412 都匀开发区物流园可研报告完稿.docx
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412都匀开发区物流园可研报告完稿
贵州省都匀经济开发区
现代物流园区项目
可行性研究报告
贵州德睿营销策划有限公司
2011年4月6日
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称、主办单位、企业性质及法人
项目名称：
贵州省都匀经济开发区现代物流园区建设项目
项目地点：
都匀经济开发区大坪镇马寨村
建设周期：
2011年~2016年
主办单位：
贵州群益投资有限公司
住所：
都匀经济开发区洛邦镇城村八组1号二楼
法人：
叶益平
1.1.2项目投资目标和概算
1.1.2.1项目投资目标
项目名称
建安工程
园区专用
设备配置
环境工程
土地使用费
工程建设其它费用
预备费
金额（万元）
133835
26500
1200
25600
4500
8365
占比（%）
66.92%
13.25%
0.60%
12.80%
2.25%
4.18%
总投资
20亿元
1.1.2.2项目投资概算
项目建设总投资20亿元。
融资方案为：
（1）争取贵州省交通厅公路交通枢纽建设基金投入1%；
（2）争取省重点项目建设资金投入2%；
（3）争取黔南州、都匀市地方政府投入3%；
（4）以规划范围内的土地抵押担保贷款投入8%；
（5）项目经营益转化投入5%；
（6）招商引资投入5%
（7）自有资金投入6000万元。
项目分期开发，1期开发500亩，总投资约6亿，自有资金投入占1期投资额的10%
1.1.3可行性研究报告编制的依据和原则
1.1.3.1可行性研究编制的依据
1、《关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知》（国经贸运行〔2001〕189号）；
2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔2007〕7号）；
3、《贵州省“十一五”现代物流发展规划》；
4、《贵州省骨架公路网规划（2003-2020年）》（省政府2005年12月批复）；
5、《都匀市公里枢纽总体布局规划（2001-2020）》；
6、《都匀市公里交通网发展规划（2005-2020）》；
7、《2008年黔南州国民经济和社会发展统计公报》；
8、《都匀土地利用总体规划修编（2007年）》；
9、《都匀经济开发区总体规划方案（2009-2030）》；
10、《都匀经济开发区产业发展与布局规划（2009-2030）》；
11、项目其他相关资料。
1.1.3.2可行性研究编制的原则
（1）遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。
（2）按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
（3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
（4）我国贵州省及都匀市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
（5）项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
（6）项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
（7）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
（8）其它规定及客户要求。
1.1.4项目提出的背景
1.1.4.1项目背景
◆项目建设是都匀经济开发区经济发展的需要
都匀经济开发区自组建之日起，就高度重视经济发展方式的转变，确立了工业强区、商贸兴区、物流活区的经济发展思路，以规划为先导，以城镇建设为重点，以招商引资为突破口，开发区工业产业结构日益壮大，开发区以现有的精细磷化工等企业为基础，正着力建设以装备制造业为主的工业园区，同时，开发区拟建标准厂房，面向珠三角和江浙企业转型和建设基地转移，招商引资，积极培育高新技术产业（光伏电池等）的发展。
从经济学角度，只有在规模、高效、现代化管理上取得优势，才能达到降低物流成本、提高物流生产率和物流质量的目的。
通过本项目的实施，可实现经济开发区企业物流服务社会化，可开拓高速公路和高速铁路联运、城市货物配送等第三方物流服务，可为企业降低物流成本、提高物流管理水平，树立企业形象，增强企业发展后劲，为企业未来的发展提供更大的平台和空间。
因此，本项目有较好的经济效益和社会效益。
◆项目建设是轻工业发展的需要
近年来，都匀市依托交通区位优势，大力发展工业，目前，该市初步形成以纺织、农副产品加工等产业为主的轻工业体系，然而发展却相对落后，一是企业自主创新能力不强，纺织行业产品品种单一，产品的附加值较低，另外行业结构比较单一，初具规模的只有纺织、农副产品加工等，其他行业规模较小，总体上都匀的多元化、规模化的轻工业发展格局还不够完善。
项目建设后在很大程度上提高了产品物流业得自动化、系统化和设施现代化，提高商品质量以及产品流通的速度，并增加产品的附加值。
在现代化物流基础设施的保障下，通过不断完善设施配套和优化资源配置，促进高新轻工业示范园区等生产基地建设，大力发展区域轻工业产业化，加快工业经济发展。
◆项目建设是区域经济发展的重要窗口
随着西部发开发战略的实施，西部基础设施对经济制约的瓶颈得到极大的缓解。
国家对西部地区企业给予优惠政策，加上西部地区本身的资源优势和劳动力价格相对较低，将会吸引大量东部资金和外资流向西部。
东部沿海发达地区以及部分外资企业将在西部建立生产基地，将使资源优势转化为经济优势，特色农业、生态农业、畜牧业、矿产资源和加工工业都将得到合理发展，产业结构得到调整和优化。
这些都将促使西部地区经济的快速增长，物流量的增加，货物流动的频繁，从而带动第三方物流服务的发展。
随着黔桂铁路扩能改造工程和贵新高等级公路复线及“贵广快速通道”的建设，都匀市作为贵州省重要的工业老城和南部政治、经济、科技、文化、交通、信息中心及贵州省实施“南下通道”经济开发带动战略的前沿城市，其交通优势和区位优势尤为显著，与各地的经济联系将日益密切，客、货运量将与日俱增，在具有显著交通区位优势的都匀经济开发区建设现代物流园区，发展现代流通方式，以适应并推动当地及周边地区经济社会快速发展不仅已成为必然之势，而且尤为迫切。
◆项目建设是引导和转化都匀市潜在物流需求的需要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。
虽然都匀及其区域内当前存在着一定的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。
管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着都匀整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高都匀市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。
本项目建成后将有力地加强现有铁、公的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
◆项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要
建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，本项目的建设与运营，对都匀市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
1.1.4.2企业基本状况
名称：
贵州群益投资有限公司
住所：
都匀经济开发区洛邦镇城村八组1号二楼
法人：
叶益平
注册资本：
陆千捌佰万元整
实收资本：
叁仟肆佰万元整
公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：
对水利电力业、交通能源、建筑业、矿业、林业、市场开发、高薪技术产业、生物工程、环保、农业开发、娱乐业、宾馆、餐馆业、教育、城市基础设施、野生动物养殖、房地产开发、畜牧业的投资；建筑材料、机械设备、农副产品、土特产品的营销代理；商品信息咨询、企业营销计划。
1.1.4.3企业背景简介
公司前身为江西省剑杰建设工程有限公司都匀分公司、贵州帝邦矿产业有限公司，主要业务范围包含城市公建、房屋建筑、土石方、建筑安装、管道工程、环境绿化、重晶石矿等。
在数年的发展历程中，公司在江西省内及南方多个大中城市，承建数十个项目工程，在土石方、建筑安装方向具有丰厚的设计施工经验。
公司近年在贵州区广泛拓展业务，承接了多个有影响力的项目工程，如贵阳金阳的西南建材城，其大规模的土石方工程由我司承揽，施工成效广受开发商及业界好评。
经历了多年的经营积累，励精图治。
到现阶段，公司拥有建筑、管理、设计、施工等多学科专业人才数十名，积蓄起坚实的人力资源后盾。
基于公司良好的发展态势及内在的业务拓展需求，我司优化重组，转型成立了“贵州群益投资有限公司”，经营范围涵盖房产建筑、资源能源、开发经营等多个领域。
公司树立“与黔城高速发展同行”的企业发展观，携手同心，共创共赢！
1.1.5可行性研究的范围
1）项目建设的背景和必要性
2）项目投资主体的情况
3）行业分析及市场预测
4）项目选址及建设条件
5）项目布局及及各部分功能定位
6）项目组织及管理系统
7）项目效益评价及不确定性分析
第二章项目可行性分析
2.1物流业发展现状
2.1.1中国现代物流业发展的特点
1979年中国物资经济学会派代表团参加第三届国际物流会议之后，“物流”这一概念第一次被引入中国。
此后，我国各地相继将物流理念付诸经济实践，发展起了作为朝阳产业和企业“第三利润源泉”的现代物流业。
中国物流经历了多年的发展后，逐渐的形成了自己的体系，其特点逐渐凸显。
第一，中国物流业经受了严峻的考验，但依然保持的较快的增长。
第二，中国物流市场国际化竞争更加激烈。
第三，物流企业加速分化，创新型业务优势体现。
第四，企业物流调整优化，联动发展升级转型。
第五，区域物流较强合作，物流集装区发展较快。
第六，政府重视物流发展，政策环境逐年改善。
2.1.2全国物流园发展现状
我国的物流业起步较晚，存在的问题较多。
首先，第三方物流服务规模较小。
第三方物流是指物流供应链一体化过程中由物品的供方、需方以外的第三方提供物流服务。
西方国家物流业的发展表明，独立的第三方物流需占社会的50%，而我国仅为18%。
第二，物流基础设施能力不足。
我国水路集装箱化率仅为42%，而国际上一般为60%;高效专用车辆少，汽车以中型汽油车为主，能耗大，效率低，装卸搬运的机械化水平低。
第三，物流企业信息技术水平较低。
由于我国物流企业从总体来说信息化起步比较晚，信息化程度较低，对企业信息化存在许多分歧，不少物流企业还处在电话联系、手工操作、人工装卸的低级阶段。
许多现代信息技术，如条码技术、射频技术、EDI技术、全球卫星定位系统技术等，都处于学习和起步阶段。
第四，物流管理体制，法规和技术标准不完善。
目前我国物流业的管理基本上仍沿袭计划经济体制，在这种体制下，若一个企业的物品想实现多式联运就相当困难。
第五，物流管理人才匮乏。
近年来，我国物流业发展很快，有数据显示，未来5年，我国第三方物流市场的年增长率将超过25%。
2.1.3我国城市物流园区发展模式分析
物流园区是近年来我国现代物流发展中出现的新事物，在已经制定物流发展规划（或纲要）的省区市和经济中心城市都提出物流园区的规划建设问题。
据粗略估算，列入各地规划的园区（或物流基地、物流中心等）已超过200个，但根据调查，我国目前物流园区的空置率高达60%，面对全国各地如火如荼的物流园区建设，我们应该采取什么样的发展模式呢？
我国城市物流园区的空间布局模式
一是依托运输组织枢纽进行布局。
即物流园区往往伴随着枢纽港口、机场、铁路货站（场）、公路运输主枢纽进行布局，或直接与运输枢纽合而为一，最大限度地利用运输组织枢纽在货源集中和运输便利上的优势，以便减少装卸和搬运作业环节和降低相关关节的费用，提高物流作业效率。
以交通运输方式直接冠名的物流园区均属于此种布局。
二是依托交通枢纽进行布局。
此类物流园区在空间布局上的突出特点是位于两种运输方式的线路交叉点，或不同方向的同一种运输方式的干线网络节点上，目的是在物流组织时具有各个方向上的干线大运量、快捷运输组织条件，也便于降低运输成本和减少迂回运输。
区域型的物流园区和商贸流通型物流园区多采用此种空间布局方式。
三是依托制造业基地进行布局。
经过10多年的发展，我国相当数量的经济开发区、工业开发区、产业园区、保税区等形成了规模，逐步成为自身具有配套生产能力，或者成为进出口加工工业的制造中心，对规模化的物流服务与组织需求较大。
因此，许多物流园区依托这些产业集中地进行布局，以便为制造业的原材料采购、产品生产、产成品销售等的物流组织与管理提供便捷的服务。
如苏州现代综合物流园区、顺德保税物流基地、南昌进出口物流园区、浙江传化物流基地等。
我国物流园区开发模式
各国物流园区的建设离不开政府和物流企业这两大主体，作为两大主体，政府和物流企业在物流园区的开发建设中各尽其职，各取所需。
从我国物流园区的开发模式来看，主要也是这两种，即以政府为主导的自上而下建立的模式和以企业为主导的自下而上模式。
国内的物流园区的规划和建设应该着眼于拟建园区的实际包括交通、市场、需求、环境、政策、规模、园区的整体定位等综合因素。
考虑到我国的经济发展特点和对发展物流的需求，总体上来讲，我国中心城市物流园区在发展模式上可能的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
我国的现阶段的物流园区的开发是对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
具体开发方式主要有：
政府规划，工业地产商主导
政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。
该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。
能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。
政府规划，物流企业主导
政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。
该模式由于各企业从自身利益出发，各自为政，因此，园区整体布局比较混乱，与政府最初设想相差甚远。
目前，广州花都、增城、芳村、白云等地区均采用这一开发模式。
物流企业自主开发
物流企业根据市场需求，自行征用土地、自行开发建设企业物流中心。
广州黄埔区和经济技术开发区目前采用这一模式，如信义物流。
例如，广州市多数物流园区的开发以“政府规划、物流企业主导”模式为主。
“政府规划”可以是先规划好园区（确定用地）然后把场地批给企业开发建设，也可以是政府在已有物流企业聚集的地区规划物流园区，然后引导更多的物流企业进园来参与开发建设。
但是，这种模式由于缺少有效的政府引导，物流企业往往从自身利益出发，在征用的土地内独立开发建设。
虽然从企业自身来讲，其用地组织相对合理，但是从整个物流园区的角度看，其用地组织是非常混乱的，物流企业独自成体系，可能出现各种用地（仓储、工业、办公、居住等）犬牙交错的格局。
还有，物流企业间相互隔离也不利于企业间资源的共享，规模效益也无法显现。
“政府规划，物流企业主导”的开发模式可以使园区开发资金多元化，在目前园区建设严重缺少资金的情况下，可以采取这一模式。
建议吸取德国的经验，建立园区的企业化经营管理模式。
但是，政府在采取这一模式时，应加强对这一模式引导，加强园区规划管理的力度，通过一定的方式使物流企业从整个园区的角度来开发建设征用的土地，严格按照土地使用性质进行开发，避免园区土地利用的混乱。
此外，在港口型的物流园区，由于其对战略性资源的垄断使其处于供方市场，一般使用第一种开发模式，即“政府规划，工业地产商主导”的模式。
2.1.4地区物流产业的现状
地区物流的目的在于提高所在地区企业物流活动的效率，以及保障当地居民的生活福利环境所开展的物流活动。
地区物流有不同的划分原则。
首先，按行政区域划分，我国可以划分为八大区：
西南、华北、西北、西南、华南、华东、华中等；还可以按省区来划分，可划分为北京、天津等30多个省、直辖市和自治区等；其次，是按经济圈划分，如苏锡常经济区等；还有按地理位置划分的地区，如长江三角洲地区、河套地区、环渤海地区、珠江三角洲地区等。
我国地区物流目前存在以下问题：
第一，物流基础设施相对薄弱。
第二，物流管理技术落后。
第三，物流硬件相对落后。
第四，第三方物流发展缓慢。
2.2自然地理条件
2.2.1地理条件
都匀市地处贵州高原东南斜坡的苗岭山脉南侧。
地貌以黔南山原中低山为主，兼有丘陵、坝地地貌。
总的地势是西高东低，北高南低。
但因地壳运动的褶皱构造的直接作用，形成东西背斜地势高，中部向斜地势低的起伏地势。
市境内西部至西北部的江洲、谷江一带中低山比较集中，是地势最低的地区。
海拔最高点为西北部与贵定县交界的斗篷山顶，海拔为1961.00米，最低点为东南部与三都县接壤的小河沟出境处，海拔540.00米，相对高差1421.00米，境内平均海拔800.00米～1200.00米。
西部和北部海拔一般都在1000～1400米之间，东部和南部海拔都在800.00～1000.00米之间。
由于地势向南部和东部倾斜以苗岭山脉为分水岭，岭北为长江流域，流域面积1152.60km2，河流多为向东或东南流经王司、坝固等地，向西南方向汇入清水江。
岭南为珠江流域，流域面积1121.40km2。
绝大部分河流向南或向东南流经阳和水族乡、良亩、沙寨乡，分流于沙拉河、桐木河、马蹄河，流经平塘和三都汇入红水河及都柳江。
都匀市地貌类型面积表
单位：
km2、m、%
地貌名称
面积
海拔
占总土地面积
类型
亚类型
丘陵
低丘
131.60
655.00～800.00
5.78
13.49
中丘
175.56
800.00～1112.00
7.71
山地
低山
29.76
540.00～800.00
1.31
82.86
中低山
1699.44
800.00～1400.00
74.58
中中山
153.78
1400.00～1800.00
6.95
中高山
0.70
＞1800.00
0.02
坝地
中坝地
69.98
800.00～1070.00
3.07
3.65
低坝地
13.18
750.00～800.00
0.58
合计
2274.00
100.00
2.2.2全年气候概况
都匀市属于中亚热带季风湿润气候区。
由于地理纬度较低，海拔较高，因而具有亚热带高原山地季风湿润气候。
其特点：
四季分明，冬无严寒（最冷为1月平均气温5.50℃，极端最低气温—6.90℃），夏无酷暑（最热为7月，平均气温24.80℃，极端最高气温36.30℃），降雨丰沛，雨热同季（春季和夏季），湿度较大（常年日雨量>0.10毫米的日数达188天以上），日照偏少（1159小时/年，日照百分率为26.00%），立体气候明显详见表3，水热利用率较高。
这十分有利于农作物生长和农业的立体布局，为物流仓储提供了极为优越的条件，
都匀市不同海拔高度四季气温划分表
单位：
m、℃、天
海拔
年均温度
春季10～22℃
夏季>22℃
秋季22～10℃
冬季<10℃
600.00
16.90
89
121
68
87
800.00
16.00
97
97
75
96
1000.00
15.00
103
76
73
113
1100.00
14.50
103
69
75
118
1200.00
13.90
112
45
81
127
1300.00
13.50
117
33
84
131
2.3建设物流园的必要性
黔南州委、州政府，都匀市市委、市政府高度重视都匀经济开发区的建设与发展，大力支持开发区建设发展，并出台各种优惠政策，大大的促进了开发区的发展。
目前现有制药、建材、冶金化工、机械纺织、食品加工等多个项目，并打算将开发区建设成现代化产业新城，及公共服务、商贸居住、现代工业及高新物流为一体的综合功能区。
综合功能区的建立离不开发达的物流业，没有物流业的支持，再完善的综合功能区都会显得孤立，缺乏活力。
物流园的建立，可以统筹整个开发区，使整个开发区更具活力，更好的对外沟通。
依托开发区独特的区位优势和发达的交通网络，物流园的建立必将会给都匀乃至整个黔南州打开广阔的发展空间，使都匀和整个黔南州的经济腾飞。
2.4物流园建设的基本优势
2.4.1独特的区位优势
渝黔桂经济带主要依托GZ50、川黔铁路和黔桂铁路发展，是重庆和贵州大部分地区、四川部分地区南下入海的最便捷通道。
该区域上有西部中心城市重庆，有省域中心城市贵阳、南宁，有区域中心城市遵义、柳州，有重要港口城市钦州、防城港和北海，有地区中心城市都匀，该经济带上布局有重庆及以重庆主城为中心的重庆经济区，有贵州的以遵义、铜仁为中心的黔西南区，以贵阳为中心，安顺为副中心的黔中区，和以都匀、凯里为中心的黔东南区，有广西以柳州为中心的桂中经济区，以南宁为中心的桂南经济区。
都匀经济开发区地处渝黔桂经济带的中间区位、南贵昆经济区边缘，受两个经济带的复合影响，发展条件优越，有条件广泛地参与到区域合作中，从区域高度科学合理确定开发区城市性质，促进地区产业结构升级优化，更进一步地促进社会和经济的发展。
从省际区位来看，都匀经济开发区是渝黔桂经济带、南贵昆经济区承接珠三角地区产业转移的重要基地，有力的增强了渝黔桂经济带、南贵昆经济区与珠三角地区的联系。
2.4.2发达的交通枢纽
都匀经济开发区位于都匀市东部约10公里处，贵阳机场、荔波机场距开发区约120公里。
321国道、在建的厦蓉高速、贵广快铁穿境而过，是云贵川通往两广、两湖和华东地区的交通要道，西南出海黄金通道。
随着厦蓉高速公路和贵广快速铁路的开工建设，开发区至贵阳的公路里程将缩短至80公里，至广州的列车行车时间由现在的14小时缩短到4.5小时。
区域总面积260平方公里。
2.4.3坚实的产业基础
都匀市土地资源丰富。
其中，耕地面积近5万公顷；林地面积12万公顷；牧草地面积1.9万公顷；水域面积近3000公顷；土地后备资源为25万公顷，占土地面积的11.22%，为城建、工业、农牧业的发展提供了良好的环境和条件。
都匀森林覆盖率达50.40%，富含铅锌矿、煤、铁矿石、重晶石、白云岩等。
开发区及周边地区有丰富的资源和能源基础，以磷、硅、锰、铅、锌为原料的生产和加工，资源条件丰富、产业发展具有一定基础，市场空间广阔。
□主要农业以种植水稻、小麦、玉米为主。
□矿产有铅锌矿、煤、铁矿石、重晶石、白云岩、磷矿石、硫矿石、萤石、石灰石等。
□都匀毛尖是都匀的特色产品，是中国十大名茶之一。
□都匀城区景点有文峰公园、百子桥、石板街、剑
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