北京商业环境信息集成报告.docx
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北京商业环境信息集成报告
一、城市商业评价
1、城市概况
北京市，简称“京”，是中华人民共和国首都，四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心。
北京位于华北平原北端，东南局部地区与天津相连，其余为河北省所环绕。
北京有3000余年建城史和850余年建都史，是全球拥有世界文化遗产最多的城市。
北京荟萃了自元、明、清以来的中华文化，拥有众多名胜古迹和人文景观。
表北京重点项目列表
项目名称
项目类型
总建面积
上市时间
世纪城
综合体
2530000
2004/10/240:
00:
00
珠江摩尔公元
综合体
2080000
2008/11/70:
00:
00
富力城
综合体
1614672.04
2004/8/310:
00:
00
太阳星城
综合体
1500000
2011/8/10:
00:
00
国瑞城
综合体
1480000
2006/8/310:
00:
00
中国国际贸易中心
综合体
1276200
1999/8/300:
00:
00
北京华贸中心
综合体
1000000
2005/6/10:
00:
00
中关村金融中心
综合体
1000000
2005/8/120:
00:
00
保利金泉广场
综合体
856000
2007/8/230:
00:
00
东方广场
综合体
800000
2002/6/300:
00:
00
北京财富中心
综合体
720000
2002/6/300:
00:
00
建外soho
综合体
720000
2002/1/10:
00:
00
建外SOHO
办公
98000
2002/1/10:
00:
00
北京环球贸易中心
办公
233000
2005/6/300:
00:
00
三里屯soho
办公
102000
2010/1/10:
00:
00
庄胜广场
办公
100000
2006/6/10:
00:
00
银河SOHO
办公
166000
2012/12/300:
00:
00
国贸三期
办公
120000
2010/6/300:
00:
00
数码大厦
办公
150000
2005/12/280:
00:
00
石景山万达广场
办公
287400
2008/10/10:
00:
00
西环广场B
办公
95000
2005/9/300:
00:
00
西环广场A
办公
95000
2005/9/300:
00:
00
西环广场C
办公
95000
2005/9/300:
00:
00
保利金泉广场办公楼
办公
52000
2011/5/250:
00:
00
金源时代购物中心
纯商业
680000
2004/10/240:
00:
00
十里河家居建材商业街
纯商业
600000
2001/9/200:
00:
00
新奥购物中心
纯商业
245000
2011/12/310:
00:
00
朝阳大悦城
纯商业
230000
2010/5/280:
00:
00
北京APM（新东安商场）
纯商业
215800
1998/3/100:
00:
00
北京卓展购物中心
纯商业
210000
2012/9/150:
00:
00
大钟寺中坤广场
纯商业
210000
2010/8/150:
00:
00
新光天地
纯商业
180000
2007/4/190:
00:
00
三里屯Village
纯商业
172000
2008/6/150:
00:
00
富力VIVA广场
纯商业
167000
2004/12/310:
00:
00
蓝色港湾
纯商业
150000
2008/5/150:
00:
00
中关村广场购物中心
纯商业
144400
2006/4/190:
00:
00
2、评价详情
北京市商业发展处于成熟期
（1）城市消费指标
人均食品支出：
6,393元位于同发展阶段第14名
人均文教娱乐服务支出：
2,902元位于同发展阶段第6名
（2）商业繁荣指标
每十万人拥有购物中心数量：
1.58个位于同发展阶段第3名
每十万人拥有连锁快餐数量：
12.66个位于同发展阶段第1名
每十万人拥有屏幕数量：
14.17块位于同发展阶段第2名
高街品牌店铺数量：
43家位于同发展阶段第2名
奢侈品牌店铺数量：
75家位于同发展阶段第1名
（3）企业关注指标
知名企业进驻项目数量：
30个位于同发展阶段第2名
（4）风险评估指标
未来三年大型商业新增供应量预计：
315.27万㎡位于同发展阶段第5名
商业成熟期特征表现：
（1）城市商业发展已经步入购物中心阶段，每十万人拥有的购物中心数量在0.6个以上，一般介于1-2个之间。
（2）城市餐饮业较为发达，每十万人拥有的连锁快餐店数量为2.1个以上，一般介于4-14个之间。
（3）文化娱乐业发展水平较高，每十万人拥有的屏幕数量在3.6块以上。
（4）品牌较为丰富，高街品牌数量在5个以上，一般介于10-20个之间；奢侈品牌数量都在9个以上，一般介于15-30个之间。
二、宏观经济指标
1、GDP及增速
2011年北京GDP总量16,000.4亿元，同比13.37%。
表北京2007年-2011年GDP总量及增速
年份
GDP（亿元）
GDP增速（%）
2007年
9,353.3
18.98
2008年
10,488
12.13
2009年
11,865.9
13.14
2010年
14,113.6
18.94
2011年
16,000.4
13.37
2、人均GDP及增速
2011年北京人均GDP为80,394元，同比5.86%。
表北京2007年-2011年人均GDP及增速
年份
人均GDP（元）
人均GDP增速（%）
2007年
58,204
15.47
2008年
63,029
8.29
2009年
68,788
9.14
2010年
75,943
10.4
2011年
80,394
5.86
3、三产业值及结构
2011年北京第一产业产值136.2亿元，第二产业产值3,744.4亿元，第三产业产值12,119.8亿元。
表北京2007年-2011年三产值
年份
第一产业产值（亿元）
第二产业产值（亿元）
第三产业产值（亿元）
2007年
101.3
2,509.4
6,742.6
2008年
112.8
2,693.2
7,682
2009年
118.3
2,743.1
9,004.5
2010年
124.4
3,388.4
10,600.8
2011年
136.2
3,744.4
12,119.8
4、人口情况
2011年北京常住人口2,018.6万人，外来人口742.2万人，户籍人口1,277.9万人，自然增长率0.4%，人口密度1,230人/平方公里。
表北京2007年-2011年人口情况
年份
常住人口（万元）
外来人口（万元）
户籍人口（万元）
自然增长率（%）
人口密度（人/平方公里）
2007年
1,633
419.7
1,213.3
3.94
995
2008年
1,695
465.1
1,229.9
4.47
1,033
2009年
1,755
509.2
1,245.8
3.77
1,069
2010年
1,961.9
704.7
1,257.8
0.88
1,195
2011年
2,018.6
742.2
1,277.9
0.4
1,230
5、社会消费品零售总额
2011年北京社会消费品零售总额6,900.3亿元，其中食品销售1,561.4亿元，衣着销售665.2亿元，用品消费4,080.1亿元，燃料消费593.6亿元；人均社会消费品零售总额为34,671元/人。
表北京2007年-2011年社会消费品零售总额
年份
社会消费品零售总额（亿元）
食品（亿元）
衣着（亿元）
用品（亿元）
燃料（亿元）
人均社会消费品零售总额（元/人）
2007年
3,800.2
931.8
356
2,185.1
327.3
23,271.28
2008年
4,588.99
1,138.9
430.63
2,659.89
359.57
27,073.66
2009年
5,309.9
1,180
473.8
3,278.2
377.9
30,255.84
2010年
6,229.3
1,331
548.4
3,884
465.9
32,598
2011年
6,900.3
1,561.4
665.2
4,080.1
593.6
34,671
6、居民消费价格指数
2011年北京居民价格消费指数为105.6。
表北京2007年-2011年居民价格消费指数
年份
居民消费价格指数
2007年
102.4
2008年
105.1
2009年
98.5
2010年
102.4
2011年
105.6
7、城镇居民生活
2011年北京城镇居民人均可支配收入32,903元，城镇居民人均消费性支出21,984元，其中占主要支出的为食品支出6,905元，交通通信支出3,521元，教育文化娱乐支出3,307元。
表北京2007年-2011年城镇居民生活指标
年份
人均可支配收入（元）
人均消费性支出（元）
食品支出（元）
衣着支出（元）
家庭设备用品支出（元）
医疗保健支出（元）
交通通信支出（元）
教育文化娱乐（元）
居住支出（元）
其他支出（元）
恩格尔系数
2007年
21,989
15,330
4,934
1,513
981
1,294
2,328
2,384
1,246
650
32.19
2008年
24,725
16,460
5,562
1,572
1,097
1,563
2,293
2,383
1,286
704
33.79
2009年
26,738
17,893
5,936
1,796
1,226
1,389
2,768
2,655
1,290
833
33.17
2010年
29,073
19,934
6,393
2,088
1,378
1,327
3,421
2,902
1,577
848
32.07
2011年
32,903
21,984
6,905
2,266
1,563
1,523
3,521
3,307
1,924
975
31.41
8、房地产开发经营
2011年北京房地产开发投资额3,036.3亿元，房地产施工面积18,065.2万㎡，房地产新开工面积4,246.1万㎡，房地产竣工面积4,032.9万㎡，商品房空置面积1,792.6万㎡，土地开发投资4.9亿元。
（1）房地产开发投资额
表北京2007年-2011年房地产开发投资
年份
房地产开发投资额（亿元）
住宅投资额（亿元）
经济适用房投资额（亿元）
别墅开发投资额（亿元）
办公投资额（亿元）
商业营业用房投资额（亿元）
2007年
1,995.8
991.66
28.3
203.82
242.22
267.36
2008年
1,908.7
940.56
54.02
178.46
170.5
240.36
2009年
2,337.7
906.62
100.89
163.23
166.7
200.7
2010年
2,901.07
1,508.95
67.92
260.73
259.1
336.29
2011年
3,036.3
1,778.3
71.9
247.83
363.8
296.7
（2）房地产施工面积
表北京2007年-2011年房地产施工面积
年份
房地产施工面积（万㎡）
住宅施工面积（万㎡）
经济适用房施工面积（万㎡）
别墅施工面积（万㎡）
办公施工面积（万㎡）
商业营业用房施工面积（万㎡）
2007年
14,146.7
5,914.5
710.5
1,009.2
1,364.57
1,482.09
2008年
13,871.2
5,538.2
727.8
954.7
1,287.18
1,429.84
2009年
13,596.4
5,551.9
795.1
840.9
1,132.19
1,323.38
2010年
10,300.9
6,176
756.2
830
1,054.8
1,229.3
2011年
18,065.2
7,168.1
596.1
754.8
1,422.7
1,187.5
（3）房地产新开工面积
表北京2007年-2011年房地产新开工面积
年份
房地产新开工面积（万㎡）
住宅新开工面积（万㎡）
经济适用房新开工面积（万㎡）
别墅新开工面积（万㎡）
办公新开工面积（万㎡）
商业营业用房新开工面积（万㎡）
2007年
2,557.4
1,639.94
162.54
219.26
264.82
253.79
2008年
2,337.2
1,565.3
341.5
-
159.75
287.07
2009年
2,246.6
1,130.27
181.8
-
255.96
228.45
2010年
2,974.2
2,063.4
203.9
830
203.3
242.4
2011年
4,246.1
2,596.4
96
165.5
489.4
306.4
（4）房地产竣工面积
表北京2007年-2011年房地产竣工面积
年份
房地产竣工面积（万㎡）
住宅竣工面积（万㎡）
经济适用房竣工面积（万㎡）
别墅竣工面积（万㎡）
办公竣工面积（万㎡）
商业营业用房竣工面积（万㎡）
2007年
3,866.4
1,854
237.2
239.6
314.83
315.1
2008年
3,632.2
1,399.3
133.9
233
364.6
313.11
2009年
2,678.6
1,613.2
120.3
213.7
316.59
322.45
2010年
2,386.7
1,498.5
203.9
183.2
198.4
271.9
2011年
4,032.9
1,316.1
113.7
133
245.2
232.4
（5）房地产空置面积
表北京2007年-2011年房地产空置面积
年份
商品房空置面积（万㎡）
住宅空置面积（万㎡）
办公空置面积（万㎡）
商业营业用房空置面积（万㎡）
2007年
1,136.2
411.8
-
-
2008年
1,438.3
522.7
244.6
379.9
2009年
1,351.4
426.8
246.5
354
2010年
1,482.7
511.9
223.9
387.6
2011年
1,792.6
699.8
250.2
422.6
（6）土地开发投资额
表北京2007年-2011年土地开发投资额
年份
土地开发投资额（亿元）
2007年
25.6
2008年
24
2009年
28.7
2010年
11.5
2011年
4.9
三、城市商圈
1、商圈分布
北京市目前共有商圈20个，其中核心商圈7个，次级商圈10个，边缘商圈3个。
表北京商圈列表
商圈名称
所属区域
商圈级别
规划定位
区域属性
辐射范围
西单商圈
西城区
核心商圈
市级
商业区
5公里以上
中关村商圈
海淀区
核心商圈
市级
商业区
5公里以上
东直门商圈
东城区
核心商圈
市级
商业区
5公里以上
王府井商圈
东城区
核心商圈
市级
商业区
5公里以上
前门商圈
崇文区
核心商圈
市级
商业区
5公里以上
三里屯商圈
朝阳区
核心商圈
市级
商业区
5公里以上
CBD商圈
朝阳区
核心商圈
市级
商务区
5公里以上
金融街商圈
西城区
次级商圈
区域级
商务区
1-3公里
西直门商圈
西城区
次级商圈
区域级
商业区
1-3公里
石景山商圈
石景山区
次级商圈
区域级
商业区
1-3公里
公主坟商圈
海淀区
次级商圈
区域级
商业区
1-3公里
五道口商圈
海淀区
次级商圈
区域级
文教区
1-3公里
木樨园商圈
丰台区
次级商圈
区域级
商业区
3-5公里
崇文门商圈
崇文区
次级商圈
区域级
商务区
1-3公里
亚奥商圈
朝阳区
次级商圈
区域级
商业区
3-5公里
望京商圈
朝阳区
次级商圈
区域级
住宅区
1-3公里
燕莎商圈
朝阳区
次级商圈
区域级
商务区
3-5公里
通州新华大街商圈
通州区
边缘商圈
区域级
商业区
500米-1公里
顺义府前商圈
顺义区
边缘商圈
区域级
综合区
1-3公里
黄村东大街商圈
大兴区
边缘商圈
区域级
综合区
500米-1公里
2、商圈供应
2012年北京商圈大型优质项目新增总量62.64万㎡，其中新增前五的分别是：
公主坟商圈新增供应21万㎡，西单商圈新增供应12万㎡，顺义府前商圈新增供应11.4万㎡，黄村东大街商圈新增供应8万㎡，望京商圈新增供应4.5万㎡。
表北京各商圈供应情况（万㎡）
商圈名称
2011年新增
2012年新增
2013-2015年预计新增
公主坟商圈
14.4
21
3.8
西单商圈
0
12
9.6
顺义府前商圈
3.3
11.4
2
黄村东大街商圈
24
8
11.35
望京商圈
0
4.5
17.47
CBD商圈
3.4
2.44
10.3
三里屯商圈
5
2
0
中关村商圈
0
1.3
1.6
通州新华大街商圈
0
0
11.27
燕莎商圈
2.17
0
11
金融街商圈
0
0
0
王府井商圈
0
0
8.51
东直门商圈
0
0
16
西直门商圈
0
0
1
石景山商圈
0
0
1.2
崇文门商圈
0
0
2.8
五道口商圈
0
0
0
前门商圈
3
0
2
木樨园商圈
5
0
10.38
亚奥商圈
19.8
0
8.6
金融商圈
-
-
0
朝外商圈
-
-
0
3、商圈需求
2012年北京商圈大型优质项目新增总量6,371,800万㎡，其中新增前五的分别是：
CBD商圈新增供应2,126,900万㎡，中关村商圈新增供应1,610,100万㎡，望京商圈新增供应1,039,400万㎡，亚奥商圈新增供应910,500万㎡，王府井商圈新增供应684,900万㎡。
表北京各商圈需求情况
商圈名称
存量（万㎡）
空置面积（万㎡）
空置率（%）
CBD商圈
2,126,900
8.41
中关村商圈
1,610,100
5.82
望京商圈
1,039,400
8.57
亚奥商圈
910,500
10.74
王府井商圈
684,900
2.76
木樨园商圈
665,600
3.46
西单商圈
576,300
2.32
公主坟商圈
558,200
3.87
黄村东大街商圈
545,800
18.5
三里屯商圈
463,300
11.13
西直门商圈
424,100
1.32
顺义府前商圈
397,000
2.17
崇文门商圈
351,000
3.6
燕莎商圈
325,100
3.37
前门商圈
317,000
1.74
金融街商圈
288,800
0.76
东直门商圈
219,700
4.06
石景山商圈
140,000
5
五道口商圈
122,700
2.23
通州新华大街商圈
74,700
9.04
4、商圈租金
2012年北京商圈商圈最高租金67元/㎡.天，最低租金3元/㎡.天。
表北京各商圈租金情况
商圈名称
底层参考租金（元/㎡.天）
最低参考租金（元/㎡.天）
最高参考租金（元/㎡.天）
中关村商圈
5--67
3
67
西单商圈
4--55
4
55
王府井商圈
15--55
13
55
燕莎商圈
3--45
3
45
望京商圈
2--40
2
40
前门商圈
4--40
4
40
CBD商圈
3--38
2.5
38
金融街商圈
3.5--35
3.5
35
非商圈
1--35
1
35
东直门商圈
3.5--35
3.5
35
西直门商圈
4.5--33
4.5
33
公主坟商圈
8--30
8
30
三里屯商圈
4--30
2
30
崇文门商圈
8--30
3.5
30
黄村东大街商圈
1.5--15
1.5
20
亚奥商圈
2.2--17
2.2
18
顺义府前商圈
2--17
2
17
石景山商圈
5--12
5
12
木樨园商圈
6--12
6
12
五道口商圈
-
4.5
8.5
通州新华大街商圈
3--5.5
3
5.5
四、房地产市场
1、商品房市场
2013年02月北京商品房供应面积29.94万㎡，环比-48.11%；成交面积85.42万㎡，环比-56.51%；供求比0.35；供应套数2,195套，成交套数8,000套，成交均价1.91元/㎡，成交金额1,627,434.8万元。
表北京2012年10月-2013年02月商品房供求走势
日期
供应面积（万㎡）
供应套数（套）
成交面积（万㎡）
成交套数（套）
成交均价（元/㎡）
成交金额（万元）
供求比
2012年10月
102.27
9,176
157.5
15,351
1.9
2,998,487.45
0.65
2012年11月
135.6
13,034
202.32
20,105
1.85
3,734,572
0.67
2012年12月
148.68
14,313
232.99
23,
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