中国房地产报专访旅游地产项目规划设计的颠峰看点.docx
《中国房地产报专访旅游地产项目规划设计的颠峰看点.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产报专访旅游地产项目规划设计的颠峰看点.docx（10页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
巅峰对话
旅游地产项目规划设计的巅峰看点
——巅峰旅游地产专家访谈录
《中国房地产报》记者兰亚红
编者按：
旅游地产做作为时代特征的一种产物，已经或者正在成为一种新兴的行业，甚至是一种综合价值不可估量的产业经济模式。
因为区域发展的需求、企业利润的驱动、开发主题的多元等等因素，需要不断深入的研究和探讨一些制约发展和规范行业的关键性问题。
为此，记者专门访谈了旅游地产行业的资深专家，北京巅峰智业集团副总裁许豫宏教授和巅峰旅游地产研究院李玲副院长。
并将专访的内容整理出来予以刊登，如果能够为中国旅游地产行业快速发展或者关注中国旅游地产规划的热心读者提供一种意义和价值的话题。
许豫宏：
著名旅游学者，教授，城市战略与旅游地产规划专家，现任北京巅峰智业集团副总裁、北京达沃斯巅峰旅游地产研究院院长。
李玲：
旅游地产策划师，现任北京达沃斯巅峰旅游地产研究院副院长，擅长旅游地产策划、区域旅游发展战略规划、旅游业态策划等业务。
记者：
近年来，旅游地产的开发越来越受到社会各界的重视，那旅游地产的内涵与外延怎么来界定？
许豫宏：
“旅游地产”的说法不是一个新名词，实际上是从旅游景区开发开始相伴而生的，只是说内涵与外延具备了时代的特征。
传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时围绕吃、住、行、游、购、娱等基本的配套要素规划建设一批必要的功能设施，使得游客在观光体验旅游产品的同时能够实现旅游的综合服务价值。
而我们现在所讲的旅游地产已经远远超越了以上的内涵与外延，“旅游+地产”已经成为两个驱动行业发展的复合旅游产品。
从内涵来看，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。
从外延来看，作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的连动需求，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域产业发展提供了融合与共生的空间。
记者：
旅游地产其实是旅游行业与地产行业融合发展在中国产业体系中的一种特色，那能否对旅游与地产的业态关系做一些表述呢？
李玲：
旅游与地产的业态关系可以分为四个方面来阐述：
从市场需求来看，旅游地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。
随着消费水平的提高，人们希望在旅途中不仅感受到“居”的舒适，也希望融进“行”的特色；不仅追求“行”的休闲和浪漫，也追求“居”的安逸与理性；旅游者已不仅仅是一个满足其休闲需求的消费者，同时也成为投资者，和开发商、销售商、分时度假交换公司等一起组成一个复杂的、多元的利益链条；从企业推动来看，旅游地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。
从房地产行业来看，整个行业竞争加剧，传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域的机会越来越少，于是越来越多的开发商将目光转向旅游业，寻找新的商机。
从旅游行业来看，国内旅游从以观光旅游为主，逐步向休闲度假过渡，休闲度假已经成为人们的普遍的生活方式，而对于休闲度假旅游而言，房地地产在旅游供给环节中所占据的地位更加突出；从政府管制来看，房地产行业受宏观调控和金融政策的影响较大，政府对投资局部过热的住宅市场实施了调控政策，加强了总体控制。
而相对于旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素；从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、高速公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。
记者：
从现实发展来看旅游地产的市场前景不用置疑，但是，某一个时期以来，旅游地产被借名或者已经成为了一些房地产企业“圈地运动”的代名词。
怎么看这种现象的存在？
许豫宏：
这种现象确实存在，也成为行业当中需要关注和逐步解决的难点问题。
针对这种现象我觉得可以用“真心实意做旅游，关注民生做地产”的话来面对政府的招商工作以及地产开发商的商业行为，区域发展正在走向政府主导、企业参与、市场运作、政策支持的立体轨道，在这种背景下，利益的多元需求，肯定会出现诸多的行为变化，解决的途径我觉得从四个系统入手，一是政府主导的政策执法行为系统，要把政策底线和投资交换的条件约定清晰。
二是企业开发的行业准入规范系统，要把商业利益和社会责任的要求规范清楚。
三是资源权属的共同体利益系统，要把区域开发所有涉及各方的利益界定清楚。
四是生态环境的综合要素支撑系统，要把环境保护和生态再造的责任划定清楚。
记者：
作为旅游地产的咨询企业，面对这个快速发展的行业和产业经济模式，从技术角度和创意角度能够提供的系统服务有那些呢？
李玲：
旅游地产所选项目一般都在城郊或风景区内，都不属于城市规划所覆盖的范围，属于“空降式”的开发，所以需要重新制定一套完整的规划成果与城市开发进行衔接。
即旅游地产咨询报告，是解决旅游地产开发前期，基于市场角度考虑的项目定位、产品、开发运营模式、商业模式等问题。
涉及指导下步规划，会连带一个概念性规划实现定位与落地的衔接。
旅游地产所服务的对象一般是开发商，由于开发商对旅游地产报批和后期运营等问题的了解程度参差不齐，所以整个咨询过程会出现N个阶段和N个成果，每个阶段解决的核心问题都不同。
经过多个案例的实践，阶段成果基本上存在一下几种形式。
取地阶段：
一是由开发商取地前企业内部的决策需要而产生的项目决策咨询报告，主要通过定位（总体概念定位、市场定位）、土地现状分析（确定红线、现状指标描述——土地性质、居民、地面附着物、可利用或保护的资源情况等）、空间建议（对现状土地和资源梳理后的空间布局建议）、项目时序（概念性项目和开发时序建议）、综合测算（得出总体投资额度和产出时序）、运营策略（为项目整体开展和实施，从经营的角度提出后期管理和运营的建议）。
二是开发商内部已经决定要进行开发，开始与政府商讨项目思路而产生的项目概念性规划，此成果主要是以效果图的形式展示开发商对项目的一种构想，同时配上定位、项目和土地指标方案等。
三是正式启动项目需要做的项目前期策划，开始从市场的角度寻求准确的项目发展定位和方向，以及系统的策划产品，创意开发模式和商业模式，得出经济技术指标和投资估算，指导随后用于土地报批和项目立项的系列规划。
记者：
从实际工作来看，投资商或者说是地产企业在进入旅游地产项目开发时，需要关注的核心问题和需要注意的关键环节有那些呢？
李玲：
投资主体介入旅游地产开发，在专业团队提供咨询服务外，自身需要对旅游地产有所认识，以增强对项目的判断力和决策力。
比如地产开发商要对国家的政策进行研究，通过对区域发展政策的研究，明确国家大的区域发展走向和国家支持的重点区域，从而进行投资方向的初步选择。
必须对未来投资土地的升值空间和渠道有所预测。
初步了解旅游与地产的切割模式和常规分配比例。
搞清楚土地流转方式，考虑土地上面所涉及的三农问题，即如何解决农民的生活方式和生存方式，从而实现和谐、共同发展，该点是旅游地产开发必须解决的根本问题。
对度假旅游产品和旅游吸引物的理解；
比如非地产开发商，如制造业、传媒业等投资主体，首先必须把房地产开发的功课补起来；引入房地产行业资深人才；研究房地产政策，法律法规；房地产项目开工建设报批取证；房地产市场研究；市场购买力的研；房地产的物业分类和配比；销售通道的建立；对地产开发有了一定的认识后，还需要对上面第一部分谈到的要素有所了解。
记者：
严格意义来说，旅游地产能否顺利开发，是政府、企业、消费者三者之间需求结构往复变换的制衡结果，就这点来说能不能谈一谈你们的看法？
许豫宏：
从政府角度来看，旅游地产是城市形象区和城市第三产业发展的承载区，是展示城市吸纳力和中高消费群体多次往返效率的一个重要要素，具有投资大回收期长的特点，所以政府会为其发展配套相应的财税和土地政策。
从开发商的角度，旅游地产是企业突破城市地产高成本快回收的运营模式之外的平衡出售持有物业关系的新型商业模式（除城市综合体之外）。
同时介入旅游地产是为了通过低成本的土地进行房地产开发，但同时也需要承担一定的社会功能和运营压力，首先必须解决购房人群的问题也就是除地产之外的旅游项目的吸引力问题。
从消费者角度来看，旅游地产是城市化大跃进时代，人类内心想要回归的一种生活方式，一种能把休闲引入生活的地产存在方式。
大家都渴望自己居住的地方有高尔夫、温泉、运动场、休闲餐饮街等设施。
那里有更多的绿色、更多的运动场、更多的开放空间、更多的参与项目。
旅游地产的实质就是城市功能的一种必然延伸，是传统开发商产业链延伸的重要方向，是国人消费力增强、生活休闲化的一种物质表现形式。
记者：
对从事旅游地产开发项目咨询的专家来说，案例就是一种资格和资本，面对读者谈谈自己的一些咨询过程的精彩故事？
另外也请你谈谈怎么保持实现不断的精彩结果？
李玲：
其实对我们来说成功案例的说法只是一种相对的概念，因为旅游地产企业集团利用我的一个理念一个创意成果可以进驻100个城市或者区域复制100个同类产品，但是我和我的团队进行旅游地产咨询就复杂的多，因为你要面对很多旅游地产开发企业创意出具有排他性的唯一技术成果，换句话说我面对100个旅游地产企业要作出100个完全不能也不可复制的产品。
所以，所谓资格和资本只能说是一种阅历和经验，所谓的精彩和经典只能说是不断创新过程中的不断创新。
几年来，我带领巅峰团队曾经为国内50个旅游地产开发项目做过资源评价、市场调研、开发方案、战略策划、规划设计、品牌创意、政策研究等成果咨询，为全国三百多家旅游地产开发企业的各个层面人员做过技术培训讲座。
对于如何实现不断的精彩故事，我觉得在诸多项目的运营过程当中，我做到五点：
核心技术的不断破题是永远的制胜策略；资源环境的准确把握是永久的成功奥秘；土地相关的利益设计是永恒的战术主题；开发节奏的科学合理是永续的价值体现；除此之外，诚心诚信的处世之道是我永生的专家信仰；
记者：
应该说团队建设是旅游地产咨询能否成功的关键，这其中不仅仅是需要一种技术的能动作用，更需要成员的主动服务。
请你谈谈你经常引以自豪的“狼性团队”？
许豫宏：
我和我的团队，进入专业的旅游地产领域并为诸多企业提供全程咨询服务，算起来也就是三年前的事情，三年时间的历练应该说仍然是一个非常年轻的团队，之所以在行业里知名度很高，归结起来有六点经验：
一是我们是从专业的旅游规划转型过来的，所以有旅游行业咨询的经验和实力，巅峰团队组建十年来曾经做过覆盖全国各个区域的近700个旅游规划案例；二是我们是从专业的城市和区域战略规划中走来并做过全国60余家城市的产业发展规划；三是技术成员虽然年轻，但是专业互补性非常强，综合技术实力堪称一流；四是团队建设方面不仅仅有效的解决了所有加盟成员的成长机制与递进需求，同时通过周头脑风暴、月沙龙竞技、季练兵评比等模式形成咨询行业的“狼性团队”；五是客户服务方面秉承“做到成果制作的圆满完整与做好全程难题的热心服务”的工作标准，真正形成了旅游地产咨询的全过程服务系统；六是与国内行业的品牌公司实施嫁接和战略合作，使得旅游地产咨询真正走向专业化，尤其是在为客户服务的难点与焦点问题上能够联合业内同行的咨询公司一起进行合作。
在这一点上，我们有过联合作战的经验和组织能力。
比如我们在天津诸多委托项目规划中和天津市城市规划研究院联合作业、在大连诸多项目规划中与大连城市规划研究院融合作业、在郑州雁鸣湖旅游地产项目规划过程中曾经联合国内外13家规划咨询机构共同解决难题问题等；
记者：
许教授，您在天津滨海新区旅游地产开发专题培训的讲座中，曾经把新生活方式的需求作为中国旅游地产快速发展的市场支撑力价值来说的，能不能提纲挈领的给读者阐述你的理念？
许豫宏：
旅游地产与新生活方式的联姻是经济社会发展的需要与人们生活本能的需求。
总结我主持规划过的一些中国知名旅游休闲城市如天津市、大连市、杭州市、宁波市的成果经验，我觉得可以从以下几个方面来表达这种支撑力价值：
首先文化特色和区域内涵个性突出。
过去传统的山林湖泊、历史遗迹等旅游景区景点资源不能代表现时代的休闲产业产品，而是要将休闲资源与地域文化结合形成城市自己的文化特色。
有了文化才有内涵，旅游地产才具有综合的竞争力和长久的吸引力。
其次创意产品和休闲业态价值多元。
创意可以给旅游地产带来活力。
必须摒弃过去千篇一律的休闲模式，更加推崇创意性的休闲，以满足人们的个性化、多元化休闲需求；再次休闲心态和日常生活融合一体。
只有业主拥有日常化的休闲消费习惯才能形成一个旅游地产项目的休闲氛围，单靠旅游者和过去传统的旅游行为方式是不能做到的。
在先进的休闲空间里感觉不到生活的紧张和压力，看到的是居民悠闲缓慢的生活节奏和弥漫在空气中的休闲气氛；最后，生态空间和环境设施形成体系。
如生态环境的设计与花园花木的再造应该成为旅游地产不可忽视、不可或缺的生活空间，这种空间的规划策划可以使不同阶层的人们能够共同享受阳光、绿地，并有机会互相交流，构成和谐温馨的休闲气氛。
记者：
规划设计是旅游地产项目咨询服务的核心内容，面对众多的旅游地产开发企业，规划设计的注意原则和行动导则有那些？
许豫宏：
这个话题应该从两个终端来说，一个终端是专家的“智慧+品德”，之所以这样强调，主要是因为旅游地产开发咨询是涉及多专业学科、多政策集成、多途径集合的复合成果体现，专家的智慧结晶是项目能否成功的基础和基点，但是，开发区域范围内各种资源的综合利用与价值最大化体现是核心的要求，那就需要规划设计的专家团队要站在区域发展的战略高度来进行取舍和放大，重点处理好旅游产品打造、现代服务产业融合、地产形态多元、城市城镇空间组合的难点问题。
既要保证综合资源有效利用，又要保证避免同质化，更要避免简单抄袭或者复制雷同的项目成果；另外一个终端是“公共利益+居民利益+企业利益”，利益的均衡体现和客观界定是旅游地产项目能不能顺利推进的制约条件，因为旅游地产项目一般选择在远离城市的生态环境优质范围，而这种环境中的资源通常有两种权属，包括国家与集体所有的公共资源和居民个人所有的权属资源，如何平衡包括国家集体、居民个人、开发商三者利益关系就是旅游地产项目能不能顺利开发的制约条件。
在这种前置条件下，就要认真的处理好公共服务空间的规划设计、居民生活方式与生存方式的方案落实、生态环境的保留和综合利用、分期开发的投入产出经济平衡等等。
升级会员 