南山区大冲村旧村改造规划简介.doc

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南山区大冲村旧村改造规划简介

深圳市城市规划设计研究院 孙畅

一、规划背景

   弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。

就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。

再不施救，深圳将无以为继。

   为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。

   随着2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。

二、现状概况

   1.区位：

南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：

北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。

   2.人口：

现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：

27.8。

   3.用地：

现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。

现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。

   4.建设：

本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。

   5.权属：

已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的36.5%。

三、改造定位的确定

   城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。

   政府进行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在赢得环境效益和社会效益；而村民除了希望居住条件改善外，他们更加在乎经济效益，特别是长期、持续、稳定的经济收入。

   因此究其本质，改造能否进行、能否成功的关键还是在于其是否具备改造动力，而改造动力的根本就是经济驱动力。

（一）改造潜力分析

   大冲村距南山商业文化中心3公里，距深圳市中心约10公里，至宝安机场约20公里，与特区内其他三个高新园（前海、留仙洞和大学城）之间的距离也在10公里以内，另外地铁一号线也将在此布点。

优越的区位条件，与城市整体结构的依托关系和便捷的交通联系，将有利于大冲村在充分享用城市各项配套服务设施的同时吸引城市的消费人流。

   大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，是深圳市高新技术产业带“9+2”中非常重要的一环。

因此，要通过旧改加速大冲村的城市化进程，只有依托高新技术产业园区的发展，提高对高新技术产业园区生活配套的服务能力，大冲村才能实现现代居住文明社区与高新技术产业园区之间的高效衔接。

也只有充分利用这种区位优势支持高新产业的发展，大冲村才会有生命力，村民也才能在其中获得长期且稳定的经济收入，旧改也才有可能进行。

（二）改造动力分析

   1.村民改造意愿是实施改造的内部动力之一

   通过深入的调查研究发现，大多数村民并不是不愿意进行改造，只要确定合适的房屋改造补偿政策，顺民意、得民心，还利于民，并辅以必要的思想动员工作，使村民明白从旧改中能够真正得到好处，他们潜在的改造积极性就能够被调动起来。

因此，将大冲村的未来与高新园区相结合无疑能够增加村民的信心。

   2.减少投入、提高产出是改造的原动力

   对城中村改造的顺利实施还取决于改造的投入产出比，于是，最大限度地减少投入和提高产出成为问题的关键。

提高产出需要规划做到高容积率以提高单位产出。

由于现状已经达到很高的开发强度，容积率的提高幅度不可能很大，但居住环境和设施条件如道路、绿化、基础设施的改善可以大幅度提高新建房屋和已有房屋的单位租售价，具有相当的投资吸引力。

其次，提高商业面积、办公面积等也是提高单位产出的重要手段。

因此，与高新园区相结合将是实现这一目标的最好选择。

   基于以上改造动力和潜力分析，本次旧改对大冲的定位为：

建设为深圳市高新技术产业园区配套基地；建设与深圳市整体城市形象及高新园区形象相适应的新型现代化高尚居住社区。

四、规划简介

（一）策略研究

   通过对深圳市“城中村”的形成原因及其产生的相关社会问题、改造动力探索及改造潜力分析、相关案例比较研究、政策研究、经济研究等方面的分析研究，明确了相关改造策略：

1.改造对策

（1）产业发展对策

   由于现状工业企业良莠不齐，单位用地经济效益不高，极不利于第二产业的发展和土地的高效利用。

因此，必须进行产业的调整和升级：

通过“产业入园”逐步迁出第二产业；结合为高新园区配套大力发展商业及服务业，逐步改善第三产业的环境，提高其在产业结构中的地位，使其成为大冲村经济发展的支柱产业。

（2）土地利用对策

   大冲村现状建设量大，要保证旧改的可行，就必须高效集约地利用有限的土地资源：

积极转换现有的粗放型村镇建设模式，促进土地利用向城市化模式发展，在满足配套设施用地的基础上调整各类用地的比例，使其结构更加合理；通过增加土地的综合利用，以提高单位用地面积产出；结合地铁的开通挖掘土地的开发潜力。

   （3）环境发展对策

   为了改善大冲村的环境综合质量，对大冲村的环境提出以下的发展策略：

通过迁出工业减少其给环境带来的负面效应；优化居民生活方式，更新居民生活观念。

这需要两方面的努力，一是发展居民优化生活方式所需要的各类服务业，二是普及与优化生活方式有关的生活科学知识；通过加强绿化设施建设，提高绿化覆盖率和质量，改善大冲村的人居环境；加强铜鼓路、科技大道等主要道路的交通整治和环境综合整治，改善交通环境，搞好道路绿化，控制噪声和粉尘污染，搞好道路“亮化”工程；加强重点地段、局部地区（如深南大道沿线、大王古庙等）的建筑群体空间设计、环境设计、绿化配置等。

2.改造措施及赔偿方案

（1）为了保证旧改后村民的利益，确定其股份公司为旧村改造主体。

（2）以大冲村“整体改造、就地安置”为前提。

   （3）按照深府[2004]177号文《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《规定》）的规定：

特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；容积率在2.5至4.5的，采取相应楼面地价的20%；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

土地管理部门收取的地价将全部返拨南山区政府，作为大冲村改造市政基础设施的建设费用。

   （4）依据《规定》中以货币补偿为主的改造精神，考虑旧改的可实施性，建议以产权置换方式补偿住宅的，原则上每户补偿480平方米，具体按以下两种情况处理：

   ①原村民兴建私房建筑面积超过480平方米，每户补偿480平方米；超出480平方米部分，按1999年3月5日私房建筑平均造价（约800元／平方米）进行补偿。

   ②原村民兴建私房建筑面积不足480平方米，每户补偿480平方米，但需按改造时商品房建筑平均造价（不含地价）补交不足480平方米部分。

   即通过改造后，原则上每户村民只拥有480平方米的自住房（建议可发红皮房地产证），其余部分全归股份公司所有，实行统一管理、统分统租统售，保证股份公司、村民利益的公开、公平。

   （5）由股份公司制定灵活的分配组合方式以及多样化的参股方式，即村民在住宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面具有多种选择性，以尽可能的满足不同的需求，增加改造的可操作性。

（二）详细规划

1.用地功能布局

   在现状调研和前期策略研究的基础上，以把该用地建设成配套齐全、环境优美的新型现代化高尚居住社区为目的。

因此规划中除保留现状的大王古庙、郑氏宗祠以及几棵古树外，对规划范围内的其它用地进行了重新整合。

   作为深圳市高新技术产业园区的配套基地，本区的功能配置除了一般的居住、公寓外，更增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能，使其成为功能齐备的生活配套区，增加高新产业的吸引力，并以此带动大冲村的城市化改造进程。

考虑到商业的规模效应及沿深南大道商贸公建带的辐射效应，将沿深南大道北侧地块以及沿铜鼓路两侧本区主要入口地块设为商业性公共设施用地，其中铜鼓路西侧地块除了具有商业、办公及公寓等多种功能外，还可兼容高新研发及孵化功能。

另外，根据对拆迁安置的统一部署将四类居住用地置于用地的东北角（临时安置区）和东南角地块（永久安置区）。

其它可利用开发的地块主要规划为二类居住用地，其中靠近科技园部分作为高新园公寓配套区，其余作为商品房开发区，可租可售，灵活满足市场需求。

2.道路交通

   本次规划充分考虑本区道路与现状城市道路和周边规划道路的衔接以及居民出行流线等因素，按照规划定位及发展要求理顺道路结构，基本沿用大冲村原有的主要出入口，道路走向的选择尽可能横平竖直，同时以较节省的道路面积解决地块内的车行交通，着重于营造引人入胜的步行空间。

3.配套设施

   结合现状权属及上层次规划，按照新深标的要求合理配套公共设施和市政设施，并充分考虑实施的可行性。

   规划中将现状大冲小学用地扩建为九年中小学一贯制学校用地；同时保留莱英达用地南侧的小学用地，按照六年制小学设置；另外根据规划人口规模以及服务半径规划有两处幼托用地。

规划按照南山区分区规划的要求在科发路与沙河西路相交西北角地块布置有一处公交首末站。

其余配套设施均不独立占地，规划中在各地块内明确了其类别、数量及所需建筑面积。

4.公共绿地（空间）

   结合现状古迹建筑（大王古庙和郑氏宗祠）与古树设置公共绿地与开敞空间，以满足居民的生活需求，既与新的标志性建筑一起构成大冲村新的中心，又可增强归宿感。

同时利用步行系统将各组团外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一起，创造出人性化的户外活动公共空间。

5.地下空间

   规划结合地铁一号线在此布设站点，利用高层、超高层建筑物基础埋深基本要求适当开发地下商业空间，并将其周边相临地块相互串联，形成一个统一组织、管理的地下商业网络系统，综合提升土地使用价值。

考虑到建筑物自身地下停车的要求，本规划建议地下商业空间开发以一层为宜。

6.城市界面

   结合功能分区与土地的综合使用，重点塑造临深南大道、沙河西路的城市界面。

规划中根据两条城市迎宾道（深南大道和沙河西路）的特性不同，沿沙河西路应形成以车行景观为主导的韵律性城市界面；沿深南大道应形成以人行和车行景观共同主导的城市界面，近人尺度的裙房形成连续性城市界面、塔楼形成韵律性城市界面。

另外考虑到与深南大道南侧高新园建筑相呼应，在其北侧布局商业性办公建筑，以板塔结合、曲直结合、高低结合、进退结合的群体组合形式，既体现土地价值的最大化开发又丰富城市景观。

7.住宅改造建设

   规划在保证良好朝向的前提下使住宅群体体现流畅的韵律感，线性空间渗透各级开放空间，赋予每个住宅单元良好的景观并增强场所的可识别性。

住宅建筑以点式、条式高层住宅为主，高层高度控制在30层以下。

住宅整体空间形态丰富，形成富有特色的城市景观界面。

   本方案从住户基本的使用要求出发，共设计了接近二十种基本户型平面，而每一基本户型由于所处位置的变化，层数的变化，使户型选择多样化，以满足不同使用者的需求。

8.开发时序

   考虑用地区位条件、交通条件以及用地现状建设情况，规划将本区建设分为三步进行开发，力争“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。

   本区的整体改造主要分三步进行，每一步中又可根据具体情况分为若干周期运作，但每一步都必须保证难易结合，对旧村的拆除和新开发建设要并重，不能只顾简单的开发建设，不顾旧村的拆迁改造。

只有这样才能保证整个旧村改造的开发建设环环相扣、良性循环地进行，为大冲经济的可持续发展培育新的增长点。

结语

   客观现实表明，深圳市的城中村改造处在千载难逢良机的同时，也面临着多重困境和危机。

这些困境和危机，既有历史上遗留下来的沉重负担，又有发展过程中所必然出现的严重障碍，它们是一个客观历史与现实的延伸和发展。

作为城市更新和发展的客观约束条件，既不因为人们否认它们的存在而消失，也不会随着城市更新和现代化进程而得以迅速改变。

这就决定了城中村改造的长期性、艰巨性和复杂性。

它涉及到方方面面的利益，是一项涉及面广、综合性很强的工作，也是一个不断渐变的、积累的，进而部分质变的长期过程，其未来任重而道远。

但我们希望通过更多象大冲村这样的旧改项目作为试点，摸索出一套适合深圳市自身实际的旧改政策和方法，各相关职能部门迅速行动起来，齐抓共管，群策群力，多管齐下，标本兼治下决心打这场攻坚战，使我市的旧改取得新的突破，进而创造更加美好的城市环境，以实现园林式、花园式现代化国际性城市的宏伟目标。