房地产开发项目(投资)经济测算.docx

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房地产开发项目（投资）经济测算

1、测算三方面：

开发成本、盈利能力、现金流安排

2、项目建设总投资（开发总成本）：

建设成本+财务费用

（1）土地成本：

土地款+税费

（土地取得方式：

征用农地、场地平整、临设费）

（2）勘察设计和前期工程费：

勘察测量+市场研究+规划设计+场地平整+临设

（3）建筑安装工程费：

土建工程+安装工程+装修装饰

（4）室外工程和市政配套：

基础设施配套+公共配套+附属工程

（5）其他工程费：

监理费+竣工验收费

（6）管理费用：

组织和管理房地产经营活动必要的费用

（7）财务费用：

项目筹集资金发生的费用，主要为利息

3、项目评价指标：

（1）静态评价指标：

1\收资收益率：

投资成本获得利润的能力。

（除以开发年数得出年投资收益率）

2\静态回收期：

净收益回收全部投资所需时间。

3\盈亏平衡点：

收入等于成本时的项目销售率。

（2）静态评价指标：

1\项目净现值：

项目投资活动期内，净现金流按基

准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。

2\内部收益率：

项目寿命期内，使投资方案净现值

为0的贴现率。

3\项目净现值率：

动态投资收益率，单位同投资现

值所获得的净收益现值大小。

4\动态回收期：

考虑货币时间价值的条件下，以投

资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所

需要的时间。

4、操作指南：

（1）项目基本经济技术指标：

土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积

（2）建设工期安排：

资料齐备

（3）成本计取计划：

其他费用：

按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；

管理费用：

按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、

其他费用和3%计取；

不可预见费：

按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配

套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。

（4）销售安排：

明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。

（5）销售回款：

假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付

比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月

或下一季度到位。

（6）资金安排：

自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。

（7）资本化率和银行利率

资本化率即基准折现率，一般假设为8%；银行利率一般

为相应期贷款利率的1.1倍。

5、11张表构成：

项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、

销售安排及回款表、销售收入及经营税金及附加估算表、

投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表、敏感性分析表。