房地产会计核算规定.docx

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房地产会计核算规定

会计核算规定

（讨论稿）

目的：

为加强公司会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为公司经营决策和经营管理服务，公司特制定本规定。

范围：

本规定适用于房地产开发公司。

依据：

本规定系依据《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》、《企业会计制度》及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本公司的实际情况而制定。

职责：

公司财务部负责本规定的推行、解释、修改并检查执行情况；各公司（单位）负责具体实施。

本规定具体内容如下：

一、会计科目表及其说明

（一）、会计科目表

1、资产类

级次

科目代码

科目名称

辅助核算

1

1001

现金

1

1002

银行存款

1

1009

其他货币资金

2

100901

 外埠存款

2

100902

 银行本票

2

100903

 银行汇票

2

100904

 信用卡

2

100905

 信用证保证金

2

100906

 存出投资款

2

100907

保证金

1

1101

短期投资

2

110101

 股票

2

110102

 债券

2

110103

 基金

2

110110

 其他

1

1102

短期投资跌价准备

1

1111

应收票据

2

111101

银行承兑汇票

2

111102

商业承兑汇票

1

1121

应收股利

1

1122

应收利息

1

1131

应收账款

2

113101

房款（工程款）

项目核算

2

113102

其他

客户往来

1

1132

内部往来

1

1133

其他应收款

2

113301

备用金

2

113302

保证金

2

113303

公司内部往来

2

113304

公司外部往来

2

           113309

其他

1

1141

坏账准备

1

1151

预付账款

客户往来、项目核算

1

1161

应收补贴款

1

1201

物资采购

1

1211

原材料

1

1221

包装物

1

1231

低值易耗品

2

123101

在库低值易耗品

2

123102

低值易耗品摊销

1

1232

材料成本差异

1

1233

周转材料

1

1241

自制半成品

1

1243

开发产品（库存商品）

项目核算（房产企业）

1

1244

商品进销差价

1

1245

出租开发产品

项目核算（房产企业）

2

124501

出租开发产品原值

项目核算

2

124502

出租开发产品摊销

项目核算

1

1251

委托加工物资

1

1261

委托代销商品

1

1271

受托代销商品

1

1281

存货跌价准备

1

1291

分期收款发出商品

1

1301

待摊费用

1

1401

长期股权投资

2

140101

股票投资

2

140102

其他股权投资

1

1402

长期债权投资

2

140201

债券投资

2

140202

其他债权投资

1

1421

长期投资减值准备

1

1431

委托贷款

2

143101

本金

2

143102

利息

2

143103

减值准备

1

1501

固定资产

2

150101

运输设备

2

150102

办公设备

2

150103

电器设备

2

150104

生产设备

2

150105

房屋

2

150109

其他

1

1502

累计折旧

2

150201

运输设备

2

150202

办公设备

2

150203

电器设备

2

150204

生产设备

2

150205

房屋

2

150209

其他

1

1505

固定资产减值准备

1

1506

临时设施

1

1507

临时设施摊销

1

1601

工程物资

2

160101

专用材料

2

160102

专用设备

2

160103

预付大型设备款

2

160104

为生产准备的工具及器具

1

1603

在建工程

1

1605

在建工程减值准备

1

1701

固定资产清理

1

1702

临时设施摊销清理

1

1801

无形资产

1

1805

无形资产减值准备

1

1815

未确认融资费用

1

1901

长期待摊费用

2

190101

开办费

2

190102

其他

1

1911

待处理财产损溢

2

191101

待处理流动资产损溢

2

191102

待处理固定资产损溢

2、负债类

级次

科目代码

科目名称

辅助核算

1

2101

短期借款

1

2111

应付票据

2

211101

银行承兑汇票

2

211102

商业承兑汇票

1

2121

应付账款

客户往来、项目核算

2

212101

应付帐款

客户往来、项目核算

2

212199

结转

客户往来、项目核算

1

2123

工程结算

1

2131

预收账款

2

213101

房款（工程款）

项目核算

2

213102

其他

客户往来

1

2141

代销商品款

1

2151

应付工资

2

215101

工资

2

215102

奖金

2

215103

个人所得税

2

215109

其他

2

215199

结转

1

2153

应付福利费

2

215301

提取数

2

215302

职工医药费

2

215303

家属医药费

2

215304

医疗保险费

2

215305

困难补助费

2

215306

独生子女费

2

215307

托费

2

215309

其他

1

2161

应付股利

1

2171

应交税金

2

217101

应交增值税

2

217102

未交增值税

2

217103

 应交营业税

2

217104

 应交消费税

2

217105

 应交资源税

2

217106

 应交所得税

2

217107

 应交土地增值税

2

217108

 应交城市维护建设税

2

217109

 应交房产税

2

217110

 应交土地使用税

2

217111

 应交车船使用税

2

217112

 应交个人所得税

1

2176

其他应交款

2

217601

应交教育费附加

2

217602

应交河道管理费

2

217609

其他

1

2181

其他应付款

2

218101

保证金

2

218102

应交住房公积金

2

218103

应交工会经费

2

218104

应交职工教育经费

2

218105

公司外部往来

2

218109

其他

1

2191

预提费用

1

2201

待转资产价值

1

2211

预计负债

1

2301

长期借款

1

2311

应付债券

2

231101

 债券面值

2

231102

 债券溢价

2

231103

 债券折价

2

231104

 应计利息

1

2321

长期应付款

1

2331

专项应付款

1

2341

递延税款

3、所有者权益类

级次

科目代码

科目名称

1

3101

实收资本

1

3103

已归还投资

1

3111

资本公积

2

311101

 资本溢价

2

311102

 接受捐赠非现金资产准备

2

311103

 接受现金捐赠

2

311104

 股权投资准备

2

311105

 拨款转入

2

311106

 外币资本折算差额

2

311107

 其他资本公积

1

3121

盈余公积

2

312101

 法定盈余公积

2

312102

 任意盈余公积

2

312103

 法定公益金

2

312104

 储备基金

2

312105

 企业发展基金

2

312106

 利润归还投资

1

3131

本年利润

2

313101

主营业务收入转入

2

313102

主营业务成本转入

2

313103

主营业务税金及附加转入

2

313104

营业费用转入

2

313105

管理费用转入

2

313106

财务费用转入

2

313107

其他业务收入转入

2

313108

其他业务支出转入

2

313109

投资收益转入

2

313110

补贴收入转入

2

313111

营业外收入转入

2

313112

营业外支出转入

2

313113

所得税转入

2

313114

以前年度损益调整

2

313115

其他

2

313199

结转

1

3141

利润分配

2

314101

 其他转入

2

314102

 提取法定盈余公积

2

314103

 提取法定公益金

2

314104

 提取储备基金

2

314105

 提取企业发展基金

2

314106

 提取职工奖励及福利基金

2

314107

 利润归还投资

2

314108

应付优先股股利

2

314109

 提取任意盈余公积

2

314110

 应付股利

2

314111

 转作资本的股利

2

314115

 未分配利润

4、成本类（房产开发企业）

级次

科目代码

科目名称

辅助核算

1

4101

开发成本

项目核算

2

410101

土地征用及拆迁补偿费

项目核算

3

41010101

政府地价

项目核算

3

41010102

土地有关的税费

项目核算

3

41010103

拆迁补偿费

项目核算

2

410102

前期工程费

项目核算

3

41010201

勘察丈量费

项目核算

3

41010202

规划设计费

项目核算

3

41010203

报批报建费

项目核算

3

41010204

招标及失标费

项目核算

3

41010205

三通一平费

项目核算

3

41010206

建设方临时设施费

项目核算

2

410103

建筑安装工程费

项目核算

3

41010301

土建工程费

项目核算

4

4101030101

基础工程

项目核算

4

4101030102

地下室工程

项目核算

4

4101030103

主体结构工程

项目核算

4

4101030104

门工程

项目核算

4

4101030105

窗工程

项目核算

4

4101030106

幕墙

项目核算

4

4101030107

户内精装修

项目核算

4

4101030108

公共部位精装修

项目核算

4

4101030109

钢结构工程

项目核算

4

4101030110

施工用水

项目核算

4

4101030111

施工用电

项目核算

3

41010302

安装工程费

项目核算

4

4101030201

室内水暖气电管线设备费

项目核算

4

4101030202

室内设备及其安装费

项目核算

4

4101030203

外立面泛光照明工程

项目核算

2

410104

基础设施费

项目核算

3

41010401

市政配套费

项目核算

3

41010402

给水系统费

项目核算

3

41010403

雨污水系统费

项目核算

3

41010404

供电系统费

项目核算

3

41010405

燃气系统费

项目核算

3

41010406

有线电视工程费

项目核算

3

41010407

电话通讯工程费

项目核算

3

41010408

宽带工程费

项目核算

3

41010409

智能化系统费

项目核算

3

41010410

采暖系统费

项目核算

3

41010411

园林环境工程费

项目核算

2

410105

公共配套设施费

项目核算

3

41010501

会所

项目核算

3

41010502

幼儿园

项目核算

3

41010503

学校

项目核算

3

41010504

游泳池

项目核算

3

41010505

球场

项目核算

3

41010506

车站

项目核算

2

410106

开发间接费

项目核算

3

41010601

转入

项目核算

2

410198

成本预提

项目核算

2

410199

结转

项目核算

1

4106

开发间接费

项目核算

2

410601

工程管理费

项目核算

3

41060101

　　监理费

项目核算

3

41060102

　　预结算编审费

项目核算

3

41060103

　　工程质量监督费

项目核算

3

41060104

　　安全监督费

项目核算

3

41060105

工程保险费　　

项目核算

3

41060106

   其他

项目核算

2

410602

资本化借款费用

项目核算

2

410603

营销设施建造费

项目核算

3

41060301

广告设施费

项目核算

3

41060302

销售环境改造费

项目核算

3

41060303

售楼处装修装饰费

项目核算

3

41060304

样板间费用

项目核算

3

41060305

其他

项目核算

2

410604

物业管理完善费

项目核算

2

410605

行政管理费

项目核算

3

41060501

工资

项目核算

3

41060502

职工福利费

项目核算

3

41060503

职工社会保险

项目核算

3

41060504

住房公积金及房贴

项目核算

3

41060505

工会经费

项目核算

3

41060506

职工教育经费

项目核算

3

41060507

劳动保护费

项目核算

3

41060508

办公费

项目核算

3

41060509

业务招待费

项目核算

3

41060510

差旅费

项目核算

3

41060511

出国费用

项目核算

3

41060512

租赁费

项目核算

3

41060513

运输费

项目核算

3

41060514

折旧费

项目核算

3

41060515

修理费

项目核算

3

41060516

低值易耗品摊销

项目核算

3

41060517

无形资产摊销

项目核算

3

41060518

咨询费

项目核算

3

41060519

劳务费

项目核算

3

41060520

手续费

项目核算

3

41060521

其他

项目核算

2

410699

结转

项目核算

7、损益类

级次

科目代码

科目名称

1

5101

主营业务收入

1

5102

其他业务收入

1

5201

投资收益

1

5203

补贴收入

1

5301

营业外收入

1

5401

主营业务成本

1

5402

主营业务税金及附加

1

5405

其他业务支出

1

5501

营业费用

2

550101

工资

2

550102

职工福利费

2

550103

职工社会保险

2

550104

住房公积金及房贴

2

550105

工会经费

2

550106

职工教育经费

2

550107

劳动保护费

2

550108

办公费

2

550109

业务招待费

2

550110

差旅费

2

550111

出国费用

2

550112

广告费

2

550113

宣传费

2

550114

展览费

2

550115

租赁费

2

550116

运输费

2

550117

折旧费

2

550118

修理费

2

550119

保险费

2

550120

低值易耗品摊销

2

550121

长期待摊费用摊销

2

550122

无形资产摊销

2

550123

聘请中介机构费用

2

550124

劳务费

2

550125

手续费

2

550126

费用分摊

2

550127

其他

2

550199

结转

1

5502

管理费用

2

550201

工资

2

550202

职工福利费

2

550203

职工社会保险

2

550204

住房公积金及房贴

2

550205

工会经费

2

550206

职工教育经费

2

550207

劳动保护费

2

550208

办公费

2

550209

业务招待费

2

550210

差旅费

2

550211

出国费用

2

550212

会务费

2

550213

公司经费

2

550214

广告费

2

550215

宣传费

2

550216

租赁费

2

550217

折旧费

2

550218

修理费

2

550219

保险费

2

550220

税金

2

550221

低值易耗品摊销

2

550222

长期待摊费用摊销

2

550223

无形资产摊销

2

550224

咨询费

2

550225

诉讼费

2

550226

聘请中介机构费用

2

550227

劳务费

2

550228

坏帐准备

2

550229

存货盘亏

2

550230

费用分摊

2

550231

存货跌价准备

2

550232

其他

2

550299

结转

1

5503

财务费用

2

550301

利息收入

2

550302

利息支出

2

550303

手续费

2

550304

汇兑损益

2

550399

结转

1

5601

营业外支出

1

5701

所得税

1

5801

以前年度损益调整

（二）、会计科目表说明

1、各公司的会计科目设置以以上《会计科目表》为依据，除了在末级科目下增设下级明细科目外，其他科目的增减变动均须报公司财务部审批。

2、“1131应收帐款”科目，房产企业要求下设“113101应收帐款－房款”和“113102应收帐款－其他”；相应的，“2131预收账款”科目，房产企业要求下设“213101预收帐款——房款”和“213102预收帐款——其他”；“应收账款”应与“预收账款”项目核算中的项目定义一致。

3、“1132内部往来”核算各公司的内部往来。

对于房产企业，分次付款的合同，每次付款时，先借记“115101预付账款——预付账款”；若该付款有对应发票，则直接借记“开发成本”相应明细科目，贷记“115199预付账款－结转”。

“预付账款”应与“应付账款”项目核算中的项目定义一致。

5、“1243开发产品（库存商品）”科目名称的选择根据各公司所属的行业范围确定，房产公司选择“开发产品”，其他公司选择“库存商品”。

6、“150101固定资产——运输设备”以及“150201累计折旧——运输设备”的明细科目包括“助动车、营业汽车、非营业汽车、其他”。

“150104固定资产——生产设备”以及“150204累计折旧——生产设备”的明细科目包括“轮船、机器、机械、其他”。

7、成本类（房产开发企业）的科目说明见附件一《房产开发企业成本类会计科目说明》。

二、会计政策

（一）、八项资产核算规定

1、应收及预付款项

（1）、在期末分析各项应收及预付款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。

对预计可能发生的坏账损失，在期末按账龄并结合个别认定计提坏账准备。

（2）、应收账款及其他应收款，除经判断确实可能发生坏帐而采用个别认定法外，其余的按账龄计提坏账准备（计提标准如下表）。

公司内部往来款不得全额计提坏帐准备。

账龄

计提比例

1年以下（含1年）

1％

1年——3年（含3年）

5％

3年以上

30％

（3）、如有确凿证据表明预付账款不符合预付账款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付账款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。

（4）、持有的未到期应收票据，如有确凿证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其账面以前年度余额转入“应收账款”，并计提相应的坏帐准备。

2、固定资产

（1）、企业应当对所有固定资产计提折旧。

但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。

固定资产折旧按月计提。

当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。

固定资产折旧采用直线平均法，折旧年限及标准如下：

固定资产种类

折旧年限

残值率

运输设备

非营业汽车

4年

5%

助动车

4年

5%

营业汽车

4年

5%

办公设备

5年

5%

电子设备

4年

5%

生产设备

10年

5%

房屋、建筑物及构筑物

20年

5%

其他

5年

5%

（2）、与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。

除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。

在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：

a、固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。

b、固定资产改良支出，应当计入固