建筑与房地产行业知识库.doc
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建筑与房地产行业知识库
版本号：
V1.0
日期：
2003-8-18
建筑与房地产业务部
建筑与房地产行业知识库 2
一、 行业概况 2
1．1建筑行业投资规模 2
1．2入世对建筑行业的影响 2
1．3建筑行业相关机构 4
1．4建筑行业人员综合素质分析 5
1．4．1文化水平及业务素质 5
1．4．2人员应用计算机水平 6
1．5建筑行业关键概念与政策环境 7
1．6房地产行业状况 9
1．7房地产行业外部环境的变化 10
1．8房地产行业发展趋势 11
1．9房地产企业营销方式的变化趋势 12
二、行业主要业务流程与组织模型 13
2．1建筑行业企业组织模式与企业特征 13
2．2项目部业务分析与运作流程 14
2．3关键业务与流程分析 16
2．3．1关键业务 16
2．3．2关键业务流程 17
2．4房地产企业组织模式与业务流程 20
2．5房地产项目整体运作流程 23
2．6房地产项目销售流程 24
2．7房地产项目客服中心的业务流程 27
三、行业主要的管理问题 28
3．1建筑企业集团级管理问题分析 29
3．1．1财务管理 29
3．1．2项目管理 29
3．2建筑企业项目部级管理问题分析 30
3．2．1项目部管理现状与面临问题分析 30
3．2．2项目经理关注点 32
3．3房地产企业管理问题分析 32
四、信息化应用现状 34
五、行业信息化竞争对手情况 35
六、附件 36
6．1建筑领域加入WTO后的对外承诺 36
6．2建设部107号令：
建筑工程施工发包与承包计价管理办法 37
6．3面对WTO的中国工程造价管理 41
6．4工程量清单与造价改革 46
建筑与房地产行业知识库
一、行业概况
1．1建筑行业投资规模
随着国民经济保持健康、稳定、快速的发展，在投资、进出口与消费方面都保持了良好的发展势头。
在投资方面，基本建设的投入就是14567亿元（钢协资料），用于铁路、公路、农网、粮库与堤防的建设。
房地产方面的投入是6245亿元。
居民购买商品房和装饰装修促进建筑与装璜材料类增长28。
1％。
“十五”计划期间，中国城市交通建设投资达8000亿。
其中至少有2000亿用于地铁建设，包括北京、上海与广州续建地铁，深圳与南京动工兴建地铁，还有西安沈阳等11个城市在拟建地铁与轻轨交通。
近十年来，光天津市就累计投资1035亿加强城市基础建设，占全市固定资产投资的27。
7％，平均每年增长27。
3％。
北京要在2008年前建成10个枢纽工程。
在CBD财富中心总投资60亿，规划面积72。
68万平米。
奥运37个场馆将耗资16亿美元。
另外，公路与住宅的发展建设势头每年都在递增。
“十五”期间，建筑业发展速度要高于国民经济发展速度3到5个百分点，建筑业的需求可保持10％－12%的增长速度。
1．2入世对建筑行业的影响
入世对建筑行业也有很大的影响，主要在两个方面：
一方面将会从改善投资环境，建立健全建筑市场法律法规，引进先进的工程承包模式，增进与境外承包商的合作和增加就业，加快进入国际建筑市场的步伐等方面常带来新的机遇。
另一方面，“入世”后随着服务贸易市场的开放，将有更多的外国工程承包商进入中国建筑市场，与其拥有的资金、技术、管理、网络优势相比，国内建筑业企业将处于不利的地位。
据统计，1998年全球最大的225家国际工程承包公司中已有91家在中国有业务，面对中国这个大的市场“入世”后将会有更多的外国承包商相继涌入。
因此，我国建筑业又面临着严峻的挑战。
可谓挑战与机遇并存。
随着社会主义市场经济体制的建立，我国建筑业产业组织结构有了明显的进步。
自八十年代中期就开始向以总承包和工程承包企业为龙头和骨干，以专业分包和劳务分包企业为依托的建筑业产业组织结构过渡。
行业内的一些大企业集团和公司逐步从政企不分的管理模式中改造为独立的经济组织，以项目管理为框架的企业生产组织形式推进了两层分离和专业分包，劳务分包体制的形成，部分企业开始向多元化经营方向发展。
但是，面临“入世”后与国际上加速接轨的形势，尤其与发达国家相比，我国的建筑业组织结构还亟待调整。
调整着重在以下几个方面进行：
改革资质管理办法，加快总分包体系的建立。
通过改革资质管理办法，建立起以少数特大型企业集团为核心，以总量适度的工程承包企业为骨干，由众多专业分包和劳务分包企业配合运行的总分包队伍体系，并严格控制总承包和独立承包企业的比例，形成“金字塔”型的组织结构。
在经营范围、队伍流动与区域分布上作出相应规定，逐步形成分层次的适度竞争和有序流动的格局。
改革建筑业管理体制，挖掘现有资源，促进优化配置。
目前的行业垄断和条块分割的建筑业管理体制，不仅阻碍了建筑市场的公平竞争，而且制约着建筑业淘汰的优化配置。
要以提高我国建筑业整体素质和竞争能力为目标，建立统一的建筑业管理体制。
对原属部门、行业的一些大型国有企业，要注意充分挖掘其在旧体制关照下积累的资金、技术、人才等优势，通过纵向或横向的重组，向集约型、具有多元化、大规模和综合性承包能力的超大企业集团发展、提高我国大型企业的国际竞争力。
对于原属部门、行业具有一定专业优势的中小型企业，注重引导其向“专、精、尖”的专业化公司发展，使之成为总分包体系中专业分包企业的骨干力量。
深化产权制度改革，调整资本和所有制结构。
建筑业属竞争性行业，调整优化资本和所有制结构，吸补多方投资，是壮大资金实力，促进行业结构升级的重要途径。
国有大型骨干企业要按现代企业制度的要求，在国有资本占主导地位的基础上，推进投资主体的多元化，培育一批我国建筑业的支柱性企业。
对其他企业，以建立总分包体系为导向，以产权关系为纽带，采取改制、改组、联合、兼并、股份合作等多种形式放开搞活，鼓励吸收社会、职工等非国有资本多方投资，形成适应市场竞争需要的、多元化的企业财产组织形式，营造不同层次和具有省略的竞争实体。
利用优势政策，为我国建筑业组织结构调整赢得时间。
鉴于世贸组织允许其成员在市场开放中有一定的过渡期，并给予发展中国家一定的优惠政策。
应充分利用这些优势，在过渡期内，采取适当的保护模式，制定有效的市场准入策略。
（1）近期内限定外国承包商可以承包的工程和地域范围，暂不允许设立外商独资工程承包企业。
（2）通过与外国大承包商合作的方式，引进和吸收其技术、管理及资金，促进我国企业尽快提高素质，增强市场竞争的能力。
（3）在规范建筑业管理体制方面，建立以工程咨询为核心的行业运作体系和企业经营管理体系，促进与国际惯例的接轨。
建立建筑劳动力资源开发体系，巩固和开拓国内国际市场。
建筑劳动力价格低与资源丰富是我国建筑业的优势，但也有着整体素质较低的弱点。
在推行总分包制度的同时，要以适应建筑市场竞争需要为导向，加快建筑劳动力市场建设、职业培训和建筑劳动力基地建设步伐，建立融开发、流动、使用于一体的建筑劳动力资源开发管理体系，全面提高建筑劳动力的素质。
在立足于巩固国内市场的同时，通过与国内外工程承包商的合作，努力开拓国际市场，使之成为扩大就业、推动建筑业发展的重要途径。
1．3建筑行业相关机构
设计院
是服务于业主，对工程项目进行设计的咨询公司。
业主方在工程施工期间对建筑物的功能修改会通过设计公司的“洽商变更”发生反应，还有设计公司自身设计水平的高低，会影响工程施工技术的改变，导致洽商、变更、索赔事件的发生，影响施工成本。
施工项目部应对洽商、变更的发生仔细分析，区分责任，尽量减少自身成本的增加。
监理公司
是服务于业主，在施工过程中代表业主对施工项目部进行综合管理的咨询公司。
主要从工程质量、工程进度、工程投资、和工程资料等方面进行管理。
监理公司对工程质量的检验，会发出返工、停工等指令。
影响到工程进度和施工成本。
质量检验、试验站
专门把握工程进程中施工质量的政府部门，做混凝土试块、钢筋抗拉抗拔试验等等专业技术质量指标的检验。
也会从把握工程质量的方面影响项目部的施工成本。
政府部门—卫生、城市管理、派出所、居委会等
分管各种工作的政府部门对工地现场进行各种检查，影响成本。
1．4建筑行业人员综合素质分析
1．4．1文化水平及业务素质
由于历史原因和建筑施工行业的工作性质，决定了建筑施工项目部的综合素质低于建筑设计部门和其他高科技企业。
近年来，国家对基建投资的增大，对产业结构进行调整，建筑行业逐步成为国民经济的支柱产业之一。
建筑施工企业加大了对高学历人员的吸收和投入，以及人员综合素质的培养。
也造成了目前项目部人员组成复杂的局面。
从工作年限和学历方面，目前施工项目部大都是学历混合型。
从大学毕业生、大专、中专、到初中学历和只具有小学学历的人员都有，分散在项目部各个部门。
高学历的人员对工作理论指导知识较强，但工作年限较短，工作经验不足；而工作年限长的老同志，工作经验丰富，可以现场指导年轻人，可理论知识不足。
如果项目部人员比例配置适当，可以集合各方人员优势，屏蔽人员缺陷，取长补短提高项目部整体素质。
如果处理不好，人员素质的相互制约也会降低项目部管理能力，进而影响工程成本。
以下是按工作年限和学历高低对项目部人员的分类分析：
1．工作年限长（20年以上）、学历高（大专以上）：
这类人员一般知识理论性强，又有丰富的工作经验，具有工程技术高级职称，目前在项目上担任比较重要的领导岗位：
例如项目经理、书记、技术总工、总经济师和总会计师等等角色。
但在项目部全体人员中比例不高，约3％。
2．工作年限长（20年以上）、学历中专：
这类人员在建筑施工企业中有一定的代表性，他们有丰富的工作经验，在同年龄层人群中学历并不低。
在前一类人员缺乏的情况下，也在担任项目部主要领导层的职务。
约10％。
3．工作年限长（20年以上）、学历（中专以下）：
这类人员在建筑施工企业中有着广泛的代表性，他们有丰富的工作经验，又受时代的制约。
目前在项目部担任材料管理、机械管理等生产现场管理施工配套工作。
约25％。
4．工作年限适中（7-20年）、学历高（大专、中专）：
是项目部工作的骨干力量，年富力强，具有工程技术高、中级职称，在工程技术、进度计划、经营财务等等部门承担项目部主要工作。
约25％
5．工作年限适中（7-20年）、学历低（中专以下）：
人数也不少，在工程项目中担任技术性不强的工作，如现场管理、劳资、质检、试验、测量、安全等等工作，约20％。
6．工作年限短（7年以下）、学历高（大专以上）：
项目部工作的新生力量。
此类人员是刚工作不久的大学生，具有工程技术初级职称，正在进行工作经验积累，约10％。
7．工作年限短（7年以下）、学历中专：
一般工作在项目部的经营预算部门进行工程量统计工作或工程资料保管工作。
约7％。
从各部门管理的人员配备来看，一般技术、财会部门的人员学历较高，学习能力较强；经营、计划部门的人员学历稍逊；其他各部门人员学历较低，学习能力较弱。
1．4．2人员应用计算机水平
现建筑行业中计算机的软件使用水平不一，根据项目部管理水平，人员素质的情况，项目部人员基本只会使用工具软件。
如办公软件、预算、材料、CAD等软件。
而且又因建筑行业对各个业务职责的划分、任务的测重点要求不一样，有些岗位要求必须使用计算机，有些岗位就要求不必要使用计算机，这就导致项目中各个人员使用计算机的水平差距很大，有些项目部还存在不会使用计算机的人员，而会使用计算机的人员也只是达到一般 应用水平，且主要操作的应用软件对象也是常用的办公软件。
因此现阶段项目部人员对应用软件操作水平属于中下水平。
就目前建筑行业中项目部人员应用软件操作水平按其业务实际应用软件分析情况表如下：
应用软件
计算机基本操作
编程
维护
熟练
一般
不会
熟练
一般
会打字
不会
项目经理
○
○
○
√
√
√
经营
○
○
○
√
√
√
技术
○
○
√
√
√
√
√
√
财务
○
○
√
√
√
√
√
生产、材料
○
○
○
√
√
√
√
√
√：
项目部存在的现象○：
项目部的空白现象
1．5建筑行业关键概念与政策环境
项目管理的概念：
项目管理是一个全生命周期的过程，是对施工项目进行组织、指挥、控制、协调的系统管理过程。
涉及计划、物资、设备、财务、合同、办公等环节，是一个需要施工项目部各部门密切配合的系统工程。
工程建筑规模分类标准：
大型项目：
造价在5000万以上，
（房建）中型项目：
造价在3000万到5000万
小型项目：
造价在3000万以下
工程结构类型分砖混结构，钢筋砼框架结构、全现浇住宅、钢结构等类型。
业主分类：
分为政府业主和开发商业主，两类不同性质的业主对项目产生不同的效果：
施工项目部对不同性质的业主，施工运作会分别考虑对待：
分析方面
政府部门业主
私人开发商业主
乡镇开发公司
项目部工程来源
1、正常的工程招投标程序
2、政府邀请招标
1、工程招投标程序实施不规范
2、内部议标
1、工程招投标程序实施不规范
2、内部议标
业主工程资金来源
属于政府拨款计划。
自筹建设资金
乡镇级政府出地皮开发，自筹建设资金
业主工程款结算审核
1、缺乏专业人员审核，
2、聘请专业咨询公司审核。
审核仔细并聘请专业咨询公司审核。
1、审核仔细
业主工程款拨付
工程款到位及时，拖欠现象不多
视企业财团财力能力的大小而定，有时恶意拖欠
往往需要施工单位垫资施工，工程款拖欠现象严重
分包商
需要分包商时也实行工程招投标程序
视工程大小决定，实行工程招投标程序，指定分包商
1、指定分包商
指定安装设备
1、通过设计院指定设备
2、不指定，由施工单位代买。
1、直接指定
2、不指定，由施工单位代买。
直接指定。
2、不指定，由施工单位代买。
上级公司：
施工项目部和上级公司的关系分为行政关系、商务关系和业务领导关系：
行政关系指施工项目部在行政关系上隶属于上级管理公司，项目经理由公司任命，项目部人员由公司指定，项目部的工作受上级公司监控。
商务关系指上级管理公司把工程项目交给施工项目部时，是采取工程承包方式。
签订工程承包合同，项目部的工程利润按比例上交。
业务领导关系指上级公司的组织机构管理属于矩阵式管理，项目部中的每一位工作人员在公司中都有对口业务部门进行管理，有大量各种数据的报表向公司业务部门汇报。
政策环境：
建筑企业面临的是外部的建筑企业大环境下的政策法规及内部管理政策，主要有：
序号
类别
政策及管理制度
了解内容
1
外部法规
建筑行业通用政策性法规
合同法、建筑法
2
专业规范、图集
3
实施项目专用的法规、管理
造价处定期发布的相应文件
4
招投标文件
5
施工合同
6
内部管理规定
集团程序、体系文件
ISO9002程序控制文件
7
项目管理体系文件
8
公司经营系统
承包实施办法、分包结算办法等
施工项目的承包方式，如承包预算书承包、投标概算按比例上缴利润、税金承包等方式
9
公司财务系统
会计核算办法
会计科目如何设置，会计类别如何分类
10
公司材料系统
材料采购及结算文件
材料是否统购，统购单价规定
租赁材料内部价格体系
11
公司机械系统
机械使用文件
大型材料内部价格体系
中小型材料租赁或自购办法
12
公司技术系统
1．6房地产行业状况
下面是国家专业房地产研究机构统计的2000年的数据：
2000年全国完成房地产开发投资4901.73亿元，增长19.5%。
2000年，全年完成商品住宅投资3318.7亿元，比上年增长25.8%，
房地产开发投资资金来源，主要是定金及预收款、自筹资金、国内贷款三个部分。
这三个部分资金占资金到位总额的75.4%。
2000年，商品房施工面积63529.01万平方米，增长15.3%。
全年销售商品房建筑面积16984.14万平方米，商品房销售额3572亿元，比上年分别增长26.9%和30%。
2000年的销售给个人的商品住房明显增加，销售额为2840.29亿元，增长51.9%，所占比重为79.5%，高于上年9.2个百分点。
2000年商品房平均销售价格为2103元/平方米,比上年增长了2.5%。
1999年，我国从事房地产开发的各类企业（单位）约2.6万个，房地产开发各类企业（单位）的从业人数为88万人。
截止到1999年底，全国房地产开发企业（单位）资产总计为1.9万亿元，负债总计为1.4万亿元，所有者权益0.4万亿元，资产负债率为76.1%。
2000年度房地产上市公司加权平均每股收益为0.209元，同比增长22.24％；净资产收益率为9.92％，同比增长23％。
2000年全国新增住房贷款达1500亿元左右，其中个人消费信贷约1100亿元，住房开发贷款约400亿元。
1．7房地产行业外部环境的变化
从近几年的发展来看，中国的房地产正处在一个飞速发展的时代，这个时代与上个世纪的90年代前相比已经产生了巨大的变化，这种变化集中体现在以下五个方面：
1、住房分配货币化改革全面实施，二级市场、租赁市场启动，房地产消费以商品化、市场化为主要特征。
2、政府扩大内需、拉动经济增长的宏观调控政策及住房消费信贷的发展极大地促进了住宅建设和消费。
今天的房地产已经告别了短缺经济时代，呈现买方市场特征，以民用住宅消费为主的商品房越来越丰富，用户的选择越来越多，而产品功能越来越趋向于追求时尚和个性化。
3、开发商数量庞大、分散，规模普遍较小，具有国家一级开发商资质的企业仅占2%，大多数开发公司的经营管理还是以经验管理为主。
中国加入WTO，市场逐步与国际接轨，外资企业先进的设计思想和管理理念将对国内企业产生重大冲击，同时，市场竞争将更加激烈，一大批缺乏经营管理规范的开发公司将被淘汰。
4、今天的大多数消费者已经解决了安居问题，人们购房的标准和要求越来越高，在关注房屋质量、户型结构、地理位置的同时，物业管理、购物环境、子女教育、交通、人文景观、休闲娱乐等越来越成为购房者考虑的因素，今天的房地产企业已经呈现多元化发展趋势，许多有实力的房地产商为客户提供销售、物业管理一站式服务，并涉足教育、商业、休闲娱乐、甚至体育、信息产业，为客户提供增值服务。
中国加入WTO，中国的房地产企业面临的服务领域的竞争压力更大。
现代物业的发展要求引入市场竞争机制，通过招投标方式选择物业管理企业，房地产开发、销售和物业管理呈分业经营趋势。
如何推进物业管理的现代化、专业化、市场化是所有物业公司面临的紧迫课题。
5、以INTERNET为代表的信息技术的飞速发展，既给中国的房地产公司带来了机遇，亦提出了挑战。
新一轮市场竞争的法则不是大鱼吃小鱼而是快鱼吃慢鱼，如何应用信息技术快速提升经营管理水平成为新一轮市场竞争成败的关键因素。
1．8房地产行业发展趋势
快速发展、充满朝气
2002年初，国务院发展研究中心完成一份研究报告，对我国未来三年的行业发展进行了预测。
报告指出，在今后三年乃至更长的一段时期，值得关注的重点增长行业主要是以下六个行业。
首先是电子及通讯产品制造业，其次是汽车业。
建筑与房地产业排第三位。
预计今后几年增长速度至少高于国民经济增长速度5个百分点以上。
第四是电信服务业。
第五是机械工业。
第六是旅游业。
自1998年以来，全国商品房开发投资额、销售面积等指标年平均增长率分别达到33%和23%，这种持续稳定的高速增长，在其它行业是非常少见的。
可以说，我国房地产行业已经进入一个中长期繁荣阶段。
2001年，全国房地产开发投资增长25.3%，销售额增长29.4%，在2001年GDP增长率为7.2%背景下，房地产业无疑是快速增长性的行业。
上图为1995年~2001年全国房地产投资额的趋势图，从中可以看出，随着我国经济的稳步增长，房地产行业的增长速度略高于经济的平均增长速度，整个投资趋势是稳中有升。
房地产对国民生产总值（GDP）的贡献也反映了整个行业在国民经济中的地位和前景，2001年房地产行业开发投资的直接贡献率约为1.3%，加上间接贡献率的1.9%~2.5%，约占整个国民生产总值（GDP）的7%至8%。
而同期房地产在美国经济中的比重占到14%以上，间接拉动的经济增长约占GDP的22%，例如美国加利弗里亚一个州的房地产销售量为547.3万套，每套平均价格约为31.3万美元，金额为17130亿美元（合人民币14.2万亿元），套数是我国全年销售套数的2.5倍，金额是3.5倍左右。
特别是当我国城市化速度和范围的加大，改革后新一代逐步进入购房年龄，家庭结构的小型化等等因素逐渐转化为房地产行业增长的驱动力量，这些驱动力量都将会在21世纪的头5年内形成新的房地产开发高潮，并推动房地产行业持续、健康、平稳的发展
1．9房地产企业营销方式的变化趋势
1、消费者个性消费需求的上升，以及电视等传统媒体广告费用的上升，使得大规模营销方式（massmarketing）受到严峻挑战，而个性化营销、品牌营销越来越受到重视，如何争取新顾客，留住老顾客，注重更具有个性化和人情味的产品和服务，成为众多企业营销工作的主题。
在这种情况下，数据库营销应运而生。
数据库营销是指企业通过收集与积累客户的大量消费信息，经过处理后评价客户价值度、描述客户消费行为特征、预测客户购买趋势，使企业有针对性地制作营销方案和采取有效营销手段，促使客户购买产品。
同时利用客户信息可以精确的进行产品定位。
企业开展数据库营销的前提是必须先建立完整的客户信息数据仓库（CCDW），目前对大多数房地产企业来说，先建立起完整的客户信息数据库是当务之急，在此基础上，逐步开展数据库营销。
2、作为一个企业来说，只有产品功能是不够的，客户服务同样重要。
客户的选择不再仅仅是产品本身，有了更好的客户服务，客户可以承受较高的价格。
房地产是一个典型的以服务为驱动的行业，除了房屋质量、户型结构、地理位置等因素外，服务越来越成为客户购房考虑的因素。
房地产的服务不仅仅指物业服务，还包括子女教育、信息服务、社区建设、休闲娱乐、交通、购物等增值服务。
口碑效应在房地产销售中非常重要。
3、电子商务的发展对传统的销售方式产生了极大的冲击，电子商务使房地产企业为客户提供一对一营销服务成为可能。
4、STP战略营销成为市场致胜的关键。
房地产市场营销的过程实际上就是提供顾客需要的产品并让顾客选择本公司产品的过程。
现代市场营销的核心是STP战略营销，即细分市场（Segmenting）、选择目标市场（Targeting）和产品定位（Positioning）。
生产什么样的产品，满足哪一部分顾客需求，其前提是对市场进行细分并选择相应的目标市场。
STP体现是一种基于客户价值导向的整体营销观念。
在房地产场营销中，成功企业的营销策划都是针对特定的目标市场的，如经济适用房是满足普通工薪阶层消费层次的，精品住宅是针对高收入家庭的。
二、行业主要业务流程与组织模型
2．1建筑行业企业组织模式与企业特征
建筑行业中的企业根据资质分为四类，特级资质企业都是规模最大的企业，基本上是集团企业。
然后是一级二级三级企业，二级与三级多数是专业分包公司，比如专业的劳务分包公司等。
特级企业中中央直属企业有49家，包括中国建筑，中铁，中冶，路桥与核工业建设等。
另外，地方特级建筑企业还有55家，分布在各个省和地区。
包括北京城建、北京韩建、上海建工与深圳建设等。
企业组织机构一般为：
第一级：
总公司（集团）
第二级：
公司级
第三级：
各分公司及项目经理部
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