物权法十大考点.docx
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物权法十大考点
点２ 物权变动原则及公示方法
考点说明：
《物权法》首次规定了异议登记、预告登记制度，强调了动产交付的方式。
一、理论精炼
物权变动的原则：
（一）公示原则 是指在变动时，将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
（二）公信原则 是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行公示，则该公示即产生了公信力，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全和快捷，稳定社会经济秩序。
来源：
学法网XueF
公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。
公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。
登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。
二、命题角度分析
【角度１】 物权变动的公信原则。
例：
下列选项中取得所有权是基于公信原则的有（）？
Ａ．甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物
Ｂ．甲从市场上以正常价格买到一件赃物
Ｃ．甲从乙处买得一台电脑
Ｄ．甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权。
答：
Ｄ Ａ是通过先占取得所有权。
Ｂ是基于善意取得制度而取得所有权。
Ｃ是基于正常的法律行为而取得所有权。
公信原则，是指物权变动公示的，即使标的物出让人事实上无处分权，善意受让人基于对于公示的信任，取得该屋所有权。
【角度２】 交付方式。
选择题：
甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以５万元成交。
甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。
此种交付方式属于（）
Ａ．现实交付 Ｂ．简易交付 Ｃ．指示交付 Ｄ．占有改定
答：
Ｄ 详解参见下述考点穿联动产交付方式。
三、考点穿联来源：
学法网XueF
（一）不动产的几种登记制度
１、不动产登记的范围：
（１）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（２）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
２、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
３、申请异议登记
（1）申请异议登记的条件：
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
（2）异议登记的效力：
申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
（３）后果：
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
４、预告登记
（１）适用范围：
买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
（２）效力：
保障将来实现物权，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（二）动产交付方式
二、动产交付
１、交付的种类：
（１）现实交付：
实际交付动产。
（２）简易交付：
动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
（３）指示交付：
条动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（４）占有改定：
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
２、交付的效力：
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
３、动产登记的效力：
船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
四、应试能力拓展
１．案例：
甲将自己所有的房屋卖给乙并经产权登记。
后乙又卖给丙且也经产权登记。
数月后甲向法院提出甲与乙订立房屋买卖合同时乙有欺诈行为，故应撤销合同。
法院判决撤销了甲、乙之间的买卖合同。
问：
现甲能否取回房屋所有权？
丙能否享有房屋所有权？
答：
甲不能取回房屋所有权。
丙仍然享有房屋所有权。
依据公信原则，交易只要按照法律规定的公示方式进行就取得公信力，就具有物权变动的效力，即便公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合。
具体到本案，甲乙进行了产权登记，丙信赖乙对房享有所有权，所以与乙进行交易，而且也进行了登记，丙享有房屋所有权。
来源：
学法网XueF
２．选择题：
（04．卷三．单．10）某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。
庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。
8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。
摄像机所有权何时转移？
A．8月7日 B．8月8日
C．8月9日 D．8月15日
答：
Ｃ 此交易的方式为简易交付。
宾馆通过租借占有了此摄影机，８月９日同电视台达成了买卖协议，此时视为摄影机的所有权发生转移。
３．选择题：
2006年11月10日，甲将自己家的耕牛借给邻居乙使用。
11月20日，乙向甲提出购买此牛，甲同意。
双方商定了价格，并约定５天后付钱。
11月2２日此牛被雷劈死了。
问由谁来承担风险？
Ａ．甲 Ｂ．乙 Ｃ．甲乙各一半 Ｄ．甲1/3 乙2/3
答：
Ｂ 本案中的交付方式为简易交付，乙在买卖合同达成之前就占有标的物——牛，合同达成时，视为交付，同时依据我国合同法的规定，风险自交付时发生转移，所以乙应承担该牛被雷击的风险。
考点3 善意取得
考点说明：
《物权法》规定动产、不动产、其他物权（如质权、留置权）都可以善意取得，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权的取得的观念。
来源：
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一、理论精炼
善意取得又称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人（即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人）时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。
１、条件：
（１）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人；
（２）受让人受让该财产时是善意的；
（３）以合理的价格有偿转让；
（４）转让的财产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人；
（５）不违反法律的禁止性规定。
如被盗、被抢的财物、遗失物不适用善意取得制度。
２、适用范围：
动产、不动产、其他物权都可以善意取得；
３、效力：
善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
二、命题角度分析
【角度１】 善意取得的标的不能是脱离物。
例：
甲有一台新的手提电脑，一天被乙盗窃而去。
乙当天就在大街上找到一个买主丙，丙以１5000元将电脑买走。
甲闻讯后向丙主张返还此电脑。
问：
丙可否主张善意取得？
来源：
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答：
不可以。
不适用善意取得制度的对象有：
被盗、被抢的财物、遗失物。
【角度２】 善意取得要件之一：
对价、有偿。
例：
甲购买手机一部，交给同事乙请其起代为上号。
乙将该手机赠予了其亲戚丙，丙受赠时并不知道手机不为乙所有，后小偷将此手机偷走了。
问手机应该归（）？
Ａ．甲 Ｂ．乙 Ｃ．丙 Ｄ．小偷
答：
Ａ 甲为手机所有人，享有最完全的物权，在其权利被侵害时可以行使物上请求权，请求返还原物。
乙是无处分权人，丙并非有偿取得手机，所以不适用善意取得制度来阻断甲的所有权。
【角度３】 善意取得的善意的基本要求是，取得物权时不知道也不应当知道对方无处分权。
例：
甲乙为一对好朋友。
甲有一两山地自行车委托乙保管，乙应允。
半个月后，乙拿到旧货市场卖与丙。
丙买回家后第二天，从另一友人丁处得知该车系甲所有，而为乙偷偷卖掉的事实。
问：
丙能否取得该山地车？
答：
能。
所谓善意是指受让人在受让财产时不知道或者不应当知道转让人无处分权。
本案关键是丙在买自行车时并不知道车非乙所有，而是事后知道的。
来源：
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三、应试能力拓展
例：
（00．卷二．多．42）甲擅自将乙借给他的一块手表出让给丙，下列表述中哪些是正确的？
A、甲以自己的名义出让给丙，甲、丙之间的合同属于效力未定的合同
B、甲以乙的名义出让给丙，甲、丙之间的行为属于无权代理的行为
C、丙可因善意取得而取得该手表的所有权
D、丙只能因乙的追认才能取得该手表的所有权
答：
ＡＢＣ 根据《合同法》的规定，Ａ项中甲的行为是无权处分，合同可因乙的追认而有效；Ｂ项中甲的行为是无权代理，也可因乙的追认对乙产生效力；Ｃ项，甲丙的交易若符合善意取得要件，则丙可取得手表的所有权。
考点4 建筑物区分所有权
考点说明：
《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。
一、理论精炼
建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。
该所有权的客体和使用上均具有独立性。
（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
来源：
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（二）下列事项由业主共同决定：
1、制定和修改业主会议议事规则；
2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
3、选举和更换业主委员会；
4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；
5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6、改建、重建建筑物及其附属设施；
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、命题角度分析
【角度１】 建筑物区分所有人的权利义务。
例题：
对于区分所有人的建筑物（）？
Ａ．区分所有人对整个建筑物享有共同所有权
Ｂ．区分所有人得就共有部分请求分割
Ｃ．区分所有人得就共有部分的权利可单独转让
Ｄ．共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担
答：
Ｄ 区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。
Ａ错。
区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割。
ＢＣ错。
来源：
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四、应试能力拓展
例：
（06．卷三．多．55）甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。
下列哪些说法是正确的？
A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
答：
ＡＢＤ 甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享有所有权。
Ｂ对。
整堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建花圃必须要得到甲、乙、丙的同意。
ＡＤ对。
至于Ｃ于法于理无据。
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考点5 拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏物
考点说明：
《物权法》首次规定了所有人对第三人的追及权的2年除斥期间和不当得利人20日内妥善处理义务。
一、理论精炼
遗失物指非基于所有人或占有人的意志而暂时丧失占有的物。
埋藏物指包藏于他物之中，不易从外部发现的物。
隐藏物指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。
遗失物、失散的饲养动物、漂流物、埋藏物、隐藏物都不是无主财产，一般都要归还原所有人。
重点注意以下问题：
（一）遗失物与埋藏物的区别标准是：
发现的时候，是否是处于被埋藏与他物之状态。
拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏与先占的区别：
前者的物为有主物，后者的客体是无主物。
（二）遗失物的所有权人的救济：
1、所有权人等权利人有权追回遗失物。
2、该遗失物通过转让被他人占有的，所有权人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
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3、所有权人等权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿
（三）拾得遗失物的处理：
1、拾得遗失物，应当返还权利人。
拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。
2、有关部门收到遗失物，知道所有权人等权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
3、遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
二、命题角度分析
【角度１】 拾得遗失物应归还失主，拾得人是无因管理的债权人。
例：
某日甲在大街上拾得一钱包，内含1000元人民币及失主的名片，甲为尽快归还失主，花了100元打的前往失主处，问此的费谁承担
答：
失主。
甲为失主的利益支出的费用，属必要费用，失主承担，也符合权利义务平衡原则。
【角度２】 隐藏物的归属于其所有人。
例：
2006年11月30日，甲在家将一件内藏5000元人民币的旧大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。
后甲闻讯前往乙家要钱，未果。
问下例说法正确的是（）？
Ａ．甲已抛弃了衣服和钱
Ｂ．乙依据先占原则得到了衣服和钱
Ｃ．该钱为隐藏物，乙因发现而取得
Ｄ．乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服
答：
Ｄ 甲仅仅抛弃衣服非钱，Ａ错。
乙只能先占无主物——衣服，不能先占有主物——钱，Ｂ错。
发现隐藏物，能证明是他人的，应归还，Ｃ错，Ｄ对。
三、应试能力拓展
例：
（04．卷三．单．7）甲有天然奇石一块，不慎丢失。
乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。
乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。
后甲发现，向丙追索。
下列选项哪一个是正确的？
A．奇石属遗失物，乙应返还给甲
B．奇石属无主物，乙取得其所有权
C．乙因加工行为取得奇石的所有权
D．丙可以取得奇石的所有权
答：
Ａ 甲丢失了奇石，并未丧失所有权，Ｂ错。
乙配基座的行为并非加工行为。
加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产。
即使乙的行为是加工，也不能导致甲失去对奇石的所有权，Ｃ错。
丙是无偿取得奇石的，所以不适用善意取得制度而不能取得奇石，Ｄ错。
乙配的基座，是小价值的添附不影响奇石的所有权，应当归还失
考点6 地役权
考点说明：
《物权法》首次规定了取得地役权应当采取书面形式订立地役权合同及地役权登记效力。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
一、理论精炼
地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。
（一）设立地役权的形式：
应当采取书面形式订立地役权合同。
（二）地役权登记效力：
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（三）地役权的期限：
地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。
（四）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
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（五）地役权的效力
1、地役权自地役权合同生效时设立。
2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
3、地役权不得单独转让。
土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
（六）地役权的抵押：
地役权不得单独抵押。
土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
（七）地役权的变动：
1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
二、命题角度分析
【角度1】地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移。
例：
甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。
为方便丙观看海景，甲可否把该地役权转让给自己的邻居丙？
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答：
不可以。
因为地役权必须与需役地和供役地同时存在。
【角度2】需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存继；供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存继。
例：
甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。
四、应试能力拓展
例1：
地役权与相邻关系的区别有：
（ ）？
Ａ．相邻关系不是一个独立的物权；地役权是独立的用益物权
Ｂ．相邻关系的产生基于法律的规定；地役权是通过当事人缔结合同而产生
Ｃ．相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸；地役权的内容依当事人自由设定
Ｄ．相邻关系的权利的取得是无偿的；而地役权合同是有偿的
答案：
ＡＢＣＤ
答案解析：
相邻关系本质上是所有人或使用人的财产权利的延伸，是基于法律规定产生的；地役权是用益物权。
例2：
（03.卷三.单.8）甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。
便与相邻的乙约定：
乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。
2年后，乙将该土地使用权转让给丙。
丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。
对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？
（）
A．甲对乙的土地不享有地役权
B．甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元
C．丙有权建高楼，但须补偿甲有此受到的损失
D．甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效
答：
A
答案解析：
根据合同相对性理论或者《物权法》明确规定地役权合同未经登记，不得对抗善意第三人。
Ａ项正确。
点七7 抵押的财产范围
考点说明：
《物权法》首次规定了未来财产抵押制度，即企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。
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一、理论精炼
抵押权是对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债权的权利。
抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人。
其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。
抵押权的标的物是债务人或第三人提供担保的不动产及其他财产。
抵押权的设定不要求移转标的物的占有。
抵押合同中，若抵押的财产不可抵押，则该合同无效。
一般不可抵押的财产主要有以下几种：
1、土地所有权；
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5、依法被查封、扣押、监管的财产；
6、乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
二、命题角度分析
【角度1】公益法人的公益设施不得为抵押的标的。
例：
某大学向银行举债1000万元，以其下属幼儿园的一座教学楼作抵押，该抵押是否有效？
若其以该学校的车队所有的车辆作抵押，则该抵押是否有效？
答：
以幼儿园的教学楼作抵押无效；以车辆作抵押有效。
【角度2】以乡（镇）、村办企业厂房抵押的，占用范围内的集体土地使用权一并抵押。
例：
某村新办了一个砖厂，为筹集资金，向银行借款100万，同时以自己的生产车间厂房作抵押。
问：
该抵押是包括该厂占用的集体土地使用权？
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答：
包括。
三、考点串联 可以抵押的财产
1、建筑物和其他土地附着物；
2、建设用地使用权；
3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；
4、生产设备、原材料、半成品、产品；
5、正在建造的建筑物、船舶、飞行器；
6、交通运输工具；
7、企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押
8、法律、行政法规规定可以抵押的其他财产。
具体包括：
（1）正在建造或尚未建造的房屋可以抵押；
（2）正在建造中的船舶可以抵押；
（3）以将来的财产办理登记的，原则上有效，只要在一审辩论终结前补办手续，可以有效；但未办理抵押登记的，不得对抗第三人；
（4）以农作物抵押的，不及于集体土地使用权；
考点8 抵押登记的效力
考点说明：
《物权法》对《担保法》第41条、42条进行了修正，这两条作废。
《物权法》规定应当登记的而没有登记，抵押合同有效，不能取得抵押权。
一、理论精炼
抵押权登记是导致抵押权获取公信力的必要途径。
它对于维护市场经济条件下交易的安全，保护抵押财产关系人和第三人的利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。
对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。
登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力；登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。
但对第三人不产生公信力，若要对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。
我国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。
（1）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。
（2
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