保利圆梦城置业顾问培训10-04-09.docx
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保利圆梦城置业顾问培训资料
Part1.宏观市场分析
一、全国房地产市场
1.2010年房地产政策分析
2010年1月以来的关键房地产政策
日期
法规
关键内容
对企业影响
1月10日
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
加保障性住房和普通商品住房有效供给；
利好
“国十一条
合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
利空
从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。
已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
利空
1月21日
银监会主席刘明康
2010年将新增信贷7.5万亿，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。
利好
2月11日
央行货币报告
2010年广义货币供应量将增长17%。
利好
2月23日
北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见
增加住房建设用地供应，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
利好
“京十一条”
出让面积原则上不超过20公顷。
土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。
利空
3月7日
2010年政府工作报告
*继续大规模实施保障性安居工程；
利好
*继续支持居民自住性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
*物业税相关内容未列入政府工作报告。
3月10日
国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知
确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
利好
*土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
利空
*严格土地出让合同管理。
土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
*建立房地产用地开竣工申报制度。
用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。
在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。
3月22日
国土部会议
在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。
中性
在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。
利好
两会后并无进一步的房地产调控措施出台，另一支靴子落地
政府目标并非打压房地产，而是遏制房价的过快上涨，房地产政策利空基本已经出尽。
国土部十九条强调增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，奠定近期房地产政策基调
国土资源部强调增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
物业税短期出台无望，政府工作报告未列入相关内容
3月5日国务院向全国人民代表大会提交的政府工作报告和预算报告草案中，物业税相关表述和内容并未列入其中。
招拍挂制度未来可能进行调整
“综合评标”、“一限多竞”等抑制高价地的方式将在一线城市和部分二三线城市试点推广。
各项新政客观上将提高行业集中度，有利于大公司
严格土地竞买人资格审查和土地款支付更加严格等措施将使资源进一步向资金雄厚、项目管控能力强的业内大公司倾斜。
政策风险提示：
如果第一二季度房价的上涨幅度超出政府容忍底线，不排除在第三或第四季度出台更为严厉的房地产调控政策
信贷政策“三步走”的措施：
第一步：
先是取消二套房以上优惠。
带动了2009年政策红利的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）明确规定，以上政策暂定执行至2009年12月31日。
第二步：
取消“改善性住房”优惠。
到目前“改善性住房”优惠政策的名存实亡，宣告住宅按揭优惠政策进一步转向。
第三步：
减少“首次置业”优惠。
今年监管层明确要求全年4个季度要“均衡投放”，且要求各大银行每日上报信贷数据。
这些细节无疑是对控制信贷风险的最好回应。
”在二手房贷方面，每个城市的具体执行未必一样，都思路都逐步趋向于：
对于首套房的利率优惠政策，加强“首付成数”与“利率折扣”的关联度。
2.近期全国楼市扫描
上海信号混乱
2009年3月上海共销售156万平方米的商品住宅，环比增幅97%，并超过2007年3月的154万平方米;商品住宅成交均价达到13131元/平方米。
由此，楼市展开了一轮“金三银四”的行情，随后，更是在二季度正式宣布全面回暖。
去年楼市的疯狂有目共睹，今年迎来新一轮房地产调控也在意料之中。
而在刚刚过去的2010年3月，上海楼市却走出了一条先抑后扬的曲线。
商品住宅成交面积为80万平方米，环比大涨150%，也代表着成交量在连续3个月的下跌后止跌反弹;成交均价为19767元/平方米，同比则上涨48%，并且已连续4个月维持在2万元/平方米上下。
继3月最后4天连续突破千套大关后，就在本月清明节，上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。
这也似乎传达出一个信号：
调控再次无效，楼市又将成脱缰之马。
深圳冰点到沸点
深圳一直是中国房地产市场大波动的最佳缩影。
2009年的深圳又精彩演绎了中国楼市从冰点到沸点的疯狂剧。
深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2009年3月，深圳新房均价为11101元/平方米，二手房均价为13265元/平方米。
而到了2010年3月，深圳新房均价为20435元/平方米，二手房均价为18093。
一手房上涨幅度达到84%，二手房上涨幅度为36%。
北京清明假期二手房再创纪录
据北京市房地产交易管理网成交数据，4月4至6日北京市二手房成交672套，相比2009年清明假期期间446套的成交量，涨幅高达51%。
1季度北京二手房总成交量突破5万套，涨幅在30%左右。
从综合各方面数据显示，记者注意到，北京二手房房价涨幅在50%左右，而新房价格涨幅至少在20%以上，房价上涨的态势并没得到遏制。
据北京中原地产统计，与2009年1季度北京二手房均价不足9300元/平方米的交易均价相比，今年二手房均价稳定在14000元/平方米左右，均价上涨幅度达到了50%。
需要指出的是，单单从成交量上来看，北京二手房的火爆已经超过新房，成为影响市场的关键因素之一。
特别是3月份，市场更为炙热。
其中，3月29日、3月30日成交量分别达2040套、2273套，连续两天突破2000套，30日更是创造了北京二手房交易有史来最高峰。
南京调控乏力?
4月4日，一年一度的南京春季房地产商品交易会落下帷幕，4天的房展获得意向购房1452组，现场定房326套，定房数与去年春交会相比下降37%。
但与此同时，南京房价在供应紧缩中继续上扬，有针对南京近百个在售楼盘的售价调查显示，3月新房价格比去年12月底时又整体上涨了6%。
今年以来的南京楼市则表情僵持。
从成交看，购房者的观望情绪仍在，1月商品住宅共成交4063套，2月成交1899套，3月成交4330套，但和去年3月相比，成交量仍下降了43%。
从供应看，开发商光顾着试探，如春交会参展的新盘只有十几个，并且真正在推房的只有几个，而目前全市可售商品住宅只有2.2万多套。
杭州政策托市?
回顾2009年，和许多城市一样，政策“救市”首先让杭州楼市回过气来，而且市场温度日趋沸腾。
全年共创下了115577套的销售量，平均每个月成交近1万套;新房均价从3月的10780元/平方米一路飙升到12月的19560元/平方米;开发商也从原先的打折促销到发号排队出售，甚至于从价格战演变为炒卖“房号”。
而步入新的一年，杭州楼市看上去险象环生，但在调控考验所带来的撤销率猛增、量价双降及春节“零成交”危机后，一切似乎又像是2009年的轮回。
在刚刚过去的3月，杭州主城区共成交商品房1829套，环比涨幅高达242%;同时值得一提的是预定行情，达到1427套，环比也大涨250%;而3月杭州主城区的商品房成交均价为21544元/平方米，比今年1月和去年12月涨幅更是高达33%和10%。
3.总结
2010年全国各大城市楼市在经历过春节期间的冷清后，迅速回暖。
在“两会”后，一系列的房地产调控政策并没有对楼市产生抑制作用。
但在全国楼市一片大好的，政策方面面临调控力度加强的风险。
二．近期武汉房地产市场分析
1.市场分析
2010年一季度，全市商品房新增供应套数为23174套,其中商品住房新增供应套数为21085套，写字楼新增供应套数为512套，其他为1577套。
商品房实现销售面积360.20万平方米，环比减少10.33%，同比增加67.62%；销售套数为35488套，环比减少11.04%，同比增加54.23%。
商品住房实现销售面积294.51万平方米，环比减少14.6%，同比增加39.7%；
销售套数28345套，环比减少15.61%，同比增加41.41%。
商品住房按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数20200套，占全市总销售套数的71.26%。
（一）住房销售量同比小幅下滑
受到传统销售淡季以及金融政策宏观调控等因素的影响，一季度，我市住房
销量出现下滑，商品住房销售面积294.51万平方米，环比减少14.6%；销售套数28345套，环比减少15.61％。
存量住房方面，一季度，存量住房交易面积为75.16万平方米，环比减少51.83％，交易套数为8655套，环比减少50.81％。
（二）住房成交价格保持平稳
一季度，商品住房平均价格为5690.97元/平方米，环比上涨2.61%，同比
上涨14.15％。
从各区域住房成交情况看，价格上涨幅度最大的为江汉区，成交均价为9085.78元/平方米，环比上涨12.24%。
存量住房平均交易价格为4067.32元/平方米，环比下降0.65%。
从各区域情况看，东西湖区下降幅度较大，环比下降了8.63%。
（三）90平米以下商品住房供应量有所增加
开发企业根据市场需求的变化和宏观调整政策的要求，进一步加大了中小户型的供应力度。
90平米以下户型商品住房供应套数占全市新增供应套数的53.69%，与去年同期相比，占比增加2个百分点，与上季度相比，占比增加5个百分点。
（四）多层住宅价格上涨幅度较大
从各建筑类型销售情况看，多层和高层商品住房均价均呈现上涨趋势，环比分别上涨6.58%、4.42%，由于小高层商品住房主要分布在三环线以外，而且一季度小高层经济适用住房成交量占比较大，拉低了小高层商品住房整体均价，出现小幅回落，环比下降1.42%。
2.商品房价格情况
2010年一季度，商品房综合平均价格为5923.28元/平方米，环比下降1.84%，同比上涨12.21％。
商品房指数为2069.47点。
商品住房平均价格为5690.97元/平方米，环比上涨2.61%，同比上涨14.15％。
其中，多层均价为4737.69元/平方米，小高层均价为4130.61元/平方米，高层均价为6227.93元/平方米。
商品住房价格指数为2937.44点。
2010年一季度重点区域销售价格情况
区域
商品住房价格
同比
环比
价格指数
环比
元/㎡
％
％
（点）
％
江岸
6134.75
11.80%
-14.80%
2537.49
-14.80%
江汉
9085.78
36.37%
12.24%
4101.16
12.24%
桥口
6158.97
57.42%
-13.70%
2914.72
-13.70%
汉阳
6324.41
27.49%
11.56%
3437.46
11.56%
武昌
7026.72
12.25%
-3.78%
3238.93
-3.78%
洪山
6356.20
24.33%
9.33%
3723.98
9.33%
青山
6072.24
22.56%
-1.89%
5043.15
-1.89%
东西湖
4638.90
23.78%
5.22%
4055.50
5.22%
江夏
4017.94
24.56%
-1.61%
1229.65
-1.61%
黄陂
3452.39
11.90%
5.09%
1398.03
5.09%
合计
5690.97
14.54%
2.61%
2947.41
2.96%
2010年一季度商品住房重点区域不同价位销售情况
区域
3000以下（元）
3000-4000（元）
4000-5000（元）
5000-6000（元）
6000以上（元）
合计
套数
套数
套数
套数
套数
江岸
1631
43
96
804
1243
3817
江汉
102
9
22
67
1570
1770
桥口
566
8
14
31
828
1447
汉阳
447
142
411
549
844
2393
武昌
668
263
18
61
1484
2494
洪山
402
74
482
1447
4560
6965
青山
16
0
3
27
124
170
东西湖
78
701
1536
615
192
3122
黄陂
1294
2102
186
63
71
3716
江夏
457
1103
819
32
40
2451
合计
5661
4445
3587
3696
10956
28345
Part2.项目价值梳理
一．沙盘说辞
保利圆梦城总建筑规模216万平方，市单地块开发体量武汉第一，单项目开发体量武汉第三的政府引进、布局武汉东的战略性项目，是配合武汉经济战略——向东发展“武汉新港”（中国港）、向南发展“中国光谷”、向西发展“汽车城”、向北发展“临空经济区”的“四翼齐飞”经济战略的大手笔。
项目地处“中国港”核心“阳逻新城”唯一大湖柴泊湖北岸，接“江北快速干线”20余分钟直通汉口“世界第一”的滨江公园，邻湖北省重点中学“新洲一中”本部的书香氤氲而兴“书香门第”，背靠开发区“行政中心”而享新城建设“优先优势”，地势北高南低、南面3300亩浩渺烟波、合理规划成就“背山靠水”上风上水的上品佳所。
圆梦城建成后其入住人口将近2万户、5万余人口，融大型商业街、别墅、洋房、高级公寓、酒店为一体的“梦想之城”。
您所看到的沙盘中，这个区域（二区）为建成区康盈苑，目前大部分的房源已经售完，仅有少量。
即将推出新品房源位于金玉苑（一区），这个区域为阳逻目前唯一的别墅社区。
目前即将新品“容寓”，新品不仅在户型设计上增加了更多的赠送面积，更拥有绝佳湖景资源和别墅级的园林享受。
二．阶段核心价值
1.“中国港”国家战略地位，下一个武汉“光谷”
阳逻拥有“中国港”的国家级开发区地位。
2009年4月刚刚国务院批准，总理签字。
2020年，阳逻产业人口达到60万，现有户籍人口仅5万。
至少产生10万中产人口，3到5万中产家庭。
2009年底，阳逻港二期的建设已经启动，这是武汉的下一个光谷式的发展机遇！
升值潜力巨大！
2.武汉第三大盘
保利圆梦城总建筑规模216万平方，市单地块开发体量武汉第一，单项目开发体量武汉第三的政府引进、布局武汉东的战略性项目，是配合武汉经济战略——向东发展“武汉新港”（中国港）的“四翼齐飞”经济战略的大手笔。
保利圆梦城背靠阳逻经济开发区办公大楼，南面3300亩柴泊湖，比邻省重点新洲一中，采取常青花园、百步亭花园的大盘的开发运营模式，拥有商业步行街、幼儿园、初中、商务中心等10万平米的高端商业生活配套。
3.中国第一地产央企
保利地产，地产巨无霸。
“文万科、理金地、德保利”，“为人民服务”的军工企业背景和资金实力。
保利地产综合实力是名列全国前三，在中央直属的企业中名列全国第一。
4.阳逻新城核心
保利圆梦城门前柴泊大道接口40亿的省长工程“江北快速干线”。
2009年12月已动工，2012年通车，汉口滨江公园20分钟可达，更有轻轨5线、E3线2015年在项目附近建站，联系阳逻与武汉中心城区。
保障阳逻快速成为中国港中心和板块武汉东经济腾飞。
保利圆梦城也即将成为阳逻新城的核心和，升值潜力巨大！
5.平层可以换购的别墅
保利圆梦城即将推出“立方墅”总价100万左右，仅相当于汉口中心城区一套100平米左右的普通住宅的总价，还可以享受到有天有地的别墅生活、3300亩的浩瀚湖景、及武汉第三大盘的10万平米的商业生活配套。
6.2+N，3+N的多赠送面积空间
保利圆梦城即将推出新品“容寓”，是同步全国的创新型产品，是刷新阳逻户型设计的标杆之作。
众多的赠送面积是对居住价值的最佳诠释，如89平米拥有一个阳光房（可变作卧室、书房）、两个大阳台、两个飘窗。
7.享受别墅园林，湖景资源的小高层。
新品“容寓”除了众多的赠送面积外，还处于阳逻唯一的别墅居住区内，拥有别墅级的园林景观。
保利圆梦城南面3300亩柴泊湖，生态性、审美性极佳，天然湖泊发挥了极大的空气净化器、负离子发生器的作用。
新品紧邻柴泊湖，拥有180度的一线观湖效果的同时尽享浩瀚柴泊湖带来的清新空气。
三．新品价值梳理
1.高层案名：
容寓
释义：
代表身份，包容众多价值
·一区高层产品特点是赠送面积多，性价比高，多空间即多价值。
·唯一别墅区里的湖景高层！
荣誉、身份的体现。
高层价值挖掘
·中国港的产品通过保利与全国同步
·产品功能合理，舒适度高
·明厨明卫，通透性好
·户型
1：
武汉第三大盘代表性产品正式登场
2：
73平米的房间都配置有双阳台，80-110平米产品更有无数空间赠送
3：
与别墅共享园林，湖景的小高层
89平米两变三
110平米三变四
71平米
2.别墅案名：
立方墅
释义：
有天、有地、有湖景、有生活
·与中心城区100平米左右的普通住宅一般的价格，却能拥有立方墅三层临湖别墅，享受有天、有地、有湖景的立体生活空间。
·无论是市中心的普通住宅，还是武汉郊区的一般别墅，都无法提供如保利圆梦城，武汉第三大盘10万平米的商业生活配套，“立方墅”是名副其实有生活、可以住的别墅。
别墅核心价值挖掘
拥有1个独院，2个花园，3大露台，4重空间的立体墅
·1个独院：
超大独立庭院随别墅附赠，庭院独门又独户
·2个花园：
每户均有2个生活花园，分布在1楼和2楼，是室内空间和室外风景，阳光的自然衔接
·3个露台：
每套别墅均有3大露台，既2楼书房露台，3楼南北超大露台
·4重空间：
1.自然风貌空间：
每户均有独立的庭院花园，是家人与自然接触的至善空间。
2.家人娱乐空间：
1楼拥有超高尺度的客厅，温馨的会餐区，私家阳光花厅，是家庭聚会，接亲待友的完美存在。
3.家庭生活空间：
2楼相对上下较为方便，且拥有独立的接待空间，娱乐空间，作习空间，适合孩子以及老人居住。
4.宽景生活空间：
3楼拥有开阔的露台，可配置单独衣帽间和景观卫生间，是主人享受生命的嘉奖。
南向入户4联排一层
南向入户四联二层
南向入户四联三层
北向入户四联一层
北向入户四联二层
北向入户四联三层
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