下半青海省房地产估价师《相关知识》：强制拍卖的注意事项考试试卷.docx

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2016年下半年青海省房地产估价师《相关知识》：

强制拍卖的注意事项考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。

A：

比例相对指标

B：

结构相对指标

C：

比较相对指标

D：

强度相对指标

E：

执行层的组织协调

2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。

A：

通货膨胀影响

B：

投资利息因素

C：

资金时间价值

D：

投资风险补偿

E：

工业用地的监测点评估价格

3、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。

A．-1.33

B．-0.66

C．0.66

D．1.53

4、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】

A：

37年

B：

40年

C：

60年

D：

63年

E：

工业用地的监测点评估价格

5、2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。

A．9%

B．12%

C．15%

D．20%

6、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。

A．4

B．3

C．2

D．1

7、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权

B．知识产权

C．人身权

D．撤销权

8、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

9、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%

10、某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。

A：

50元／㎡

B：

250元／㎡

C：

300元／㎡

D：

350元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

11、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值

B．总开发成本

C．总开发价值

D．总投资额

12、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是__。

A．半年报

B．年报

C．季报

D．月报

13、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。

A：

确定估价时点在先，得出评估价值在后

B：

得出评估价值在先，确定估价时点在后

C：

确定估价时点与得出评估价值同时进行

D：

确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以

E：

工业用地的监测点评估价格

14、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。

A：

27．6

B：

28．2

C：

29．0

D：

29．9

E：

工业用地的监测点评估价格

15、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。

A：

3816

B：

3899

C：

4087

D：

4920

E：

工业用地的监测点评估价格

16、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：

6．2％

B：

7．2％

C：

8．2％

D：

9．2％

E：

工业用地的监测点评估价格

17、关于估价资料归档的说法，错误的是。

A：

估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档

B：

估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C：

估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D：

估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

E：

工业用地的监测点评估价格

18、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。

A：

乡人民政府

B：

县人民政府

C：

拆迁管理部门

D：

公安部门

E：

执行层的组织协调

19、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。

A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》

B．《注册房地产估价师管理办法》

C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》

D．《房地产抵押估价指导意见》

20、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。

A．2125（元/m2）

B．2225（元/m2）

C．2325（元/m2）

D．2425（元/m2）

21、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

22、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

23、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。

A：

50个月

B：

100个月

C：

10个月

D：

10年

E：

借款合同

24、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

25、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。

A．强制性

B．无偿性

C．自觉性

D．固定性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析__。

A．价格结构

B．总量结构

C．档次结构

D．投资结构

E．租买结构

2、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

3、《土地使用权出让合同》规定：

土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A．15

B．30

C．60

D．90

4、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

A：

买卖

B：

出租

C：

抵押

D：

质押

E：

赠与

5、收益性物业管理中的经营费用包括。

A：

固定资产折旧费

B：

企业管理费及利润

C：

保险费

D：

房产税

E：

大修理基金

6、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。

、

A：

消费者的收入增加

B：

作为替代品的房地产的价格上升

C：

作为互补品的房地产的价格上升

D：

消费者预期其未来的收入增加

E：

消费者预期未来的房地产价格上升

7、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。

这种业务模式下的现金流出包括

A：

更新改造成本

B：

购买成本

C：

运营成本

D：

建造成本

E：

转售税费

8、供给理论与市场理论是从方面研究厂商行为。

A：

价值

B：

需求

C：

供给

D：

价格

E：

执行层的组织协调

9、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

10、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

11、房屋的建筑等级分为__方面。

A．建筑物的耐久性等级

B．建筑物的抗震等级

C．建筑物的耐火等级

D．建筑物的环保等级

E．建筑物的重要性等级

12、防范估价风险的最后一道防线是__。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．审核估价报告

D．估价报告应用有效期

13、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。

A：

建设地区的土地使用性质的控制指标

B：

建设地区的土地使用强度的控制指标

C：

道路和工程管线控制性位置

D：

空间环境控制的规划要求

E：

指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

14、下列保险中，属商业保险的有。

A：

无担保保险

B：

保证保险

C：

信用保险

D：

健康保险

E：

失业保险

15、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

16、印花税的税率形式有税率。

A：

定额

B：

差额

C：

累进

D：

差额累进

E：

比例

17、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。

A．基准收益率

B．目标收益率

C．出租率或空置率

D．毛租金收入比率

E．运营成本

18、下列关于商品房销售的说法正确的是。

A：

必须按套销售

B：

不得分割拆零销售

C：

不必按套销售

D：

可以分割拆零销售

E：

在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式

19、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在。

A：

第一阶段

B：

第二阶段初期

C：

第三阶段初期

D：

第三阶段

E：

第四阶段

20、财务分析不包括。

A：

偿债能力分析

B：

平衡能力分析

C：

盈利能力分析

D：

营运能力分析

E：

执行层的组织协调

21、某房地产总价值100万元，其中土地价格45万元。

已知土地的报酬率为8%，综合报酬率为15%，则建筑物报酬率为__。

A．11.4%

B．11.85%

C．18.6%

D．20.73%

22、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：

财产

B：

信用

C：

货币资金

D：

货币

E：

实物

23、房地产开发项目的主要合同关系有。

A：

开发商的主要合同关系

B：

承包商的主要合同关系

C：

建筑商的主要合同关系

D：

监理机构的主要合同关系

E：

供应商的主要合同关系

24、为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有。

A：

棚户区改造

B：

城中村改造

C：

廉租住房建设

D：

经济适用住房建设

E：

公共租赁住房建设

25、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表