星沙项目定位及营销推广建议.ppt

星沙项目定位及营销推广建议.ppt

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商业定位与营销推广报告,谨呈:

星沙尚都美寓项目,2014年8月,报告大纲,项目解析,项目定位,项目营销战略规划,项目宣传推广策略,项目解析,项目概况,项目位于经济开发区板仓南路与向阳路交界处东南面（公交站牌东面），总建面约4.5万，由约8000“6+1”层星沙第一个街铺式迷你购物中心美美中心和16层23-56品牌精装公寓组成，目前项目主体工程已基本完成即将入伙。

本方案将主要针对项目街铺式迷你购物中心的销售及推广工作。

项目四至分析,项目解析,项目,北临向阳路与尚都汇商业街相望,南靠明城公寓与明城国际大酒店相距不到200米，周边娱乐商业中作,西临板仓南路与尚都城为邻距离长沙世界之窗与海洋公园约3公里。

东距天华南路约200米，周边拥有众多的工业园区,项目周边配套,项目解析,公交线路：

127、501、703、星沙1路、星沙2路商业配套：

尚都汇商业街、明城国际大酒店以及少量临街的小型超市、餐饮和休闲设施教育配套：

星沙艺术幼儿园、蓝精灵艺术幼儿园、长沙县实验中学等医疗配套：

市八医院金融配套：

中国银行、工商银行、建设银行、农业银行,项目所在区域交通较为便利，有多路公交可直通长沙市区中心和星沙中心区，周边1公里内除尚都汇与明城国际大酒店外，其他如购物、餐饮、休闲等配套多为小型社区型商业，区域整体商业氛围较为缺乏，商业价值有待提升。

优势,劣势,地处星沙与中心城区的交通咽喉，周边交通便利、区域发展潜力大；项目两面临街，且临街面较长，具有极好的昭示性与商业价值；项目周边居民区与产业园众多，有大量的商业消费人群项目属于新长海广场的一部分，在开发商品牌与整体形象上具有极强的市场号召力,项目位于星沙中心区边缘地带，周边商业氛围还有待提升；商业部分单层面积仅有1500平米，整体仅8000平米，规模过小，难以拔高商业形象，将增加招商和销售的难度。

项目商业楼层高，体量小，招商和销售难度大,项目优劣势分析,项目解析,机会,威胁,项目周边多为社区配套型商业，项目有机会打造特色化的商业，成为区域商业的领头羊。

项目位于星沙与市区的咽喉位置，具有极高的发展潜力，且目前区域商铺的价格相对较低，低价格高升值将吸引大量的投资客户关注项目。

目前长沙正在逐步放宽对地产行业的政策调控，这将为项目销售带来一定的利好。

房地产整体市场低迷，将威胁到项目的销售。

自去年开始，银行对房地产行业的贷款、按揭审批日趋严，将在一定程度行威胁项目销售。

项目整体发展战略,通过对项目的几百年概况、区位条件以及优劣势分析，本项目的发展战略是：

深化自身优势，结合区域特点避开区域现有生活配套型的商业模式打造特色化的商业定位，成为区域商业的标杆带动整个区域的商业升级,报告大纲,项目解析,项目定位,项目营销战略规划,项目宣传推广策略,项目商业定位,根据本项目的发展战略，我司建议本项目的商业定位为：

集购物、美食、休闲、娱乐为一体的区域性一站式时尚消费中心,项目商业形象定位,项目的总体定位，赋予项目全新的高端形象：

时尚消费中心区域财富旗舰,项目商业功能规划,以时尚零售卖场满足区域消费者购物需求,以特色餐饮吸引周边企业中高端消费群体,以时尚休闲满足区域商务人群的商务需求,以时尚娱乐吸引区域年轻消费群体,商业功能,将传统的商业结构向符合片区规划要求、现代化商业结构转变。

按照国际通行商业街结构和业态分布进行调整，商业占30-35%，餐饮企业占20-25%，休闲、娱乐、服务等占30-40%。

业态布局及楼层功能定位,业态布局,时尚精品卖场,特色餐饮,特色餐饮,休闲配套、,6F：

5F：

4F：

3F：

2F：

1F：

-1F：

地下停车场,临街商铺,娱乐配套,公寓,时尚精品卖场,休闲配套,娱乐配套、,说明：

以上业态布局为初步拟定，最终将根据实际招商情况及商家需求调整,1-2F：

时尚精品卖场珠宝首饰、时尚箱包、品牌化妆品、男女服饰、运动品牌、时尚饰品、百变牛仔等,分层业态布局,3F-4F（部分）特色餐饮：

拟引进米萝咖啡、老树咖啡、餐谋天下、老妈厨房、豪客来、百度烧烤等（3000平米）,分层业态布局,4F（部分）-5F（部分）休闲配套：

拟引进足浴洗浴休闲、网吧、台球、美容SPA、健身等,分层业态布局,5F（部分）-6F娱乐配套:

可考虑整体引进一家量贩式KTV,分层业态功能布局,目标客户定位,投资型客户为主，自用型客户为辅,商业物业的目标人群，他们都有稳定的较高收入，且有一定的积蓄，生活无忧，属于享受型和炫耀型的人群，他们大部分有过类似的投资经验，精明、投资意识强，这类人以及他们的购买意向是：

目标客户定位,客户描述及购买意向,报告大纲,项目解析,项目定位,项目营销战略规划,项目宣传推广策略,目前为项目形象宣传2014年9月中旬对外认筹2014年10月下旬正式开盘,项目营销战略规划,入市时机把握抢占“金九银十”,项目拟开盘时间为2014年10月下旬，根据这一入市时间，项目具体营销节点划分如下：

8月,9月,10月,5月,4月,3月,2月,1月,12月,11月,认筹期2014.910,6月,开盘期2014.1012,强销期2015.13,持续期2015.45,项目营销战略规划,营销阶段和营销节点的划分,营销策略,项目营销战略规划,招商先行,带动销售,在营销开始之前，提前进行招商，以具有吸引力的招商政策争取引进具有一定品牌号召力的商家，提升项目的商业价值，营销正式开始后，在广告宣传中借助商家的品牌来宣传项目。

（如“热烈祝贺*KTV进驻尚都美寓”、“*品牌强势进驻，引领区域商业升级”等）同时招商先行，以带租约销售或返租的形式销售，还可以增加客户的投资信心以及对项目未来经营必定会旺的信心，最终达到带动整个项目销售的目的。

营销策略,项目营销战略规划,返租销售，降低购买门槛，提升客户购买信心商铺返组销售：

按6%、6%、6%、7%、7%的回报返租五年前三年18%租金一次性返还冲抵首付（销售价格在基础价格上提升12%）四、五年14%租金分5年按每前三年2%、后两年4%的比例返还给客户制定以上返租政策：

1、可以降低项目购买门槛，扩大客源，较长的返租期也可以增强其投资信心，打消对前几年经营回报担忧的顾虑，从而促进销售。

2、五年的返租期对于租赁商家而言，可以有足够的时间培育市场，做旺并收回投资，增加商家进驻和经营的信心，有利于招商的开展。

3、将有更多的时间把项目整体运营成熟，达到预期设想。

搭建销售、招商、经营管理三位一体的营销平台,从商业资源整合做起，并对商铺的经营真正负起责任。

建立以经营为导向的多方合作、互为补充、互为带动的营销系统。

分别组建营销队伍、招商队伍和商业经营管理队伍（后期）。

其中，商业经营管理是保证项目可持续经营、价值最终实现的前提，为投资者与租凭经营者提供了保障，消除了后顾之忧，将更好的推动项目的销售和招商。

营销策略,项目营销战略规划,高端形象入市,平实价格开盘,制造心理价差,高开平打，制造心理价差,项目以“区域商业旗舰”的形象切入市场，在消费者心目中树立“项目是区域最具潜力与价值”商业项目的印象，使客户产生项目必定高价的价格预判。

开盘阶段以低于市场预判的平实价格面世，从而引导消费者产生“项目质高于价，现在买到就是赚钱”的错觉，从而形成抢购，同时以平实价格面市也可为项目后期增值预留空间。

形成抢购,营销策略,项目营销战略规划,打破单一的“在家等客户的”坐销模式，采用关系营销、文化营销、活动营销、展会营销、人员推广、现场推广、团购促销、新旧互带口碑营销等多种营销方式并行的开放式销售策略，多渠道的寻找客源，从而实现项目快速销售的目的。

打破坐销等客的传统营销模式采用多渠道的开放式销售，实现快速营销,营销策略,项目营销战略规划,制定阶段性促销政策与主题活动实现各阶段销售热潮,在项目营销的各个阶段，借助项目的工程节点、营销节点或传统节日等，制定具有针对性的促销政策或主题活动，以波浪式营销事件和活动贯穿全案，形成热点，提升项目的知名度并形成阶段性热销。

营销策略,项目营销战略规划,贴合时尚，灵活运用微信、微博等新媒体线上线下联合推广，提升项目关注度和现场人气,营销策略,项目营销战略规划,贴合项目时尚购物中心定位，运用微信公众群和官方微博这类时尚人士聚集的新媒体，作为项目营销推广的工具，及时发布工程、营销的最新动态，同时还可在各推广节点时，借助微信、微博与项目活动进行线上线下联动推广（如：

线上为项目点赞或转发20次送XX影院免费观影券1张、点赞或转发30次送XX中西餐厅100元餐券一张，点赞或转发50次送XXKTV200元欢唱券一张；参与微博转发赢IPAD等），从而使项目在线上迅速成为点击和转发的焦点，同时大量网友前来售楼部领取消费券的同时，也可提升项目人气。

报告大纲,项目解析,项目定位,项目营销战略规划,项目宣传推广策略,进行全方位、立体化、跨区域、多渠道媒介整合，以媒介广告为主，公关活动和事件行销为辅，实现人员直销、广告推广及行业内部推广的完好结合。

通过一系列活动，不断提升项目在市场上的关注度和美誉度。

项目推广战略规划,项目推广战略,整合大众媒体（户外、报纸、电台、网络），力求打造项目“横空出世”的震撼性。

项目推广主题,项目推广战略规划,时尚策源地财富新引擎星沙一站式时尚购物消费中心,抢铂金旺铺，做时尚达人抢得到，才富得快，美美中心铂金旺铺火爆开盘美美中心，时尚与财富的交集在美美中心，让你“钱”景无限,项目概念推广广告语,项目推广战略规划,项目推广调性,项目推广战略规划,大气的时尚的缤纷的,1、突显项目时尚感与热烈的商业氛围2、具冲击力的广告标题+理性的诉求+张扬的广告表现3、凸显项目的唯一性、权威性与排他性4、系统性与整体感强,推广模式组合,项目推广战略规划,以大型活动、公关活动、外展设点、各类媒体广告、宣传物料、情景展示、媒体炒作为载体进行整合多元传播。

各阶段的具体推广部署,项目推广战略规划,

（一）认筹期,时间：

2014年8月2014年9月推广主题：

时尚策源地财富新引擎星沙一站式时尚购物消费中心抢铂金旺铺，做时尚达人美美中心VIP卡全城发售推广目的：

高调入市，推广立体式全面铺开，大范围积累客户、vip意向客户筛选，为开盘建立良好基础；推广思路：

以户外、站牌广告、DM派发、候车亭等多种媒体相结合的方式，组成密集信息交叉网，树立项目的品牌知名度，发布项目主要信息，使项目成为市场关注的焦点。

工作内容：

完成售楼中心、楼体以及工地围挡的商业形象、认筹信息更换确定项目项目VIP认筹政策，活动筹备及执行认筹期广告物料的筹备与发布客户接待，储备意向客户以及项目VIP认筹,各阶段的具体推广部署,项目推广战略规划,时间：

2014年10月2014年12月推广主题：

抢得到，才富得快美美中心铂金旺铺火爆开盘美美中心10与25日盛大开盘引爆财富新能级，占据时尚商业最“钱”线阶段目标：

正式启动，营销强势全面展开。

让项目卖点有步骤地全面释入，详细展现项目特色，吸引目标客户促成购买；同时告知热销情况，刺激购买。

推广思路：

以开盘为宣传中心，配合销售现场体验，进行高密度、连续活动炒作，一方面以系列性的主题广告详细阐释项目特色，创意性的广告强化楼盘形象；另一方面及时告知销售状况，渲染销售气氛。

工作内容：

确定开盘方案，筹备开盘物料确定项目开盘价格及销售政策正式开盘，盛大开盘仪式以开盘热销为主题，全面更换广告内容，制造项目抢购形象,

（二）开盘期,各阶段的具体推广部署,项目推广战略规划,时间：

2015年1月2015年3月推广主题：

与国际品牌为邻，经营无忧，财富零距离阶段目标：

根据市场反映调整广告诉求内容。

通过活动、促销等方式冲刺销售新高。

推广思路：

本阶段的广告以平面和直销资料为主，其他方式逐渐减少。

此时期的项目知名度已经形成，广告的主要作用就是进行销售政策告知（如提价、促销）、工程进度告知（如封顶）和热点活动（房交会参展、招商推介会）告知等。

工作内容：

配合政策活动进行宣传物料的调整，促进剩余产品的销售,（四）强销期,各阶段的具体推广部署,项目推广战略规划,时间：

2015年4月推广主题：

招商信息，尾盘促销信息（具体将根据实际销售状况灵活调整）阶段目标：

困难产品突破，未成交客户分析及追踪，深度挖掘，实现圆满销售。

推广思路：

分析前期广告卖点，择优再行强攻，针对困难产品制定较大幅度的促销政策，进行重点宣传。

工作内容：

对滞销商铺进行突破性销售（如尾盘优惠促销活动）利用已购客户建立网络作回访，形成销售连锁反应销售员过滤老客户，抓回头客和退订户，挖掘销售潜力。

加强售后服务工作，建立良好口碑组建经营管理团队，筹备项目开业,（五）持续期,各阶段的具体推广部署,项目推广战略规划,ThankYou!