大型商业地产项目市场现状分析.docx

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大型商业地产项目市场现状分析

大型商业地产项目市场现状分析

最新高获利商业项目全局研究工作棋块

大型商业地产项目市场现状分析

大型商业地产项目前景预测分析

大型商业地产项目赢利模式分析

现状分析一：

可怕的恐龙脚步声

现状分析二：

大浪淘沙下的大型商业诱因分析

现状分析三：

中国大型商业市场现状总报告

现状分析四：

中国大型商业地产开发危机分析

中国商业地产的大盘时代

★★2001年，轰轰烈烈的造城运动给中国商业地产的开发带来了空前机遇.城市的急速发展及人均GDp提高下产生的强大胜盛的消费需求，使中国商业地产讯速进入的狂热的大浪淘沙的掘金浪尖,给地产投资商带来前所未有的发展机遇.

　　★★2002年，抵档不住造MALL的诱惑，中国各路地产诸侯操持着不同的利器开始在全国各地跑马圈地，一场以大型商业地产为竞争主力的商业时代正呼嘯而来。

　　★★2003年，当业界内外强烈关注住宅市场进入大盘时代的同时，中国的商业地产格局进行了一场全新的大洗牌.随着大江南北各大城市大型商业项目的相继启动,SHOPPINGMALL的横空出世，并由其体现出来的大体量、规模化、品牌化和专业化等特征,标志着商业地产进入大盘时代，同时也正式拉开商业物业全面进军中国房地产市场的序幕。

　　★★2004年，大型商业地产项目在中国成为一种新的投资风向。

现状分析一：

可怕的恐龙脚步声

时间行进至2004年，当中国一些的开发商依然在大型商业地产“迟早理论”中冥思苦想――“鸟儿起得太早没食吃，因为天太黑，找不准前进的方向，而鸟儿起得太迟依然吃不饱，因为麦田里觅食的鸟儿太多"时，中国商业地产开发形式已在不断升级，各路地产诸候已吹响了攻城拔寨的号角，我们不禁听见恐龙前进的可怕脚步声。

项目

位置

占地面积

建筑面积

总投资

备注

MALL　OF　CHAIN

青岛

占地200亩

建筑面积达100万平方米

8－14亿美元

加拿大555集团投资，06年2月营业

春天MALL

北京

60万平方米

建筑面积达65万平方米

将超过10亿美元

由春天商业公司总投资

华南MALL

东莞

8万平方米

商业面积近50万平方米

30亿元

由三元盈晖投资

正佳广场

广州　

占地60万平方米

建筑面积37.8万平方米

―――

号亚洲体验之都，由大鹏集团投资

中信城市广场

深圳

占地面积5。

1万平方米

建筑面积3.99万平方米的中信大厦、6。

75万平方米的商业购物中心，以及3万平方米的星光广场组成

―――

深圳中心区购物公园，由深圳中信集团投资

城市广场摩尔

西安

占地530亩

建筑面积40万平方米

2。

5亿美元，一期茖。

5亿美元

诸侯争霸

在中国大型商业地产的麦田里，可谓是英雄辈出.首先，是以“华润”为代表的上市公司挟雄厚的资本势力呼啸而来‘接着,以“铜锣湾”、“华南MALL”为代表的民营资本以灵活独到的营销方匆突围而出.而后，以“中信”,为代表的国资也毫不示弱,以综合资源优势斜插进来.在2003年，就珠将诞生15个面积10万一60万平方米的MALL.与此同时，这股造MALL之风由南吹到北，据不完全统计，目前有200多个面积在10万平方米、动辄数十亿的资金投入的大型商业地产项目正在全国展开。

2004年，大型商业地产项目在中国成为一种新的投资风向。

现状分析2：

大浪淘沙下的大型商业诱因分析

诱因1、始作俑者快速转换赢利轨道

世界上最多陷阱的行业是房地产，最具创新洞察力的商人是地产开发商。

不可否认，中国的商业地产操作远比其他行业来得复杂艰难的多,竞争也远比其他行业来得激烈，哪一个行业像商业地产一样运作如此庞大的资金?

哪个行业像商业地产一样承受如此巨大的风险？

而正是在这披荆斩棘的行业艰难中锻炼出来房地产商更渴望在绝处中找到回生的诀窍,在下一个热点到来前快人一步的捕获先机。

中国房地产商快速转换开发模式基于以下几点：

1）中国房地产商己普遍认识到中国的商业房产价值远远被低估，开发好的商业房产会比住宅有更优厚的回报；

2）纯住宅项目要挣大钱很难,必须扩大项目规模依靠附属的商业房产项目来弥补盈利的不足，甚至放弃住宅项目而专注于商业地产的开发;

3）当超大的商业地产项目开发时它必须有比大型超市更大的体容,更新的形式，而购物中心就成了当然的选择。

诱因2、大型超市突围的救世模式

近几年来大型超市在中国发展很快，尤其是大型超市中的大卖场形式发展更快。

当大型超市竞争白热化的时候，它的一些弱点就显现出来,如商品的选择性较差、低价商品较难带动高毛利商品的销售等等，这就迫使大型超市向主体性购物中心发展，从降低经营成本和增加功能入手来建立新的竞争形势下的盈利模

诱因3、传统的百货压力下的一招先

中国传统的百货商店在大型超市的竞争压力下,正在加速向现代百货的发展，也在创新新的经营模式.由于目前普遍存在不同的商业业态经营同一商品的可能性，百货商店在消费者生活水平提高和购买方式向一次性购足的方向转移的情况下，开始发展以百货商店为主体的购物中心,以综合化和多功能性来向大型超市开展竞争。

诱因4、城市市场的需求

当轿车大规模进入中国家庭的时候，中国消费者的购物方式会进一步向休闲娱乐性购物方向发,SHOPPINGMALL会是满足这种购物方式的理想商业模式。

对这种购物中心除了特别有实力的地产商外，政府是建设的积极推动者,因为它是最能体现现代城市商业繁华功能的标志性项目。

诱因5、商业理性化发展在成长

1）现代商业的发展开始进入一个专业化分工的阶段,即商业设施的建设和经营分别由地产商和零售商来专业化发展.地产商可避免商业经营的风险，零售商可避免商业设施投资建设的风险，大家都可往自己的专业领域发展，产生效率和效益的最大化;

2）购物中心由于是多种商业业态和服务业态商业经营的组织模式，它创造了各商业业态功能资源共享的最大化，特别是消费者人流资源；

3）在购物中心中必须能创造各种商业业态和服务业态共生的营业环境，使在购物中心里的商

业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补。

这使得传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。

总之，大型商业地产项目的出现是中国房地产开发的必然趋势，是房地产开发水平提高的重要表现。

商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间.

现状分析3：

中国大型商业地产市场现状总报告

报告1、对中国商业市场总体状况分析2003年中国商业地产开发势头十分凶猛，呈现出供应量放大，需求量拉动不够的市场特征.据专业机构调查，2002年之后，中国商业地产市场中，单体建筑面积在6000平方米以上的典型在售商业房地产项目,多达653个,总体供应体量达1316万平方米，而且出现了有增无减的趋势.按照正常进度，建设中的商业项目体量有望在3年内完全得到释放。

（1）供应规模总体向上

从己经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积在15000一200000平方米的房地产项目为当今市场供应的主体；而商业规模在5000一10000平方米及10001一15000平方米的项目，其供应比例旗鼓相当,分别达到了总供应项目数量的1/4。

由此可知1.5一20万平方米的商业地产项目几乎充当了当今市场的绝对主力,其次才是面积在5001一10000平方米、10001一15000平方米的项目。

（2）中心城区仍是主角

靠聚集中心城区人气而发达起来的商业地产，随着旧城改造、大型居住社区不断外向型扩张，而显现出由中心城区逐渐向新城区、近郊区蔓延的趋势.然而尽管如此,2003年中国各大城市的城市中心区域尤其是旧城区对商业地产的吸附力，仍然位居榜首,占到了整个商业市场份额的46。

84％,而新区只占18。

77%，郊区占10.13%，其他区域占24.26％。

商业地产热点区域―城市中心区域的商业地产供应量在城市商业市场中依然占主导地位。

（3）价格走势有涨有落

虽然在售商业房地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上.以成都商业市场为例，城中心黄金口岸商业项目每平方米超过了36000元,大地城市脉搏每平方米售价最高卖到了6万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500元。

相比2003年价格在不同地区有涨有跌.

（4）投资者首选临街商铺

据分析，中国商业地产投资、经营、消费群体中，虽然商业房地产营业房空置率呈上升趋势,不能盲目乐观。

但面积在30平方米左右的商铺需求仍然很大。

尤其是面宽5一8米、3一4米、9一10米的小商铺,受到多数投资者的青睐；由于5一8米面宽的商铺可以适应多种经营业态,不仅被选率高，一次性付款的比例也最高，达40％。

其次才是各占30％的分期付款和按揭付款。

投资者热衷小型的临街商铺，中小投资者仍是投资市场的主流群体.

据市场情况看,投资者最关注的还是投资回报率。

至少半数以上的商铺投资者希望自己握有经营权,并从中获利。

（5）需求拉动乏力，局部存在泡沫

从2003年市场形势看,中国商业房地产开发的竣工面积变化与商业用房实际销售面积呈现出相同的变化趋势,市场供应情况对需求的波动敏感性较强，需求的加大直接刺激供应的增加。

1997年以后市场的商业营业用房的供应平缓，而市场的消化则呈现出在小范围的周期波动,2001年需求的突然放量直接刺激了2002年商业营业房的大面积竣工，而从空置面积直接反映出的是这些进入市场的新增营业房并未投入使用,整体商业营业房市场出假性需求,局部存在泡沫.

（6）大型商圈不断涌现

2003随着城市的发展，除原有的商业区域外，在大城市的中心区以及房地产发展较快的新区也己具备新一代商圈规模,同时其他周边卫星城镇等区域由于政府规划因素影响，商业发展也逐渐步入轨道，呈现欣欣向荣的局面，可以预见，中国各大城市的商业将向多点多层次的方向发展，原有商圈的集中化交易在新一代大型商圈中已转化为社区服务配套。

（7）商铺已成大众投资品种

相比较以往的商铺销售对象，中国的中产阶级逐步成为市场购买的主力群体，同时，大型商业的

商铺分割的小型化也满足每一个投资者的资金要求，商铺投资方式正成为大众化的投资工具。

（8）商铺租售市场重新崛起

随着中国加入WTO后，外资商业机构将加快在中国的扩张步伐，同时,近年国内商业的日益成熟也具备了扩张的条件，像华润、万佳、百佳、华联等一批国内的商业巨子已具备与国外商业机构抗衡的条件，但同时也应看到，近年来商业大幅度扩张与攻城掠地,势必会造成一批竞争实力弱的小型商业倒闭，但对于急于寻求商家的开发商而言却无疑是个良好机遇。

（9）商铺市场依然严重饱和

虽然目前商业机构的大举扩张,给商业物业的出路带来了希望，但同时也可以看出，每年商业物业的大量开发更加剧了市场消化的难度,同时,开发的商业并不是都能满足不同商家的实际需要，因此,房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。

（10）二级城市成“圈地”新热点

二级城市成“圈地”新热点。

在完成对国内以及省内一些重点城市的布点后,2003年，一些地级市蕴含的强大的消费能力以及当地政府对连锁业的重视,吸引了大批地产开发商的眼球，同时也吸引了省内大型连锁企业在抢占深圳、广州等大城市的同时，开始向佛山、中山、东莞等二级城市布点。

（11）特色商业街异彩纷呈

随住宅市场的火爆而带动的对住宅底商的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使项目从众多项目中脱颖而出,各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。

从以各种风格商业步行街概念炒作成功的现代城、欧陆经典、嘉名桐城、珠江帝景，再到现在的后现代城美式街区和昆泰国际中心的环绕商业步行街，商业物业己一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能,开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装.而就市场反馈来看，这部分商业物业的热销使得开发商“名利双收"。

（12）集成社区受追捧

从投资类型看,集成社区已成为最受市场追捧的热点.所谓集成社区,就是以集成开发的理念整体解决业主生活，不同于简单的提供社区配套理念。

在开发方式上,一次性开工，一次性交付所有设施,区别于目前开发商通用的滚动开发模式。

对于投资者而言，首先是降低了投资风险，同时也降低了投资者的投资成本。

（13）投资商铺融资将获青睐随着中国居民储蓄的日益增加,银行目前都面临着不同程度的放贷压力,而个人购房贷款是银行针对个人金融项目的重要内容,放贷风险相对较低。

从客户层面分析，有意投资商铺的客户群，大都具备了较强的支付能力和经济基础―投资目的性强，为投资而进行的个人金融准备较完善。

银行对该类人士的贷款项目有较强的信任

感，风险并不大，所以银行能放心大胆的进入。

大到国际跨国银行，小到典当行，都在积极参与个人商业房的融资。

这意味着商业房融资的前景越来越宽阔.

（14）商业大盘（SHOPP1NGMALL）迅速崛起

商业性大盘在全国各大城市及周边二级城市迅速兴起,彻底改变了以往住宅产业一枝独秀的格局,专业化、品牌化和规模化的商业大盘在大城市及周边二级城市不断出现。

据统计，2004年中国上万平方米的大盘不少于250个。

据《中国购物中心发展报告》资料显示，由于城乡差异，人口密度、商业布局等多方面因素的共同影响，购物中心在分布上呈现出“城市中心型"的局面.全国77%的购物中心分布在城市中心区，

城市边缘区所占的比例为18%.

总结:

中国商业营业用房市场已经呈现出局部性供大于求的态势，随着2004年大量大型商业项目的竣工，可以预见需求方市场对新增营业用房的需求在未来的几年内将会放缓。

报告2、对大型商业地产项目状况分析

2003年，随着中国商业地产市场的全线飘红，大型商业地产项目特别是购物中心（SHOPPINGMALL）在大江南北如雨后春笋般迅速崛起，其体量之大，数量之多在全世界也实属罕见.然而面对这动辄几十万建筑面积的巨无霸,我们有必要对商业大盘的发展前景进行一次全面彻底的梳理.

A、大型商业地产项目机会分析:

1）大型商业地产项目群雄四起

在狼烟四起的国内零售战场,各路诸侯操持着不同业态跑马圈地尚未得以片刻的喘息,SHOPPINGMALL的导入再次给原本酣战犹激的商战平添了几分诡秘的色彩！

实际上，随着WTO的推进，资本越来越具有想象力，一个以MALL为竞争主力的商业时代向我们快速驶来。

①华南市场状况分析:

广州英资太古集团投资建设的太古汇文化广场正式启动；规划面积达29万平方米的正佳广场也于今夏复工；高盛集团亦在广州筹划奥林匹克购物中心；不容忽视的是，斥资30亿元的国内首个

超大型主题式购物公园―“华南MALL”亦在东莞万江崛起.深圳城市新贵华侨城铜锣湾广场的大撇LL已经营业，中信新城市广场、深圳中心区购物中心等项目都分别上马。

②华北市场状况分析：

北京将在5环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的MALL，分别是：

大地集团的大地MALL（亦庄经济技术开发区内，总规划建筑面积60万平方米）、世纪金源的金源时代MALL（北京海淀区远大路北侧，中关村中心区西沿线，距中关村核心区2，5公里。

）、西单商场和法国欧尚合作的MALL（中关村万柳地区）、王府井集团的MALL（中关村科技园内）。

③华东市场状况分析:

在上海,正大集团在中国投资最多的“旗舰”商业项目―正大广场已于2003年7月5日在被喻为“中国华尔街"的浦东陆家嘴金融贸易区开业迎客；好又多集团己经获准在浦东建设一个占地1000亩的MALL项目；总投资巧亿元，规模达33万平方米的虹桥购物乐园已正式开工。

在青岛，加拿大555集团投资8亿至14亿美元在建的“MALLOFCHINA”规模将比上海正大广场大4倍。

与此同时，大连、武汉、温州、成都、西安、重庆等大中型城市对MALL亦是踌躇满志。

2）郊区化趋势明显

与第一代购物中心主要特征迥异,新上马的MALL已有多家冲出闹市商圈，安营于市郊外围的交通枢纽地带。

如奥林匹克购物中心选点广州东郊黄村广深高速、东环高速和广园快速干线交汇处；东莞万江的华南MALL选址广深高速公路和107国道之间。

这种选址方式无疑降低了MALL用地成本，使得其规模得以成倍放大。

3）主题设计亮丽鲜明

早期的大型商场由于缺少体现都市文化品位且富有个性化的主题设计，从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机，造成中国第一代购物中心“主题缺位”的一大硬伤，使其成为“先天残疾的朝阳产业”.大多数购物商场的规划设计都染上主题缺位的同质化通病。

而新生的MALL志在以多种方式探寻规划设计、主题营造的新路。

如太古汇文化广场打出了“报业文化”的大旗，将报社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式购物广场结合为一体;东莞华南MALL打造“水乡风情”主题，利用珠三角的河汉水网营造供游客泛舟观光的水道景观；深圳铜锣湾广场选址于华侨城主题公园群落，营造国内第一家“生态景观和海洋文化”为主题的MALL。

主题营造使MALL走向差异化竞争之路,同时与旅游景区客源共享，开创商业和旅游业互动与融合的先河。

4）娱乐功能逐渐突出

面对中国第一代购物中心“功能缺陷”的另一硬伤，新生大型商业项目通过提供长廊、广场、庭院等,带给消费者休闲空间;购物、餐饮、休闲、娱乐区域的合理搭配满足消费者一次性购足和一站式休闲消费的需求，使消费模式得以升级；新一代的MALL独具匠心的主题营造使MALL的娱乐休闲功能更加突出，回归购物中心业态的本质―休闲时代的产物，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念；这种重视整体环境和功能提升的结果,使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受,再配合“一次性购足”的新消费观念,无疑会给消费者一种全新的购物体验。

5）营销招术层出不穷

2003年的中国商业地产市场，随着大型商业地产项目的不断出现，开发商为此进行的招商活动层出不穷.一位老总在经历了专业机构的一番“洗脑”后曾深有感触地说：

“确实没想到，搞商业地产与住宅和社区商铺相比居然有这么大的区别。

商业楼盘的大盘化和住宅大盘的特征有所区别，其不仅仅从体量上来衡量，主体关键在于错综复杂的商业定位。

6）产品定位普遍走高

产品定位的依据是客户定位。

目前,中国大型商业地产项目大多定位于中高端市场，在一定程度上形成商业地产的结构不均衡。

总览北京商业地产，无论是立志与世界500强携手的万达广场，还是号称要打造北京新天地的建外SOHO，以及矢志打造CBD生活区欧式品牌商业街的珠江帝景

都是个中典型。

以珠江帝景全长2500米的欧洲风情商业走廊为例，其立足于高端消费者需求的业态规划非常翔实、细腻，从餐饮、娱乐到休闲、购物,从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖区域生活的种种个性需求。

7）SHOPPINGMALL发展时机成熟

按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高,在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，摩尔的出现也是中国商业发展到一定阶段,商业业态社会优化组合的必然趋势。

B、大型商业地产项目危机分析：

1）市场发展前景不明

2004年是中国大型商业项目的全面释放年。

然而一个大型商业项目能支撑多大的消费力？

北京可能有一千亿消费力，一个MALL则须有几百亿、几千亿的销量才能支持，因此大型商业项目在国内的发展要非常小心.统计数据显示，中国人的人均产值是1000美元，美国是3万美元，香港是2。

4万美元，由此带来的消费力是很不一样的.因此，在MALL的发展过程中要很注意市场的调查，除了有远见之外,还要有很实际的基础.

2）商业项目开发谨慎乐观

大型商业项目在国内的开发普遍处于一个探索阶段,但并不是所有的城市、任何背景的开发商都适合，或者说具备了做MALL的条件。

商业房地产项目开发的基础条件,是这个项目所面对核心商圈的消费总量,因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。

因此，在做项目判断的时候，对项目周边核心商圈消费总量的判断，将有助于对项目做出比较正确的结论。

另外，如果开发商自身的资金实力尚不足以解决一个MALL的项目土地款的问题，就大大增加了开发风险。

3）投资周期漫长

在投资方面，并不是越大越好。

实际上，当经济规模到达某一点之后，其收益能力反而会降低，则可能让你的项目处于竞争劣势。

中国商业市场的MALL本身处于发展的初期，无论是城市中心、还是郊区MALL的发展，一定会有一个市场培育的过程,这意味着，至少存在一个三到五年的合理的亏损期。

值得关注的一点是，开发商的竞争优势不止是足以保证这个项目开发的顺利完成,甚至保证其运营期间的成功运营。

商业地产是两级客户群体，一级是消费群体，一级是开发商，这两级客户需求的个性化要求都很高,这是基于市场竞争加剧的结果。

4）零散出售为主的经营绝症

至于商铺出售方面，很多国外机构及专家认为，MALL的发展应该采取整体出租经营的方式.从目前情况看，国内不少MALL的项目，都采取了将主力店的位置留下来做出租,其他的商铺做出售的方式。

尤其在目前金融政策的环境之下,这种趋势可能并不太容易改变，需要改变的是开发商怎么解决的问题。

5）民营资本抢占市场下的资金链危机

毋庸置疑,尽管有“华润”、“中信”这样有着诸多背景的资金实力派加入,但造中国大型商业地产项目的麦田里早到的鸟儿几乎全是民营资本.如今,大型商业地产项目己成为中国私人资本最高的投资宝典。

目前关键的问题是,民营资本对风险认识严重不足，对MALL的复杂性和困难度认识严重不足.很多地产商完全是利益驱动，持一种短期投机心态，没有意识到商业地产与住宅地产最大的区别是:

不能进行滚动开发。

而一个MALL的设计牵涉到众多环节,生命周期很长，关键是你能等多久，能熬多久.

6）资金环节非常薄弱

Mall的魅力在乎其规模“庞大”，动辄几十万平方米的规模背后,上演的往往是资本玩家一掷千金的豪赌。

国内零售业往往是在外来资本的驱动下，被动地、盲目地、大规模地复制。

以泰国正大、加拿大555集团为代表的国际专业Mall开发商挟着雄厚的资本呼啸而来.这些外来资本势力“大干快上"，动辄数十亿的资金投入,短短的数月之间,中国商界掀起了一股Mall的热潮。

于是，国内的Man主要采取与外资合作的形式。

事实上，即使有外资公司做后盾，也并非万无一失

。

报告3、对各大重点城市大型商业市场简析

在各大房地产公司、商业集团、国外摩尔集团“大千快上”的同时，各地的政府也意识到了建设”Man”的意义，纷纷开始规划并推动本地区“Mall”的发展.从2003年4月到现在，在全国范围内钧十名个Mall项目,动辄数十亿的资金投入,在业界引起了强烈震撼。

（一）重点城市：

北京大型商业市场简析

北京的全市性商业中心位于城市中心地带,包括王府井商业区和西单商业区；区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团和交通枢纽附近，目前发展较为成熟的友中关村、国贸、建国门、朝阳门外、亮马河和公主坟.

北京市区优质零售物业的未来供应庞大，目前己知在2008年前，总供应量接近300万平方米。

在已知的未来供应中，约有50％的面积,将集中在以上全市和区域性的商业中心，其中大多集中在国贸和西单地区。

按照核心商业设施的面积，目前北