北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试题.docx

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北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：

估价当事人考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。

A．开发商

B．承包商

C．监理单位

D．相关的政府部门

2、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。

A：

奢侈物品

B：

一般物品

C：

吉芬物品

D：

炫耀性物品

E：

工业用地的监测点评估价格

3、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由__作行政裁决。

A．政府

B．房屋拆迁主管部门

C．房管部门

D．建委

4、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A．政府部门

B．建设部门

C．房管部门

D．开发企业

5、一已知其临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72m（即150英尺），临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。

A：

109万元

B：

117万元

C：

124万元

D：

130万元

E：

工业用地的监测点评估价格

6、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__（公式中C表示消费，y表示收入）。

A．0.8

B．0.8y

C．1000

D．1000+0.8y

7、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A：

152．43万元

B：

160万元

C：

609．71万元

D：

640万元

E：

工业用地的监测点评估价格

8、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

9、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。

A：

最高最佳使用原则

B：

合法原则

C：

替代原则

D：

谨慎原则

E：

工业用地的监测点评估价格

10、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。

A：

配套设施建设的限制

B：

房地产使用管制

C：

房地产权利的设立和行使的限制

D：

房地产相邻关系的限制

E：

工业用地的监测点评估价格

11、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。

A：

土地使用期限

B：

土地使用管制

C：

土地面积大小

D：

土地权利性质

E：

工业用地的监测点评估价格

12、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．城市规划

D．水文环境

13、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

A：

有租约限制下的价值

B：

共有房地产的价值

C：

无租约限制下的价值

D：

承租人权益的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

14、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。

A．GDP=GNP+对外要素收入净额

B．GDP=NDP+折旧

C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付

D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口

15、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。

A：

临界点分析

B：

期望值分析

C：

敏感性分析

D：

概率分析

E：

借款合同

16、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月

B．一个月

C．一个半月

D．二个月

17、城镇土地使用税采用分类分级的税率。

A：

比例

B：

超额累进

C：

全额累进

D：

幅度定额

E：

执行层的组织协调

18、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

19、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同

B．房地产价格的变动呈现一定的规律性

C．房地产价格时间序列逐期升高或下降

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

20、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。

A．转移变更

B．新建

C．遗失

D．他项权利

21、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。

如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某__万元。

A．75

B．120

C．135

D．150

22、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。

A：

吊车梁

B：

外墙围护系统

C：

柱子

D：

基础

E：

执行层的组织协调

23、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁

B．课税

C．企业清算

D．司法鉴定

24、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书

25、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A．简单平均法

B．移动平均法

C．加权移动平均法

D．指数平滑法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。

A：

网上申报

B：

网上受理

C：

网上审批

D：

即时申报、受理和审批

E：

直接申报、受理和审批

2、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。

A．开发商

B．土地储备机构

C．建筑商

D．土地一级开发企业

3、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同。

A：

相互影响的

B：

相互独立的

C：

有因果关系的

D：

有条件关系的

E：

借款合同

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．225.00

B．237.50

C．381.25

D．395.83

5、是现代保险事业经营和发展的科学基础。

A：

大数法则

B：

大数定律

C：

小数法则

D：

小数定律

E：

概率论

6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．购房贷款

7、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。

A：

砖混结构

B：

钢筋混凝土结构

C：

砌体结构

D：

钢结构

E：

执行层的组织协调

8、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

A：

商事活动

B：

产权转移

C：

权利许可证授受

D：

人事管理

E：

外事活动

9、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A．集体财政

B．国家财政

C．土地开发与农业发展

D．土地管理部门的业务开支

10、下列保险中，属商业保险的有。

A：

无担保保险

B：

保证保险

C：

信用保险

D：

健康保险

E：

失业保险

11、下列关于内部收益率的表述中，正确的有__。

A．内部收益率总是大于目标收益率

B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E．内部收益率越高，投资风险就越小

12、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。

且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。

A：

条形基础

B：

独立基础

C：

整体式筏式基础

D：

箱形基础

E：

执行层的组织协调

13、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。

A：

替代原则

B：

谨慎原则

C：

合法原则

D：

估价时点原则

E：

最高最佳使用原则

14、甲级写字楼的特点有__。

A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求

B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务

C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应

D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物

15、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为。

A：

①②③④

B：

①③②④

C：

③①④②

D：

③②①④

E：

借款合同

16、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。

A．社会养老保险

B．健康保险

C．劳动工伤保险

D．意外伤害保险

E．失业保险

17、房地产投资信托公司的类型包括（）。

A．权益型房地产投资信托

B．收益型房地产投资信托

C．混合型房地产投资信托

D．抵押型房地产投资信托

E．合伙型房地产投资信托

18、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是__个单位。

A．4

B．5

C．6

D．7

19、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划。

A：

详细

B：

战略性发展

C：

控制性详细

D：

总体

E：

执行层的组织协调

20、城市规划报建审批管理包括__。

A．建设项目选址管理

B．土地利用规划管理

C．建设用地规划管理

D．建设工程规划管理

E．对违章建设的查处

21、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有．【2007年考题】

A：

估价对象

B：

估价时点

C：

价值类型

D：

估价方法

E：

估价所需材料

22、下列关于测量学，表述正确的是。

A：

点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”

B：

我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：

海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面

D：

与水准面相切的平面称为水平面

E：

测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

23、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。

A：

1.80

B：

2.80

C：

3.05

D：

5.00

E：

执行层的组织协调

24、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。

A．简单平均法

B．移动平均法

C．加权移动平均法

D．指数平滑法

25、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。

A：

工程进度

B：

当期开发建设实际投入

C：

当期销售面积占全部销售面积的比率

D：

当期开发建设实际投入与项目总投资的比例

E：

借款合同