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《中华人民共和国物权法》改法的立法背景
新中国的物权制度是在1949年革命胜利之后建立起来的。
首先，全民所有制是在中国共产党领导的人民民主革命取得胜利之后,用革命的手段剥夺国民党政府及官僚资本家的财产，并把它收归全民所有而建立起来的。
其次，用没收地主阶级的财产，将土地和生产资料分给农民，建立了农村的土地私有权，之后又在互助组、初级社的基础上，建立了合作社所有制，并且改制为人民公社的形式，建立了农村的农民集体所有权。
再次，对于城市的工厂实行私有制，资本家享有工厂的私有财产权，后在1956年的社会主义改造中，通过赎买，实行了国家资本主义，成立了公私合营的所有权制度。
因此，在那个时候，所有权的形式包括国家所有权、合作社所有权、个体劳动者所有权、资本家所有权，以及公民生活资料所有权。
这个时期的物权体系基本上就是所有权，存在的典型的他物权是典权，其他的他物权几乎不存在。
“文革”之后，经过拨乱反正，受到摧残的物权制度得到恢复，但主要的物权仍然是所有权。
那时候的教科书也仅仅在研究所有权，并不研究他物权。
所有权的形式包括国家所有权、劳动群众集体所有权、个体劳动者生产资料所有权和公民生活资料所有权。
经过改革开放，中国的物权制度活跃起来，创造了更多形式的物权种类，特别是在他物权中，出现了土地承包经营权、宅基地使用权、国有土地使用权、全民所有制企业经营权等用益物权，以及抵押权、质权和留置权等担保物权。
即使是在坚持国家所有权、集体所有权和个人所有权的基础上，所有权体系也随着城市居民住房制度的改革，出现了建筑物区分所有权这种新型所有权。
物权制度从此活跃起来，变得极为丰富。
同时，在民间，也存在典权、居住权、让与担保、所有权保留等物权的形式，法律规定优先权也是一种他物权。
（二）《物权法》之前的物权法基本状况,1949年以来，中国并没有一部完整的民法典，当然也就没有完整的物权法。
但是，这不能否认中国在事实上存在着物权法。
这主要表现在两个方面：
第一，在1949年之后至《民法通则》公布实施之前，中国大陆在宪法以及其他法规中，对物权制度有所规定，但都是原则性的规定，内容并不完整,不系统。
但不能因此而否认存在调整物权法律关系的法律。
第二，1986年4月12日通过、1987年1月1日实施的《民法通则》在第五章第一节规定了“财产所有权以及与财产所有权有关的财产权”。
《民法通则》的这一部分规定实际上就是物权法，不过是一个“微缩”的物权法，是一个“浓缩”的物权法，只规定了物权的“权利宣言”，没有规定物权的具体规则。
这一“微型”的物权法从第71条至第83条，共计13个条文，规定了所有权的概念及其取得制度，规定了国家所有权、集体所有权和公民的个人所有权，规定了继承权、共有权等所有权的内容，规定了国有土地使用权、土地承包经营权、采矿权等用益物权，并且规定了相邻关系即相邻权。
《民法通则》的这一部分的条文尽管较少，但是涉及了物权法的基本内容，因此，构成了中国大陆物权法的基本架构。
它的缺点是过于简单，没有规定详细的物权规则。
第三，1995年6月30日通过、1995年10月1日起施行的《担保法》，规定了抵押权、质权和留置权三个担保物权，是对担保物权的完整规定。
在没有制定完整的物权法的时候，中国实际上已经存在了完整的担保物权法。
（三）《物权法》出台前两次大的理论争议1993年，立法机关启动民法典的立法日程，决定尽快起草物权法，并且采用制定单行法的方法，分别制定民法典的各个部分，最后编纂为完整的民法典。
因此，启动了《合同法》和《物权法》的起草工作。
在1999年完成了《合同法》的制定工作之后，《物权法》的起草工作进入了实质性阶段。
2001年，在专家起草的《物权法稿》的基础上，立法机关提出了《物权法》，开始进行讨论和反复修改，2002年12月进行了第一次审议，随后进行了多次审议。
2005年，立法机关决定将《物权法》全文公布，向全民征求。
人民群众对《物权法》表现了极大的热情，短短几个月，就征集了一万多条修改。
随后，立法机关对物权法进行了反复修改和多次审议，直至在全国人民代表大会上获得高票通过。
在《物权法》起草的过程中，发生了两次大的理论争议。
两次争论的问题是1.制定物权法还是制定财产法在《物权法》已经形成，正在进行全面修改的时候，学术界提出了一种，认为应当制定财产法而不是物权法，认为《法国民法典》对财产法律关系的规定是财产法，英美法系确定财产关系的法律也叫作财产法，因此，制定一部21世纪的有关财产法律关系的法律,应当叫做财产法，不能叫做物权法。
2001年6月、7月、9月，中国社会科学院《要报》接连刊载中国社会科学院法学研究所郑成思教授的三篇文章，不制定物权法而制定财产法，并对中国民法学界进行了尖锐的批评。
对此，民法学界进行了强烈的回应，认为这一事关国家民事立法走向，涉及民法学术上的重要理论，如民法调整对象、物权的本质、民法典的结构体例、对“物”、“物权”、“财产权”等基本概念的理解，以及如何看待包括网络技术在内的高科技和知识产权等等，也关系到整个中国大陆民法学界的声誉。
学术界认为，中国的民法传统自清末以来就承继了德国法的传统，在民法典中规定财产关系的法律就叫做物权法。
在法国法中和英美法中确实将其叫做财产法，但是，按照德国法系的传统，财产关系并不仅仅指物权关系，还包括债权关系和知识产权关系。
因此，不能在民法典中规定一个庞大的财产权，而只能按照德国法的传统，规定物权，因此，中国大陆规定财产关系的法律，只能叫做物权法，而不能叫做财产法。
2.物权法是否违宪2005年，在物权法全民征求中，有些人提出了反对意见。
其中最为尖锐的，就是物权法违宪。
他认为，《物权法》是一部背离社会主义基本原则、开历史倒车的物权法。
物权法废除了宪法和民法通则中调整财产关系的最核心条款“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”，实质上妄图用“私有财产神圣不可侵犯”的精神和原则取而代之，这是违宪的行为。
认为《物权法》违宪的依据，是《物权法》没有规定“社会主义公有财产神圣不可侵犯”。
即使是在《民法通则》中，也在第73条明确规定：
“国家财产属于全民所有。
国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
”《物权法》对此没有规定，而是规定所有权一体保护，也就是不论国家所有权、集体所有权还是私人所有权，都予以平等保护。
这样的规定，就背离了社会主义的方向，违反了社会主义原则。
在极为尖锐对立的讨论中，民法学者指出，私有财产神圣不可侵犯，是《法国民法典》确立的私权神圣原则，是该法典对世界民法发展的一大贡献。
前苏联制定《苏俄民法典》，确立了与此针锋相对的原则，规定社会主义公有财产神圣不可侵犯。
在很长时间了，我们奉行前苏联的这个原则，过于强调对公有财产的保护而忽视了对私人所有财产的保护，造成了对私人财产保护不利的后果，侵犯了私人财产所有权。
在社会主义初级阶段，应当实行的是“坚持公有制为主体，多种所有制经济共同发展”，而不是刻意强调某一种财产所有形式是神圣的，其他的财产所有形式则是不神圣的，国家应当巩固和发展公有制经济，同时，也应当鼓励、支持和保护非公有制经济的发展，实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
这样的规定并不是违反社会主义的基本原则和方向，而是坚持了社会主义初级阶段的社会主义原则，并不违反宪法原则，是完全正确的。
经历了两次大的讨论之后，《物权法》修改成熟，因此，顺利地通过了立法审议，成为了正式法律。
《中华人民共和国物权法》的法制建设进程
第一部分对条文内容的修改（按条文顺序）
第四条
原文：
物权应当公示。
记载于不动产登记薄的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
修改为：
物权的设立、转移、变更和消灭应当公示。
记载于不动产登记薄的人是该不动产的权利人；应当进行登记的动产以记载于登记薄的人为该动产的权利人，其他动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
修改理由：
（1）对物权公示原则表述不科学。
物权公示原则一般是指在物权变动之时，当事人必须通过一定的方式将物权变动的事实通过一定的公示方式向社会公开，从而使第三人及时知道变动情况，以避免第三人因不知情而遭受损害。
确立这一原则的目的在于保障交易安全。
而征求稿将其直接表述为“物权应当公示”，这就使得民事主体的全部私人财产都有义务向他人公示，即使是公民私自珍藏而没有任何交易要求、并不希望外界知晓的私人藏品，这无疑为所有权人增加了额外的义务。
（2）船舶、飞行物和机动车这类特殊的动产，应按登记簿上记载确定权利人，且修改后与第二十八条一致。
第九条和第十四条
原文：
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
修改：
将两条合并为一条，合并后的条文内容是：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记，物权效力自记载于不动产登记簿时发生；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
修改说明：
（1）两个条款存在矛盾，第九条讲不动产物权应当登记，第十四条又讲“应当登记的，……”从字面上看，有可能造成还存在不动产“可以不登记的情形”；
（2）两个条款有重复的内容，合并后能够表达原两个条款的原意。
第十一条
原文：
第十一条当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等其他的必要材料。
修改及理由：
修改：
修改后的条文内容为：
当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决等生效法律文书、有执行力的公证文书或者征收决定以及标明不动产位置、面积等其他的必要材料。
修改理由：
原有的“法院判决”叙述并没有涵盖所有的法律文书情形，例如仲裁裁决书、法院出具的调解书。
有执行力的公证文书亦可作为有效力的权属或权属变动的证明材料。
第十三条
原文：
登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
修改：
增加一项：
（四）要求对不动产进行重新测量。
第十四条
原文：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
修改：
在原文后增加“本法另有规定的除外”。
修改理由：
与第三十二条相一致，使法条更加严谨。
第十七条
原文：
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
修改为：
记载不一致的，以不动产权属证书为准。
修改理由：
不动产登记簿只是登记机关的档案文件，如果登记机关颁发的权属证书都不能确定地表明权利人对该物权的登记状况，那么权属证书本身就不具有效用了。
第十八条
原文：
登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
修改为：
除法律另有规定外，登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利。
修改原因：
登记本身是一种对外公示方式，登记资料一般不存在涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容，不应以此作为登记机构限制查阅、复制的借口；如果有些登记资料必须保密，应当以法律的形式作出限制查阅、复制的规定；法律无限制的，登记机构不应该限制权利人和利害关系人查阅、复制登记资料。
第十九条
原文：
利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。
登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。
异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
修改及理由：
（1）增加“异议登记申请人应提供担保”的规定。
如果异议登记申请人不提供担保，可能会使权利人“请求损害赔偿”的规定落空。
（2）增加异议登记申请人没有经过权利人书面同意，但愿意提供不小于所登记物权价值数额的担保的，登记机构应当允许的规定。
申请人在提供了足够担保的情况下，其异议登记即使有误，其赔偿责任也能够较好地落实，因此以准许此类异议登记申请人进行异议登记为宜。
（3）将“登记簿记载的权利人书面同意异议登记”删除。
因为实践中不具备可操作性。
正是由于利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属事项有异议，双方才发生纠纷，现实中登记簿记载的权利人绝对不会“书面同意”异议登记，一旦书面同意就意味着承认自身物权的归属本身存在瑕疵，抑或承认对方主张的权利。
退一步讲，一方主张权利，另一方承认对方权利，完全可以通过协商和解的途径解决，这个法条就更没有存在的必要了。
第二十条、第二十三条
原文：
第二十条利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。
有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第二十三条：
基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
修改：
在第二十条、第二十三条的“不动产登记簿”后均增加“不动产权属证书”。
理由：
不动产权属证书是重要的物权凭证，理应赋予其法定的更正办法。
第二十一条
原文：
当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。
债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。
预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。
预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。
具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
修改：
将物权法第二十一条第一款中预告登记必须支付一半价款的规定取消；“期房”一词修改为“预售商品房”；将物权法第二款修改为：
“预告登记后，买受人自知道或应当知道能够进行不动产登记之日起三个月内未申请的，或者债权消灭的，预告登记失效。
具有预告登记失效事由的，出卖人有权申请注销预告登记。
”
修改理由：
（1）实际生活中，不动产交易很多都是以分期付款的形式进行的，权利人的期待利益如果不能通过预告登记得到保护，会引发大量纠纷。
因此，取消预告登记必须支付一半价款的规定，只要不动产交易双方签订合同，就应该允许债权人采取预告登记的方式保护自己将来的期待权。
（2）“期房”的概念在法律上没有规定，目前《城市房地产管理法》等使用的是“预售商品房”的概念。
（3）物权法对如何判断“能够进行不动产登记之日”未作出规定。
从立法应当侧重于保护债权人利益的角度出发，“能够进行不动产登记之日”只能是“债权人知道或应当知道能够进行不动产登记之日”。
（4）在合同签订后的履行阶段，“债权人”和“债务人”的地位始终处于变动之中。
如，在房屋买卖关系中，买受人在支付房款前是债务人，出卖人是债权人；在房款支付完毕后，买受人是债权人，出卖人则变成了债务人。
因此，物权法使用“债权人”和“债务人”不能准确区分交易双方的身份，应修改为“买受人”和“出卖人”。
有关预告登记的效力，第一款中规定债务人不经债权人同意不得处分该不动产，但是预告登记的“准物权”能否对抗查封呢？
现实中出现了进行预告登记的不动产被查封的情况，司法机关找不到明确的依据，因此《物权法》对预告登记的效力与其他权利之间的冲突问题做出规定。
第二十八条
原文：
船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
修改为：
船舶、飞行器、机动车和法律、行政法规另有规定的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
修改理由：
增加“法律、行政法规另有规定的物权”使得该条的规定更周延，也为以后出现的现在未估计到的物权类型提供立法空间。
第三十条
原文：
动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
修改为：
“动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，经后权利人同意，原权利人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
修改理由：
设立权利交付制度，必须保障其交付的效力，要使权利交付产生与实物交付相同的效果。
但由于物的权利人并未实际占有物，所以在赋予物的权利人以交付权利来完成物权的设立、转移时，为了保证交易的公正与公平，保障后权利人取得实际的物权，必须对原权利人的这种权利设一定的限制。
第三十四条
原文：
因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
修改为：
因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，且无法进行登记的，自事实行为成就时发生效力。
修改理由：
不动产应该符合一种总的原则，即自登记起生效，以事实行为为生效标准的，只能作为登记生效的补充。
第三十五条
原文：
依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记；未经登记，不得处分其物权。
修改：
（1）将“未经登记，不得处分其物权。
”改为“未经登记，物权处分行为不生效。
”
修改原因：
权利人在未登记前，有时先行作出某物的处分约定，此种行为较难禁止。
只要作出约定后权利人完成了相应的物权登记行为，可以认为其处分行为有效。
如此处理，体现出将此种处分合同看作是效力待定合同。
如最高人民法院《关于审理土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条即是如此处理的。
（2）将本条中的“依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致”去掉，修改后的条文内容是：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记；未经登记，物权处分行为不生效。
修改原因：
除修改
（1）所述的原因外，此条款内容完全可以不局限于第三十二条至第三十四条所述情形，而是可以将其适用于整个物权范畴。
第三十八条
原文：
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；不能返还原物或者返还原物后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
修改：
删除物权法第三十八条规定。
修改理由：
与其他法条相冲突。
第二百六十一条规定：
无权占有包括善意占有和恶意占有。
第二百六十二条又规定：
占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人应当承担损害赔偿责任。
可见，物权法第三十八条并没有象后面法条一样区分善意占有和恶意占有，对两类占有规定了没有区别的返还原物和损害赔偿责任。
对于损害赔偿责任的规定，前后发生了冲突。
按照第三十八条的规定，善意占有人亦应承担损害赔偿责任；但是根据第二百六十二条的规定，善意占有人则无须承担损害赔偿责任。
第三十九条
原文：
造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
修改为：
造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状或者请求损害赔偿。
修改理由：
补偿规定过于僵硬，可能不利于实际操作。
按照这一规定，无论财产损失具体情况如何，物权人都必须首先请求恢复原状，只有在“不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失”的情况下才可以请求损害赔偿。
这一规定显然没有考虑到财产毁损情况的复杂性和多样性。
从充分保护权利人权利，以及便于适用和尊重当事人双方意愿出发，应该对这一规定予以修改。
第四十二条
原文：
侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。
修改：
将“造成权利人损害的”改为“造成权利人损失的”。
修改理由：
“造成权利人损害”表述不当。
从一般意义上说，“人的损害”容易让人理解成人身伤害。
因此，正确的表述应该是“造成权利人损失的”。
第四十四条
原文：
权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。
第一种修改：
删除该条。
修改理由：
按照现在的时效理论，只要现实的危险和妨害在权利人起诉时依然存在，那么应视为妨害或危险一直处于连续状态，不存在超过诉讼时效的问题，法院当然要支持请求。
如果危险是已经停止了的，那么也就不存在“排除妨害或者消除危险”的问题了。
可见，“排除妨害或者消除危险”的诉讼请求本身应该具备一个独特的条件：
即妨害和危险依然存在，本条的规定正是忽略了这两项诉讼请求的独特性质。
诉讼时效只对赔偿数额等请求有意义，对“排除妨害或者消除危险”是没有意义的。
第二种修改：
改为“权利人请求确认权利、返还原物、排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。
”
修改理由：
从物权法的基本原理来看，作为物权请求权基础的物权，尤其是所有权，是没有期限限制的，考虑到物权请求权制度是为保护物权?
主要是为保护所有权?
而设立的，则该制度理应没有期限限制，不适于诉讼时效。
但是物权请求权中的恢复原状、损害赔偿请求权（物权法第四十二条）则应归入侵权行为的赔偿请求权中，即属于债权赔偿请求权，所以应适用诉讼时效的规定。
为了避免物权权利人滥用不适用诉讼时效的物权请求权，物权法应增加规定取得时效制度（详见后述）。
第四十八条
原文：
依照法律规定只能属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
修改：
将此条款删除。
修改原因：
（1）“只能属于”国家所有的不动产和动产，未见明文规定；
（2）属于国家所有的不动产和动产，任何单位或个人由于无取得依据，自然不能取得所有权，因此本条款意义不大；（3）如果原属于国家所有的不动产和动产，由任何单位或个人合法取得，则此条款的规定又因其内容不合理而不能适用。
第四十九条
原文：
为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
修改：
（1）将相应条文中的“合理补偿”，修改为：
“应当按照动产或不动产的市场价值给予补偿”。
（2）对“公共利益”进行明确界定，可以先采用概括的方法对公共利益的内涵作明确界定，然后再采用列举的方法对典型的公共利益事项进行列举。
修改理由：
（1）“合理”二字，概念模糊，没有统一的标准，实践中难以操作，容易形成实践中少补偿、不补偿等等的借口，容易导致对民权的侵害。
对个人财产的征收征用，应按照该财产的市场价值给予补偿，即该财物在市场上的购买价值。
这个价值是由国家指定的价格估价部门确定的。
（2）“公共利益”并未严格界定其内涵。
由于语意不清,可能导致将来的适用出现不同的解释,甚至将某些利益集团的私利解释为“公共利益”，将私权主体被迫无奈下的价格接受解释为“合理补偿”。
应对“公共利益”进行明确界定，以有效地防止某些人借公共利益为名搞非法征用或者非法拆迁。
第五十一条
原文：
矿藏、
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