深圳市房地产租赁市场研究报告记录深圳市住宅租赁商业租赁写字楼租赁市场研究报告记录深圳房屋租赁市.docx
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深圳市房地产租赁市场研究报告记录（深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告记录）深圳房屋租赁市场预测
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深圳市房屋租赁市场研究报告
一、我市房屋租赁市场基本面分析
（一）宏观经济缓中趋稳
2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。
图1.12010-2015深圳国内生产总值及年增速
从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。
（二）常住人口持续增加
大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。
从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：
其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。
表1.12006-2015年深圳常住人口统计表
年份
年末常住人口数
（万人）
户籍情况
户籍人口
非户籍人口
2006
871.1
196.83
674.27
2007
912.37
212.38
699.99
2008
954.28
228.07
726.21
2009
995.01
241.45
753.56
2010
1037.2
251.03
786.17
2011
1046.74
267.9
778.85
2012
1054.74
287.62
767.13
2013
1062.89
310.47
752.42
2014
1077.89
332.21
745.68
2015
1137.89
354.99
782.90
常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。
（三）未来建设用地供应紧张
从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。
根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不管是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。
表1.2：
近年来年我市土地市场供应情况（单位：
万平方米）
年份
总面积
同比
城市更新面积
招拍挂面积
城市更新占比
招拍挂占比
2011年
775.2
——
487
288.2
64%
36%
2012年
700.6
-9.6%
496.7
203.9
77%
23%
2013年
283.2
-59.6%
163.4
119.8
56%
44%
2014年
518.9
83.2%
365
153.9
71%
29%
2015上半年
251.1
-13.8%
205.1
46
82%
18%
二、深圳房屋租赁市场基本情况
（一）住宅租赁市场
目前在深圳住宅租赁市场上，房源供给主体可以分为三大类：
第一是地方政府建设并管理的公租房、廉租房、人才住房；第二是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房等；第三是个人房源出租。
根据发达国家既往发展经验，一个城市经济越发达，房价水平越高，带来的购房压力相应越大，相对而言租赁市场就越庞大。
从下表中统计的住宅租赁价格指数来看，早期（1997-2003年）深圳住房租赁价格呈下降趋势，并在03年前后达到最低值，此后一路上扬，到08年受全球金融危机影响，租赁价格又有所回落。
图2.1:
1997-2009年深圳经济特区住宅租赁价格指数
备注：
数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为37元/平方米/月，指数只统计至2005年）;为保证指数数据可比性，2006-2009年数据由当年全市住宅租赁均价除以基价乘以100得出，仅做参考。
近几年（2010-2016年）深圳住宅租赁价格呈快速上涨趋势，出现这一情况主要受到以下几个因素的影响：
第一，住宅价格上涨速度快，大量购买需求转向租赁市场，国际上常用租售比来衡量一个区域房产运行状况，2016年上半年深圳住宅租赁均价为80元/平方米/月，新房成交均价为51006元/平方米，已经大幅偏离国际合理水平（国际上一般认为1:
300-1:
200比较合理，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等）；第二，现有住宅租赁市场缺乏一整套完整的监管体系，政府很难进行有效引导，而仅仅依靠市场的自发调节能力很难达到平衡；第三，市区的城中村因交通便利、租金低廉吸引了大量的租客，而近年来因拆迁、旧改、城市更新，低端市场的供应明显萎缩，带来了明显的价格上涨效应（一方面租赁居民短期内涌入周边的租赁市场，造成需求集中释放，另一方面更新后配套设施的完善直接带动了周边房价和租赁价格上涨）；第四，住宅租赁市场结构性矛盾，中低端住房在租赁市场供不应求，存量住房中有大量的房源未得到很好的利用。
表2.1：
2010-2016年上半年全市及各区住宅租赁均价
（均价指全年加权平均值，单位：
元/平方米/月）
年份
全市
罗湖
福田
南山
盐田
宝安
龙岗
2010年
39
44
50
44
33
28
24
2011年
45
48
55
49
39
34
28
2012年
49
53
59
53
41
36
30
2013年
55
58
64
62
47
40
34
2014年
61
65
69
70
49
44
37
2015年
71
76
83
85
56
52
44
2016上半年
80
81
91
92
63
59
46
（二）商业租赁市场
深圳商业租赁主要有以下几种模式：
业主整体打包出租模式、分层或分片区租赁模式、分散出租模式、层（或片）与散结合出租模式，根据不同的组合，市场上形成了大小不一的商圈体系，从早期（1997-2005年）统计的商业用房价格指数来看，商业用房价格呈下降趋势。
图2.2:
1997-2005年深圳商业用房租赁价格指数
备注：
数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为37元/平方米/月，指数只统计至2005年）。
深圳商业发展从20世纪80年代人民南商圈起步，到90年代的东门商圈、华强北商圈，以及今天的南山文化中心圈，逐渐完成从单中心城市到一主中心、多副中心的布局。
从转变过程来看，深圳商业发展表现了明显的几大特征：
一是传统商圈持续升级，朝着城市综合体方向迈进，形成以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率的综合体；二是新兴商圈不断崛起并大量供应，形成了宝安、龙华、龙岗三大新兴商业组团；三是以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活需要的社区商业逐步推广并进入新的发展阶段。
根据深圳房地产信息网监测数据显示，近几年全市及各区商业租赁价格呈现十分明显的结构性差异：
以全市平均水平来看，2013年达到300元/平方米/月后开始逐步回降；各区的商业租金走势各异，其中宝安、龙岗表现非常抢眼，商业租赁均价上涨趋势十分明显；罗湖商业租赁均价忽高忽低跳跃式变动，2014年达到599元/平方米/月的高值后大幅回落；福田、南山在短期回落后又进入一个新的上涨期。
表2.2：
2010-2016年上半年全市及各区商业租赁均价
（均价指全年加权平均值，单位：
元/平方米/月）
年份
全市
罗湖
福田
南山
宝安
龙岗
2010年
210
408
257
207
98
84
2011年
204
469
273
223
111
94
2012年
226
397
278
288
123
92
2013年
300
353
356
327
139
104
2014年
284
599
310
308
125
109
2015年
243
335
250
224
160
144
2016上半年
262
298
294
268
135
199
总的来看，深圳商业租赁市场发展潜力仍然十分巨大，但同时也存在着同质化、高成本、网络电商冲击等种种难题。
从长远来看，通过引进儿童早教、医疗卫生、生活服务、VR科技体验馆、购物休闲一体化等业态来营造差异化经营模式将成为未来发展的必然。
（三）写字楼租赁市场
深圳写字楼开发与城市发展历程基本一致，从全市来看，福田、罗湖、南山三个区域的写字楼市场约占到全市97%以上，主要分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山前海、车公庙、科技园等几个片区。
从用途来看，写字楼一般是投资和自用需求对半的产品，其中第三产业尤其是金融、IT、科技类企业需求最为活跃。
从1997-2005年的办公楼租赁价格指数来看，深圳办公楼租赁价格呈缓慢平稳下降趋势。
图2.3:
1997-2005年深圳办公楼租赁价格指数
备注：
数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为37元/平方米/月，指数只统计至2005年）。
从一手写字楼交易来看，2015年深圳写字楼成交共约87.66万平方米，其中一手写字楼成交共约53.66万平方米。
2016年上半年深圳市一手写字楼成交面积212651平方米，同比增加4.1%，成交套数1106套，同比减少27.1%。
从去年全年以及今年上半年的交易数据来看，深圳写字楼市场交易活跃，需求旺盛。
根据深圳房地产信息网的统计数据显示，2016年上半年深圳的写字楼租金同比上涨6.5%，为147元/平方米/月。
所监测的三个行政区的写字楼租金全线上涨，罗湖区领涨全市，同比上涨16.8%，写字楼租金为125元/平方米/月；福田写字楼租金同比上涨7.7%，为167元/平方米/月；南山区写字楼租金同比上涨4.0%，为129元/平方米/月。
表2.3：
2010-2016年上半年全市及各区写字楼租赁均价
（均价指全年加权平均值，单位：
元/平方米/月）
年份
全市
罗湖
福田
南山
2010年
93
76
102
74
2011年
113
93
125
88
2012年
117
97
125
104
2013年
126
113
133
110
2014年
135
110
148
117
2015年
141
116
157
127
2016上半年
147
125
167
129
总的来看，近几年深圳的写字楼交易及租赁情况还算比较乐观，但也受到了一些不确定因素干扰，例如，由于国家对P2P企业的整顿，全市退租的情况有所上升，将部分写字楼的空置率小幅度的拉高。
另外2016年将有超过100万平方米甲级办公楼新增入市（其中四成用于总部办公），大量供应不但令整个市场竞争激烈，租赁市场议价空间增大，而且新入市的高品质写字楼的高租金对整个写字楼租赁市场的租金将起到较大的抬升作用。
三、深圳房屋租赁市场发展展望
（一）住宅租赁租金将与房价走势总体保持同步。
根据“十三五”期间深圳市人口总量与结构分析，以及相关人群租、购住房的需求预测，2016至2020年，预计全市商品住房总需求约179万套，其中，购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套，购买及租赁需求旺盛。
与此同时未来住宅租赁市场还将呈现一些新的特点：
一是租赁需求转移。
在个人可支配收入没有大幅增加的情况下，随着深圳近郊及远郊生活配套、城市轨道交通（根据2015年9月国家发改委发布的《国家发展改革委关于深圳市城市轨道交通第三期建设规划（2011～2020年）调整方案的批复》，预计到2020年，形成11条运营线路，总长434.9公里的轨道交通网络）、公共交通的不断建设和延伸，原来在核心区域中低端租赁需求将由内向外转移，承租性价比更高的物业，核心区住宅租赁需求将会减少。
二是深圳市政府将在“十三五”期间筹集建设人才住房和保障性住房40万套，加上已建成的存量保障性住房约42万套（含部分产业配套住房4万套），有极大可能会扭转全市住宅租金上涨预期，对既有中低端住宅租赁市场造成较大冲击。
（二）商业租赁市场租金将呈现较为明显的两极分化趋势。
随着全市不同层次的商圈及社区购物中心的增多，再加上网购的冲击，人流及商业消费日趋分散。
总的来看，罗湖金三角-华强北、福田中心区、南山中心区等商业副中心以及龙岗中心城、宝安中心区等区域中心核心商圈、成熟商圈、热点商圈优质商业租赁价格将稳步上升，但涨幅将放缓；根据《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》以及《深圳市住房建设规划》，未来将拟投资1.4万亿（“十三五”期间计划投资5600亿），筹划将龙岗-坪山打造成东部中心，与福田罗湖、南山前海、宝安均衡发展的三大市级中心之一，新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道，加快构建东部陆海空铁综合交通新体系，未来龙岗-坪山商业租金将有大幅提升空间，其他二线中心城区在内的商业租金将保持平稳；部分新开、郊区商业及人流较少地区的租金将面临较大的下行压力。
（三）写字楼租金小幅下行，部分区域有稳定上涨空间。
一是从2015年下半年到2019年深圳写字楼市场将进入5年集中放量期，累计新增供应量将超过600万平方米，达到一个历史性的高位，短期内写字楼的空置率将会有所上升，同等级写字楼租金在当前基础上将会面临较大的下行压力。
二是受国家及市本级政策利好影响，部分区域还有一定的上涨空间：
前海凭借着“深港合作区、自贸试验区、保税港区”三区叠加的政策优势，吸引了大量的企业前往注册（截至2016年1月31日企业注册数量已达到67472家，注册资本近35469亿元人民币），写字楼市场已经出现了供不应求的局面，未来租金将持续性上扬；受深圳“东进”大战略的影响，包括龙岗、坪山、大鹏在内的东部地区对写字楼有效需求将增加，在市场供应缺乏的情况下，写字楼租赁价格将呈稳定螺旋式上升态势。
（重要声明：
本报告为蒋太葵在深圳市住房研究会任职期间撰写，仅代表个人看法和意见，不代表任何他人或机构专业意见；本成果归属深圳市住房研究会所有，如有引用，请做以下标注：
深圳市住房研究会.深圳市房屋租赁市场研究报告[R].2016）
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