制度与政策.docx

制度与政策.docx

《制度与政策.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《制度与政策.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

制度与政策

1房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业

2房地产业的细分行业主要包括房地产投资开发、房地产中介服务和物业管理。

其中房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等。

3房地产业的作用

（1）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件

（2）可以改善人们的居住和生活条件（3）可以改善投资环境，加快改革开放的步伐（4）通过综合开发，避免分散建设的的弊端，有利于城市规划的实施（5）可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道（6）可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展（7）有利于产业结构的合理调整（8）有利于深化住房制度的改革，调整消费结构（9）有利于吸引外资，加速经济建设（10）可以扩大就业面

4中国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革

（1）城镇住房制度改革

（2）城市土地使用制度改革（3）房地产生产方式改革

5房地产领域的法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术规范主要有：

（1）法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年颁布，1995年1月1日起实施，以下简称《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》1998年修订，1999年1月1日起实施，以下简称《土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》1989年颁布，1990年4月1日起实施，以下简称《城市规划法》

（2）房地产的行政法规是以国务院令颁布的主要有：

《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《住房公积金管理条例》（3）房地产的部门规章是以建设部部长令颁布的主要有：

《城市房地产开发暂行办法》《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房产测绘管理办法》《城市房屋产权产籍管理暂行办法》《城市房屋权属管理办法》《城市新建住宅小区管理办法》《城市房屋修缮管理规定》《城市危险房屋管理规定》《城市异产毗连房屋管理规定》《建筑装饰装修管理办法》《城市公有房屋管理规定》《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》《已购公有住房和经济适用信住房上市出售管理暂行办法》《城市廉租住房管理办法》等（4）还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》《房地产估价师执业资格考试实施办法》《城市房地产市场评估管理暂行办法》《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》《关于房地产中介服务收费的通知》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》《房产测量规范》等项技术规范。

6全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列内容：

（1）全部土地都为社会主义公有制

（2）土地的社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式（3）土地的全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式，该所有制的土地称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使，有地单位和个人只有使用权（4）土地的劳动群众集体所有制，具体采取的是农民集体所的形式，该所有制的土地称为农民集体所有的土地，简称集体土地（5）城市市区的土地全部属于国家所有（6）农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（7）建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴

7征用土地具有三个明显的特点：

（1）具有一定的强制性，征用是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要，不能也不许可提出任何议异

（2）要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿（3）被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地

8根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费及标准：

（1）土地补偿费是征地费的主要部分。

国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。

其标准为：

征用耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定

（2）安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前3年平均每亩产值的4至6倍。

但每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

征用其他土地的安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。

在人均耕地特别少的地区，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和不得超过土被征用前3年平均年产值的30倍（3）地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构造物，如房屋、水井（下）管线等。

青苗是指被征用土地上正处于生长阶段的农作物。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘（4）临时用地补偿，经批准的临时用地，同农业集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿

9取得土地使用权的途径有下列四种方式

（1）通过行政划拨方式含征用集体土地取得

（2）通过国家出让方式取得也称土地的一级市场（3）通过房地产转让方式如买卖、赠与或者其他合法方式取得也称房地产二、三级市场（4）通过土地或房地产租赁方式取得

10土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

11土地使用权出让方式有：

（1）拍卖方式

（2）招标方式（3）协议出让12土地使用权的出让最高年限：

（1）居住用地70年

（2）工业用地50年（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或其他用地50年

12土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为

13下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：

（1）国家机关用地和军事用地

（2）城市基础设施和公用事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地

14

（1）划拨土地可以转让。

划拨土地的转让有两种规定一是报有批准权的人民政府审批准予转让，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

（2）划拨土地使用权可以出租a房产所有人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家b用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途不适办理土地出让的可实行租赁c租赁时间超过6个月的应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限（3）划拨土地使用权可以抵押。

划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不就包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属

15房屋拆迁是指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动

16城市房屋拆迁工作程序是：

（1）提出拆迁申请

（2）拆迁审批和发放《房屋拆迁许可证》的取得（3）拆迁协议（4）实施拆迁

17补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人，而不是使用权人。

所有权人既包括公民也包括法人

18房屋拆迁补偿有三种形式

（1）产权调换

（2）作价补偿（3）产权调换与作价补偿相结合

19安置的对象是被拆除房屋的使用人，只有在被拆除房屋的所有权与使用权的权利主体一致时，拆迁补偿范围和拆迁安置才为同一对象。

20拆迁安置有两种形式

（1）一次性安置是指被拆除房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与安置对象就安置房屋问题一次处理完毕

（2）过渡安置是指如果拆迁人由于工程建设等原因不能一次解决安置用房，可以由拆迁人先对被拆迁安置对象进行临时安置，过渡一段时间后再迁入安置房

21出租住宅的补偿安置出租的住宅是指产权人即出租人与承租人签订了有效的租赁合同（契约）包括公有、私有和其他产权形式的出租住宅。

拆除出租的住宅按照产权调换的方式进行补偿，并继续保持原租赁关系。

房屋所有人与使用人解除租赁关系的拆迁人对房屋所有人补偿；房屋所有人将房屋出售给使用人的，拆迁人对新的房屋所有人补偿；房屋所有人与使用人未能解除租赁关系的由房屋所有人安置使用人，拆迁人对房屋所有人补偿

22不按期开发的的处理原则：

出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

23住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：

（1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求

（2）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全（3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求（4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平（5）拆迁居民已合理安置

24转让房地产开发项目时的条件：

（1）要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也是出让合同成立，才允许转让

（2）要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的百分之25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让

25两书制度：

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

26城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

27城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域范围由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定

28编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段

29对建设工程招标的管理：

（1）招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标；邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标

（2）工程建设项目招标代理机构。

它是指依法设立、对工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（进口机电设备除外）、材料采购等从事招标业务代理的社会中介组织。

（3）建设工程的招标文件

30对开标、评标和中标的管理：

（1）开标由招标人主持，邀请所有投标人参加

（2）评标由招标人依法组成的评标委员会负责。

中标人的投标应当符合下列条件这一：

能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；能够满足投标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外（3）中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人31监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调

32在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年（5）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修从工程竣工验收合格之日起计算

33《城市房地产管理法》规定了五项基本制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度和房地产权属登记发证制度

34房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为

35下列房地产不得转让

（1）对以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发建设总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的（3）依法收回土地使用权的（4）共有房地产，未经其他人有书面同意的（5）权属有争议的（6）未依法登记领取权属证书的（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况

36《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：

（1）房地产转让当事人签订书面转让合同

（2）房地产当事人应当在转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查并在15日内作出是否受理申请的书面答复（4）房地产管理部门核实成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费（6）房地产管理部门核发转让过户单。

房地产转让当事人凭过户单办理过户手续，领取房地产权属证书

37商品房预售的条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

（2）持有建设工程规划许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

38房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为

39抵押物的条件包括两个基本点方面：

（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权同时设定抵押权

（2）以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权

40下列房地产不设定抵押权：

（1）权属有争议的房地产

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产（6）依法不得抵押的其他房地产

41抵押登记：

《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记，《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效

42房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为43房地产产权产籍管理是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为

44《城市房地产管理法》规定：

“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关

45我国房地产权属登记制度的特点

（1）房地产登记由不同登记机关分别登记

（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记（3）房地产权属登记采取实质性审查（4）房地产权属登记具有公信力（5）房地产权属登记实行强制登记制度（6）颁发权利证书

46房地产权属登记的种类分：

总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记

47产籍管理的内容：

主要是对房地产产籍资料的管理。

房地产产籍资料是由房地产平面图、房地产档案、房地产卡片、房地产权属帐册（表、簿册）四方面组成（简称图、档、卡、册）

48房地产面积测算的包括房屋面积的测算和用地面积的测算。

房屋面积的测算包括房屋建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算；用地面积的测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算及共用土地面积的测算和分摊

49房地产面积测算的一般规定

（1）房地产面积的测算，均指水平面积的测算

（2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以，取中数作为最后结果（3）边长以M为单位，取至0.01M；面积以平方米为单位，取至0.01平方米（4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具（5）楼层高度指地面至楼面，楼面的竖直高度

50房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称

51设立房地产中介服务机构的条件：

（1）有自己的名称、组织机构

（2）有固定的服务场所（3）有规定数量的财产和经费（4）有足够数量的专业人员（5）法律、法规规定的其他条件

51房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理

52房地产估价师的权利

（1）使用房地产估价师名称

（2）执行房地产估价及其相关业务（3）在房地产估价报告书上签字（4）对其估价结果进行解释和辩护；义务：

（1）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范

（2）遵守房地产评估技术规范和规程（3）保证估价结果的客观公正（4）不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务（5）不得同时受聘于两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务（6）保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密（7）与委托人有利害关系时，应当主动回避（8）接受职业继续教育，不断提高业务水平

53物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地

54物业管理可分为：

常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类

55物业管理需要收的费用构成因素：

（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费—X1

（2）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费—X2（3）绿化管理费—X3（4）清洁卫生费—X4（5）保安费—X5（6）办公费—X6（7）物业管理企业固定资产折旧率—X7（8）利润—X8（9）法定税费—X9

56维修基金的筹集分以下两种情况：

（1）商品房预售。

商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有

（2）公有住房出售

57税收是指国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种分配形式

58印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

59房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税；纳税人：

凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都昌房产税的纳税人；房产税的课税对象是房产，房产税的征税范围为城市、县建制镇和工矿区，不包括农村

60土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税；纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人；征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物，转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为，不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为；课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额

61契税是在土地房产不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税；征税对象是发生权转移变动的土地、房屋；契税的税率为3%-5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案；契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格

62转移土地、房屋权属是指下列行为：

（1）国有土地使用权出让

（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（3）房屋买卖（4）房屋赠与（5）房屋交换

63下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股

（2）以土地、房屋权属抵债（3）以获奖方式承受土地、房屋权属（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属

64业主、业主大会及业主委员会A业主是所拥有物业的主人。

在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象，业主是物业管理市场的需求主体。

它分三个层次：

单个业主；全体业主，即业主大会或业主代表大会；业主委员会B业主的权利

（1）参加业主大会，享有表决权

（2）享有业主委员会的选举和被选举权（3）监督业主委员会的工作（4）享有与所交纳物业管理服务费相符的服务（5）监督物业管理企业的管理服务活动（6）法律、法规规定的其他权利；义务

（1）遵守物业管理法律、法规、政策

（2）遵守业主公约（3）遵守所在物业管理区域的物业管理制度（4）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定（5）交纳物业管理服务费用和维修基金（6）法律、法规规定的其他义务C非业主使用人及其权利、义务：

非业主使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理委托合同约定的相应的权利、义务D业主大会的性质由物业管理区域内全体业主组成，业主人数较多的，也可以组成业主代表大会。

业主大会是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织；业主大会的召开，它包括首次业主大会、年度会议和特别会议；业主大会的投票权原则上按照业主拥有的物业建筑面积计算，即按产权比例确定E业主委员会：

性质业主大会经选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是群众民事权利组织，其民事责任由全体业主共同承担F业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质