深圳市房地产市场分析报告.docx
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深圳市房地产市场分析报告
2019年深圳市房地产市场分析报告
1.经济基本面
1.1
GDP情况
增速领先一线城市，经济体量成粤港澳大湾区NO.1
2018年前三季度，深圳国内生产总值累计为17531亿元，同比增长8.1%，增速较2017年的8.8%略有回落，但与北上广另外3个一线城市相比，经济依然处于相对高速增长通道，且其增速自2014年以来在四个一线城市中稳居第一。
此外，预计深圳2018年的GDP可以正式超越香港（按照全年平均汇率计算），成为粤港澳大湾区城市群中的经济体量NO.1。
图表1-1：
2003年-2018年前三季度深圳GDP及同比增速（单位：
万亿元）
数据来源：
wind，Q房网数据研究中心整理
1.2
居民收入
工资增速高于GDP增速，房价收入比太高2017年，深圳市城镇单位在岗职工年平均工资为100173元，同比增长11.6%；深圳人均可支配收入52938元，同比增长8.7%。
2018年，深圳人均可支配收入继续保持较快增长，前三季度同比增长8.4%。
但由于15-16年间房价快速攀升，收入增速跟不上房价上涨的速度，市民购房压力不断加大。
以2017为例，一对夫妇家庭要购买一套80平米的住房，不吃不喝也要攒积约41年才能负担得起！
随着2017年以来房价趋稳，在居民收入持续提升的情况下，房价收入比有所回落。
图表1-2：
2012年-2017年深圳房价收入比
数据来源：
wind，Q房网数据研究中心整理
1.3
一般公共预算执行情况
政府性基金预算收入负增长，发展质量提升2018年，深圳地方级一般公共预算收入3538.4亿元，同比增长6.2%。
累计完成政府性基金预算收入964.6亿元，同比下降6.3%。
近几年，在公共预算收入不断提升的大背景下，政府性基金预算收入却出现停滞，表明深圳的发展质量稳步提升。
（注：
政府性基金收入是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取得的收入，该收入中的土地收入占比约80%）图表1-3：
2015年-2018年深圳预算执行情况
数据来源：
深圳市财政委员会，Q房网数据研究中心整理
2.金融信贷面
2.1
中长期贷款
贷款增加额小幅波动，稳定预期2018年前11月，深圳住户部门中长期贷款增加额2031.97亿元，同比小幅增长3.3%。
继2017年全年出现41.2%的较大幅度下滑后，2018年的住户中长期贷款情况保持平稳，也显示出2018年的信贷环境较为稳定。
图表2-1：
2016年-2018年前11月深圳住户部门中长期贷款增加额（单位：
亿元）
数据来源：
中国人民银行深圳市中心支行，Q房网数据研究中心整理
2.2
深圳商业银行房贷利率
略有下浮截止2018年12月底，各大银行首套房贷有不同程度下调，目前大部分银行仅上浮10%，二套房贷利率也出现下调。
首付比例方面，各大银行目前首套房比例为3成，二套房比例为7成。
3.人口趋势面
3.1
深圳人口结构分析
人口吸引力继续增强，居住需求保持刚性2017年全市常住人口1253万人，较2016年增加62万人；户籍人口435万人，较2016年增加50万人。
这是深圳有史以来第一次常住人口与户籍人口增量双双突破50万，显示出深圳对人口的巨大吸引力。
目前，全市流动人口约占总人口的65%，随着人才引进政策下户籍人口的快速增长，预计这一比例将持续降低，但与其他一二线城市相比仍处于高水平。
“十三五”规划提出到2020年深圳市常住人口发展目标的上限是1480万人，意味着深圳常住人口的增量还有较大空间。
大量人口持续性涌入，居住需求将保持刚性。
图表3-1：
1979年-2017年深圳常住人口及流动人口（单位：
万人）
数据来源：
wind，Q房网数据研究中心整理
3.2
深圳人口区域分布
原关外占比高，生活配套和成本为重要因素深圳1253万常住人口中，逾700万人集中在宝安、龙岗、龙华，此三区总计占比56%。
究其原因，此三区配套齐全，且地域相对广阔，故人口基数庞大。
原关内的福田、南山、罗湖占比居中，主要原因除了地域面积较小之外，居住成本高企也是不可忽视的因素。
而配套相对缺乏的光明、坪山、盐田和大鹏新区，人口体量排名靠后。
人口增速方面，各区域较为均衡，深汕特别合作区于2017年开始纳入深圳市统计。
图表3-2：
2017年深圳各区常住人口数量、占比及增速
数据来源：
深圳市统计局，Q房网数据研究中心整理
3.3
深圳人口区域密度
资源吸引人口聚集的趋势延续2017年，深圳总体人口密度为6234人/平方公里。
其中，有五个区域的人口密度要高于全市平均水平，这五个区域的资源明显比其他区域优越，主要体现在教育、交通、购物娱乐和工作机遇等资源禀赋，未来人口分布趋势依旧以资源禀赋为核心，不断吸引人口聚集。
图表3-3：
2017年深圳各区人口密度（单位：
人/平方公里）
数据来源：
深圳市统计局，Q房网数据研究中心整理
3.4
深圳户籍人口区域分布
关外区域加速吸引新深圳人落户深圳435万的户籍人口中，原关内的福田、南山、罗湖有254万，占户籍人口总数的近6成，户籍人口的分布和常住人口特征形成强烈反差，主要因为关内属较早发展区域，人口聚集度及稳定性较高。
但是，关内三个区域的户籍人口增速均低于全市户籍人口增速平均水平。
户籍人口增速最快的区域是龙岗和龙华两个区域，增速均超过20%，新深圳人加速向关外聚集。
图表3-4：
2017年深圳各区户籍人口数量、占比及增速
数据来源：
深圳市统计局，Q房网数据研究中心整理
3.5
深圳流动人口区域分布
原关内区域流动人口萎缩，居住成本是首因截止2017年，深圳818万的流动人口中，有555万人集中在宝安、龙岗和龙华三大区域，合计占比高达68%，与常住人口前三名区域排名相符。
而且，这三大区域的流动人口在高基数的基础上依然在增长，已经成为外来人口来深圳绝对的首选之地。
原因无他，还是因为地域相对广阔且居住成本较为合理。
而福田和南山两区域的流动人口呈现负增长，也可以从侧面印证这一结论。
图表3-5：
2017年深圳各区流动人口数量、占比及增速
数据来源：
深圳市统计局，Q房网数据研究中心整理
3.6
人口未来趋势
出生率和在校小学生持续增长，潜在购买力值得期待近几年，由于外来年轻人口的持续涌入，出生率和在校小学生人数也是持续走高。
按照目前的趋势，在校小学生突破100万人已是毫无悬念，新一代深圳人让未来的深圳房地产市场依然值得期待。
图表3-6：
2013年-2017年深圳出生率（‰）
图表3-7：
2013年-2017年深圳小学生在校人数（单位：
万人）
数据来源：
深圳市统计局，Q房网数据研究中心整理
4.2018政策面
4.1
全国楼市2018年政策回顾
持续从严，12月开始略有松绑2018年，我国继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控。
特别是上半年，调控政策持续加码从严，下半年调控政策以巩固为主，12月开始有少数城市开始松绑。
图表4-1：
2018年全国楼市重要政策概览
数据来源：
Q房网数据研究中心整理
4.2
深圳楼市2018年政策回顾
贯彻房住不炒，调控持续加码
图表4-2：
2018年深圳房地产调控政策
数据来源：
Q房网数据研究中心整理
4.3
深圳现行楼市政策（限制政策）
图表4-3：
深圳住宅现行调控政策一览
数据来源：
Q房网数据研究中心整理
4.4
深圳现行楼市政策（二手房交易税费）
图表4-4：
不同类型房源二手房交易主要税费比例
数据来源：
Q房网数据研究中心整理
4.5
深圳现行楼市政策（普通住宅标准）
在深圳，如果购买豪宅需要按照豪宅的标准交税，普通住宅则享受优惠政策。
目前执行的标准是2015年9月制定的：
（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
（2）单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；（3）实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准。
图表4-5：
深圳现行普通住宅标准
数据来源：
Q房网数据研究中心整理
5.房地产供应
5.1
房屋开发投资
住宅投资连续2年占比低于五成，但2018年增速逆袭2018年前11月，深圳房屋开发投资完成额为2409亿元，同比增长23%，其中，住宅投资完成额为1186亿元，同比增长29%。
虽然住宅投资占房屋投资完成额的比例已连续两年跌却50%，但住宅投资额增速近七年来首次上扬，在房价平稳的大环境下，开发商调整布局，应对市场变化。
5.2
新开工面积
住宅新开工面积增速创新高，开发商时隔两年转积极2018年前11月，深圳房屋新开工面积1379万㎡，同比增长56%，其中，住宅新开工面积726万㎡，同比增长85%。
85%的增速是近7年来的最高增速，有利于在将来缓解住宅市场供应短缺的局面。
5.3
施工面积
住宅施工面积回升较快，房屋施工面积连续2年增长2018年前11月，深圳房屋施工面积6571万㎡，同比增长18%，其中，住宅施工面积3382万㎡，同比增长15%。
从近七年数据来看，住宅施工面积增速在2013年见顶后回落，并且在2016和2017年出现连续两年萎缩。
进入2018年，住宅施工面积同比增长较快，房屋施工面积连续两年增长。
5.4
土地市场成交面积与楼面价
成交面积总体温和，宅地成交受瞩目2018年，深圳土地市场共成交63宗土地，成交建面618.58万㎡，成交建面小幅下滑2.5%，其中宅地成交10宗，建面63.91万㎡，宅地成交建面大幅增长167%；整体土地市场成交楼面价7388元/㎡，宅地楼面价15383元/㎡，宅地楼面价重新回到了高于整体土地楼面价的位置。
5.5
土地市场成交总价与溢价率
土地成交价下滑，印证高质量发展2018年，深圳土地市场成交总价继续回落，已经回到了2013-2015年的水平，但土地和宅地的溢价率均保持了小幅上行。
在成交面积没有萎缩的情况下，成交价格的下滑可以看作是政府让渡土地收益，提升整体发展质量的举措。
5.6
各区域土地成交
宝安量价均夺魁，名企牵头南山2018年，宝安区（含光明）土地出让20宗，总建面281万㎡，总金额约246亿元，三项指标均为深圳各区之首，成为年度深圳土地市场NO.1。
排名第二的南山区成交11宗土地，均不是宅地，绝大部分集中于前海和留仙洞两大片区，特别是前海又迎来了太平金和、敏华控股、新华保险、招联金融等名企入驻。
毫无疑问，南山巨大的总部基地效应已成为深圳的超级名片。
5.7
宅地市场明细
4房企各得一地，只租不售地块占主导2018年深圳宅地成交12宗，其中2宗在深汕合作区。
深圳响应国家“租购并举”政策，成功出让的10宗宅地中，有6宗为租赁用地，均由深圳市人才安居集团持有。
房企仅中海、华润、龙光、金融街拿到宅地。
而年底备受关注的尖岗山地块在延期拍卖后仍遭遇流拍。
6.新建商品房市场
6.1
历年商品房供应
商品房供应套数持续下行，住宅供应套数有所回升根据监测，2018年深圳商品房供应总套数66636套，同比下跌4.52%；供应总面积672.39万㎡，同比上涨14.39%。
其中，住宅供应总套数37840套，同比上涨12.26%；供应总面积377.53万㎡，同比上涨15.60%。
对过去六年的供应量，自2015年后，商品房供应呈现下行状态，政府部门对备案价格管控，直接影响开发商供货速度和热情。
6.2
商品房供应2018年详情
供应高峰在下半年，宝安和龙岗仍为主力对比2018年各月的供应量，受年末回款压力的影响，全年的供应高峰在下半年，尤其是9-12月。
从各区来看，2018年供应主力仍是集中在宝安和龙岗两大区域，分别占据总供应量的45%和34%，合计79%的体量，随后是南山区，占14%份额。
宝安、龙岗价格优势明显，近几年来一直是刚需购房的首选入门区域。
6.3
商品房成交量
成交低位微升，调控效果显现2018年，深圳全市新建商品房成交51951套，同比上涨11.56%；成交总面积463万㎡，同比上涨12.14%；深圳商品房市场在2015年全面爆发，成交量达到历史顶峰，但从16年开始市场受政策频频打压，成交量回归历史均值。
2018成交仍在低位缓增。
6.4
商品房成交价
稳中有降，房住不炒强贯彻成交均价方面，2018年全市均价为54090元/平米，较上年下跌了334元，同比下跌0.61%，自2016年精准得力的行政调控后，近两年来价格维稳。
6.5
商品住宅成交量
政策重塑供求，成交量微增2018年，深圳全市新建商品房中，住宅共成交29396套，同比上涨13.85%；成交总面积292.42万㎡，同比上涨12.78%；新房住宅整体趋势与商品房类似，但全市住宅网签仍略高于去年，显示市场需求仍旺盛。
6.6
商品住宅成交价
政策持续高压，价格高度稳定2018年，深圳商品住宅成交均价54120元/㎡，比去年低了325元，同比下跌0.6%。
2018年是深圳楼市调控继续深化的一年，7.31政策从企业禁买、个人限卖、抑制离婚炒房等角度进一步严控楼市。
6.7
各区域商品住宅成交量
宝安、龙岗领跑两市2018年，新房住宅成交中，宝安和龙岗两区成交延续位列全市前两位，且均成交上万套，是新房的主战场，随后第三的是南山区，较第二名差了约1.1万套。
与2017年相比，除了福田区成交量有所下滑外，各大区域的成交量都有不同程度的上涨，涨幅最大的是盐田。
6.8
各区域商品住宅成交价
三增三降，盐田降幅最大 相较2017年，2018年成交均价上涨的区域有福田（上涨7.35%）、宝安（上涨7.54%）和龙岗区（上涨4.64%），成交均价下跌最大的区域为盐田区，下跌13.83%，从全年看，均价稳定的原因在于宝安、龙岗成交量占全市成交的86%，拉低整体价格水平。
6.9
商品住宅占商品房成交比例
住宅成交比重多年来首度回升 深圳住宅成交占商品房成交的比重在逐年下降，特别是在2016后，下跌趋势更加明显。
虽然2018年下半年的调控政策针对住宅市场持续“打补丁”，但从新房住宅成交占比来看，反而在2018年出现了多年来的首度回升，一方面是新房价格倒挂带来的住宅成交放量，另一方面7.31政策对住宅和公寓形成双重打击，购房者对于公寓的选择更为慎重。
6.10
商品房库存
去化周期显著缩短根据监测，2010年以来，商品房的整体库存压力高过住宅，也就是说，商业、办公等市场去化压力更大。
2018年，商品房去化周期17个月，同期住宅去化周期14个月，与2017年相比，去化压力有所降低。
从存量来看，在2018年供应增加的大背景下，住宅存量缓涨了6%。
但受深圳土地资源先天不足等因素影响，自2015年起，住宅的库存总量出现趋势性萎缩。
6.11
各区域商品住宅去化周期
住宅14个月 就住宅市场而言，截止2018年底，除南山区处于低压线，宝安、龙岗保持一年左右较为理想的去化周期外，其他区域库存压力均超过警戒线，盐田区去化周期甚至达到64个月。
6.12
各区域商品房去化周期
商品房17个月 在各个区域，除福田外，商办去化压力明显高过住宅市场。
相对商办、公寓而言，住宅市场库存压力明显偏小。
7.二手房市场
7.1 二手房成交量政府监管力度加大，新政抑制需求整体表现稳定2018年，深圳全市二手房成交73047套，同比下跌1.06%；成交总面积609.49万㎡，同比下跌3.58%；其中，二手住宅成交64627套，同比上涨1.65%；成交总面积530.64万㎡，同比下跌1.48%。
2016年进入新一轮调控期之后，深圳二手成交持续下挫，2018年3月底出台的“三价合一”叠加“7.31新政”的出台，对2018年下半年行情产生深远影响，但上半年“优良”表现使得全年二手房成交量与上一年基本持平。
7.2 二手住宅成交均价价格坚挺，升幅放缓2018年，深圳全市二手住宅成交均价56596元/㎡，同比上涨6.56%。
但从近十年情况对比看，近两年的涨幅明显减弱。
政策持续加码下，2018年市场买卖双方更加理性，存在更多的议价空间。
7.3 各区域二手住宅成交量宝安、南山年度成交量涨幅相对明显2018年，除盐田外，各区成交的分化并不如新房显著。
在二手住宅成交中，龙岗区成交持续位列榜首，但相较去年下跌了6.91%；随后是宝安、福田两区，再次是南山区、罗湖区和盐田区。
与上年相比，除龙岗外，各区域二手住宅成交均有不同程度上涨，其中宝安、南山均涨了6%。
7.4 各区域二手住宅成交价各区域价均升，福田涨幅最大 2018年，除福田（75430元/㎡）和南山（84823元/㎡）超过全市均价外，其他区域皆在均价以下，且所有区域均有不同幅度的上涨，分别是福田上涨8.89%，龙岗上涨6.65%，南山上涨5.24%，罗湖上涨5.14%，宝安上涨4.34%，盐田上涨3%。
7.5 住宅成交面积结构90㎡以下是主流90㎡以下中小户型作为成交主力，全年占比保持在八成左右，且在2018年第二、三季度，成交呈扩张趋势，其中又以9月占比最高，达83.60%。
进入年末，91㎡以上改善型面积段占比有所恢复，其中91-120㎡面积段占比在11月创下近两年来新高，达16.18%。
7.6 住宅成交单价结构单价区间微上移从2018年全市二手住宅单价区间成交结构来看，4万以上单价区间占比在七成左右，较2017年的64.90%有所提升，其中4-5万与6万以上单价区间占比全年表现势均力敌，轮流占据单价区间占比首位。
在全市住宅价格稳中微涨情况下，单价区间表现也呈略微拔高趋势。
7.7 住宅成交总价结构中低端价位受众多从2018年全市二手住宅总价区间成交结构来看，200-300万中低端总价区间的物业依然是成交主力，这一总价区间成交占比在11月突破三成，达31.76%。
200万以下物业的成交占比持续萎缩，全年成交占比由2017年的16.92%下降至14.85%；对应的，400万以上总价段占比提升。
7.8 各区域成交面积结构刚需改善各分明2018年，全市成交主力面积段为51-90㎡，具体到各个行政区，仅罗湖主力成交为50㎡以下小户型略有不同；另外，区域成交各具特色，龙岗区51-90㎡刚需面积段占比高达七成；宝安、福田和南山91㎡以上面积段成交比例均高于全市水平，是改善需求集中区域。
7.9 各区域成交单价结构成交主力看梯队2018年，全市成交主力单价段为4-5万，占比为28.13%；其次是6万以上单价区间，占比为27.94%。
具体到各个行政区主力单价段和区域成交均价吻合，第一梯队福田南山两区6万以上高端项目是绝对主力，占比分别为59.64%、76.30%；第二梯队宝安罗湖4-5万成交占比超过1/3，第三梯队龙岗盐田主力单价段则为3-4万，成交占比在五成左右。
7.10 各区域成交总价结构上车看龙岗，置换看南山2018年，全市成交主力总价段为200-300万，占比26.30%；其次是300-400万总价区间，占比22.56%。
具体到各个行政区，200-300万物业是龙岗、罗湖和盐田区的成交主力，其中又以龙岗区占比最高，达41.76%，是刚需上车首选；福田和南山两区500万以上高端项目聚集，南山区这一总价区间成交占比近六成，是改善置换集中区域。
7.11 深圳市二手住宅套均总价450万高位窄幅波动2018年上半年，深圳二手住宅成交套均总价冲高至452万元/套，下半年波动回落到438万元/套，环比下跌3.15%，同比微跌0.83%。
2011-2018年，二手住宅套均总价从129万涨至438万，涨幅明显的时间集中在2015年-2016年上半年。
最近一年调控进一步加压，尤其是731后，套均总价上涨趋势受抑制，进入高位窄幅波动状态。
8.租赁市场
8.1 深圳市二手住宅租金价格上涨，幅度可控2018年深圳市二手住宅租赁均价77.58元/㎡·月,较2017年上涨7.12%。
从年度租金变化来看，十几年来，深圳年度租金除了2008年出现小幅下跌之外，其余年份租金持续上涨，涨幅平均在10%左右，涨幅高位为2015年的16%，涨幅低位为2017年的0.4%。
结合今年的房价走势来看，二手住宅年度均价上涨6.56%，租金和房价涨幅基本保持了平衡。
8.2 各区域二手住宅租金南山罗湖领涨，盐田微跌2018年各行政区中南山区租金最高，105.90元/㎡·月，其次是福田区，105.83元/㎡·月，再次是罗湖97.33元/㎡·月，以上三大区域租金高于全市平均水平；宝安、盐田区租金分别为62.85元/㎡·月、53.25元/㎡·月；龙岗区租金最低，为48.34元/㎡·月。
六大区域中除盐田区租金较上年微跌0.46%外，其他区域有不同程度上涨，其中南山罗湖两区涨幅略高于一成。
8.3 二手住宅租赁单价偏好90元/㎡·月以下接受度高2018年全深圳近6成的月租金单价为40-90元/㎡·月，其中福田区、南山区租金单价集中在70-110元/㎡·月；罗湖区相对均匀地分布在40-110元/㎡·月区间；宝安区、盐田区集中在40-70元/㎡·月；龙岗租金单价则以70元/㎡·月以下为主，占比超过九成。
总体看来，除南山福田两区外，其他区域90元/㎡·月以下中低端价位物业分布更多，这一单价区间接受度明显更高。
8.4 二手住宅租赁总价偏好6000元以下是主流，龙岗盐田最经济2018年全深圳64%租赁成交租金总额在2000-6000元，其中宝安区、龙岗区、罗湖区和盐田区的物业总额集中在2000-6000元，龙岗和盐田这一租金总额物业占比超过八成。
福田区和南山区的物业4000-8000元为主力。
8000元以上租金总额成交在盐田区极少，全年仅4例。
总体来看，月租金6000元以下是主流，在龙岗和盐田两区，更多租金较低经济实惠的物业。
8.5 二手住宅租赁面积偏好90㎡以下中小户型为主2018年全深圳成交租赁面积以90㎡以下为主，各行政区域情况与全市情况基本一致。
龙岗区、盐田区和宝安区的租赁物业成交中，50-90㎡的集中度最高，均超过5成。
福田区、罗湖区、盐田区50㎡以下成交的租赁物业，占比在3成左右。
南山区144㎡以上的租赁物业占比达到11%，是唯一一个大面积段成交超一成的行政区。
9.深圳楼市焦点数据
9.1 深圳商品住宅成交排行
9.2 深圳二手楼盘成交排行
9.3 各区域二手楼盘成交排行
9.4 历年二手楼盘成交排行
9.5 各区域抵押占比原关内低，原新区高2018年，深圳全市二手住宅成交中，尚处于抵押状态的物业占比为68%。
其中，罗湖区、南山区和福田区原关内三大区域，也是深圳核心发展城区的抵押状态物业占比分别为61%、61%、56%，均低于全市水平。
另外，大鹏新区、光明区、坪山区和龙华区原四新区的物业抵押占比最大，区域成交物业抵押占比情况基本符合深圳的城市发展脉络。
9.6 各区域付款方式九成需贷款，刚需区域贷款更多2018年，深圳全市住宅成交中，有90%的客户依靠贷款购房。
从区域情况观察，坪山区与福田区一次性付款的比例最高，分别为17%和16%，贷款购房占比排在前列的区域为大鹏新区、盐田区和龙岗区，它们的贷款购房占比分别为95%、95%、94%。
除去坪山区、大鹏新区由于样本量偏少分类付款方式占比波动较大外，全市各区分类付款方式符合常规置业习惯，即刚需区域贷款多于改善区域。
9.7 各区域户型分布2-3室是主流，龙岗占76%2018年，深圳全市二手住宅成交按行政区域分类户型分布情况，各行政区域的成交户型皆集中在2室和3室，但区域间同时存在明显差异：
龙岗区2室与3室的成交合计占当区成交总量的76%，是刚需置业的优选之地；福田
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