售时这些铺位已经被炒致高价；
3、由代理公司进行销售，召集大量的发单人员，密集持续发单，主要诉求：
你想拥有女人世界的产权吗？
4、联络相关商户召开主题座谈会，吸引商家入住，提出系列优惠政策，如入住免一年租金，当日结算等
5、开业前期在媒体上充分造市，所有商品全部六折，开业当天客流量很大，人满为患。
矛头直指三大商场
女人世界总投资2.8亿,单卖商铺就收回2.6亿，策划销售都极其成功。
目前，正在销售主楼公寓，销售势头旺盛，但其经营情况不佳，市场定位有问题，民族路正修建也影响客流量。
五．市场分析
对比天元名品金百丽和壹佰伴其同是面临中山路同是以经营服装为主同是市场化经营商场化管理,表现不同的确是悬殊的客流量与租金所以判断一个商铺的价值高不高地段始终是第一位的。
再看新华市场内的服装市场经营状况，无不与精确的定位有关，定位准商家才会稳定，市场才会成熟，新华市场同样存在传统商业的大而全的弊端，走专业化、精品化的路子才是市场发展的真正趋势。
但对比新华市场与南三条市场，我认为专业零售化之路在南三条行不通，起码短时间内行不通：
一．从现况看，新华和南三条的主客户群不同：
新华市场以批发、零售为主，零售市场顾客集中在市区内、批发市场占一部分；而南三条的客户群主要是来进货的以郊区和周边县市为主；坐6路车，过南三条没人下车，一到东购，基本全下车了。
二．市场角度来说，新华市场和南三条市场都是集贸市场，起点以批发为主。
随供求的变化，新华市场逐渐发生了转变，而南三条虽然也在发展，市场升级换代了，但其供求变化不大，零售化是趋势，但在南三条的生存空间受制约。
如：
去年，建国儿童用品商城遭冷遇便是一例。
南三条市场与新华市场租金不同的原因
一、二者的经营成本和利润不同：
南三条是小商品批发市场，商品单件利润很低，主要在于走量，新华市场以服装为主，单件利润很高；
二、市场经营空间供求不同：
新华市场经营场地供不应求，炒作铺位的情况屡见不鲜，甚至有些市场四层也租的不错；而南三条市场供大于求，二层租的好的没几家，三四层不是空置就是作库房用。
关于步行街
民族路步行街于2003年10月竣工，省会第一条商业步行街将出现于新华市场。
商业步行街的巨大的经济价值和文化价值是经全世界证明了的，是城市发展的新亮点，商业从传统的一手交钱一手交货的单纯交换发展到了体验式商业的时代，消费者渴望更多的参与体验接触，商业步行街是符合体验经济的要求，符合现代商业空间发展以人为本的趋势的。
在新华市场内属于新生事物是市场的空白点，具有很高的投资价值。
升级会员 