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容积率

容积率：

是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

容积率又称建筑面积毛密度。

项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

计算公式：

容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积，但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积。

例如：

总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1.容积率越小，居住密度越小，相对舒服。

容积率越大则相反，容积率超过5就不建议购买了。

绿地率

绿地率：

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

此外在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。

因此，买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此，绿化率较高，建筑密度较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

绿地率的计算公式：

城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%；绿地率=绿地面积/土地面积×100%

建筑密度

建筑密度：

指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例（%）。

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。

比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。

建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

GDP的构成及统计方法

核算方法

一、用支出法核算GDP

支出法核算GDP，就是从产品的使用出发，把一年内购买的各项最终产品的支出加总而计算出的该年内生产的最终产品的市场价值。

这种方法又称最终产品法、产品流动法。

如果用Q1、Q2¬……Qn代表各种最终产品的产量，P1、P2……Pn代表各种最终产品的价格，则使用支出法核算GDP的公式是：

Q1P1+Q2P2+……QnPn=GDP

在现实生活中，产品和劳务的最后使用，主要是居民消费、企业投资、政府购买和出口。

因此，用支出法核算GDP，就是核算一个国家或地区在一定时期内居民消费、企业投资、政府购买和净出口这几方面支出的总和。

1.居民消费（用字母C表示），包括购买冰箱、彩电、洗衣机、小汽车等耐用消费品的支出、服装、食品等非耐用消费品的支出以及用于医疗保健、旅游、理发等劳务的支出。

建造住宅的支出不属于消费。

2.企业投资（用字母I表示），是指增加或更新资本资产（包括厂房、机器设备、住宅及存货）的支出。

投资包括固定资产投资和存货投资两大类。

固定2.资产投资指新造厂房、购买新设备、建筑新住宅的投资。

为什么住宅建筑属于投资而不属于消费呢？

因为住宅像别的固定资产一样是长期使用、慢慢地被消耗的。

存货投资是企业掌握的存货（或称成为库存）的增加或减少。

如果年初全国企业存货为2000亿美元而年末为2200亿美元，则存货投资为200亿美元。

存货投资可能是正值，也可能是负值，因为年末存货价值可能大于也可能小于年初存货。

企业存货之所以被视为投资，是因为它能产生收入。

从国民经济统计的角度看，生产出来但没有卖出去的产品只能作为企业的存货投资处理，这样是从生产角度统计的GDP和从支出角度统计的GDP相一致。

计入GDP中的投资是指总投资，即重置投资与净投资之和，重置投资也就是折旧。

投资和消费的划分不是绝对的，具体的分类则取决于实际统计中的规定。

3.政府购买（用字母G来表示），是指各级政府购买物品和劳务的支出，它包括政府购买军火、军队和警察的服务、政府机关办公用品与办公设施、举办诸如道路等公共工程、开办学校等方面的支出。

政府支付给政府雇员的工资也属于政府购买。

政府购买是一种实质性的支出，表现出商品、劳务与货币的双向运动，直接形成社会需求，成为国内生产总值的组成部分。

政府购买只是政府支出的一部分，政府支出的另一部分如政府转移支付、公债利息等都不计入GDP。

政府转移支付是政府不以取得本年生产出来的商品与劳务的作为报偿的支出，包括政府在社会福利、社会保险、失业救济、贫困补助、老年保障、卫生保健、对农业的补贴等方面的支出。

政府转移支付是政府通过其职能将收入在不同的社会成员间进行转移和重新分配，将一部分人的收入转移到另一部分人手中，其实质是一种财富的再分配。

有政府转移支付发生时，即政府付出这些支出时，并不相应得到什么商品与劳务，政府转移支付是一种货币性支出，整个社会的总收入并没有发生改变。

因此，政府转移支付不计入国内生产总值中。

4.净出口（用字母X-M表示，X表示出口，M表示进口）是指进出口的差额。

进口应从本国总购买中减去，因为进口表示收入流到国外，同时，也不是用于购买本国产品的支出；出口则应加进本国总购买量之中，因为出口表示收入从外国流入，是用于购买本国产品的支出，因此，净出口应计入总支出。

净出口可能是正值，也可能是负值。

把上述四个项目加起来，就是用支出法计算GDP的公式：

GDP=C+I+G+（X-M）

在我国的统计实践中，支出法计算的是国内生产总值划分为最终消费、资本形成总额和货物和服务的净出口总额，它反映了本期生产的国内生产总值的使用及构成。

最终消费分为居民消费和政府消费。

居民消费除了直接以货币形式购买货物和服务的消费外，还包括以其他方式获得的货物和服务的消费支出，即所谓的虚拟消费支出。

居民虚拟消费支出包括以下几种类型：

单位以实物报酬及实物转移的形式提供给劳动者的货物和服务；金融机构提供的金融媒介服务；保险公司提供的保险服务。

通过支出法计算的GDP，我们可以计算出消费率和投资率。

所谓消费率就是最终消费占GDP的比率，所谓投资率就是资本形成总额占GDP的比率。

按照有关统计资料，最近几年以来，我国的消费率出现了比较明显的下降趋势，2005年我国的消费率为52.1%，投资率为43.4%。

同世界水平相比我国的消费率明显偏低。

因此，当前和今后一段时期，宏观经济调控的一个重要内容就是要调整投资和消费的比例关系，扩大消费需求是扩大内需的重点。

二、用收入法核算GDP

收入法核算GDP，就是从收入的角度，把生产要素在生产中所得到的各种收入相加来计算的GDP，即把劳动所得到的工资、土地所有者得到的地租、资本所得到的利息以及企业家才能得到的利润相加来计算GDP。

这种方法又叫要素支付法、要素成本法。

在没有政府的简单经济中，企业的增加值即其创造的国内生产总值，就等于要素收入加上折旧，但当政府介入后，政府往往征收间接税，这时的GDP还应包括间接税和企业转移支付。

间接税是对产品销售征收的税，它包括货物税、周转税。

这种税收名义上是对企业征收，但企业可以把它打入生产成本之中，最终转嫁到消费者身上，故也应视为成本。

同样，还有企业转移支付（即企业对非营利组织的社会慈善捐款和消费者呆帐），它也不是生产要素创造的收入，但要通过产品价格转移给消费者，故也应看作成本。

资本折旧也应计入GDP。

因为它虽不是要素收入，但包括在总投资中。

还有，非公司企业主收入也应计入GDP中。

非公司企业主收入，是指医生、律师、小店铺主、农民等的收入。

他们使用自己的资金，自我雇用，其工资、利息、租金很难象公司的帐目那样，分成其自己经营应得的工资、自有资金的利息、自有房子的租金等，其工资、利息、利润、租金常混在一起作为非公司企业主收入。

这样，按收入法计算的公式就是：

GDP=工资+利息+利润+租金+间接税和企业转移支付+折旧

也可看成是GDP=生产要素的收入+非生产要素的收入

从理论上讲，用收入法计算出的GDP与用支出法计算出的GDP在量上是相等的。

三、用生产法核算GDP

用生产法核算GDP，是指按提供物质产品与劳务的各个部门的产值来计算国内生产总值。

生产法又叫部门法。

这种计算方法反映了国内生产总值的来源。

运用这种方法进行计算时，各生产部门要把使用的中间产品的产值扣除，只计算所增加的价值。

商业和服务等部门也按增值法计算。

卫生、教育、行政、家庭服务等部门无法计算其增值，就按工资收入来计算其服务的价值。

按生产法核算国内生产总值，可以分为下列部门：

农林渔业；矿业；建筑业；制造业；运输业；邮电和公用事业；电、煤气、自来水业；批发、零售商业；金融、保险、不动产；服务业；政府服务和政府企业。

把以上部门生产的国内生产总值加总，再与国外要素净收入相加，考虑统计误差项，就可以得到用生产法计算的GDP了。

从理论上说，按支出法、收入法与生产法计算的GDP在量上是相等的，但实际核算中常有误差，因而要加上一个统计误差项来进行调整，使其达到一致。

实际统计中，一般以国民经济核算体系的支出法为基本方法，即以支出法所计算出的国内生产总值为标准。

在我国的统计实践中，收入法计算GDP分为四项：

GDP=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余

第一项为劳动者报酬。

是指劳动者因从事生产活动所获得全部报酬。

包括劳动者获得的各种形式的工资、奖金和津贴，既包括货币形式的，也包括实物形式的；还包括劳动者所享受的公费医疗和医药卫生费、上下班交通补贴和单位支付的社会保险费等。

第二项为生产净额，指生产税减生产补贴后的余额。

生产税指政府对生产单位生产、销售和从事经营活动，以及因从事生产活动使用某些生产要素（如固定资产、土地、劳动力）所征收的各种税、附加费和规费。

生产补贴与生产税相反，是指政府对生产单位的单方面的收入转移，因此视为负生产税，包括政策亏损补贴、粮食系统价格补贴、外贸企业出口退税等。

第三项为固定资产折旧，是指一定时期内为弥补固定资产损耗按照核定的固定资产折旧率提取的固定资产折旧。

它反映了固定资产在当期生产中的转移价值。

第四项为营业盈余，是指常驻单位创造的增加值扣除劳动报酬、生产税净额和固定资产折旧后的余额。

它相当于企业的营业利润加上生产补贴。

GDP构成因素之间的影响

GDP的构成：

国内生产总值（GrossDomesticProduct，即GDP）是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。

它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。

一般来说，国内生产总值共有四个不同的组成部分，其中包括消费、私人投资、政府支出和净出口额。

用公式表示为：

GDP：

C+I+G+X式中：

C为消费、I为私人投资、G为政府支出、X为净出口额。

GDP构成因素之间的相互关系

改革开放以来，特别是1997年买方市场逐步形成以来，投资和消费之间的关系发生了根本性变化。

一方面，大量资金因找不到有市场前景的项目而无法转化为现实投资；另一方面，居民收入因找不到合乎需要的消费对象而储蓄起来。

换言之，投资的增加越来越依赖于居民消费需求的增长，而居民消费的选择性也越来越强。

也就是说，在短缺经济条件下投资（生产）决定消费的生产者主权经济，已逐步让位于消费引导乃至决定投资的消费者主权经济。

投资需求和消费需求在一定程度上互相影响、互相作用。

投资需求的扩大，就会引起生产的扩大；生产扩大，就会引起消费品数量的增加；消费品数量的增加，引起商品供大于求、商品价格下降；商品价格下降，就会引起消费需求增加。

消费需求的扩大，就会引起商品求大于供、价格上升；商品价格上升，就会引起刺激生产扩大；生产扩大，就会引起投资需求增加。

在短期内，政府支出对居民消费是挤入的，但从长期来看是挤出的。

从长期来看，政府支出对居民消费具有明显的挤出效应。

但从短期来看，政府支出增加的确可以带动居民消费支出增长，通过增加社会的总需求进而实现了政府宏观调控的目标。

GDP与房地产业的关系

房地产业是中国经济发展的重要产业之一，它对我国的经济发展影响巨大，房价的上涨直接推动了GDP的快速增长。

它们两者之间的关系，都是互相牵连，互相影响的。

1.房地产业对GDP的推动作用。

任何事物都具有正反两方面的作用，房地产业对GDP的影响可以分为正反两方面，一是积极的促进作用；二是一定的破坏作用。

首先，因为房地产业是一个关联产业很庞大的产业，通常房地产业会带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。

所以由于房地产业的关联性强，从而发展房地产业一定程度上就能带动其他产业，从而促进地方经济的发展。

房价的上涨直接推动了GDP的快速增长，房地产业对于地方GDP的影响立竿见影，据有关统计显示，比如卖出一块10亿元的地，GDP数字上便立即由0增加了10亿元，乘数效应下，地产开发过程中的设计规划，建筑施工，地产策划等费用，地产销售之收入均会累加至GDP，这样的GDP增长比依靠企业业务增长获得要容易的多，而且房价越高，乘数效应越明显；GDP越高地方政府的功绩就越大，地主政府的财政收益越大。

可见，房地产的投资与其他投资相比，能够更有效率地促进我国GDP的增长。

说明二者关系密切，成强烈的正相关，房地产业能够促进地方经济的发展。

另一方面，由于我国房地产市场的发展还不完善，目前仍处于发展期，房地产市场难免会出现一些问题，最大的问题可能就是房地产泡沫引起的金融危机。

正如我们所经历的，由于美国次贷危机引起的2008年全球金融危机也殃及我国房地产市场，虽影响不是太大，躲过了这一劫，但是目前房价涨得又高又快，众多投资者将自己的存款加银行贷款投入楼市坐等收利，但是房价如果涨得离谱，最后会崩盘，结果就是金融危机。

小范围讲，对地方经济带来毁灭性打击，大范围讲对整个国家的经济都会有很大影响。

房价的剧烈波动又导致GDP增长的不稳定。

所以发展房地产业不能盲目，要有秩序，逐渐往健康方向引导。

2.地方经济发展对房地产业的作用

衡量一个地方经济好不好是以GDP总量来衡量的，一个地方的GDP越高，说明这个地方的经济越发达。

而地方经济发展的好坏又影响着房地产业的发展，即为房地产业的发展的基础，当地方经济越发达，投资环境越好，越能吸引房地产投资者的眼光，一线城市如北京、上海、广州等地的房地产发展很快，就是因为当地经济发展快的原因。

相比落后地区像新疆、西藏等地即便是盖好了高楼大厦，若没有相关产业支撑也是无济于事，所以说地方经济的发展为发展房地产业铺设了基础，二者是互相促进的。

当一个地区的经济有发展优势和发展潜力时，才能带动房地产业的发展。

要搞好一个地区的经济要有主导产业，但房地产业不能算是地主经济的主导产业，只算主导产业的附带产业。

所以说很大程度上，首先是地方经济促进了房地产业的发展，然后才是房地产业对地方经济的反作用。

总体而言，地方经济对房地产业的发展具有引导作用，地方经济发展的好，能为房地产业发展提供基础。

而反过来，房地产业的健康有序发展也能促进地方经济的更快更好发展；而房地产业的非理性发展则会对地方经济带来严重的阻碍甚至是破坏性的作用.

投资与GDP增长关系的分析

（一）西方经济学关于投资与GDP关系的主要观点

凯恩斯学说着眼于国民经济短期的稳定运行，认为通过扩大政府投资可以弥补私人投资和消费的不足，从而达到提高国民收入、促进经济增长的目标。

新古典综合派发展了凯恩斯学说，提出总需求是由消费、投资、出口共同决定的。

从短期看，可以通过扩张性的财政政策和货币政策，刺激投资需求，促进经济增长。

新凯恩斯主义的哈罗德—多马模型强调了投资在供给方面对于国民经济持续增长的作用，认为高投资率可带来高经济增长率。

索洛和斯旺建立的新古典增长模型认为，较高的投资率对短期的经济增长确有促进作用；但是长期看，经济增长主要依赖于技术进步。

上世纪80年代，罗默和卢卡斯的内生增长理论用包括人力资本投资、研究与开发费用等在内的投资新概念，替代了传统意义的投资概念，再次得出高投资率带来高经济增长率的结论。

从上述西方经济理论的主要观点看，扩大投资对于促进GDP增长能够发挥重要作用。

（二）全社会固定资产投资、资本形成总额的概念及其关系

1、全社会固定资产投资是统计概念，指以货币形式表现的在一定时期内全社会建造和购置固定资产的工作量以及相关费用的总称。

按管理渠道可以分为，建设和改造投资、房地产开发投资以及其他投资。

2、资本形成总额是国民经济核算概念，指常住单位在一定时期内获得的资产减去固定资产处置和存货处置，具体包括固定资本形成总额和存货增加两部分。

其中，固定资本形成总额是指各核算单位在一定时期内获得的固定资产减去处置的固定资产的价值总额。

固定资本形成总额与全社会固定资产投资的关系可用以下公式表示：

固定资本形成总额＝全社会固定资产投资＋商品房销售增值＋矿藏勘探形成的固定资本＋土地改良形成的固定资本－扣减项

3、全社会固定资产投资和资本形成总额的关系。

全社会固定资产投资是支出法GDP中资本形成总额的重要组成部分，全社会固定资产投资在转化为资本形成总额的过程中，主要增项包括三个：

（1）投资统计口径以外的，小于50万元及其他零星项目固定资产投资。

（2）商品房销售增值、矿藏勘探形成的固定资本和土地改良形成的固定资本（不包括投资统计口径中已计入的土地开发投资）。

（3）存货。

此外，还需要对全社会固定资产投资进行必要的扣减，主要是：

（1）购置旧建筑物、旧设备和土地所花费的投资。

这部分投资只是用于资产价值的转移并没有增加新的资产。

（2）固定资产投资的其他费用中不形成固定资产的部分等。

（三）投资率、固定资产投资对GDP增长贡献率和拉动率

1、投资率是指按支出法计算的资本形成总额占国内生产总值的比重，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。

具体公式是，

投资率=（资本形成总额/GDP）x100%

2、固定资产投资对GDP增长的贡献率是指当年固定资本形成额年度实际增量占当年GDP实际增量的比重。

该指标是从需求角度分析固定资产投资增长与GDP增长之间的关系。

具体公式是，

固定资产投资对GDP增长的贡献率=（当前固定资本形成年度实际增量/当年GDP实际增量）x100%

3、固定资产投资对GDP的拉动率等于固定资产投资的贡献率乘以GDP增长速度。

该指标和固定资产投资贡献率之间没有本质区别，只是把“占GDP增量的百分比”，变成了“增长速度中的若干百分点”。

上述三个指标都反映了投资与GDP之间的关系。

投资率反映了当年投资总量与GDP总量之间的比例关系，贡献率和拉动率则反映了当年投资增量与GDP增量之间的比例关系。

投资贡献率在本质上决定于投资率，因此，在某种程度上对投资率的分析也适用于投资贡献率。