宁夏省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题.docx
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宁夏省房地产估价师《制度与政策》：
房屋征收评估异议处理模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。
A：
2277.4
B：
2223.41
C：
2728.8
D：
2741.9
E：
借款合同
2、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。
A．0.4
B．2.4
C．1.2
D．2.5
3、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。
A：
195万元
B：
210万元
C：
213万元
D：
217万元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。
A．出租计划
B．销售计划
C．使用计划
D．租售计划
5、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。
A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力
B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少
C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多
D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要
6、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。
（2007年试题）
A：
图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B：
结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C：
凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：
标高的单位用毫米计
E：
执行层的组织协调
7、房地产投资信托不包括的类型是__。
A．经营型
B．权益型
C．抵押型
D．混合型
8、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：
2427
B：
2500
C：
2575
D：
2632
E：
工业用地的监测点评估价格
9、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。
对估价材料的保存时间一般应在__年以上。
A．5
B．10
C．15
D．20
10、一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报备案。
A：
国务院
B：
住房和城乡建设部
C：
国土资源部
D：
人力资源和社会保障部
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。
A：
市场价格
B：
市场价值
C：
理论价格
D：
成交价格
E：
工业用地的监测点评估价格
12、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。
A：
技术上的可能
B：
经济上的可行
C：
价值最大化
D：
法律上许可
E：
工业用地的监测点评估价格
13、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
14、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。
A：
开始施工
B：
竣工
C：
登记
D：
开始营业
E：
借款合同
15、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为__万元。
A．40
B．48
C．50
D．60
16、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
17、投资决策分析主要包括项目的财务评价和__两部分。
A．经济评价
B．效益评价
C．计划管理
D．市场分析
18、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。
A：
3473
B：
4365
C：
4500
D：
4635
E：
工业用地的监测点评估价格
19、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
20、下列情况中会导致房地产价格上升的是。
A：
上调贷款利率
B：
收紧房地产开发贷款
C：
开征房地产持有环节的税收
D：
增加土地供应
E：
工业用地的监测点评估价格
21、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
22、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。
如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。
A：
390.5
B：
399.5
C：
523.5
D：
543.0
E：
借款合同
23、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。
A：
基本因素
B：
首要因素
C：
一般因素
D：
重要因素
E：
借款合同
24、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。
则其综合资本化率为。
A：
7.65％
B：
8.75％
C：
9.42％
D：
10.19％
E：
工业用地的监测点评估价格
25、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的__日内将买受人的已付房价款退还给买受人。
A．30
B．7
C．20
D．15
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。
A．工程勘察资质证书
B．工程设计资质证书
C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书
D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书
2、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。
A：
该类房地产的价格水平
B：
消费者的收入水平
C：
该类房地产的开发成本
D：
该类房地产的开发技术水平
E：
房地产开发企业对未来的预期
3、债权人投保债务人的信用风险的，为。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
4、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。
A.2000
B.2200
C.2100
D.2315
5、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A：
10
B：
15
C：
20
D：
30
E：
执行层的组织协调
6、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
7、建筑物的功能折旧原因不包括__。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
8、甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50％，预计乙物业2007年4月的价值为1100万元和700万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。
A：
乙物业投资风险大
B：
甲物业投资风险大
C：
甲、乙两个物业投资风险相同
D：
无法判断
E：
借款合同
9、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般__基础租金。
A．低于
B．等于
C．高于
D．不可比
10、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A：
一手
B：
二手
C：
原始
D：
基础
E：
借款合同
11、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
12、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察__是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。
A．房地产估价机构
B．房地产估价师
C．房地产估价机构和房地产估价师
D．估价人员
13、影响商品的供给的主要因素不包括__。
A．商品价格
B．偏好
C．政府政策
D．预期
14、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。
某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。
A．1.67%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
15、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。
A．行政的
B．法律的
C．政治的
D．经济的
E．间接的
16、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。
A：
成本法
B：
路线价法
C：
假设开发法
D：
基准地价修正法
E：
市场比较法
17、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
18、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。
A：
绝对指标
B：
相对指标
C：
统一指标
D：
平均指标
E：
变异指标
19、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。
（2009年试题）
A：
国有土地出让
B：
国有土地转让
C：
国有土地租赁
D：
国有上地作价出资（入股）
E：
保留划拨土地使用权
20、物业管理服务收费的计费方式主要包括。
A：
服务制
B：
酬金制
C：
包干制
D：
管理制
E：
服务和管理制
21、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是__。
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
22、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出
B．开发建设投资
C．投资方向调节税
D．项目投资总额
23、下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
24、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
25、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。
A．业主大会制度
B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度
E．住房专项维修资金制度
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