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资产评估辅导预习
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2010年注册资产评估师考试资产评估辅导：
第一章节
（1）
第一节资产评估及其特点
一、资产评估及其构成要素和特点
（1）资产评估。
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（注意是价值而非价格）
（2）资产评估的基本组成要素：
一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员。
二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。
三是评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。
四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。
它直接或问接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。
五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。
六是评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。
七是评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。
八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。
九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件的假定说明等。
十是资产评估基准日，即资产评估的时间基准。
以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。
（3）资产评估特点。
资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。
二、资产及其基本特征
资产是一个具有多角度、多层面的概念，既有经济学中的资产概念，也有其他学科的资产概念，评估人员应明确作为评估对象的资产的确切含义。
经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。
会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
会计学中的资产不但有定义而且有确认标准，只有同时满足定义和确认标准条件的才能成为会计资产。
而且会计资产主要指的是企业中的资产，这是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产只有定义约束，没有确认标准，而且也并不完全局限于企业中的资产。
资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产。
资产具有以下基本特征：
（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
（3）资产必须能以货币计量。
也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产确认。
来源:
考试大-资产评估师考试
三、资产的分类：
5种分类方法。
1、按资产存在的形态，分为有形资产和无形资产。
2、按资产的构成和是否具有获利能力，分为单项资产和整体资产。
3、按资产是否独立存在，分为可确指的资产和不可确指的资产;不可确指的资产只有商誉。
4、按资产与生产经营的关系，分为经营性资产和非经营性资产。
5、按资产的流动性，分为流动资产、固定资产等。
资产负债表中的资产部分从上而下就是按资产流动性划分的。
四、价格和价值
价格是历史数据或事实，是特定交易中收到或支付的货币数额。
资产评估中的价值不是历史数据，只是专业人士对商品、服务价值的估计。
注意：
资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是实际成交价格。
五、资产评估的种类及特点
分清评估、评估复核和评估咨询三者的区别。
评估一般针对产权变动和交易，需对真实性和合理性负责;评估复核指评估机构对其他评估机构的评估报告进行评判分析和再评估;评估咨询比较宽泛，也需要承担相应的责任。
-P5
注意P6完全资产评估和限制性资产评估的含义，限制性资产评估一般是指评估机构及其人员由于评估条件的限制不能完全按照资产评估准则的规定进行或在允许的前提下未完全按照评估准则的规定进行的资产评估。
资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。
六、资产评估的功能和作用
评价和估值是资产评估的基本功能。
管理作用——过去;咨询作用——现在;鉴证的作用。
尽管资产评估这种鉴证活动一般不具有法律效力，但依然是资产业务各方进行决策的依据，注册资产评估师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。
但需要强调的是资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。
但资产评估实务中还是要关注权属。
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第一章节
（2）
第二节价值类型和评估目的
一、资产评估的价值类型
价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。
不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。
如何选择价值类型-P21：
资产评估的价值类型的形成，不仅与评估目的有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切关系。
1、分类方法：
4种分类方法-P10;重点是市场价值和非市场价值的区别。
2、分类的意义：
指引资产评估人员;评估报告使用者正确理解和使用评估结果。
3、市场价值的定义：
（国际评估准则定义）市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值;由于公开市场可能存在区域、级次等的区分，市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值。
4、市场价值的划分标准有三个：
①资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件。
②资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用。
③评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。
4、简单介绍了4种非市场价值：
在用价值;投资价值;清算价值;残余价值。
非市场价值一般是资产对于特定主体来说具有的特定价值或者法规和协议中规定的价值（价格）。
注意：
投资价值与投资性资产价值的区别，后者是市场价值。
二、资产评估的目的
分一般目的和特定目的。
资产评估的一般目的是资产在评估时点的公允价值。
资产评估中的公允价值的一个显著特点，是它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。
（比如明星物品的拍卖价格是不是公允呢?
）
通常把资产评估业务对评估结果的具体要求称为资产评估的特定目的。
三、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系
构成资产评估价值基础的相关条件主要有：
评估特定目的;资产自身的功能、利用方式和使用状态;评估时的市场条件及交易条件。
（比如电子产品的更新换代）
关于公允价值和市场价值：
公允价值是资产评估的基本目标，市场价值是正常市场条件下的公允价值。
市场价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值。
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第一章节（3）
第三节资产评估的假设与原则
一、资产评估的假设
依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。
（1）交易假设。
是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
一方面为资产评估得以进行创造了条件，另一方面限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中的。
（2）公开市场假设。
就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。
在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
（3）持续使用假设。
持续使用假设又细分为三种具体情况：
一是在用续用;二是转用续用;三是移地续用。
（4）清算假设。
是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。
二、资产评估的原则
1、工作原则：
独立性、客观公正性、科学性原则。
2、经济技术原则
（1）预期收益原则。
资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少
（2）供求原则。
经济学中的供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。
（3）贡献原则。
它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。
贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。
（4）替代原则。
具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。
在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等合理替代的问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。
（5）评估时点原则。
资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
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第一章节（4）
第四节资产评估与会计、审计的关系
一、资产评估与会计
联系：
主要表现在特定条件下，资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。
注意：
新准则全面引入公允价值计价，带来的影响。
区别：
①反映和监督是会计的基本职能。
资产评估是一种价值判断活动，它主要服务于资产交易和产权变动。
②会计记账和算账中的资产确认和计价主要以历史成本为依据，在资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。
③会计中的资产计价方法主要采用核算方法。
资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现方法、市场售价类比方法等多种技术方法。
④会计计价的基本目标是为企业管理、会计核算和会计信息披露服务。
资产评估的基本目标是为资产交易和产权变动服务。
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第二章节
（1）
市场法
1.市场法的基本含义与应用前提
（1）市场法的基本含义。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
根据替代原则，运用已被市场检验了的结论来评估，具有说服力。
（2）市场法的应用前提。
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：
一是要有一个活跃的公开市场;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场：
是一个充分的市场，自愿和平等的交易，市场成交价格可以反映市场行情。
资产及交易的可比性指近期在公开市场上发生过，与被评估资产相同或相似。
具体体现在三个方面：
功能可比、市场条件可比（供求关系、竞争状况和交易条件）、时间可比。
--详见P37最后一段
2.市场法运用的基本程序
（1）选择参照物：
对参照物的要求关键是一个可比性问题，另外通常参照物需要三个以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。
（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素：
关注影响资产价值的主要因素。
比如一个房地产项目。
（3）指标对比、量化差异：
一般采用系数调整的方法。
（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异;
（5）综合分析确定评估结果。
包括算数平均法和加权平均法等。
3.评估单项资产应考虑的可比因素（P40）
资产的功能;资产的实体特征和质量;市场条件;交易条件。
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间。
具体资产要考虑具体的可比因素。
4.市场法中的具体评估方法
按照参照物与评估对象的相似程度，市场法分为直接比较法和间接比较法。
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第二章节
（2）
收益法
1.收益法基本的含义与应用前提
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
要深入理解资金时间价值的概念，熟练运用现值和终值的计算方法。
它涉及三个基本要素：
一是被评估资产的预期收益;二是折现率或资本化率;三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。
从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;
（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
2.收益法中的收益额
资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：
其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。
3.收益法中的折现率
收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
折现率是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。
风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。
一般风险越高，折现率也越高。
一般把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率，有限期的称为折现率，二者在量上是否相等主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。
复利现值系数表见附录二;复利终值求的是把将来的收益折现到现在时间点的价值;而复利终值求的是以后某个时间点的价值。
4.收益法中的收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
5.收益法中的主要技术方法
收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分;其二是预期收益额的形式，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。
对于收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。
这些方法的基本原理是一样的，即资金的时间价值与现金折现概念。
具体见教材P55;公式2-15和2-27要重点掌握;
公式2-15可以转化为：
P=A*（P/A，r，n），式中，（P/A，r，n）为年金现值系数。
与附录四是对应的，大家可以自己算一下，此公式要记住，并会计算。
练习题
1.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。
A.1400
B.1700
C.1800
D.1970
答案：
A（公式需要记住）
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第二章节（3）
成本法
1、成本法的基本含义
成本法也是资产评估的基本方法之一。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
上述评估用公式可概括为：
资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值
2、成本法的基本前提
（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态;
（2）被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
3、成本法中的基本要素
就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
（1）资产的重置成本。
简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。
具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
（2）资产的实体性贬值。
资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。
（3）资产的功能性贬值。
资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
（4）资产的经济性贬值。
资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。
4、重置成本的具体估测方法
（1）重置核算法。
重置核算法亦称细节分析法、核算法等。
它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
在实际测算过程中又具体划分为两种类型：
购买型和自建型。
购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价，如果被评估资产属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。
如果被评估资产属于需要运输，安装的资产，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。
自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和升发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。
注意要包括开发者的合理收益。
（2）价格指数法。
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。
重置核算法和价格指数法的区别：
价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本，而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
价格指数法建立在不同时期的某一种或某类资产的物价变动水平上，而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础之上。
（3）功能价值类比法。
功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法（该方法亦称之为类比估价法——指数估价法）。
当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。
①生产能力比例法。
生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。
②规模经济效益指数法。
通过不同资产的牛产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其成本却不一定大l倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只是同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。
两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示：
被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=（被评估资产的产量/参照物资产的产量）X
推导可得：
被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产的产量）X
公式中的X被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。
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第二章节（4）
评估方法之间的关系
1、资产评估方法之间的联系。
评估方法是实现评估目的的手段，对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。
这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。
需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。
关注教材P76第3段多种评估方法出现较大差异的原因。
（1）某些方法的应用前提不具备
（2）分析过程有缺陷（3）结构分析有问题（4）某些支撑评估结果的信息依据有缺陷（5）评估师的职业判断有误。
比如：
成本法使用前提之一是判断资产价值的耗费是否是必要的。
比如：
重置成本类型与贬值因素未对应一致;收益法中的折现率未充分反映风险因素;市场法中的参照物的可比要素与价值的关系不大等。
2、资产评估方法之间的区别。
各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。
不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，或是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。
但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。
因此，各种评估方法又是有区别的。
资产评估方法的选择
资产评估方法选择包含了三个层面的选择过程：
评估技术思路的选择;具体评估技术方法;经济技术参数的选择。
三个层面的内容都需要考虑。
评估方法的选择要关注以下因素：
1、评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。
2、评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。
3、评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数的制约。
4、资产评估方法人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应该考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。
总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。
不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。
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第三章节
1.资产评估程序
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
狭义的资产评估程序指接受委托到提交资产评估报告;广义的资产评估程序开始于资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档。
教材P82，资产评估程序的重要性，要关注恰当履行必要的资产评估程序对防范执业风险的作用。
资产评估基本程序主要包括：
（1）明确资产评估业务基本事项;
（2）签订资产评估业务约定书;（3）编制资产评估计划;（4）资产勘查与现场调查;（5）收集资产评
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