房地产抵押报告2.docx
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房地产抵押报告2
房地产抵押估价报告
武昌区武珞路江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产转让价格评估
武天评报房字【2012】001号
存
档
材
料
武汉天马东湖房地产估价有限公司
2012年9月27日
评估登记表
委托单位：
湖北奥星双低菜籽油营销有限公司
联系人：
王玲
联系电话：
报告文号
武天评报房字【2012】178号
估价时点
2012年11月22日
评估日期
2012年11月22日至2012年11月27日
评估范围
1396.75平方米商业房地产
评估目的
房地产转让
评估值
总价
评估人
二审
三审
备注
房地产估价报告
武昌区武珞路江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产转让价格评估
武天评报房字【2012】001号
武汉天马东湖房地产估价有限公司
2012年11月27日
房地产抵押估价报告
估价项目名称
：
武昌区武珞路江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产转让价格评估
委托方
：
湖北奥星双低菜籽油营销有限公司
贷款银行
:
中国农业银行股份有限公司武昌支行
估价方
：
武汉天马东湖房地产估价有限公司
估价人员
：
ni
聂明超朱杰
估价作业日期
：
2012年11月22日至2012年11月27日
估价报告编号
：
武天评报房字【2012】001号
致委托方函
湖北奥星双低菜籽油营销有限公司：
受贵方委托，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《城市房地产抵押管理办法》等法律法规，依照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《房地产抵押估价指导意见》以及贵方提供的相关资料，遵循房地产估价原则，我们对估价对象进行了实地查勘，查阅了有关文件、产权资料和其他相关资料，完成了现时条件下可以进行的评估工作程序。
估价对象为武昌区武珞路586号江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产，总建筑面积1396.57平方米，土地使用权面积131.1平方米。
估价目的是为确定房地产在中国农业银行股份有限公司武昌支行抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
经评估确定，估价对象在估价时点2012年11月22日满足假设及限制条件下假定未设立法定优先受偿权利的市场价值为RMB万元；
根据委托方提供的《法定优先受偿权利情况声明》，截止至估价时点，估价对象的法定优先受偿款为0；
即，
房地产抵押价值：
RMB万元（大写人民币
元整）；
其中：
土地总价：
RMB万元（大写人民币
元整）。
评估的详细结果和有关说明，请见以下《房地产估价结果报告》。
特此函告！
武汉天马东湖房地产估价有限公司
法定代表人：
马小军
2012年11月27日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、委托方应对向我公司提供的有关估价对象的权证资料及相关的文件等资料的真实性、合法性、完整性负责。
6、我们于2012年9月25日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘人员有聂明超、朱杰。
7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师:
2012年11月27日
估价的假设和限制条件
一、假设条件
1、本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。
2、委托方应当如实提供估价所必需的情况和资料，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
本报告即以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。
3、本次评估假定估价对象已经处在交易过程中，可以模拟市场状况进行估价。
4、本次评估假定估价对象所处市场为公开市场，在该市场上交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
5、本估价报告结果以估价对象不改变现状用途并能保持目前的使用方式和条件为前提。
6、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于对估价对象的外观和使用状况的一般性查勘，未对主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试。
本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。
7、假设在估价时点后，国家的产业政策、金融政策、税收政策等宏观环境相对稳定；估价对象现时状况和内外部条件无重大变化。
8、根据估价人员现场查勘，估价对象第9层现状为商业使用，本次评估未考虑其设计用途对其价格的影响，统一按照商业用途对其进行评估，若与相关部门最终认定不符，则本评估报告结果作相应调整。
二、限制条件
1、本报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
2、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。
若改变用途或估价目的，需另行评估。
3、本报告的估价结果是估价师通过专业测算提出的公允评估意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
4、本报告的估价结果是在正常市场状况条件下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有不可抗力等情况对房地产价格可能产生的影响。
5、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估机构不承担责任。
6、本次估价，委托方没有提供原始的产权证明资料，仅提供了复印件，估价人员无法核实，也没有核实。
7、本报告仅供委托方使用，非为法律规定的情况，未经本评估机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
8、本报告为我公司出具的预评估报告，未经我公司出具的正式评估报告确认，对外不具有任何法律效力，我公司不对本报告的全部或部分内容承担责任。
9、本报告由武汉天马东湖房地产估价有限公司负责解释。
房地产估价结果报告
一、委托方：
湖北奥星双低菜籽油营销有限公司
地址：
武汉市武昌武珞路586号江天大厦9层
法定代表人：
王玲
二、估价方
单位名称：
武汉天马东湖房地产估价有限公司
单位地址：
武汉市武昌武珞路586号江天大厦15楼
法定代表人：
马小军
资格证号：
建房估证字【2012】067号
联系人：
邹小红
联系电话：
（027）87655216
三、估价对象
（一）实体状况
1、位置状况
估价对象为武昌区武珞路586号江天大厦9层1396.57平方米商业房地产，总建筑面积1396.57平方米，土地使用权面积131.1平方米。
估价对象所在的商贸物流中心，其东、西面均临武珞路，北临宝通寺路。
周围有湖滨名邸、恒大华府、东湖兴苑等住宅小区，距最近的武珞路洪山公交车站约100米，有901、593、703、538等公交线，公交便捷度较好。
2、建筑物状况
估价对象为商贸物流中心武珞路586号江天大厦9层商业房地产。
建筑结构为框架结构，建成于2000年，成新率80%。
外墙为蓝色玻璃结构，估价对象建筑平面布置合理，工程质量完好，维护、保养状况较优。
3、土地状况
待估宗地为共用宗，估价对象所在商贸物流中心位于武昌区武珞路宝通寺路交汇处，其东、西面均临武珞路，南临宝通寺路,北临宝通寺。
实际开发程度已达到宗地红线内外“七通”和宗地红线内场地平整，宗地地势较平坦，地质状况一般。
（二）权利状况
1、房地产权利状况
估价对象房屋所有权人和土地使用权人均为湖北富丽园集团有限公司。
房地产权利状况详见房地产所有权证一览表、土地使用证一览表。
房屋所有权证一览表
编号
房号
建筑面积
（平方米）
设计用途
房屋所有权证号
发证时间
备注
1
甲区2层1-2室
135.05
商业服务
武房权证夏字第
2012006708号
2012-9-21
土地使用证一览表
证号
座落
面积
（平方米）
使用权
类型
土地
用途
终止日期
地号
图号
发证时间
夏国用（商2012）
第5377号
甲区4层
2号商铺
106.82
出让
城镇住
宅用地
2046-6-14
J0010190046-1
360.25-530.50
2012-9-15
合计
2、他项权利状况
根据委托方提供的《法定优先受偿权利情况声明》及介绍，截止至估价时点，估价对象不存在抵押、担保、查封等他项权利。
（三）区域状况
估价对象所在的商贸物流中心，其东、西面均临武珞路，南临宝通寺，北临宝通寺路。
周围有湖滨名邸、恒大华府、东湖兴苑等住宅小区，距最近的武珞路洪山公交站只有100米，有901、593、703、538等公交线，公交便捷度较好。
估价对象所处位置为中南商业圈，商业氛围浓厚，。
四、估价目的
本次评估是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
本次评估确定估价时点为2012年11月22日，与现场查勘日一致。
六、价值定义
根据《房地产抵押估价指导意见》及评估目的，本次评估的房地产抵押价值设定为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款。
其中，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）行为依据
1、《房地产估价委托函》。
（二）法规依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
5、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
6、《房地产抵押估价指导意见》；
7、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件。
（三）取价依据
1、武汉市物价局、武汉市房产管理局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字【2004】74号）；
2、武汉市造价管理站《关于发布武汉地区建筑安装工程2012年2季度造价指数的通知》（武建价字【2012】12号）；
3、估价人员调查收集的武汉市商业用房销售数据资料；
4、估价人员调查收集的武汉市商业用房租赁数据资料。
（四）产权依据
1、《房屋所有权证》（武房权证夏字第2012006708号、2012006707号、2012006706号）；
2、《国有土地使用证》（夏国用（商2012）第5377号、夏国用（商2012）第5378号、夏国用（商2012）第5379号）；
3、委托方提供的其它有关资料。
八、估价原则
房地产抵押估价除遵守独立、客观、公正、谨慎的原则外，还应当遵循以下原则：
1、合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。
二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。
三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
2、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
3、替代原则
替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。
同时也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：
房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。
该客观合理的价格和价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。
4、估价时点原则
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。
所以，在房地产估价时统一规定：
如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法以及基准地价修正法等。
估价方法的选择应按照《房地产估价规范》的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行估价。
（一）估价思路
根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，经过反复研究决定，本次估价采用市场比较法和收益法两种估价方法分别对估价对象1层商铺价格进行评估，然后将两种估价方法求得的计算结果进行综合分析处理，得出估价对象1层商铺价格，再根据商铺的楼层差价系数修正得出其它商铺的价格。
（二）方法定义
1、市场比较法
2、收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
经评估确定，估价对象在估价时点2012年9月25日满足假设及限制条件下假定未设立法定优先受偿权利的市场价值为RMB802.61万元；
根据委托方提供的《法定优先受偿权利情况声明》，截止至估价时点，估价对象的法定优先受偿款为0；
即，
房地产抵押价值：
RMB802.61万元（大写人民币
元整）；
其中：
土地总价：
RMB17万元（大写人民币
元整）。
十一、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
（一）通用性
估价对象为商业用房，其结构、平面布置等符合商业用房要求，具有较好的通用性。
（二）独立使用性
估价对象形状规则，附有独立的进出消防通道及楼梯，可作为不同的独立单元对外出租，其独立使用性较好。
（三）可分割转让性
估价对象可任意分割为小面积单个商铺，可分割转让性很好，但分割使用会面临重新测绘、分割登记等手续，实际操作比较繁琐。
（四）变现时间及处置税费
估价对象体量较大，变现时受影响因素较多，故与一般商业房地产相比变现时间较长。
假定估价对象抵押房地产在估价时点以评估价格（802.61万元）进行处置变现，则处置过程中可能发生的主要有关费用如下：
处置税费一览表
序号
费用名称
标准
费用总额（万元）
1
营业税及附加
成交价格×5.8%
2
房地产交易印花税
成交价格×0.05%
3
评估费
5‰累进费率
2.26
合计
注：
1、假设评估价格即为成交价格。
2、以上处置税费为估价时点房地产处置时发生的主要有关费用，具体金额以处置时实际发生数为准。
综上所述，结合房地产的不可移动性及价值高大性，参考同类房地产拍卖处置案例，假定估价对象在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格与评估价值将存在一定的差异，差异程度约为30%。
十二、风险提示
1、因时间变化，可能存在多种风险导致抵押房地产的抵押价值发生变化：
相关当事人的生产经营活动中，正常使用、自然老化等会造成估价对象抵押房地产价值发生一般损耗；非正常使用、意外破坏的损毁、维护不善等会使抵押房地产价值发生严重减损；因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损。
2、一般而言，房地产抵押贷款中，与房地产本身直接相关的、能够给贷款方带来损失可能性的主要情形有：
（1）由于房地产管理体制、社会征信机制等方面的原因，使得房地产所有者或使用者有可能无权抵押房地产或者在抵押了房地产之后还可以不受到限制地将其出租、转让和重复抵押，因此贷款方应加强对抵押物的日常监管；
（2）由于房地产管理体制、司法执行力度、社会保障机制等方面的原因，有可能出现本应优先受偿的抵押权沦落为一般的返还请求权的情形。
3、与其它抵押物的抵押贷款期限相比，房地产抵押的周期相对较长，且房地产市场价格波动较大，故委托方有必要适时对房地产抵押价值进行再评估，已防范市场风险。
4、根据估价人员现场查勘，估价对象第3层现状为商业使用，本次评估未考虑其设计用途对其价格的影响，统一按照商业用途对其进行评估，若与相关部门最终认定不符，则本评估报告结果作相应调整。
十三、估价人员
估价师
资格证书号
签 名
雷斌
4220030106
熊瑜
4220110013
十四、估价作业日期
2012年9月25日至2012年9月27日
十五、估价报告应用的有效期
1、本抵押估价报告的有效期自估价报告出具之日（2012年9月27日）起为一年。
2、在有效期内实现估价目的时，可以以评估结果作为价格依据。
超过有效期范围或在有效期范围内估价对象的市场价格有较大变化的，需重新进行评估。
附 件
1、《房地产估价委托函》复印件
2、位置示意图
3、估价对象照片
4、《房屋所有权证》（武房权证夏字第2012006708号、2012006707号、2012006706号）复印件
5、《国有土地使用证》（夏国用（商2012）第5377号、夏国用（商2012）第5378号、夏国用（商2012）第5379号）复印件
6、《法定优先受偿权利情况声明》复印件
7、《担保书》复印件
8、估价机构营业执照复印件
9、估价机构资质证书复印件
10、估价师资格证书复印件
房地产估价技术报告
一、实体状况分析
估价对象为商贸物流中心甲区一至四层商业房地产。
甲区总楼层为7层，建筑结构为框架结构，建成于2003年，成新率85%。
甲区1-2层现租赁给作建材装饰材料经营使用，3-4层现空置对外招租。
外墙为涂料，内墙涂白，地面地砖和部分水泥地面。
估价对象建筑平面布置合理，工程质量完好，维护、保养状况较优。
估价对象房屋工程质量较好，其保养维修状况较好。
实际开发程度已达到宗地红线内外“六通”和宗地红线内场地平整，宗地地势较平坦，地质状况一般。
二、区域状况分析
估价对象所在的商贸物流中心东临公路世纪花苑，南临北华街，西临江夏大道，北临其它商业网点。
周围有理想时代、公路世纪花苑、怡馨苑等住宅小区，距最近的世纪广场公交车站约300米，有903、901、918、902东和其他市内环城公交途径，公交便捷度较好。
估价对象周边配套设施齐全，周边分布有中国地质大学江城学院、江夏一中、百花艺术幼儿园等教育连锁机构，有中百超市、百赞成超市、南洋超市、名扬超市等零售业态，中国农村商业银行、中国农业发展银行、中国建设银行等金融机构也扎堆相聚。
三、市场背景分析
随着近年住宅楼市“限购令”、提高购房首付比例、交易税率上调、土地供应和保障房建设规模加大等国家和武汉市楼市调控政策的出台，武汉楼市已改变了过去那种快进猛涨的市场局面，调控影响日益显现。
目前，武汉市房地产开发和交易量均出现大幅下滑，新旧房地产交易价格涨幅也已出现下滑态势，交易价格总体上趋于稳定。
但商业地产掀起新一轮投资热潮。
政策层面，调控政策主要针对住宅地产，投资者逐渐从住宅市场转向商业地产，在楼市调控愈加深入之际，“住宅”独霸楼市的时代一去不复返。
其次，武汉商业市场正处于良性增长环境中，受益于强劲的消费能力和武汉经济发展，外来房企携资本和供应链优势争相进驻武汉，未来5年，武汉将增加9个新兴商圈。
2012年第一季度，武汉市房地产市场共457个楼盘在售，全市商品房成交26708套，其中商品住宅成交21566套，占全市商品房成交量的80.74%，非住宅成交（商铺、写字楼等）5142套，占全市商品房成交量的19.26%。
2012年第一季度武汉商业地产成交量波动较大，从目前市场反应来看，投资者仍相对看好商业地产投资市场。
综合以上分析，由于商业地产由于不受政策的影响，估价对象的区位优势较好，未来一段时间内房价将保持较为稳定态势。
四、最高最佳使用分析
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。
这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。
衡量、判断估价对象房地产是否处于最高最佳使用状态主要应从下列方面考虑：
（一）法律上允许
最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。
对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许，如果是法律不允许的，应被淘汰。
法律上允许要求估价对象除符合法律、规章外，还应符合地方政策、区域发展规划和其他相关的法律约束。
根据委托方提供的资料，估价对象在前期土地、规划、建设等手续的办理过程中完全符合《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城乡规划法》等法律、法规的要求。
（二）技术上可能
对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，即不能把技术上无法做到的使用方式当作最高最佳使用。
技术上可能的分析主要为建筑施工的技术手段等能否满足要求。
因本次估价前提为保持现状继续使用，估价对象为已开发完成房地产，不存在技术方面问题。
综上，本项目在技术上是完全可能的。
（三）财务上可行
对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行财务可行性检验。
通过对项目建成后收益和成本的分析，考察和分析项目的盈利能力，判断项目的财务可行性。
经估价人员初步分析估算，本项目在财务上是完全可行的。
（四）价值最大化
在所有满足法律上允许、技术上可能、财务上可行的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
通过对不同使用方式分别产生的收益和财务指标对比分析，确定最高最佳使用方式。
分析判断估价对象保持现状继续使用是其最高最佳使用方式。
五、估价方法选用
根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法以及基准地价修正法等。
估价方法的选择应按照《房地产估价规范》的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估
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