物业经营管理第四章收益性物业价值评估.docx
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物业经营管理第四章收益性物业价值评估
第四章：
收益性物业价值评估
考试的目的和要求：
本部分考试的目的是测试应考人员对收益性物业价格和其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的评估技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策能力和知识水平。
考试的基本要求：
掌握：
物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：
收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用。
了解：
影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用。
Z一、物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别？
答：
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
有用性是指物品能够满足人们的某种需要，稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
投资价值与市场价值
某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从而影响投资者对该物业价值的估计。
如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上不可能出现这种情况。
因此，常常会有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一物业。
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；
而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。
在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时通常不扣除所得税。
而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。
换一个角度讲，每个物业投资者对其拟投资（购买）的物业都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。
当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业。
成交价格与市场价格和理论价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
成交价格是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解：
1．卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。
2．买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。
3．卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。
卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。
在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
（二）市场价格
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
（三）理论价格：
在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。
Z二、市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤？
答：
在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：
①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。
其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。
价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；④求取比准价格。
选取的可比实例应符合如下4个基本要求：
①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。
一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即
建立价格可比基础包括如下5个方面：
①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。
估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。
具体方法是通过折现计算。
在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：
1．利害关系人之间的交易。
2．急于出售或急于购买的交易。
3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
5．特殊交易方式的交易。
6．交易税费非正常负担的交易。
7．相邻物业的合并交易。
8．受债权债务关系影响的交易。
应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。
交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。
调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。
物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。
成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：
①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
物业价格通常由如下7大项构成：
①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。
在目前情况下，根据物业开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：
①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。
②通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。
③通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。
在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
在实际中，开发成本主要包括下列几项：
①勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；②基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等；④公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用；⑤开发建设过程中的税费。
投资利息：
包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
物业价格＝重新购建价格一折旧
上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化：
①新开发的土地；②新建的物业；③旧的物业。
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建物业的情况下，成本法的基本公式为：
新建物业价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在旧物业的情况下，成本法的基本公式为：
旧物业价格＝物业的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物的折旧
重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。
其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。
把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：
①重新购建价格是估价时点时的价格。
②重新购建价格是客观的价格。
③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。
重置价格通常要比重建价格低。
建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值
根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类
物质折旧：
是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
功能折旧：
是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
经济折旧：
是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
第一节收益性物业的概念
物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。
对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：
①未来净收益的大小；②获得净收益期限的长短；③获得净收益的可靠性。
第二节收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念和形成条件
物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
二、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
有用性是指物品能够满足人们的某种需要，稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
三、物业价格的特征：
物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。
共同之处是：
①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：
优质高价，劣质低价。
物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。
物业价格主要有下列五个特征：
①物业价格受区位的影响很大。
②物业价格实质上是物业权益的价格。
③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
物业同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。
因此，物业同时有两个价格：
一是其本身有一个价格即这里的交换代价的价格（以下简称价格）；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（以下简称租金）。
物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。
④物业价格形成的时间较长。
⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
第三节收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。
因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。
二、投资价值和市场价值
投资价值一词有两种含义：
一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。
因此，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等。
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；
而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。
在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。
另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。
换一个角度讲，每个物业投资者对其拟投资（购买）的物业都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。
当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业。
三、成交价格、市场价格和理论价格
（一）成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
（二）市场价格：
是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
（三）理论价格：
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。
四、总价格和单位价格
（一）总价格：
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。
（二）单位价格：
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。
价格单位由货币和面积两方面构成。
1．货币：
包括币种和货币单位。
在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。
在货币单位方面，如是元，还是万元等。
2．面积：
包括面积内涵和面积单位。
在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。
此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。
五、实际价格和名义价格
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
六、现房价格和期房价格
物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。
该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。
物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。
期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
期房价格＝现房价格—预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿
七、起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。
（一）起价
起价是指所销售的商品房的最低价格。
起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
（二）标价
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。
一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
（三）成交价：
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。
商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
（四）均价：
均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。
成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
（一）评估价：
评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。
（二）保留价
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。
（三）起拍价
起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。
在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。
（四）应价：
应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。
（五）成交价：
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。
在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。
九、买卖价格、租赁价格
（一）买卖价格
买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。
（二）租赁价格
租赁价格通常称为租金，真正的房租构成因素应当包括十项：
①地租；②房屋折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑧租赁费用；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。
十、市场调节价、政府指导价和政府定价
市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。
如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率，如规定新建的经济适用房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其中，经济适用房的成本包括：
征地和拆迁补偿安置费，勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施费（含小区非经营性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项。
利润控制在3％以下。
十一、原始价值、账面价值、市场价值
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。
会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。
账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。
市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；
第四节影响收益性物业价格的因素
影响收益性物业价格的因素包括：
人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素
二、人口因素：
主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面来说明人口因素对物业价格的影响。
（一）人口数量：
当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。
（二）人口素质：
如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的物业价格必然低落。
（三）家庭人口规模：
一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上涨的趋势。
三、居民收入因素
通常，居民收入的真正增加（非名义增加。
名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。
至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。
所谓边际消费倾向，是指收人每增加一个单位所引起的消费变化。
四、物价因素
五、利率因素：
综合来看，物业价格与利率负相关：
利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。
六、汇率因素：
当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。
七、物业税收因素
八、城市规划因素
九、交通管制因素：
交通方便程度直接影响物业价格
十、心理因素
第五节收益性物业估价的基本方法
物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。
在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。
一、市场法
（一）市场法概述
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高
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