项目计划立项可行性研究报告.docx
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项目计划立项可行性研究报告
“城市峰尚花园”
项目计划立项可行性研究报告
深圳市德业基投资有限公司
2007-03-01
“城市峰尚花园”
项目计划立项可行性研究报告
一、项目总论：
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2开发公司
1.1.3研究工作依据
1.1.4项目建设规模和内容
1.1.5项目开发手续
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
1.2.2项目建设进度
1.2.3投资估算和资金筹措
1.2.4项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究：
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
2.1.2深圳市投资宏观背景
2.1.3区域发展及前景预测
2.2片区市场分析
2.2.1片区市场界定
2.2.2供给分析
2.2.3需求分析
2.2.4竞争分析
2.3市场分析总结
三、项目分析及评价：
3.1地块分析
3.1.1项目位置
3.1.2地形、地势
3.1.3水电气保障
3.1.4规划限制条件
3.2项目SWOT分析
四、市场定位及项目评估：
4.1项目定位
4.1.1产品定位
4.1.2客户定位
4.1.3价格定位
4.2方案评估意见
4.2.1项目发展设想
4.2.2项目发展设想评估意见
五、项目开发建设进度安排：
5.1有关工程计划说明
六、投资估算与资金筹措：
6.1项目总投资估算
6.2资金筹措
6.3投资使用计划
七、销售及经营收入测定：
7.1物业销售收入估算
7.2项目销售回款计划
7.3资金来源与运用分析
7.4销售利润
八、财务与敏感性分析：
8.1赢利能力分析
8.2项目不确定性分析
8.2.1项目盈亏平衡点分析
8.3社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议：
9.1拟建方案的结论性意见
9.1.1项目建设手续正在办理之中
9.1.2项目建设后续资金有保证
9.1.3项目具有良好的社会效益
9.1.4项目经济效益属于行业正常水平
9.2项目主要问题的解决办法和建议
9.2.1项目的主要问题
9.2.2建议
9.3项目风险及防范建议
9.3.1项目风险
9.3.2风险防范建议
一十、附表：
10.1《城市峰尚花园工程计划横道图》
10.2《城市峰尚花园开发成本估算表》
10.3《城市峰尚花园投资计划估算表》
10.4《城市峰尚花园销售收入与经营税金及附加估算表》
10.5《城市峰尚花园资金来源与运用表》
10.6《城市峰尚花园损益及利润分配表》
一、项目总论
1.项目背景
（1）项目名称：
“城市峰尚花园”
（2）开发公司：
深圳市德业基投资有限公司
（3）研究工作依据：
①国务院、建设部、国土资源部、深圳市人民政府、深圳市国土资源和房产管理局颁发的有关法规和政策。
②现场实地勘察所获资料。
（4）项目建设规模和内容：
名称
“城市峰尚花园”技术经济指标参数
宗地编号
A113-0021
总占地面积
7841.69平方米
宗地取得方式
有偿出让
土地用途
商住混合用地
土地使用年限
70年（从2004年8月18日至2074年8月17日止）
总建筑面积
15680平方米
住宅建筑面积：
13180平方米
商业建筑面积：
2500平方米
（5）项目开发手续：
项目已取得开发手续一览表：
序号
文件名
文件编号
取得时间
1
企业法人营业执照
注册号：
4403012003048
2003.7.15
2
深圳市房地产开发企业资质证书
2006年第084号
2006.7.11
3
深圳市土地使用权出让合同书
深地合字（2004）4055号
2004.8.18
4
建设用地规划许可证
深规许字05-2004-0078
2004.9.27
5
付清地价款证明
第2004-0129号
2004.8.23
根据以上资料可以确认深圳市德业基投资有限公司拟开发的“城市峰尚花园”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件。
2.可行性研究结论
（1）市场预测
项目所在片区――碧海中心区，为07年深圳新的中、高档住宅热点片区，片区由于富通城三期、泰华阳光海、槟城西岸等项目的推广和运营，片区的知名度和关注度不断提高。
随着片区的主要干道海滨大道与关内的滨海大道将在07年初接通，加上西部通道将在07年正式开通，碧海中心区与关内实现了交通动脉的贯通。
市政府未来重点建设的大铲湾码头将为碧海中心区带来大量的就业机会，并有效刺激片区住房的需求，40万平方米建筑面积的坪洲新村已经动工，将在07年推出市场，片区将分享宝安最大公务员社区的各项优质配套，加上片区内的西乡中心小学、海湾中学、恒生医院等较为完善的生活配套，片区将吸引大量宝安以及关内客户置业至此。
片区价格将在已有的基础上继续整体上扬，预计本项目的普通住宅销售价格有望达到7000元/平方米，商业价格有望达到18000元/平方米。
因此预计该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。
（2）项目建设进度
“城市峰尚花园”计划于2007年5月开始动工，预计于2007年11月主体封顶，于2008年7月全面竣工。
计划2007年11月初商业和住宅同时开始预售，预计在2008年5月可售出住宅95％，售出商业80％，入伙前住宅100％销售，商业有5％空置率。
（3）投资估算和资金筹措
该项目总投资6039.42万元；
其中资金来源：
自有资金2500万元；
银行贷款2500万元；
预售回笼款1039.42万元。
（4）项目综合评价结论
通过较为详细的可行性研究，我们可以看出：
该项目的建设符合该地区的市场需求，且具有一定的升值前景，到目前为止，该项目的建设条件已基本具备，建设资金已基本落实，有一定的社会效益，同时对开发商有一定的经济效益，且具备一定的抗风险能力。
因此，我们认为在该地区建设本项目是可行的。
二、项目投资环境和市场研究
1.市场宏观背景
（1）全国整体投资环境简析：
国土资源部近日公布的各项数据表明，2006年全国重点地区及主要二线城市的地价呈现稳中有升的态势。
根据全国各地陆续公布的各项数据表明，地价和房价均呈上升的趋势，地价上涨幅度小于房价上涨的幅度。
GDP上升的幅度小于房价上涨的幅度。
2007年，随着我国宏观经济形势的继续向好，需求依然旺盛，土地管理与调控力度不断加大，城市地价将继续保持稳中有升的态势。
全年房地产施工、竣工面积、开发投资增幅在高位运行
2006年，房地产开发投资延续了2005年强劲的增长势头，2006年1－11月，全国住宅实际施工面积达168294.52万平方米，同比增长20.8％，全国住宅实际竣工面积达32966.57万平方米，同比增长14.2％，新增固定资产25928.37亿元，同比增长34.5％。
国房景气指数连续两月环比回落显调控新政效果
国房景气指数报告显示，在五大分类指数中，9月份我国的房地产开发投资分类指数、土地开发面积分类指数、商品房空置面积分类指数比8月份稍有上升，但资金来源分类指数和房屋施工面积分类指数出现下滑。
具体来看，9月份房地产开发投资分类指数为101.72，比8月份上升0.06点，比去年同月上升0.43点。
今年前三季度，我国完成房地产开发投资12902亿元，比去年同期增长24.3%。
其中，商品住宅完成投资9076亿元，比去年同期增长29.5%。
9月份土地开发面积分类指数为100.87，比8月份上升0.50点，比去年同月上升5.38点。
前三季度，我国房地产企业完成土地开发面积16342万平方米，比去年同期增长34.0%。
9月份商品房空置面积分类指数为101.94，比8月份上升1.27点，比去年同月上升0.45点。
到9月末，我国商品房空置面积为1.21亿平方米，比去年同期增长11.7%。
另外，9月份资金来源分类指数为103.55，比8月份下降0.17点，比去年同月上升2.91点。
前三季度，我国房地产开发企业到位资金18402亿元，比去年同期增长28.5%。
房屋施工面积分类指数为103.51，也比8月份下降0.11点，比去年同月上升0.07点。
前三季度，我国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.33亿平方米，比去年同期增长18.9%。
统计还显示，到9月末，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长11.7%。
其中，空置商品住宅6591万平方米，增长9.7%。
随着05、06两年国家一系列宏观调控措施的进一步到位，国家各部委联合出台调控细则，房地产市场上一些短期的投机行为得到有效的遏制，房地产市场运行质量有所提高。
2007年应在不放松宏观调控的同时，着力解决好商品房供应结构的不合理和平均售价上涨过快的问题，保持房地产开发市场的健康发展。
（2）深圳市宏观投资环境简析：
2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，深圳――作为此轮调控焦点城市之一，房地产市场自然遭遇到前所未有的严厉调控，国家宏观政策频繁出台，深圳市的相关部门紧跟响应，土地、规划、税收、信贷等环节联合一并发力，给深圳的房地产市场造成了相当大的震荡。
2006年1――9月房地产市场情况：
房地产投资持续增长，商品房施工面积与批准预售面积有所下降
2006年1―9月，深圳市GDP为4057.77亿元，同比增长14.3％；全社会固定资产投资额完成868.74亿元，同比增长11.2％。
与此同时，全市完成房地产开发投资319.7增长10.63％，其中住宅开发投资219.42亿元，同比增长28.23％。
参照我市房地产预警体系指标，房地产投资增长率与GDP增长率之比为0.7434，处于正常区间，房地产投资与全社会固定资产投资之比为0.3680，开发投资占比继续回落，房地产开发投资与全社会固定资产投资的比例关系基本合理。
商品房施工面积2960.34万平方米，同比减少0.34％，其中住宅施工面积2058.08万平方米，同比减少2.27％；商品房新开工面积579.7万平方米，同比减少30.13％；商品房竣工面积380.2万平方米，同比增加6.57％。
2006年1－9月，深圳市商品房批准预售面积累计为523.15万平方米，同比减少19.29％，其中住宅批准预售面积445.62万平方米，同比减少21.64％，至今年9月底，深圳市商品房空置面积为143.83万平方米，同比减少13.98％，其中商品房住宅空置面积50.28万平方米，同比减少27.9％。
从总体分析，目前我市房地产开发投资等多项开发建设指标仍保持上升态势，市场存量逐渐得到消化，但批准预售米面积与新开工面积的下降，有可能导致新增供给下降，需要通过加快土地出让，促进存量土地入市，加以解决。
在调控政策的持续作用下，市场观望气息仍然浓厚，商品房销售面积进一步下降
2006年1－9月，全市商品房销售套数为61307套，销售面积为569.71万平方米，同比分别减少21.12％，和15.73％。
其中住宅共销售51985套，销售面积493.60万平方米，分别同比减少24.15％和19.19％。
参照我市房地产预警体系指标，商品房销售的规模下降表明商品房阶段性需求趋冷，说明在宏观调控政策作用下，住房消费与投资呈现明显的观望态势。
1－9月，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数88.06％（其中特区内占43.1％，特区外占56.9％），销售面积占全市总面积的75.31％（其中特区内占36.46％，特区外占63.54％）；144平方米以上的非普通商品房住宅销售套数占全市总套数11.94（其中特区内占53.16％，特区外占46.84％），占全市总面积的24.69％（其中特区内占52.65％，特区外占47.35％），普通商品住宅需求仍居市场主导地位。
特区外销售规模有所下降
从1－9月各行政区商品住宅销售面积分布来看，特区外销售规模有所下降，共销售商品住宅28957套，同比减少3.39％，占总销售套数的55.70％；销售面积293.9万平方米，同比减少0.66％，占总销售面积的59.54％。
其中宝安区销售住宅14110套，销售面积146.16万平方米；龙岗区销售住宅14847套，销售面积147.74万平方米。
而同期特区内共销售商品住宅23028套，同比减少40.29％，销售面积199.71万平方米，同比减少36.59％。
其中，罗湖区销售套数6313套，销售面积44.05万平方米，福田区销售套数6951套，销售面积53万平方米；南市区销售8425套，销售面积91.97万平方米；盐田区销售1339套，销售面积10.69万平方米。
商品房住宅价格持续上涨
1.商品房住宅价格持续上涨
根据我市商品房销售信息系统统计，2006年1－9月，全市商品房住宅均价为8952.97元，其中占全市住宅销售总套数88.06％的普通商品房住宅价格为7209.15元/平方米，同比上涨19.66％，9月份，我市商品住宅价格为9313元/平方米，环比下降了12.7％，达到近5个月来的最低点，表明以稳定住宅价格为目的的我市房地产宏观调控已初现成效。
2.价位在5000-8000元/平方米之间商品住宅居主体地位
2006年1－9月，价格4000－8000元/平方米之间的住宅销售面积总计占到56.74％，其中4000－6000元/平方米之间的占到26.97％；6000－8000元/平方米之间的占到29.77％；8000－10000元/平方米之间的占到14.11％；超过10000元/平方米的销售面积比例达到25.17％。
3.办公楼价格上涨较快，商业用房价格总体上涨
2006年1－9月，办公楼销售面积31.07万平方米，同比增加95.78％；销售均价14818.2元/平方米。
同比上涨29.95％。
随着福田中心区商务环境的不断成熟，致使价格持续上涨，销售量增加。
商业用房方面，1－9月深圳市商业用房销售面积37.60万平方米，同比减少5.05％，销售均价17537.66元/平方米，同比上涨14.09％。
4.二手房交易量及价格均较快上涨
2006年1－9月，二手住宅交易面积为543.04万平方米，同比增长28.75％，与新房交易面积的比例为1.10：
1。
二手住宅价格4679.03元/平方米，同比上涨9.3％，市场交易依然以特区为主。
2005、06年，深圳市房地产市场的发展虽然出现了一些非理性的势头，但随着宏观调控措施的进一步深化，市场将转向理性的方向发展；同时，在深圳市政府坚决有力的执行中央及国家各部委的各项政策、措施的基础上，加上经济建设得到大力发展，GPD持续高速增长，有效刺激房地产市场的各项需求，故此，07年深圳市房地产市场将会在可持续发展的方向上更合理的发展。
（3）区域发展及项目前景预测：
●宝安市场供求两旺，价格节节上升
宝安区房地产市场主要由新安、西乡、龙华以及其他镇区组成，自2004年末开始，宝安中心区飞速发展，项目大量推出市场，并成为了宝安区市场的一个重要组成部分。
实际上由于宝安其他镇区所占比例极少，宝安区市场主要分为两块，一块是以宝安中心区、碧海中心区及西乡地区（下统称宝安区域），另一块则是龙华（下统称龙华区域）。
05、06年，宝安区域市场供求主要体现在宝安中心区上，从最初的金成时代家园开始，各项目开盘基本能保持过半的销售率，并能在三个月甚至更短的时候内完成销售，并初现了多次当天销售完毕的情况；价格也随着供求的两旺节节攀升，从最初的5000元/平方米到06年末的超过万元/平方米，更出现宏发领域销售均价达1.4万元/平方米的天价。
●土地、楼市供应趋向理性，产品升级，与关内产品衔接
深圳市商品房供应量逐年递减将是一个明显趋势，这是由于土地稀缺造成的。
宝安区经过05、06两年每年约200M2的大量推盘以后，商品房的供应也逐渐减少，这主要因为前期开发的项目已经大大的消化了宝安区长期以来积累的购房需求，在市场的调节功能作用，出现供应减少是市场趋向理性的表现。
过去两年大量项目上市，直接导致市场竞争的逐步加剧，开发商为了保持竞争优势，也纷纷加大了产品的创新的能力，过去在关内比较流行的大园林，大配套纷纷移植到宝安市场上的产品，同时，赠送错层大露台，赠送大凸窗等增加产品附加值的设计也大量出现在宝安中心区的楼盘中，可以说，宝安中心区楼盘的产品已经与市区的产品没有太大的差别。
●关外客户置业需求旺盛，关内客户置业关外迹象明显
2005年以前，宝安区的房地产市场一直存在供不应求的状况，主要是新安、西乡两个区域存在大量的潜在购房需要，特别是04年中到05年初，新安、西乡两个区域基本没有新项目推出市场，造成大量购房需求积压，在05年开始的宝安中心区大量爆发，并持续到06年。
随着关内可开发的土地日益减少，政府对关内土地的使用效率要求有所提高，关内新开发的普通住宅相当紧缺，加上宝安区交通的改善，特别是南头关和深南大道的改善，使得来往关内外的时候有所缩短，关内客户，特别是福田、南山客户置业宝安的迹象
●区域规划、建设步伐明显提速，楼市具有巨大的发展机会
国家建设部和广东省共同完成的珠三角城镇群的整体规划中，确定了一脊、三带、五轴的发展思路，一脊中最主要的就是广州－深圳－香港，宝安区正好在这个脊梁上。
所以，宝安的区位条件是未来深圳最优的区位之一，作为特区外建设标准最高的新城区和深圳城市化进程的示范城区，宝安中心区将对整个深圳西部片区的发展起到带动和辐射作用，推动整个珠江口东岸产业结构和城市形态的升级。
近两年来关外房地产市场异常火爆，特别是宝安的中心区和龙岗的中心城，势头完全超过关内，成为了深圳房地产市场的主角。
区域内新盘不断的推出，产品从小户型到大户豪宅应有尽有，可谓百花齐放，价格也随着各个新盘的热销而一路上扬，置业者中，由最初的关外区域内客户为主逐渐向外扩散，形成了关外和关内各占半壁江山的局面，形势喜人，可以预见，宝安楼市的发展还具有巨大的潜力。
●交通要道贯通，地铁一号线的加紧建设将大大缩短关内、外的距离
投资4.57亿元的宝安大道－深南路连接段市政工程将于07年春节前正式完成并开通，该工程西接宝安大道，南段延伸终点，向东经平南铁路、港湾大道、前海路，最终与深南大道衔接，全长1.96公里，采用高价建设方案。
工程的完成将大大完善全市交通网络和解决宝安和市区交通网络连接的问题，缓解107国道和南头联检站的压力。
根据地铁1号线建设计划，1号延长线在07年底开通到宝安中心站，08年底将开通到西乡中心站。
届时，宝安中心区、碧海中心区将正式与南山、福田、罗湖快速接通，宝安与市区将实现一体化，这将大大促进两区域的各项融合，并为宝安带来庞大的就业、居住需求。
●西部港湾的建设为片区发展提供前进的强大动力
按照深圳市的规划，大铲湾港区全部建成后可新增加集装箱吞吐能力1000万标箱，相当于深圳港现有港区集装箱吞吐量之和。
届时，深圳港将构筑起盐田港区、蛇口赤湾和妈湾整合体港区、大铲湾港区“三足鼎立”的发展新格局，从而真正确立深圳港在国际港口竞争中的优势地位。
大铲湾集装箱码头一期工程预计在09年完成。
港区的建设不但为宝安区经济发展提供强大动力，并且建设工程将提供大量的就业机会，从而大大刺激片区内住房的需求，宝安中心区将建设成一个高档的大型滨海式居住区。
2.区域市场分析
（1）区域市场界定
西乡碧海中心区是指由东北至宝安大道，东南至西乡大道，西南至海滨大道，西北延至西海堤所围合起来的区域。
本区是西乡未来的重点建设区域，开发建设已于前期悄然开始，现已开发了多个高档楼盘，如西乡大道旁的圣淘沙骏园、富通城等；区域配套日渐完善，已建成有海湾中学、西乡中心小学，恒生医院等。
深圳地铁一号线延长段规划有西乡码头、西乡中心两站经过本区，可以实现区域与市区快速连接；区域还规划建设碧海湾体育公园、西乡体育中心等市政休闲设施，发展前景良好。
2006年后本区即将进入快速大力发展的阶段。
（2）区域供给分析
项目名称
位置
规模
户型与面积
主力客户
富通城
三期
西乡大道与兴业路交汇处
占地面积：
57164M2；
建筑面积：
148600M2；
含1房至4房；共8栋25层高层建筑，合1845户
1房：
30-50M2
2房：
75M2左右
3房：
100-120M2
4房：
130M2左右
南头、福田客
周边生意人
学校、医院员工
投资客
槟城西岸
西乡大道与宝源路交汇处
占地面积：
19389.52M2；
建筑面积：
76747.82M2；
含1房至3房；共4栋31层建筑，合580户
1房：
50M2左右
2房：
75-85M2
3房：
110M2左右
附近原居民
学校、医院员工
20-40岁年轻人
投资客
泰华
阳光海滩
西乡大道与宝源路交汇处
占地面积：
111153.83M2；
建筑面积：
329136M2；
其中一期为：
4栋25层高层，1栋10层小高层，5栋5层多层；
共4栋，约合1000户
2房：
80M2左右
3房：
100-120M2
4房及4房以上：
140-200M2
南头、福田客
生意人
学校、医院员工
投资客
锦明花园
银田路旁
建筑面积：
88906.2M2；
共9栋23层建筑，
约700户
2房：
70M2左右
3房：
90-130M2
4房：
130-160M2
附近原居民
周边生意人
学校、医院员工
投资客
Ø07年本区域供应量约为60万平方米
Ø项目主要分布在西乡大道旁
Ø产品主要为高层，兼有少量的多层、小高层，产品的品质较高
Ø户型主要为居家型的两房、三房为主
Ø户型面积主要在70—110M2
Ø主力客户群为附近的原居民、周边生意人及附近事业单位员工
Ø本区是宝安区07年重点的供应区域，以其优越的地理位置和环境条件、良好的城市规划，将成为宝安中心区后另一个受人关注的区域
（3）需求分析
项目名称
推盘时间
推售面积
销售均价
销售率
富通城三期
06-11-25
06-12-30
约9万
7500元/M2
8500元/M2
60％
富通城二期
06-4-28
6.46万
6300元/M2
100％
圣淘沙骏园一期
05-12-10
13.26万
5300元/M2
100％
圣淘沙骏园二期
06-5-1
7500元/M2
Ø区域市场平均销售速度为220套/月，比宝安中心区相对较慢
Ø销售速度快，除富通城三期分批推出房号外，其他项目均售罄
Ø价格上涨快速，一年内由5300元/平方米涨到8500元/平方米
Ø以两房、三房为主，兼少量一房、四房，面积区间为80-120M2，为居家型产品
Ø成交客户主要是附近原居民、周边工厂管理及技术人员、福田及南头的首次置业者、投资客等
（4）竞争分析
碧海中心区07年推出量大约有60万平方米，由于07年宝安中心区推盘量明显萎缩，会在07年上半年出现一个约半年的新盘空档期，同时主推项目为大户型豪宅及商业的写字楼为主，故本项目未来的竞争主要集中在本区域以及西乡的零星项目。
宝安中心区两房、三房居家型产品由于推出量极少，而本区07年主要推盘量集中在两房、三房，这虽提高了本区的居住氛围，但同时也加剧各项目的竞争。
由于宝安中心区的产品价格均在10000元/平方米以上，相对本区域现在8500元/平方米的价格水平，本区域还有约1500元/平方米的价格上升空间，预计区域价格将在现有阶段的水平上稳步上扬。
3.市场分析有关结论
Ø本区为宝安07年重点建设区域，规划良好，前景光明
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