江门市城乡规划技术标准与准则最终稿.docx
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江门市城乡规划技术标准与准则最终稿
第一章总则
1.1目的和依据
为进一步提高本市城乡规划技术水平，实现城乡规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等有关法律、法规和规范，结合本市实际情况，制定本标准与准则。
1.2适用范围
本标准与准则适用于江门市市区范围内城乡规划的制定和管理工作。
各县级市应结合本地实际自行制定。
除执行本标准与准则外，还应当符合国家、省和市现行法律、法规和规范的规定。
1.3动态修订
本标准与准则实行动态修订，以保障其适用性和适度超前性。
市城乡规划主管部门今后可以结合国家、省、市政策、法律、法规和规范的调整适时修订。
第二章用地与开发强度
2.1用地分类标准
城市用地分类适用于各阶段的城乡规划和城乡用地统计工作。
在本市区进行规划编制及规划管理应当符合现行《城市用地分类与规划建设用地标准》的城市用地分类和代码要求。
2.2用地性质与兼容性
2.2.1在建设用地规划管理中，用地性质应当依据已批准的控制性详细规划进行确定。
2.2.2编制控制性详细规划时，地块内允许建筑兼容使用的，应当明确兼容类型和兼容比例要求。
其中规划用地性质为居住用地的，兼容商业建筑的计容建筑面积不能超过总计容建筑面积的20％；规划用地性质为商业服务业设施用地的，兼容居住建筑的计容建筑面积不能超过总计容建筑面积的50％。
2.2.3编制控制性详细规划时，地块内允许用地性质相容转换的，应当明确可以转换的用地性质，原则上可以转换的用地性质不超过两种。
地块具体用地性质由规划条件确定。
2.2.4已出具规划条件的项目按规划条件要求执行,历史用地没有规划条件或规划条件没有明确的，按照我市相关规定认定和实施。
2.2.5局部重点地段的兼容比例由市城乡规划主管部门研究后报市城乡规划委员会审议。
2.3规划用地界限的划定与面积
2.3.1建设项目规划用地界限应当按照统一规划、有利实施的原则，按照控制性详细规划的要求并结合现状地形图、土地权属等情况划定。
2.3.2建设项目规划用地面积包括建设项目建设用地面积、道路面积、绿地面积以及除上述用地以外须纳入项目整体拆迁或补偿的用地面积。
2.3.3建设项目建设用地面积是除道路用地等之外纳入容积率指标计算的用地面积，特别约定的除外。
各类建设项目独立建设的用地规模由市城乡规划主管部门综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节约使用土地等因素确定。
2.3.4无法与周边地块调整、合并的零散用地，在不妨碍城乡规划实施的前提下，市城乡规划主管部门可予以核准建设。
零散用地宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间使用，或作为社区配套、市政基础设施等用地。
2.4规划条件
2.4.1规划条件应当符合经批准的控制性详细规划，并符合相关规范要求。
2.4.2所在地段没有覆盖经市政府批准的控制性详细规划，但迫切需要实施国家、省、市重点项目，技术要求按照《广东省城市控制性详细规划管理条例》和我市的相关规定执行。
2.4.3规划条件确定后在有效期内未出让国有土地使用权的，出让前，市城乡规划主管部门可以根据本标准与准则重新确定。
2.4.4规划条件一般包括用地位置、用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、计容建筑面积、绿地率、建筑高度、建筑退让、停车配建、基础设施和公共服务设施配套及地下空间开发利用要求等内容。
出让前还可以根据相关规划、政策要求增加规划条件的内容。
2.4.5以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公等经营性项目，应当严格执行规划条件，不得改变用地性质，不得提高容积率，不得降低绿地率，不得减少基础设施和公共服务设施。
但符合中华人民共和国住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》《广东省城乡规划条例》等规定的情形除外。
2.5建设用地开发强度
2.5.1居住用地开发强度的控制指标应当符合表2.5.1的规定。
表2.5.1居住用地开发强度控制指标表
分区
容积率
建筑密度
塔楼密度
绿地率
分区指引
备注
重点地区
≤3.0
≤22%
≤15%
≥35%
重点地区为江门城市总体规划确定的滨江新城、枢纽新城、科创新城、人才岛、滨海新城等城市新区。
1.容积率指标均≥1.0；
2.“三旧”改造区域按照表2.5.2执行。
3.开发强度需要突破本表要求的，应经专题研究后确定；
4.建筑高度按照相应的国家、省、市的规范执行，特定地区的建筑高度还需结合城市设计进行控制。
特定地区
≤2.0
≤30%
≤15%
≥35%
特定地区为圭峰山、白水带、龙舟山、大雁山等重点山体以及西江、潭江、江门河等周边地区。
一般地区
≤2.5
≤22%
≤15%
≥35%
一般地区为除重点地区、特定地区外的其他区域。
2.5.2“三旧”改造项目规划为居住用地的，其开发强度控制指标应当符合表2.5.2的规定。
表2.5.2“三旧”改造项目规划为居住用地（兼容不超过40%计容面积的商业建筑）的开发强度控制指标表
改造
类型
毛容积率
（按土地证面积或改造范围面积核算）
净容积率
（按建设用地核算）
商业建筑
比例
净容
积率
建筑
密度
塔楼
密度
备注
旧村、旧城
≤2.5
≤3.0
20%
≤2.5
≤30%
≤15%
1.在不增加净容积率的前提下，可根据实际情况在允许范围内适当调整商业、住宅比例。
2.净容积率超过2.5的项目，建筑密度及塔楼密度须相应降低。
3.“三旧”改造中将旧厂房用地等土地用途改变为商业和商品住宅等经营性用地的，改造项目应当按照“三旧”改造文件要求，将不低于项目用地总面积15%的土地（含地上物，以下简称“公益性用地”）无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施或其它公益性设施建设。
4.超出表中开发强度指标的“三旧”改造项目，原则上不予受理改造申请。
如属特殊个案（如市、区重点项目，或涉及民生工程有改造的迫切性，经市、区政府同意加快改造的项目），需提供所在区“三旧”办及相关部门意见，经报市“三旧”办同意，由市城乡规划主管部门按有关程序报市城乡规划委员会审议研究，方可确定改造的开发强度。
30%
≤2.75
≤30%
≤12%
40%
≤3.0
≤25%
旧厂
≤2.5
≤2.75
20%
≤2.5
≤30%
≤15%
30%
≤2.75
≤25%
≤12%
2.5.3工业用地和仓储物流用地开发强度的控制指标应当符合表2.5.3的规定。
表2.5.3工业、仓储物流用地开发强度控制指标表
用地类型
容积率
建筑密度
绿地率
备注
一般工业、仓储物流用地
1.2-2.5
40%-70%
5-20％
——
工业升级改造开发（产品研发、教育、企业总部办公区域、中小微企业孵化器、企业产品展示厅等）
1.5-3.5
35%-50%
10-20％
项目改造后用途作为科技企业孵化器的，容积率可适当提高至4.0。
工业扩建增容开发
1.5-2.5
40%-60%
10-20％
——
特定工业园区（江门市市区工业用地容积率管理园区范围）工业用地
1.0-3.5
40%-70%
5-20％
“江门市市区工业用地容积率管理园区范围”根据相关规划和发展需要划定。
首期范围包括蓬江区滨江新城产业园（江沙工业园）、金镜山工业园、骑龙山工业园，江门高新技术产业开发区（含礼乐工业园）以及新会区的3大万亩产业园等工业园区。
以后可根据发展需要修订“园区范围”，报市规划委员会审定。
“园区范围”内已经市政府批准的控制性详细规划，在不改变土地使用性质和工业建筑功能的前提下，工业用地的容积率上限统一调整为3.5。
新编控制性详细规划一类工业用地为4.0，二类工业用地为3.5，三类工业用地为2.5。
注：
1.工业（仓储）用地性质的项目，行政办公及生活服务设施用地（“工业升级改造项目”仅用于该项目内企业的配套和服务）不超过项目总用地面积的7%，配套设施计容建筑面积不超过总计容建筑面积的20%。
2.符合《工业项目建设用地控制指标》的特殊工业类型，其容积率可以小于1.0，建筑密度可以小于40%。
2.5.4商业服务业设施用地、行政办公用地开发强度的控制指标应当符合表2.5.4的规定。
表2.5.4商业服务业设施用地、行政办公用地开发强度控制指标表
商业、办公建筑的计容建筑面积占总计容建筑面积比例
容积率
建筑密度
塔楼密度
绿地率
50%≤R≤60%
≤3.0
≤60%
≤15%
≥20%
60%＜R≤70%
≤3.5
≤55%
≤15%
70%＜R＜100%
≤4.0
≤50%
≤12%
R＝100%
≤4.5
≤50%
≤12%
2.5.5其他类型用地开发强度的控制指标应当符合表2.5.5要求。
表2.5.5其他类型用地开发强度控制指标表
用地类型
容积率
建筑密度
医院用地
≤2.5
≤30%
中小学用地
≤2.0
≤30%
第三章公共服务设施
3.1公共服务设施的分类及配建标准
3.1.1公共服务设施按照使用功能分为八类：
行政管理设施、文化设施、教育科研设施、体育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、商业设施、市政公用设施。
3.1.2居住区按照居民在合理的步行距离内满足基本生活需求的原则，可以分为十五分钟生活圈、十分钟生活圈、五分钟生活圈及居住街坊四级，其分级控制规模应当符合表3.1.1规定。
表3.1.1居住区分级控制规模
规模
十五分钟生活圈
十分钟生活圈
五分钟生活圈
居住街坊
步行距离（米）
800~1000
500
300
——
居住人口（人）
50000～100000
15000～25000
5000～12000
1000～3000
住宅套数（套）
17000～32000
5000～8000
1500～4000
300～1000
3.1.3编制控制性详细规划时，居住区级的公共服务设施配置应当与居住区的人口规模相适应，十五分钟生活圈的公共服务设施配置标准由城市总体规划以及相应的专项规划确定，十分钟、五分钟生活圈配置设施的建设规模、设施级别和设置要求应当符合表3.1.2规定。
居住街坊的社区公共服务用房应当满足不小于600平方米建筑面积的配置要求。
3.1.4历史协议出让土地商住项目按每万平方米商住建筑配建公共服务设施用地面积388平方米、建筑面积266平方米。
3.1.5出具居住用地规划条件时，地块所在地段编制控制性详细规划要求配置的社区公共服务设施未达到《广东省住房和城乡建设厅广东省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房〔2015〕122号）等文件要求时，按照相关文件要求配置。
表3.1.2居住区级公共服务设施配置要求
设施分类
设施名称
单项规模
服务人口
（万）
设施级别
设置要求
建筑面积（m2）
用地面积（m2）
十分钟生活圈
五分钟生活圈
行政管理设施
社区服务站
600-1000
500-800
——
——
●
（1）社区服务站含社区服务大厅、警务室、社区居委会办公室、居民活动用房，活动室、阅览室、残疾人康复室等；
（2）服务半径不宜大于300m。
物业管理用房
50-300
——
——
——
●
宜按不低于物业管理区域总建筑面积的2‰配置物业管理用房；分期开发建设的物业，建设单位应在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2‰的比例配置物业服务用房。
文化设施
文化活动站
250-1200
——
——
——
●
（1）宜结合或靠近公共绿地设置；
（2）服务半径不宜大于500m。
教育设施
初中
24班
校舍（不含宿舍）≥10800
学生宿舍≥6600
≥27600
市中心城区≥12120
——
——
——
（1）城镇初级中学的服务半径宜为1000m；
（2）每班不超过50人。
（3）千人指标为40‰；
（4）初中生均用地面积，初中（含九年制学校中学阶段）不低于23m2，市中心城区初中不低于10.1m2；
（5）初中生均校舍建筑面积（不含宿舍）不低于9m2，学生宿舍初中生均建筑面积不低于5.5m2。
36班
校舍（不含宿舍）≥16200
学生宿舍≥9900
≥41400
市中心城区≥18180
——
48班
校舍（不含宿舍）≥21600
学生宿舍≥13200
≥55200
市中心城区≥24240
——
小学
12班
校舍（不含宿舍）≥3780
学生宿舍≥2700
≥9720
市中心城区≥5076
——
●
——
（1）城镇完全小学的服务半径宜为500m；
（2）每班不超过45人；
（3）千人指标为80‰；
（4）小学生均用地面积，小学（含九年制学校小学阶段）不低于18m2，市中心城区小学不低于9.4m2；
（5）小学生均校舍建筑面积（不含宿舍）不低于7m2，学生宿舍小学生均建筑面积不低于5m2。
24班
校舍（不含宿舍）≥7560
学生宿舍≥5400
≥19440
市中心城区≥10152
——
36班
校舍（不含宿舍）≥11340
学生宿舍≥8100
≥29160
市中心城区≥15228
——
幼儿园
3150-4550
5240-7580
——
——
●
（1）设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段；
（2）服务半径不宜大于300m；
（3）办园规模不宜超过12班，每班座位数宜按20-35座；建筑层数不宜超过3层。
体育设施
中型球类场地
——
1310-2460
——
●
——
（1）宜结合公共绿地等公共活动空间统筹布局；
（2）服务半径不宜大于500m；
（3）宜集中设置篮球、排球、5人足球场地。
小型球类场地
——
770-1310
——
——
●
（1）服务半径不宜大于300m；
（2）用地面积不宜小于800m2。
室外综合健身场所
——
150-750
——
——
●
（1）服务半径不宜大于300m；
（2）老年人户外活动场地应设置休憩设施，附近宜设置公共厕所；
（3）广场舞等活动场地的设置应避免噪声扰民。
医疗卫生设施
社区卫生
服务站
120-270
——
——
——
●
（1）服务半径不宜大于300m；
（2）应安排在建筑首层并应有专用出入口。
社会福利设施
老年日间
照料中心
（托老所）
350-750
——
——
——
●
服务半径不宜大于300m。
商业设施
菜市场
750-1500
或2000-2500
——
——
●
——
（1）服务半径不宜大于500m；
（2）应设置机动车、非机动车停车场。
市政设施
生活垃圾
收集站
≥122
≥324
——
——
●
（1）居住区人口规模大于5000人的居住区及规模较大的商业综合体可单独设置收集站；
（2）采用人力收集，服务半径宜为0.4km以内，最大不超过1km。
采用小型机动车收集，服务半径不应超过2km。
（3）生活垃圾收集站的其他指标还应符合《生活垃圾收集站技术规程》（CJJ179-2012）要求。
生活垃圾
收集点
5-10
——
——
●
●
（1）城市垃圾收集点的服务半径不宜超过70m，镇（乡）建成区垃圾收集点的服务半径不宜超过100m，村庄垃圾收集点的服务半径不宜超过200m；
（2）采用混合收集垃圾容器间时，建筑面积不宜小于5m2；采用分类收集垃圾容器间时，建筑面积不宜小于10m2。
再生资源
回收点
——
6~10
——
●
●
（1）1000~3000人设置1处；
（2）其位置应满足卫生、防疫及居住环境等要求；
（3）宜与垃圾收集站共同设置。
公共厕所
30-80
60-120
——
——
●
（1）公共厕所宜每平方公里设置3~5座。
（2）宜设置于人流集中处，建议结合室外综合健身场地（含老年户外活动场地）设置。
公交首末站
——
≥1000
0.7~3
●
——
0．7万人～3万人的居住小区宜设置首末站，3万人以上的居住区应设置首末站。
通讯机房
及天线
≥25
——
——
——
——
按照相关专项规划要求落实。
3.2停车设施配建
3.2.1新建、改建、扩建建筑物，应当按照有关法律、法规和规范配建停车场。
商业服务业设施、医院、中小学校、居住区、交通枢纽等重大建设项目及交通严格管制路段，应当根据具体情况增配符合城乡规划、道路交通管理要求的装卸货泊位、出租车和小汽车上下客、旅游巴士或者救护车停车位。
3.2.2建设项目停车配建标准实行分区域管理，中心城区内和中心城区外采用不同的标准进行规划控制，详见表3.2.2。
表3.2.2关于停车场（库）配建停车位标准的规定
建设项目类别
计算单位
标准车位
中心城区内
中心城区外
住宅
普通住宅
车位/100m2住宅建筑面积
或车位/1户
1.2
0.7
保障性住房（包括租赁房、公租房等）
车位/100m2住宅建筑面积
0.5
0.5
行政办公、商业商务、社区配套服务用地
车位/100m2建筑面积
1
0.7
教育
幼儿园
车位/100学生
2
2
小学、中学
车位/100学生
3
3
大、中、专院校
车位/100学生
4
4
工业（物流）
一般工业（物流）
车位/100m2建筑面积
0.2（0.4）
0.2（0.4）
工业升级改造开发
车位/100m2建筑面积
0.5
0.5
其他
车位/100m2建筑面积
1
1
3.2.3建设项目开发规模达到江门市建设项目交通影响评价相关管理规定的交通影响评价启动阈值时，应当编制交通影响评价报告，并根据交通影响评价配建相应的停车位数。
3.2.4工业、物流仓储区及大型专业批发市场满足小汽车标准配置要求后还应当设置货运公共停车场。
3.2.5商业服务类建筑超过20万平方米的，超出部分按0.5车位/100m2建筑面积标准配建停车位。
3.2.6居住区的行政办公、物业管理用房等配套服务设施按照行政办公用地标准配建停车位。
3.2.7居住区应当设置停车场、停车库，中心城区室外地面停车位原则上比例不大于10%。
“三旧”改造项目等特别困难地段不能满足此要求的，须经专业论证并组织专家评审后报市城乡规划主管部门作个案审查。
3.2.8新建居住建筑不得建设机械式停车位（现有居住建筑按物权法相关规定经业主同意可以建设机械式停车位）。
商业或办公建筑设置机械式停车位的，按标准车位的0.7倍系数折算。
3.2.9鼓励电动汽车充电基础设施的建设，新建住宅小区停车位建设或预留安装充电设施接口的比例应当达到100%。
新建的商业服务业建筑、旅游景区、交通枢纽、公共停车场、道路停车位等场所，原则上应当按照不低于总停车位的20%配建充电设施或预留充电设施安装条件（包括电力管线预埋和电力容量预留）。
老旧小区充电设施规划建设根据实际需求逐步推进，鼓励在已建住宅小区、商业服务业建筑、旅游景区、交通枢纽、公共停车场、道路停车位等场所，按照不低于总停车位数量10%的比例逐步改造或加装充电设施。
3.2.10停车位的建设标准和换算系数按国家《车库建筑设计规范》规定执行。
子母位原则按1个标准车位计算，满足1个标准车位/户标准后，多出的子母车位可以按2个标准车位计算。
微型车位按照标准车位当量系数的0.7倍折算。
“标准车位”应当以小型汽车位作为计算单元。
3.2.11建设项目应当在方便使用的地方集中设置供访客临时使用的停车位，其中住宅类建筑物临时停车位占总配建停车位的比例为5%。
3.2.12各类建筑物应当配套无障碍停车位。
无障碍停车位按不少于总停车位数1%配建，并不少于1个无障碍停车位。
3.2.13路内停车是路外停车设施的补充，不得阻碍道路交通，不得影响路外停车设施的有效利用。
路内停车应当以停泊小型车为主，停车带宽度宜为2.5米，最小宽度不得少于2米。
第四章建筑控制与城市设计
4.1建设项目规划总平面图内容及要求
4.1.1应当满足《建筑工程设计文件编制深度规定》（2017）方案设计对总平面设计图纸的规定。
4.1.2场地内与城市道路、广场等公共用地衔接的用地竖向标高原则上应当比公共用地标高高0.3-0.5米，最低不低于公共用地标高的0.3米，最高不高于1.6米，且满足防洪排涝要求。
4.1.3明确地下室具体范围、各建筑首层及主要建筑标准层投影平面、围墙和门卫房等的位置。
4.1.4建筑面积明细表或建筑一览表、主要技术经济指标表和公共配套设施明细表、停车场（库）一览表。
涉及容积率、建筑面积等指标时，应当同时注明容积率、计容建筑面积、总建筑面积、不计容建筑面积、增计容建筑面积、地下商业建筑面积。
4.2容积率的计算
4.2.1容积率计算要求：
（1）按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353）计算总建筑面积。
（2）计容总建筑面积＝总建筑面积－不计容建筑面积＋增计容建筑面积。
4.2.2不计容建筑面积的情形：
（1）地下室、半地下室顶板标高超出室外地坪标高不足1.0米，且顶板填土完成面边缘标高不超过室外地坪标高1.6米的。
（2）住宅建筑首层作公共活动空间的架空层，二层以上为住户提供休闲、绿化等公共活动空间（不包括走道、楼梯间、电梯间、门厅等功能空间）并满足以下条件的架空层：
不得每层设置，净空不得小于标准层层高的2倍；对全体住户开放，不得封闭，属开敞空间；与本层住宅须有隔离措施，不具备分割给住户独自占用的条件。
（3）结构转换层、避难层的结构转换空间、避难空间。
（4）与人行天桥等公共步行空间相连通的非封闭公共步行空间。
（5）属园林绿化小品的亭、廊等。
（6）因城市规划要求临街立面的阳台封闭的，阳台投影面积的一半不计容积率。
4.2.3增计容建筑面积情形：
（1）建筑层高的超高空间按第4.7条规定增计容建筑面积。
（2）住宅建筑标准层中，本层阳台、入户花园的投影面积总和超过除阳台、入户花园外的标准层面积的18%的，按照超过部分的投影面积增计容建筑面积。
（3）住宅飘窗、建筑外墙的空调机搁板、花池、结构连接板等超过规定标准时按第4.8条规定增计容建筑面积。
（4）地下室、半地下室顶板标高超过4.2.2规定标准时，应当将超过部分地下室、半地下室建筑水平投影的面积增计容建筑面积；用作商业用房的，如直接对户外开设门口的，该商业用房须按全部面积增计容建筑面积。
4.3建筑间距控制
4.3.1建筑间距应当符合国家消防、卫生、自然通风、采光日照、环保、工程管线等相关规范的要求及传统风貌、历史文化建筑保护等特殊要求，并应当采用专业软件进行日照分析，日照标准应当满足大寒日三小时的要求，并符合表4.3.1的规定。
表4.3.1“建筑卫生防护距离”规定
类别
卫生防护宽度（米）
仓储区内部、工业区内部、
工业区与居住区之间
国家未设定卫生防护距离标准的按建设项目环境影响评价报告内核算的距离执行
产生有害气体及污染物的工厂
生活垃圾卫生填埋场主要污染源边缘
按建设项目环境影响评价报告内核算的距离
生活垃圾焚烧
升级会员 