振业集团股份财务swot分析.docx

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振业集团股份财务swot分析

振业（集团）股份财务swot分析

2013年深圳市振业（集团）股份有限公司财务及swot分析

一、公司简介

深圳市振业（集团）股份有限公司是深圳市国有资产监督管理局直管的国有上市公司，成立于1989年5月,1992年在深圳证券交易所公开上市（简称：

深振业A，证券代码000006），以房地产开发经营为主营业务。

拥有广西振业房地产股份有限公司、湖南振业房地产开发有限公司、惠州市惠阳区振业创新发展有限公司、天津市振业房地产开发有限公司、西安振业房地产开发有限公司等多家所属企业。

集团成立以来，发展迅速，资产规模与开发规模不断壮大，先后开发了振业大厦、星海名城、振业城、翠海花园、振业花园等代表性项目，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、Townhouse、别墅等多种类型。

累计开发面积数百万平方米。

集团先后被授予中国房地产百强、中国上市公司百强，广东地产三十强、深圳房地产十强、深圳市首届发展循环经济十佳企业等称号。

开发的星海名城、翠海花园分别荣获国家建设部颁发的“人居经典综合奖”、“规划环境金质奖”；振业城以A级住宅性能认证有史以来最高分899分顺利通过建设部3A终审，被列为“国家建筑节能示范小区”。

振业集团的影响力不断扩大，是深圳房地产市场重要的开发力量。

二、财务分析

财务报告显示，振业公司全年实现营业收入46.11亿元，利润总额9.26亿元，归属于上市公司股东的净利润6.96亿元，分别较2012年增长49.89%、9.59%、12.79%，净资产收益率达18.44%，年末总资产99.68亿元，归属于母公司的所有者权益40.93亿元。

2013年，集团可持续发展能力进一步提高，综合管理水平稳步提升

财务指标-偿债能力

财务指标

2012

2013

短期负债

流动比率

1.71

2.5

速动比率

0.412

0.679

现金比率

40.475%

66.607%

现金流量债务比率

0.482

-0.289

长期负债

资产负债率

54.027%

55.530%

产权比率

117.521%

124.872%

资产负债率该行业平均值为66.659%，而该公司2013年比2012年略有增长，但低于行业平均值，说明公司负债并不多。

流动比率2012年为1.7,2013年上升到2.5，按照国际惯例，流动比率保持在2:

1时，说明企业短期偿债能力和策略是比较合理的，振业公司作为一个房地产公司，销售不动产理应影响到该公司的流动资产，但表现的流动比率还是很高，说明其短期偿债能力很好。

现金流量债务比例为负值，究其原因是因为在售楼盘减少致销售回笼降低，及新增土地支付地价款金额较大。

财务指标-盈利能力

指标名称

2012-12-31

2013-12-31

销售净利率

20.465%

15.138%

总资产净利率率

9.402%

9.189%

权益净利率

20.452%

20.663%

获利能力分析：

，振业公司在2013年销售净利率有所波动，有大幅下降，说明振业公司2013年销售业绩有所下降，但还是高于同行业平均销售净利率为10%的值。

财务指标-营运能力

财务指标

2012-12-31

2013-12-31

应收账款周转率（次/年）

47.210

39.886

存货周转率（次/年）

0.109

0.127

营运资本周转率（次/年）

0.197

0.151

总资产周转率（次/年）

0.067

0.070

公司应收账款周转率高，说明应收账款变现速度快，管理效率高，收账速度快，账龄较短。

可以减少收账费用和坏账损失。

而存货周转率很低，只有0.12，而据统计2013年房地产行业存货周转率为0.2，说明现在房产滞销，开发商资金周转可能会出现困难。

但好在振业公司2013年比2012年有所上升。

从目前房地产市场形势来看，提高存货周转率比保持利润率更重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。

财务指标-发展能力

销售增长率

资产增长率

股权资本增长率

净利润增长率

49.886%

13.000%

9.738%

9.783%

我们可以看到，销售增长率高达50%，但资产、股权、理论增长率增长缓慢，但还是保持一定的速度增长。

三、Swot分析

一、内部优势

1、公司大力推进项目开发销售，加强资源储备，土地储备工作成绩斐然。

公司全年累计新增土地储备总建筑面积约58万平米，土地总投资约22亿元。

高于于行业平均水平。

2公司较好的完成了年初制定的经营计划，全年累计实现合同销售面积23.31万平方米，合同销售金额27.75亿元，

3、向全体股东每10股派发现金红利1.55元（含税），共派发现金红利209,249,232.13元，共分配利润209,249,232.13元。

表明公司注重所有者的经济利益，吸引了投资者投资；应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额，这吸引、激励了员工。

公司坚持以人为本，尊重客户、股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，

4、年末无已到期未偿还的短期借款。

一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。

资产负债率低于行业平均值，2013与2012长期资本结构保持稳定且合理，企业债务融资比较容易。

5、振业公司2012年流动比率为1.7,2013年上升到2.5，流动比率保持在2:

1时，说明企业短期偿债能力和策略是比较合理的，振业公司作为一个房地产公司，销售不动产理应影响到该公司的流动资产，但表现的流动比率还是很高，其短期偿债能力很好。

债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。

6公司应收账款周转率高，应收账款变现速度快，管理效率高，收账速度快，账龄较短。

有效的减少收账费用和坏账损失。

提现了公司管理效率高。

同时使公司的债务融资相对容易。

二、内部劣势

1、经营活动产生的现金流量净额减少，售楼盘减少致销售回笼降低，及新增土地支付地价款金额较大。

2、存货周转率很低，只有0.12，而据统计2013年房地产行业存货周转率为0.2，公司房产滞销，资金周转可能会出现困难。

3、振业公司在2013年销售净利率有所波动，有大幅下降。

三、外部机遇

1、房地产行业的集中度仍偏低，振业公司有望通过整合行业资源提升市场占有率。

四、外部威胁

1、流动性趋紧、资金成本高企的态势难以改变，房地产行业跑步进入规模化竞争时代，市场集中度进一步提升，2013年量价齐升的市场走势短期内难以再现。

2、政策风险：

2014年，伴随调控政策影响的加深，市场预期可能发生改变，从而导致市场成交量下滑，这将给公司销售工作带来直接压力，土地市场将继续保持激烈竞争的局面。

3、政策风险：

2014年，房价上涨压力较大的一线城市和部分二线城市的房地产调控政策可能进一步升级，限购限贷政策在短期内难以取消，房产税全面开征的时间越来越近，房地产行业依旧是重点调控领域。

4、资金风险：

2014年，房地产行业间接融资环境难有实质性改善，资金成本仍将偏高，销售资金回笼难度加大，上市房企再融资四年后重新开闸使房企直接融资扎堆，资本市场面临考验，可能推高再融资审核标准。

5、资金风险：

2014年，房地产行业间接融资环境难有实质性改善，资金成本仍将偏高，销售资金回笼难度加大，上市房企再融资四年后重新开闸使房企直接融资扎堆，资本市场面临考验，可能推高再融资审核标准。

6、建材和劳动力成本可能升高，这将加大公司的建安成本，压缩公司的利润空间。

四、基于swot分析的战略定位

一、So战略

公司债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。

1、振业公司可以通过融资，全力推进公司债发行，融资。

公开增发、定向增发、配股等融资力争股权融资。

2、加强资本运作，在重点区域继续增加土地储备，取得优质土地资源。

快速扩大企业规模，整合行业资源提升市场占有率。

二、wo战略

1、抓好现场管理标准化，强化营销工作力度，保质保量完成各项经营任务，以减少房产积压，资金难以回笼的不利境况。

着力提高对政策和市场的研判水平，及时调整营销策略和项目开发节奏。

合理制定项目营销计划，把握市场机遇，加快销售进度和资金回笼，保证按期入伙结算。

2、提升资金运用效率，有效降低资金成本。

积极加强银企合作，不断完善资金调配机制.

3、积极实施精兵强将计划，开展人才培养、选拔、任用等改革创新活动，充分调动员工的积极性。

尽快打造出适应企业发展规模的人才队伍。

三、st战略

1、资产经营工作方面，努力提高大型商业项目的运营管理水平，积累商户资源，及时进行业态调整，加大对商户的扶持力度，为后续商业地产项目建设运营打好基础。

2提高融资能力，在做好银行信贷的基础上创新融资方式，争取通过信托和私募基金获取更多的资金研究增加重点地区公司注册资本金的可行性方案，壮大企业规模，增强资信能力，支持地区公司提升开发资质，提高在资源获取中的竞争力

四、wt战略

1、控制成本，提高产品开发管理水平。

狠抓产品开发进度、质量、安全、成本工作。

积极应用产品标准化成果，大幅提高工作效率，节约设计成本。

强化项目开发节点计划的检查监督，进一步缩短开发周期。

完善目标成本、预结算、招投标等管理制度，合理简化审批流程，并将成本控制的效果与项目奖金直接挂钩。

2进一步完善预算、招投标等相关制度、流程，加强对项目成本的动态监控，努力提高策划设计、项目预结算、工程招投标、现场签证等环节的成本控制水平，降低工程建设成本。

3、积极探索材料大宗采购模式，减少中间环节，降低采购成本；整合营销资源，合理调配资金，控制非生产性开支。